Решение от 10 августа 2020 г. по делу № А76-28752/2019

Арбитражный суд Челябинской области

Воровского улица, дом 2, г. Челябинск, 454091, http://www.chelarbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-28752/2019
10 августа 2020г.
г. Челябинск


Резолютивная часть решения оглашена 03 августа 2020 года.

Решение изготовлено в полном объеме 10 августа 2020 года.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Кузнецова И.А., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в предварительном судебном заседании в помещении Арбитражного суда Челябинской области по адресу: <...>, каб. 224, дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Аленький цветочек», ОГРН <***>, г. Магнитогорск Челябинской области, к обществу с ограниченной ответственностью «БЭТА ЭСТЕЙТ», ОГРН <***>, г.Санкт-Петербург, при участии по делу в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК», ОГРН <***>, г. Москва, Администрации города Магнитогорска Челябинской области о взыскании 4 147 060 руб. 50 коп.,

встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «БЭТА ЭСТЕЙТ», ОГРН <***>, г.Санкт-Петербург, к обществу с ограниченной ответственностью «Аленький цветочек», ОГРН <***>, г. Магнитогорск Челябинской области, об освобождении ООО «БЭТА ЭСТЕЙТ» от оплаты арендной платы по договору аренды нежилого помещения №6 от 25.03.2014г. за период с 01.01.2019г. по 31.05.2019г.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Зори Урала», ОГРН <***>, г.Магнитогорск Челябинской области, 05.08.2019г. обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «БЭТА ЭСТЕЙТ», ОГРН <***>, г.Санкт-Петербург, о взыскании задолженности по договору аренды в размере 4 607 845 руб.

Определением арбитражного суда от 09.09.2019г. исковое заявление было принято с рассмотрением дела в общем порядке с назначением предварительного судебного заседания на 02.10.2019г. (л.д. 3-4 т. 1).

02.10.2019г. арбитражный суд определил завершить подготовку к судебному разбирательству и назначить судебное заседание на 11.11.2019г. Этим же определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АО «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК», ОГРН <***>, г. Москва (л.д. 111 т.1).

Определением суда от 11.02.2020г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Магнитогорска Челябинской области (л.д. 121 т. 2).

Определением суда от 20.07.2020г. судебное разбирательство отложено на 03.08.2020г. (л.д. 67 т. 3).

Определением арбитражного суда от 20.07.2020г. произведена замена истца по делу №А76-28752/2019 ООО фирма «Зори Урала», ОГРН <***>, г.Магнитогорск Челябинской области, на его правопреемника ООО «Аленький цветочек», ОГРН <***>, г.Магнитогорск Челябинской области (л.д. 65-66 т. 3).

Дело рассмотрено Арбитражным судом Челябинской области в соответствии со статьей 37 АПК РФ по правилам договорной подсудности, установленной пунктом 7.7., подписанного сторонами договора аренды (л.д.21-27 т.1). Встречное исковое заявление рассмотрено по правилам ч.10 ст.38, ч.1 ст.132 АПК РФ.

В обоснование требований истец указывает на то обстоятельство, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения №6 от 25.03.2014г. Арендная плата не произведена, в результате чего у ответчика образовалась задолженность за период с января 2019г. по май 2019г. в размере 4 607 845 руб.

02.10.2019г. в судебном заседании ответчик против удовлетворения судом заявленных исковых требований возражал. Пояснил, что платежи по арендной плате им не осуществлялись ввиду наступления форс-мажорных обстоятельств. Арендуемое ответчиком нежилое помещение в спорный период не эксплуатировалось, поскольку рядом с объектом произошел взрыв подъезда жилого дома, и на месте было установлено ограждение (л.д. 110 оборот т.1). Ответчик полагает, что форс-мажорные обстоятельства освободили его от уплаты арендных платежей в вышеуказанный спорный период.

