Решение от 26 февраля 2024 г. по делу № А82-15232/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-15232/2023
г. Ярославль
26 февраля 2024 года
Резолютивная часть решения принята 20.02.2024 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Тепениной Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Стройтехсервис"

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 2 035 813,36 руб. (с учётом уточнения – 29 262,66 руб.), расторжении договора аренды,


при участии:

от истца – не явились, извещены,

от ответчика – ФИО2 (представитель по доверенности от 14.12.2023, диплом), ФИО3 (генеральный директор),



установил:

муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (далее по тексту также Агентство) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к обществу с ограниченной ответственностью "Стройтехсервис" (далее по тексту также общество) о взыскании 29 262,66 руб. пени по договору от 15.07.2020 № 7А/2020 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона за период с 16.07.2023 по 21.07.2023, расторжении договора от 15.07.2020 № 7А/2020 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона.

В ходе рассмотрения спора в связи с поступлением от ответчика денежных средств в счет погашения пени истец уточнил исковые требования и просил расторгнуть договор от 15.07.2020 № 7А/2020 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона.

Ответчик исковые требования не признал, представил письменный отзыв.

По мнению данного участника спора, имущественные интересы арендодателя в полной мере компенсированы путем применения предусмотренных договором санкций в виде уплаты пени. Несоблюдение ответчиком обязательств по внесению арендной платы не носит существенного характера, при этом задолженность погашена. При таких обстоятельствах расторжение договора является несоразмерной мерой и не соответствует принципу баланса интересов спорящих сторон. В настоящий момент на арендуемом земельном участке расположен объект незавершенного строительства, права на который зарегистрированы в установленном порядке.

От истца поступили возражения по доводам отзыва.

В судебном заседании, состоявшемся 20.02.2024, объявлялся перерыв до 14 час. 00 мин., после которого судебное заседание продолжено.

Уточнение исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя истца на основании положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей ответчика, исследовав материалы дела (в том числе, представленные в электронном виде), суд установил следующее.

На основании постановления мэрии города Ярославля от 21.07.2015 N 1397 (в редакции постановления от 11.03.2020 N 224) и протокола о результатах аукциона от 15.07.2020 N 31 от имени города Ярославля Агентством (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 15.07.2020 N 7А/2020 находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона.

В аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 76:23:010406:1195 площадью 6 766 кв. м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Ярославль, Дзержинский район, ул. Строителей (в районе N 20). Участок предоставлен на период строительства. Разрешенное использование: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)).

Договор заключен с 15.07.2020 по 14.03.2023 (пункт 6.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора пользование земельным участком является платным. За аренду земельного участка в соответствии с протоколом аукциона начисляется ежегодная арендная плата в сумме 3 615 704 рубля.

Согласно пункту 3.3 договора сроки внесения арендной платы установлены – до окончания срока аренды ежегодно в сумме 3 615 704 рубля не позднее даты проведения аукциона.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляются пени в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа.

Условия о расторжении договора согласованы сторонами в разделе 4.

Дополнительным соглашением N 1 от 09.09.2022 срок действия договора, установленный пунктом 6.2, продлен с 15.03.2023 по 14.03.2026; пункт 3.1 договора дополнен текстом следующего содержания: арендную плату за период с 15.03.2023 по 14.07.2023 в сумме 1 208 536 рублей 68 копеек оплатить не позднее 15.07.2022.

16.01.2023 Обществом произведена оплата задолженности по арендной плате на сумму 3 615 408 рублей с назначением платежа "оплата по договору аренды земельного участка от 15.07.2020 N 7А/2020 за период с 15.07.2022 по 14.07.2023".

Агентство направило в адрес Общества предписание от 24.01.2023 N 393 с требование оплатить неустойку. Предписание оставлено Обществом без исполнения.

За просрочку оплаты арендных платежей истец начислил ответчику неустойку в сумме 2 006 550 рублей 70 копеек за периоды с 16.07.2022 по 16.01.2023.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 02.07.2023 по делу №А82-4529/2023, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, с ответчика в пользу истца взыскано 1 000 000 рублей неустойки на 16.01.2023.

Агентством ответчику направлено предписание от 18.07.2023 № 3990 о погашении задолженности по арендной плате и пени до 01.08.2023; при невыполнении предписания арендодателем предложено подписать соглашение о расторжении договора аренды, в ином случае, Агентство обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.

В виду неисполнения предписания ответчика истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

С учётом заявления Агентства от 20.12.2023 предметом настоящего спора является требование арендодателя о расторжении договора аренды.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя - в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором (раздел 4) предусмотрено право арендодателя в случае невнесения и (или) неполного внесения арендатором арендной платы по истечении установленного договором срока платежа досрочно расторгнуть договор.

Также в силу положений п. 4.4 договора арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, в случае неоплаты арендной платы, в том числе частичной, уведомив об этом арендатора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке, при этом арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора даже после уплаты долга.

В силу пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В обоснование исковых требований Агентство указало, что за период действия договора со стороны арендатора допущены нарушения условий договора в части своевременного и полного перечисления арендных платежей.

Вместе с тем после получения уведомления истца о расторжении договора ответчик в разумный срок устранил нарушения договора, погасил задолженность по арендной плате, а впоследствии также перечислил неустойку.

Таким образом, имущественные интересы арендодателя компенсированы путем применения предусмотренных договором санкций в виде уплаты пени.

Ответчиком в судебном заседании 20.02.2024 даны пояснения относительно обстоятельств, препятствующих своевременному внесению арендных платежей, которые приняты судом во внимание при разрешении настоящего спора.

В настоящем случае сам по себе факт наличия задолженности, погашенной после уведомления, не может служить безусловным основанием для расторжения договора в судебном порядке. В данном случае такая мера как расторжение договора несоразмерна степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.

Договор заключен на длительный срок по результатам публичных процедур, и объективных разумных причин при имеющихся обстоятельствах для расторжения договора суд не усматривает.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).


Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).



Судья

Ю.М. Тепенина