Постановление от 25 марта 2026 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.i№fo@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ


№ 09АП-63822/2025

Дело № А40-210190/25
г. Москва
26 марта 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 26 марта 2026 года


Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.И. Попова,

судей:

Д.Г. Вигдорчика, ФИО1,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания Королевой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.10.2025 по делу №А40-210190/2025 принятое

по заявлению ООО «Специализированный застройщик «МИЦ-МИЦ» к Управлению Росреестра по Москве

о признании незаконным решения,


при участии:

от заявителя:

ФИО2 по доверенности от 12.01.2026;

от заинтересованного лица:

ФИО3 по доверенности от 12.01.2026;

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Специализированный застройщик «МИЦ-МИЦ» (заявитель, Застройщик, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Управлению Росреестра по Москве (ответчик, Управление) с заявлением, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ, о признании незаконным и отмене решения от 03.09.2025 №КУВД-001/2025-29134695/9.

Решением от 28.10.2025 Арбитражный суд г.Москвы удовлетворил заявленные требования.

Не согласившись с принятым судом решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить как принятое с нарушением норм права.

В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы доводы апелляционной жалобы поддержал по мотивам, изложенным в ней.

Представитель общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, проверив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав представителей сторон, явившихся в судебное заседание, считает, что оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы не имеется.

Согласно материалам дела, Общество являлось Застройщиком комплексной жилой застройки по адресу: Российская Федерация, г. Москва, вн.тер.г. городской округ Троицк, ул. Яворки, д.1, корп. 1, 2, 3, 4, 5, 6, и собственником земельного участка с кадастровым номером 77:17:0140116:31614, площадью 71 421 +/- 94 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Город Москва, вн.тер.г. городской округ Троицк, ул. Яворки, земельный участок 1, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости № 77:17:0140116:31614-77/051/2025-1 от 18.02.2025 (Земельный участок).

На Земельном участке осуществлялось строительство шести многоквартирных домов на основании разрешений на строительство: № 77-232000-017402-2018 от 22.06.2018, № 77-232000-017403-2018 от 22.06.2018, № 77-232000-017404-2018 от 22.06.2018, № 77-232000-017401-2018 от 22.06.2018, № 77-232000-018761-2020 от 25.02.2020.

Строительство проводилось в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Означенные многоквартирные жилые дома введены в эксплуатацию на основании разрешений на ввод объекта в эксплуатацию: № 77-232000-010295-2021 от 14.09.2021, №77-232000-010294-2021 от 14.09.2021, № 77-232000-010323-2021 от 29.09.2021, №77-232000-010321-2021 от 29.09.2021, № 77-232000-010786-2022 от 30.05.2022.

Застройщик обратился в Управление с заявлением № КУВД-001/2025-29134695 от 29.05.2025 об отказе от права собственности на землю, в связи с возникновением общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах на Земельный участок.

Управление уведомлениями №КУВД-001/2025-29134695/1 от 23.06.2025 и №КУВД-001/2025-29134695/6 от 07.07.2025 приостановило осуществление действий по государственной регистрации прав до 03.09.2025.

Уведомлением Управления № КУВД-001/2025-29134695/8 от 03.09.2025 обществу отказано в государственной регистрации отказа от права собственности, в связи с возникновением общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах в отношении земельного с кадастровым номером 77:17:0140116:31614.

Не согласившись с оспариваемым решением Управления, общество обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с заявленными требованиями.

Согласно ч.1 ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Апелляционный суд, оценив в порядке ст.71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства с учетом всех обстоятельств дела, поддерживает вывод суда первой инстанции о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных Обществом требований.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из неправомерности оспариваемого ненормативного акта регистрирующего органа.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Законом №218-ФЗ.

В соответствии со ст. 1 Закон №218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

Согласно п. 1 ст. 9 Закона №218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п. 1 ст. 14 Закона №218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

- наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе (п.п. 2, 8, 9 ч. 2 ст. 14 Закона №218-ФЗ).

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный ст. 18 Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Частью 1 ст. 21 Закона №218-ФЗ определены документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав.

Указанные документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН, и содержать описание недвижимого имущества.