В судебном заседании 11.11.2020г. истцом в материалы дела представлено письменное мнение (л.д. 115-118 т. 1), согласно которому довод ответчика о том, что форс-мажорные обстоятельства освобождают его от уплаты арендных платежей, признаны истцом несостоятельным. Действительно в районе территории обрушенного 7-го подъезда дома №164 по пр. К. Маркса в г. Магнитогорске было установлено ограждение для производства демонтажных работ. Вместе с тем, в арендуемом ответчиком помещении имеется еще один вход со стороны пр. К. Маркса, доступ к которому не был ограничен ни в период проведения демонтажных работ по устранению последствий взрыва, ни в период производства работ по благоустройству сквера на месте демонтированных 7-8 подъездов вышеуказанного дома. Таким образом, ничего не препятствовало тому, чтобы ответчик использовал арендуемое помещение по назначению в спорный период, тем более, что в помещении продолжали находится оборудование магазина субарендатора ответчика, продукты питания и иные товары народного потребления.

02.12.2019г. в судебном заседании ответчик против удовлетворения заявленных исковых требований возражал в полном объеме, представил письменное мнение на исковое заявление (л.д. 34 т. 2). Полагает, что в связи со сложившимися форс-мажорными обстоятельствами, освобожден от уплаты арендных платежей, поскольку в период с 01.01.2019г. по 31.03.2019г. в арендуемое им помещение полностью был ограничен доступ. За период с 01.04.2019г. по 31.05.2019г. ответчик считает подлежащими применению положения ст. 614 ГК РФ об уменьшении арендной платы.

Истец вышел с предложением о заключении между сторонами мирового соглашения (л.д. 47, 50-52 т. 2).

В суд 11.02.2020г. поступило встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «БЭТА ЭСТЕЙТ», ОГРН <***>, г.Санкт-Петербург к обществу с ограниченной ответственностью «Зори Урала», ОГРН <***>, г.Магнитогорск Челябинской области об освобождении ООО «БЭТА ЭСТЕЙТ» от оплаты арендной платы по договору аренды нежилого помещения №6 от 25.03.2014г. за период с 01.01.2019г. по 31.05.2019г. (л.д. 118 т. 2).

11.03.2020г. в суд поступило уточненное встречное исковое заявление, в котором ответчик по первоначальному иску просит суд уменьшить размер арендной платы по договору нежилого помещения №6 от 25.03.2014г. за период с 01.01.2019г. по 31.05.2019г. путем освобождения от ее уплаты в полном объеме, принимая во внимание невозможность использования ООО «Бэта Эстейт» нежилого помещения в течение всего спорного периода (л.д. 127 т. 2).

Истцом также представлен письменный отзыв на встречное исковое заявление (л.д. 137-140 т. 2), в котором просил в удовлетворении встречного искового заявления отказать в полном объеме, поскольку ст. 614 ГК РФ не дает право на полное освобождение от арендной платы за период с 01.01.2019г. по 31.05.2019г.

Определением арбитражного суда от 13.05.2020г. встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «БЭТА ЭСТЕЙТ», ОГРН <***>, г.Санкт-Петербург, принять для рассмотрения совместно с первоначальным исковым заявлением общества с ограниченной ответственностью «Зори Урала», ОГРН <***>, г. Магнитогорск Челябинской области (л.д. 160 т.2).

В обосновании своих доводов в рамках встречного искового заявления ООО «Бэта Эстейт» указывает на то, что по независящим от него объективным причинам оно не осуществляло эксплуатацию магазина, арендуемого по договору аренды нежилого помещения №6 от 25.03.2014г., следовательно вправе требовать от арендодателя уменьшения арендной платы. (л.д.127 т.2).

В судебном заседании 20.07.2020г. от истца поступило заявление об уменьшении исковых требований, в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.01.2019г. по 31.05.2019г. в общей сумме 4 147 060 руб. 50 коп. (л.д. 1-4 т. 3). Уменьшение заявленных исковых требований принято судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ.

