Решение от 29 января 2021 г. по делу № А65-22395/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань

Дело №А65-22395/2020

Дата принятия решения – 29 января 2021 года

Дата объявления резолютивной части – 22 января 2021 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Мугинова Б.Ф., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником судьи Вахитовой К.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Компания "ДомСтрой", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: РТ, г. Казань, Советский р-н, участок севернее микрорайона №5 жилого массива Азино-2, с кадастровым номером 16:50:150106:2095; об обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства, расположенного по адресу: РТ, г. Казань, Советский р-н, участок севернее микрорайона №5 жилого массива Азино-2, с кадастровым номером 16:50:150106:2095,

с участием:

представителя истца – ФИО1 по доверенности от 30.06.2020,

в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Компания "ДомСтрой", г.Казань (далее- ответчик) об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: РТ, г. Казань, Советский р-н, участок севернее микрорайона №5 жилого массива Азино-2, с кадастровым номером 16:50:150106:2095; об обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства, расположенного по адресу: РТ, г. Казань, Советский р-н, участок севернее микрорайона №5 жилого массива Азино-2, с кадастровым номером 16:50:150106:2095.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.09.2020 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.10.2020 отложено судебное заседание.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.11.2020 назначено дело к судебному разбирательству.

Определениями Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.12.2020, 14.01.2021 отложено судебное заседание.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о судебном заседании, явку представителя не обеспечил, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

07.08.2008 Обществом с ограниченной ответственностью «Компания «Дом Строй» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства по адресу: г. Казань, Советский район, участок севернее микрорайона №5, жилого массива Азино-2, кадастровый номер 16:50:151106:5.

03.06.2016 между истцом и ответчиком заключен договор аренды №19131 земельного участка с кадастровым номером 16:50:151106:5 площадью 8000 кв.м., на котором расположен объект ответчика. Срок действия договора установлен до 02.06.2019.

Письмом №7812/кзио-исх от 11.06.2020 истец уведомил ответчика о прекращении договора аренды земельного участка №19131 от 03.06.2016.

В связи с истечением срока договора аренды истец обратился с исковыми требованиями об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, указав в качестве правового основания ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п.1 ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон №137).

Законом №171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 данного Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов – пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона №137, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона №137 в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Законом №137 установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона №137).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона №137 и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Согласно пункту 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка), а в соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор является заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор признается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

По смыслу пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Поэтому даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон при заключении договора аренды их отношения регулируются именно этим договором, который на основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

Исходя из изложенного, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению к собственнику объекта незавершенного строительства, заключившего договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности в случае, если такой участок после 01.03.2015 был однократно представлен для завершения строительства.

Предметом рассматриваемых исковых требований (материально-правовым требованием истца к ответчику) является изъятие у ответчика объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил соответствие фактических обстоятельств дела положениям пп.1,6 ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также отсутствие оснований для отказа в удовлетворении иска, предусмотренных п.3 указанной статьи.

Статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации; начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости; если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

На основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение иска и заявления о принятии обеспечительных мер, учитывая освобождение истца от ее уплаты, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Изъять у Общества с ограниченной ответственностью "Компания "ДомСтрой", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: РТ, г. Казань, Советский р-н, участок севернее микрорайона №5 жилого массива Азино-2, с кадастровым номером 16:50:150106:2095, путем продажи с публичных торгов.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Компания "ДомСтрой", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) передать Муниципальному казенному учрежденияю«Комитет земельных и имущественных отношений г. Казани» техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства, расположенным по адресу: РТ, г. Казань, Советский р-н, участок севернее микрорайона №5 жилого массива Азино-2, с кадастровым номером 16:50:150106:2095.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Компания "ДомСтрой", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 9 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяБ.Ф. Мугинов