В силу ч.5 ст.18 Закона №218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 настоящего Закона и требованиям принятых нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Законом или иными федеральными законами.

Из материалов дела усматривается, что общество, являясь собственником земельного участка, осуществило на нем строительство имущественного комплекса, состоящего из шести многоквартирных домов. Помещения в указанных домах переданы в собственность участников долевого строительства, право собственности которых, зарегистрировано в установленном порядке.

Указывая на то, что с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме, возведенном на указанном земельном участке, возникло право общей долевой собственности собственников помещений на этот участок и прекратилось право собственности общества, оно обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на участок.

Регистрирующий орган отказал, посчитав, что строительство нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке противоречит требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) и в данном случае необходимо сформировать земельные участки под каждым из построенных домов.

Между тем, Управлением не учтено следующее.

Согласно материалам дела, право собственности на помещения в многоквартирных жилых домах, расположенных на Земельном участке, зарегистрированы за участниками долевого строительства, что подтверждается:

- Выпиской из ЕГРН в отношении жилого помещения (квартиры) № 250 с кадастровым номером 77:17:0140116:19202 (номер и дата государственной регистрации права собственности: № 77:17:0140116:19202-77/060/2021-1 от 03.12.2021) в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, вн.тер.г. городской округ Троицк, ул. Яворки, д. 1, корп. 1, а также актом приема-передачи объекта долевого строительства от 23.09.2021;

- Выпиской из ЕГРН в отношении жилого помещения (квартиры) № 34 с кадастровым номером 77:17:0140116:20762 (номер и дата государственной регистрации права собственности: № 77:17:0140116:20762-77/060-2021-1 от 07.12.2021) в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, вн.тер.г. городской округ Троицк, ул. Яворки, д. 1, корп. 2, а также актом приема-передачи объекта долевого строительства от 11.10.2021;

- Выпиской из ЕГРН в отношении жилого помещения (квартиры) № 107 с кадастровым номером 77:17:0140116:19874 (номер и дата государственной регистрации права собственности: № 77:17:014011 6:19874-77/060/2021-1 от 03.12.2021) в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, вн.тер.г. городской округ Троицк, ул. Яворки, д. 1, корп. 3, а также актом приема-передачи объекта долевого строительства от 24.11.2021;

- Выпиской из ЕГРН в отношении жилого помещения (квартиры) № 1 с кадастровым номером 77:17:0140116:19452 (номер и дата государственной регистрации права собственности: № 77:17:0140116:19452-77/060/2021-1 от 03.12.2021) в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, вн.тер.г. городской округ Троицк, ул. Яворки, д. 1, корп. 4, а также актом приема-передачи объекта долевого строительства от 11.10.2021;

- Выпиской из ЕГРН в отношении жилого помещения (квартиры) № 280 с кадастровым номером 77:17:0140116:24721 (номер и дата государственной регистрации права собственности: 77:17:0140116:24721-77/060/2022-1 от 15.07.2022) в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, вн.тер.г. городской округ Троицк, ул. Яворки, д. 1, корп. 5, а также актом приема-передачи объекта долевого строительства от 05.07.2022;

- Выпиской из ЕГРН в отношении жилого помещения (квартиры) № 529 с кадастровым номером 77:17:0140116:24255 (номер и дата государственной регистрации права собственности: 77:17:0140116:24255-77/060/2022-1 от 08.07.2022) в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, вн.тер.г. городской округ Троицк, ул. Яворки, д. 1, корп. 6, а также актом приема-передачи объекта долевого строительства от 01.07.2022.

Общество, подавая заявления в Управление, реализовало свое право по отказу от имущества, которое в силу статьи 36 ЖК РФ не может ему принадлежать.

Записи в Едином государственном реестре недвижимости о зарегистрированных договорах долевого участия в пользу участников долевого строительства не препятствуют регистрации прекращения права собственности на Земельный участок в связи с отказом Застройщика от права собственности, а подтверждают факт совершения Застройщиком сделок в отношении объекта недвижимости.

Поскольку привлечение денежных средств участников долевого строительства осуществляется через счета-эскроу, в порядке статьи 15.4 Закона об участии в долевом строительстве, положения о возникновении ипотеки земельного участка в силу закона, в пользу участников долевого строительства, не применяются.