Участвующие в деле лица о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом с соблюдением требований ст.ст. 121-123 АПК РФ (л.д.150-159 т. 2), а также публично, путем размещения информации на официальном сайте суда.

Стороны своих представителей в судебное заседание не направили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для разрешения искового заявления.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующим выводам:

Как следует из материалов дела, что 25.03.2014г. между истцом – ООО фирма «Зори Урала» (арендодатель) и ООО «Малахит» (арендатор) был заключен договор аренды №6 (л.д. 21-27), по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование свободное от обязательств перед третьими лицами недвижимое имущество, за исключением обременения помещения в виде залога ООО КБ «Конфидэнс Банк» по договору ипотеки (залога недвижимости) от 2801.2014г. (№ регистрации в ЕГРП 74-74-33/038/2014-228 от 04.02.2014г.).

06.06.2017г. ООО «Малахит» прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения к ООО «БЭТА ЭСТЕЙТ» (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 18.07.2019г., л.д. 73-78 т.1).

Характеристики помещения, в том числе адрес расположения, общая площадь и перечень комнат в соответствии с документами технической инвентаризации указаны в разделе I Приложения №1 к настоящему договору (п. 1.1 договора).

В соответствии с разделом I Приложения №1, адрес помещения: Россия, <...>. Помещение находится в нежилом помещении №3, кадастровый номер 74-74-33/367/2008-058, Литер: А1, А2 и, согласно техническому паспорту, выданному областным государственным унитарным предприятием «Областной центр технической инвентаризации» по Челябинской области Челябинское управление 25.08.2006г., состоит из: этаж 1, литер А, помещение 3, комнаты (номер на поэтажном плане) №№1, часть комнаты 2, 3, 5, 7, 24, 25, 28, 29, 30, часть комнаты 31, 32-40. Общая площадь помещения – 1 490 кв.м. (л.д. 28-30 т. 1).

Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 74АА №856055 от 30.10.2008г. (л.д. 34 т.1).

В силу п.1.2 указанного договора аренды целевое назначение помещения: торговля продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией. Кроме прямого целевого назначения часть данного помещения может быть также использована для оказания услуг в том числе: телекоммуникационных, страховых и банковских, приема платежей по оплате услуг третьих лиц, размещения платежных терминалов.

С целью использования помещения в вышеуказанных целях арендатор имеет право разместить в помещении административные, складские и подсобные помещения, а также сдавать помещение или его часть в субаренду.

Согласно раздела II Приложения №1 к договору аренды, передача арендатору помещения по акту приема-передачи осуществляется арендодателем не позднее 10 (десяти) дней с момента государственной регистрации договора аренды.

Срок аренды по договору составляет 10 (десять) лет с даты подписания акта приема-передачи помещения (раздел VII Приложения №1 к договору аренды).

В соответствии с п.п. 1-3 раздела VI Приложения №1 к договору аренды, ежемесячная величина арендной платы составляет 819 500 руб. Оплата арендной платы производится арендатором не позднее 15 (пятнадцатого) числа текущего (оплачиваемого) месяца аренды. Начиная с 367-го дня аренды, с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения, размер величины арендной платы может быть увеличен арендодателем на величину не более чем 5 процентов от предыдущего установленного размера величины арендной платы без оформления дополнительного соглашения путем направления соответствующего уведомления арендатору (л.д. 29 т. 1).

Сторонами 07.04.2014г. был подписан акт приема-передачи имущества, согласно которому переданное имущество полностью соответствуют договору аренды нежилого помещения №6 от 25.03.2014г. На день составления акта имущество находится в технически исправном состоянии, пригодном для использования по назначению (л.д. 31 т. 1).

Согласно уведомлениям №1 от 20.02.2018г. и №б/н от 18.02.2019г. ставка арендной платы с 01.04.2018г. по договору аренды нежилого помещения №6 от 25.03.2014г. составляет 903 499 руб., а с 01.04.2019г. – 948 674 руб. соответственно (л.д. 32-33 т. 1).

В период действия указанного договора аренды, а именно 31.12.2018г. произошел взрыв газа, в результате которого обрушился 7-ой подъезд (блок-секция №4) жилого многоквартирного дома №164 по пр. К. Маркса в г.Магнитогорске.

Переданное в аренду ООО «БЭТА ЭСТЕЙТ» нежилое помещение находится в пределах блок-секции №3 (подъезды 5, 6) жилого многоквартирного дома №164 по пр. К. Маркса в г. Магнитогорске и используется арендатором для размещения магазина «Пятерочка» на основании договора субаренды нежилого помещения от 07.04.2014г., заключенного между ответчиком и ООО «Торговый дом «ПЕРЕКРЁСТОК» (л.д. 91-93 т. 1).

В результате в районе территории обрушенного 7-го подъезда дома №164 по пр. К. Маркса в г. Магнитогорске было установлено ограждение для производства демонтажных работ и производства работ по благоустройству сквера на месте демонтированных 7 и 8 подъездов вышеуказанного дома.

Согласно письма Администрации города Магнитогорска Челябинской области №АГ02/7152 от 24.10.2019г., работы по монтажу металлического забора (ограждения) проводились в режиме чрезвычайной ситуации по ликвидации последствий аварии, иных чрезвычайных ситуаций по адресу: <...>. Ограждение было установлено с 05.01.2019г. по 31.05.2019г. включительно, входы в магазин «Пятерочка» были включены в территорию ограждения (л.д. 1 т. 2).

В соответствии со схемой нежилого помещения №3 по пр. К. Маркса, д.164 в г. Магнитогорске, используемого для размещения магазина «Пятерочка» (Приложение №2 к договору аренды, л.д. 119-120 т. 1), а также с техническим паспортом на нежилое помещение №3 (л.д. 84-93 т.2) со стороны пр. К. Маркса в вышеуказанное нежилое помещение имеется несколько входов.

Письмом №02/8023 от 27.11.2019г. Администрация города Магнитогорска Челябинской области сообщило, что обозначенный на вышеуказанной схеме, как «Вход №2», нежилого помещения №3 (магазин «Пятерочка»), расположенного в указанном многоквартирном жилом доме, не попадал в территорию, огороженную металлическим забором (л.д. 27 т. 2).

Ответчиком в материалы дела представлены акты осмотра от 14.01.2019г. 18.01.2019г., 12.04.2019г. в отношении проверки доступа помещений магазина «Пятерочка», расположенного по адресу: <...>, согласно которым установлено, что в помещения магазина невозможен беспрепятственный доступ, поскольку имеется ограждение металлическим забором центрального входа в магазин «Пятерочка» и зоны разгрузки товара в связи с работами по разбору завалов (л.д. 53-54, 57-60 т. 2).

Представитель истца на проверке доступа помещений магазина «Пятерочка» не присутствовал, но был приглашен на осмотр телеграммами, которые не были им получены в силу произошедшей аварии (л.д. 55-56 т. 2).

Считая произошедший случай взрыва газа форс-мажорными обстоятельствами, ответчик отказался от уплаты арендных платежей за весь период нахождения металлического ограждения с 01.01.2019г. по 31.05.2019г.

В результате чего у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 4 607 845 руб.

Оценив представленный в материалы дела договор аренды нежилого помещения №6 от 25.03.2014г., суд приходит к выводу о том, что он заключен с учетом принципа свободы договора по волеизъявлению сторон и не противоречит действующему законодательству (статьи 420, 421 ГК РФ). Ответчик, действующий своей волей и в своем интересе, будучи свободным в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1, пункт 1 статьи 9, статья 421 ГК РФ), осознанно согласовал с истцом его условия.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 3 статьи 607 Кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Представленный в материалы дела договор аренды нежилого помещения №6 от 25.03.2014г. суд считает заключенными.