В соответствии со ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В данном случае, обязательства застройщика являются исполненными.

Жилые дома поставлены на государственный кадастровый учет, введен в эксплуатацию. Объекты долевого строительства переданы по актам приема-передачи участникам долевого строительства, права собственников на переданные объекты зарегистрированы.

В материалы дела предоставлены доказательства передачи участникам объектов в многоквартирном доме (акты приема-передачи), а также выписки из ЕГРН о регистрации права собственности физических лиц на переданные объекты.

После ввода объекта в эксплуатацию и передачи объектов в них третьим лицам заявитель не осуществляет владение и пользование данным участком.

Объекты долевого строительства в многоквартирных домах реализованы участникам долевого строительства и иным третьим лицам. Обязательства Общества, как застройщика вышеуказанных многоквартирных домов, перед участниками долевого строительства выполнены.

Положениями части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 189-ФЗ) и части 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ).

Если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, с учетом положений части 5 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее- Закон № 214-ФЗ), части 5 статьи 40 Закона № 218-ФЗ запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество.

При этом, следует учитывать, что положения Земельного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Законов № 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка в целях возведения и последующего обслуживания, эксплуатации и благоустройства двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права общей долевой собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.

Означенное согласуется с позицией, изложенной в п.21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2023) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023).

В рассматриваемом случае, выданное Мосгосстройнадзором разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в силу ст.55 Градостроительного кодекса удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям к строительству, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Таким образом, земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет для целей строительства и последующей эксплуатации многоквартирных домов.

В отношении довода Управления о необходимости принятия решения общим собранием собственников помещений в МКД о принятии земельного участка в собственность, необходимо указать следующее.

Заявление ООО «Специализированный застройщик «МИЦ-МИЦ» о прекращении права собственности на земельный участок направлено на прекращение в соответствии со ст. 238 Гражданского кодекса его права собственности на имущество, которое не может в силу закона ему принадлежать.

В случае расположения на земельном участке одного многоквартирного дома с учетом положений жилищного законодательства право собственности на такой земельный участок переходит с учетом положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации ко всем правообладателям помещений введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в этом многоквартирном доме.

В случае расположения на земельном участке нескольких объектов недвижимости, судам необходимо установить как факт ввода в эксплуатацию каждого объекта капитального строительства, которому присвоен отдельный кадастровый номер как объекту недвижимости, так и обстоятельства возникновения права собственности первого лица на помещение именно в этом объекте недвижимости, а равно, необходимо дать правовую оценку возможности применения положений жилищного законодательства ко всем объектам недвижимости, расположенным на таком земельном участке.

В материалах дела имеются доказательства, подтверждающие факт ввода в эксплуатацию каждого МКД, а также доказательства возникновения права собственности первых лиц на помещения в каждом МКД.

Как указывалось выше, вместе с переходом прав на помещения (квартиры) в построенных жилых домах к участникам долевого строительства прекращается право собственности на земельный участок у застройщика, а соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме, а право собственности данного участка прекращается.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что обществом в Управление были представлены все необходимые документы для совершения испрашиваемой государственной регистрации.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции с учетом положения ч. 1 ст. 71 АПК РФ применительно к конкретным обстоятельствам настоящего дела, пришел к правильному выводу, что оспариваемое решение Управления является незаконным и необоснованным, нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

На основании пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ исходя из заявленных обществом требований, суд первой инстанции правомерно обязал Управление произвести действия по регистрации права по заявлению за номером № КУВД-001/2025-29134695 и представленным документам в установленном законодательством о регистрации недвижимости порядке и сроки.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, связанные с иной оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и иным толкованием норм права, не опровергают правильные выводы суда и не свидетельствуют о судебной ошибке.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного акта отсутствуют.

Обстоятельств, являющихся безусловным основанием в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Расходы по уплате госпошлины распределяются согласно ст. 110 АПК РФ.

Учитывая приведенные данные и руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 28.10.2025 по делу №А40-210190/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.


Председательствующий судья: В.И. Попов


Судьи: Д.Г. Вигдорчик


ФИО1