Факт получения и использования арендованного имущества подтверждается актом приема-передачи от 07.04.2014г., подписанным обеими сторонами (л.д. 31 т. 1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В связи с наличием подписей и печатей на договоре аренды нежилого помещения №6 от 25.03.2014г., на акте приема-передачи имущества от 07.04.2014г., суд полагает, что размер арендной платы также был согласован сторонами.

В соответствии с требованиями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор, в свою очередь, обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Таким образом, исполнение сторонами обязательств по договору аренды носит встречный характер, в силу которого обязанность арендатора по внесению платы за пользование арендованным имуществом обусловлена встречным предоставлением со стороны арендодателя этого имущества в пользование в определенном состоянии, что в целом соответствует пункту 1 статьи 328 ГК РФ.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 ГК РФ).

Данная норма предоставляет дополнительные возможности для снижения риска издержек арендатора по эксплуатации арендованного имущества. Если иное не предусмотрено законом, то арендатор вправе требовать в одностороннем порядке уменьшения арендной платы при наличии двух оснований:

во-первых, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существо ухудшились (снизились полезные свойства объекта аренды);

во-вторых, данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Ухудшение состояния имущества или условий пользования будет существенным, когда оно в значительной мере лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, приведена правовая позиция, в силу которой арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом, по независящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

В соответствии с ч.3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (п. 1 ст. 6 ГК РФ).

Следовательно, исходя из аналогии закона, к возникшим между сторонами отношениям в период произошедшей чрезвычайной ситуации - взрыва газа, в результате которого обрушился 7-ой подъезд (блок-секция №4) жилого многоквартирного дома №164 по пр. К. Маркса в г.Магнитогорске, возможно применить Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".

Как следует из материалов дела, в результате ликвидации последствий произошедшего взрыва в районе территории обрушенного 7-го подъезда дома №164 по пр. К. Маркса в г. Магнитогорске было установлено ограждение для производства демонтажных работ и производства работ по благоустройству сквера на месте демонтированных 7 и 8 подъездов вышеуказанного дома.

Согласно письма Администрации города Магнитогорска Челябинской области №АГ02/7152 от 24.10.2019г., работы по монтажу металлического забора (ограждения) проводились в режиме чрезвычайной ситуации по ликвидации последствий аварии, иных чрезвычайных ситуаций по адресу: <...>. Ограждение было установлено с 05.01.2019г. по 31.05.2019г. включительно, входы в магазин «Пятерочка» были включены в территорию ограждения (л.д. 1 т. 2).

В соответствии со схемой нежилого помещения №3 по пр. К. Маркса, д.164 в г. Магнитогорске, используемого для размещения магазина «Пятерочка» (Приложение №2 к договору аренды, л.д. 119-120 т. 1), а также с техническим паспортом на нежилое помещение №3 (л.д. 84-93 т.2) со стороны пр. К. Маркса в вышеуказанное нежилое помещение имеется несколько входов.

В материалах дела имеется схема нежилого помещения №3 по пр. К. Маркса, д. 164, на котором указаны два входа в магазин «Пятерочка» (л.д. 26 т. 2)

Письмом №02/8023 от 27.11.2019г. Администрация города Магнитогорска Челябинской области сообщило, что обозначенный на вышеуказанной схеме, как «Вход №2», нежилого помещения №3 (магазин «Пятерочка»), расположенного в указанном многоквартирном жилом доме, не попадал в территорию, огороженную металлическим забором (л.д. 27 т. 2).

Из письма ФГКУ «2 отряд федеральной противопожарной службы по Челябинской области» №1262-1-12 от 25.09.2019 (л.д. 13 т. 2) следует, что в зону ограждения по адресу: <...>, вошли входы в магазин «Пятерочка», расположенные в районе арки вблизи подъезда №6.

По мнению ответчика по первоначальному исковому заявлению, ООО «Бэта Эстейт» не могло воспользоваться спорным арендованным помещением в силу того, что доступ в оба входа в принадлежащий ему магазин «Пятерочка» был ограничен специальным металлическим ограждением. Следовательно, он как арендатор не мог использовать свое арендованное имущество по назначению.

Истец по первоначальному иску с доводами ответчика не согласился. Полагает, что арендатор в лице ООО «Бэта Эстейт» мог воспользоваться вторым входом, который не входил в зону металлического ограждения.

Исследовав и оценив с позиции норм статьи 71 АПК РФ все представленные сторонами доказательства, принимая во внимание конкретные условия заключенного между сторонами договора аренды от суд установил, что в период с января 2019г. по май 2019г. истец не мог надлежащим образом эксплуатировать магазин, расположенный в арендуемом помещении, поскольку вследствие произошедшей чрезвычайной ситуации, а именно взрыва газа, в результате которого обрушился 7-ой подъезд (блок-секция №4) жилого многоквартирного дома №164 по пр. К. Маркса в г.Магнитогорске, в период с 03.01.2019г. по 31.05.2019г. на месте обрушения стояло металлическое ограждение, которое закрывало вход в вышеуказанный магазин.

Пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Поскольку по смыслу п. 4 ст. 614 ГК РФ в ее нормативном единстве со ст. 606, ст. 611 ГК РФ и разъяснениями, изложенными в постановлении Президиума ВАС РФ N 13689/12 от 09.04.2013, предполагающими направленность арендных отношений на фактическое использование арендуемой вещью с целью извлечения из нее полезных свойств, при наличии возражений арендатора о наличии препятствий в пользовании арендуемым имуществом доказыванию подлежит факт создания арендодателем конкретных препятствий в фактическом пользовании имуществом, и именно во взаимосвязи с невозможностью фактического использования имущества в конкретный период норма п. 4 ст. 614 ГК РФ связывает невозможность использования арендатором имущества.

Кроме того, из материалов дела и представленных фотоматериалов (л.д.61-74 т. 2) видно, что металлическое ограждение перекрывало вход в магазин «Пятерочка», который использовался арендатором для осуществления разгрузочных и погрузочных работ, приема товара, что также препятствовало надлежащим образом эксплуатировать магазин.

Часть 4 ст. 614 ГК РФ закрепляет право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Причем такое право возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном. Признаки существенного ухудшения следует трактовать по смыслу ч. 2 ст. 450 ГК РФ. Ухудшения должны произойти в силу случайных причин, то есть не должно быть виновного поведения арендатора.

Таким образом названным правом арендатор может воспользоваться только в том случае, если в договоре нет ограничений, касающихся изменений размера арендной платы и порядка ее пересмотра.

Такие ограничения являются вполне правомерными, так как в соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

В соответствии с п. 6.1 договора №6 аренды нежилого помещения от 25.03.2014г. стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых сторона, не исполнившая обязательство, не могла ни предвидеть, ни преодолеть разумными мерами (л.д. 26 т. 1).

Обе стороны должны немедленно известить письменно друг друга о начале и окончании обстоятельств форс-мажора, препятствующих выполнению обязательств по договору (п. 6.2 договора аренды).

В данном случае, ООО фирма «Зори Урала» в числе прочего указывает на то, что в период с 01.01.2019г. по 31.05.2019г. ответчик не был лишен реальной возможности использовать арендованное имущество в соответствии с его целевым назначением и условиями заключенной между сторонами сделки, поскольку имел доступ к помещению в виде второго входа в помещение №3.

Кроме того, ответчиком каких-либо уведомлений о наступлении форс-мажорных обстоятельств в адрес истца не направлялось. В материалах дела имеется направленное в адрес истца требование ответчика от 19.06.2019г. об освобождении его от уплаты арендной платы (л.д. 130 т. 2).

При этом, судом установлено, что в период в период с 01.01.2019г. по 31.05.2019г. арендуемое помещение использовалось ответчиком, поскольку в нем находилось торговое оборудование магазина «Пятерочка», а также продукты питания и иные товары народного потребления, принадлежащие ответчику. Помещение от указанного имущества не освобождалось, истцу по акту приема-передачи не возвращалось.

Помимо этого, согласно п. 1.2. Договора аренды, кроме прямого целевого назначения (торговля) часть данного Помещения может быть также использована для указания услуг в том числе: телекоммуникационных, страховых и банковских, приема платежей по оплате услуг третьих лиц, размещения платежных терминалов. С целью использования помещения в вышеуказанных целях Арендатор имеет право разместить в Помещении административные, складские и подсобные помещения, а также сдавать Помещение или его часть в субаренду.

Тем самым, факт не осуществления в помещении арендатором или его субарендатором торговой деятельности не свидетельствует о невозможности использования помещения в соответствии с иными целями, предусмотренными договором аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

В соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации мерами ответственности за неисполнение обязательства являются: возмещение убытков, взыскание неустойки, взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами.

Таким образом, п. 3 ст. 401 ГК РФ определяет основания ответственности явного должника за нарушение обязательства и не предусматривает оснований освобождения стороны по договору от исполнения самого обязательства (в данном - от исполнения обязательства по внесению арендных платежей).

Следовательно, наличие форс-мажорных обстоятельств влечет за собой лишь освобождение сторон от гражданско-правовой ответственности за невыполнение своих обязательств, а также отодвигает срок исполнения обязательств по договору, но не освобождает ответчика от обязанности своевременно вносить плату, предусмотренной п.1 ст. 614 ГК РФ.

Данный подход также согласуется с разъяснениями, изложенными в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020, если в условиях распространения новой коронавирусной инфекции будут установлены обстоятельства непреодолимой силы по правилам пункта 3 статьи 401 ГК РФ, необходимо учитывать, что наступление таких обстоятельств само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали (п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"), если кредитор не отказался от договора, должник после отпадения обстоятельств непреодолимой силы применительно к пунктам 1, 2 статьи 314 ГК РФ обязан исполнить обязательство в разумный срок.

Удовлетворяя требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в части суд учитывает, что арендованное помещение частично использовалось ответчиком по назначению, в том числе и для хранения товарно-материальных ценностей.

В соответствии со статьей 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с частью 2 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им правами.

Частью 3 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

На основании изложенного, суд полагает, что требование истца по первоначальному иску о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды №16 подлежит удовлетворению в размере 3 000 000 руб.

Но при этом, суд приходит к выводу о том, что и у ответчика по первоначальному иску возникло право требования уменьшения арендной платы.

В связи с чем, суд уменьшает размер арендной платы по договору аренды нежилого помещения №16 до 600 000 руб. в месяц на период с 01.01.2019г. по 31.05.2019г., всего до 3 000 000 руб.

Согласно ч.2 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд, в числе прочего распределяет судебные расходы.

В силу ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При цене иска, равной 4 147 060 руб. 50 коп., оплате подлежит государственная пошлина в размере 43 735 руб.

При подаче искового заявления, ООО фирма «Зори Урала», по платежному поручению №254 от 04.09.2019г. была уплачена государственная пошлина в размере 46 039 руб. (л.д.13).

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Таким образом, с ООО «Бэта Эстейт» в пользу ООО «Аленький цветочек» подлежит взысканию госпошлина в размере 31 638 руб. (3 000 000 руб. х 43 735 руб. / 4 147 060 руб. 50 коп.). при этом излишне уплаченная госпошлина в размере

2 304 руб. подлежит возвращению истцу из доходов федерального бюджета.

Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в арбитражный суд подлежит уплате в соответствии со ст. 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) с учетом ст. ст. 333.21, 333.22, 333.41 НК РФ.

Принципы исчисления и размер государственной пошлины, уплачиваемой при подаче искового заявления в арбитражные суды, установлены статьей 333.21 НК РФ. Так, согласно п.2 ч.1 указанной статьи, при подаче при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными уплате подлежит государственная пошлина в размере 6 000 рублей.

Из п.22 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014г. №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» следует, что, если в заявлении, поданном в арбитражный суд, объединено несколько взаимосвязанных требований неимущественного характера, то, по смыслу пп.1 ч.1 ст.333.11 НК РФ, уплачивается государственная пошлина за каждое самостоятельное требование.

Поскольку истцом по встречному иску заявлено одно неимущественное требования, оплате подлежит государственная пошлина в размере 6 000 руб.

При подаче встречного искового заявления, ООО «Бэта Эстейт», по платежному поручению №92111 от 18.03.2020г. была уплачена государственная пошлина в размере 2 000 руб. (л.д. 146 т. 3). Следовательно, расходы в сумме 2 000 руб. подлежат возмещению за счет ответчика по встречному иску.

Как следует из п.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001г. №65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований», обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете. В этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска, который принимается судом.

Аналогичный вывод следует из Постановления Президиума ВАС РФ от 07.02.2012г. №12990/11 по делу №А40-16725/2010-41-134, А40-29780/2010-49-263, Постановление Президиума ВАС РФ от 26.11.2013г. №4898/13 по делу №А21-3565/2010.

Таким образом, удовлетворение встречного иска является основанием для проведения взаимозачета однородных требований в части государственной пошлины, в связи с чем, взысканию с ООО «БЭТА ЭСТЕЙТ», в пользу истца, ООО «Аленький цветочек», расходы по уплате государственной пошлины в размере 25 638 руб. (31 638 руб. – 6 000 руб.).

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 176, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования, общества с ограниченной ответственностью «Аленький цветочек», ОГРН <***>, г. Магнитогорск Челябинской области, к обществу с ограниченной ответственностью «БЭТА ЭСТЕЙТ», ОГРН <***>, г.Санкт-Петербург, удовлетворить частично.

Взыскать с ответчика общества с ограниченной ответственностью «БЭТА ЭСТЕЙТ», ОГРН <***>, г.Санкт-Петербург, в пользу истца, общества с ограниченной ответственностью «Аленький цветочек», ОГРН <***>, г.Магнитогорск Челябинской области задолженность по арендной плате за период с 01.01.2019 г. по 31.05.2019 г. в размере 3 000 000 руб., государственную пошлину в размере 31 638 руб.

Возвратить истцу, обществу с ограниченной ответственностью «Аленький цветочек», ОГРН <***>, г. Магнитогорск Челябинской области из федерального бюджета госпошлину в размере 2 304 руб.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «БЭТА ЭСТЕЙТ», ОГРН <***>, г. Санкт-Петербург, к обществу с ограниченной ответственностью «Аленький цветочек», ОГРН <***>, г.Магнитогорск Челябинской области, удовлетворить частично.

Снизить размер арендной платы по договору аренды нежилого помещения №6 от 25.03.2014г. за период 01.01.2019 г. по 31.05.2019 г. до суммы 3 000 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Аленький цветочек», ОГРН <***>, г. Магнитогорск Челябинской области, в пользу общества с ограниченной ответственностью «БЭТА ЭСТЕЙТ», ОГРН <***>, г.Санкт-Петербург расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.

Провести взаимозачет встречных однородных требований в части государственной пошлины.

Взыскать с ответчика общества с ограниченной ответственностью «БЭТА ЭСТЕЙТ», ОГРН <***>, г.Санкт-Петербург, в пользу истца, общества с ограниченной ответственностью «Аленький цветочек», ОГРН <***>, г.Магнитогорск Челябинской области расходы по уплате государственной пошлины в размере 25 638 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Челябинской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru

Судья И.А. Кузнецова