Решение от 22 сентября 2023 г. по делу № А55-27140/2023

19/2023-314157(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ 443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

22 сентября 2023 года Дело № А55-27140/2023

Резолютивная часть решения объявлена 21.09.2023.

Полный текст решения изготовлен 22.09.2023. Арбитражный суд Самарской области в составе судьи Нагайцевой Е.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хохловой Е.А. рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Департамента градостроительства городского округа Самара к Обществу с ограниченной ответственностью "Юниверс-Строй"

о взыскании 4 665 031 руб. 42 коп. при участии в заседании

от истца – ФИО1 по доверенности Д 05-22/228 от 27.12.2022; от ответчика - ФИО2 по доверенности от 11.01.2022;

Установил:

Департамент градостроительства городского округа Самара (истец) обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Юниверс- Строй" (ответчик) о взыскании 4 665 031 руб. 42 коп., в том числе 3 639 016 руб. 53 коп. – задолженности по договору аренды земельного участка № 027383з от 21.06.2006 за период с 01.10.2021 по 30.06.2023, а также 1 026 014 руб. 89 коп. – пени за период с 21.09.2021 по 30.06.2023.

Истец в предварительном судебном заседании поддержал заявленные требования.

Ответчик возражал против заявленных требований, ссылаясь на необходимость применения льготного коэффициента (0,075), применяемого при исчислении регулируемой арендной платы, поскольку ответчик обеспечивал завершение строительства проблемных жилых домов с целью защиты интересов дольщиков.

С учетом представленных в материалы дела документов и отсутствия возражений сторон, суд счел возможным 21.09.2023 завершить предварительное заседание и перейти к судебному разбирательству на основании норм ч. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которыми предусмотрено, что если в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, либо лица, участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд установил:

Как следует из материалов дела, 21.06.2006 между Комитетом по управлению имуществом города Самары (далее Комитет) и Закрытым акционерным обществом ПФСК «Эл-Гранд» на основании Постановления Главы города Самары от 26.09.2005 № 2569, заключен договор аренды земельного участка № 027383з (далее - договор аренды), по условиям которого арендатор принял в аренду земельный участок площадью 9997,50 кв.м

с кадастровым номером 63:01:0904002:0013, расположенный по адресу г. Самара, Советский район, улица Ставропольская/улица Запорожская, для строительства жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и эксплуатируемыми подвалами, трансформаторной подстанцией, подземной автомобильной стоянки.

Срок действия договора установлен п. 3.2 договор до 25.09.2010. Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с условиями договора, арендатор обязуется вносить арендную плачу согласно расчету не позднее 10 числа текущего месяца, размер пени за несвоевременную оплату арендной платы установлен в размере 0,1% от сумма задолженности за каждый день просрочки.

В последующем, на основании Приказа Министерства строительства Самарском области от 11.06.2013 № 128-п заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 1 от 16.07.2013, в соответствии с которым продлен срок действия договора на 5 (пять) лет до 25.09.2015.

Указанным дополнительным соглашением изменен порядок и срок оплаты арендной платы, а также размер неустойки за несвоевременное исполнение обязательств по внесению арендной платы. Так пунктом 5 соглашения арендная плата подлежит уплате ежеквартально, не позднее 10 числа последнего месяца текущего квартала. Размер пени снижен до 0,05% от размера задолженности за каждый день просрочки.

По истечении срока действия договора, ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка № 027383з от 21.06.2006 был возобновлен на неопределенный срок на прежних условиях.

Статьей 5 и 6 Закона Самарской области № 134-ГД от 29.12.2014 в редакции Закона Самарской области № 11-ГД от 26.02.2015 органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов наделены государственными полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа Самара, перешли к органам местного самоуправления городского округа Самара.

В соответствии со статьей 25 Устава городского округа Самара Самарской области Администрация городского округа Самара является исполнительно-распорядительным органом городского округа Самара, наделяемым данным Уставом полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления городского округа Самара федеральными законами и законами Самарской области.

В соответствии с пунктом 22 части 1 постановления Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 № 1 руководитель Департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, освобождению таких земельных участков, аннулированию сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости в судебном порядке.

На основании протокола оценки заявок от 26.01.2015 на участие в конкурсе по отбору организации, в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области удовлетворения прав требований участников долевого строительства, ООО «Юниверс-Строй» признан победителем конкурса по лоту № 2 - удовлетворение прав требований 120 дольщиков на получении ими 101 жилого помещения обшей площадью 5 581 кв.м проблемного объекта, расположенного в объекте незавершенного строительства «г. Самара,

ул.Ставропольская/ул.Запорожская, застройщиком которого являлось общество ЗАО ПФСК «Эл-Гранд».

В связи с тем, что ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» признан банкротом, на торги выставлено право аренды земельного участка, по результатам которого право аренды вышеуказанного земельного участка продано по начальной стоимости 638 000 руб. Обществу с ограниченной ответственностью «Юниверс-Строй».

На основании результатов торгов 18.04.2017 между ЗАО ПСФК «Эл-Гранд», в лице конкурсного управляющего, и ООО «Юниверс-Строй» подписано соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 027383з, согласно которому к новому арендатору переходят все права и обязанности прежнего арендатора начиная с момента государственной регистрации данного соглашения (пункт 5.2).

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 10.08.2017г.

ООО «Юниверс-Строй» 12.09.2019 выдано разрешение на строительство двух жилых домов со встроенными помещениями и эксплуатируемым подвалом, сроком действия до 18.05.2023г. Жилые дома введены в эксплуатацию 30.12.2020г. в соответствии с разрешением на ввод № 63-301000-177-2019.

Истец указывает, что ответчиком не вносилась арендная плата за пользование земельным участком, в связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2021 по 30.06.2023 в размере 3 639 016 руб. 53 коп.

Учитывая неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы за земельный участок, а также неисполнение им обязательства по завершению строительства жилого дома, в соответствии с условиями договора истцом начислена пеня за период просрочки уплаты арендной платы с 21.09.2021 по 30.06.2023 в сумме 1 026 014 руб. 89 коп.

Департамент направил ответчику от 27.06.2023 № Д05-01/2786 претензию с предложением оплатить начисленную задолженность, что подтверждается реестром почтовых отправлений и отчетом об отслеживании.

Поскольку претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился с настоящим иском в суд.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Данный вывод соответствует п. 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в котором разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или

регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В Самарской области Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлен Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области".

В соответствии Методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для предоставляемых для строительства, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 (в редакции, действующей в спорном периоде) размер арендной платы за использование земельного участка определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах в соответствии с таблицами 1 и 2 настоящей Методики и абзацем четвертым настоящего пункта в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставленных для строительства.

Процент от кадастровой стоимости земельных участков в отношении видов строительства, указанных в таблицах 1 и 2 настоящей Методики, а также проценты и дополнительные виды строительства, не указанные в таблицах 1 и 2 настоящей Методики, для случаев предоставления земельных участков в аренду в соответствии с настоящим пунктом утверждаются нормативным правовым актом органа местного самоуправления городского округа, городского округа с внутригородским делением или муниципального района Самарской области, уполномоченного в соответствии с уставом соответствующего муниципального образования. В случае определения органами местного самоуправления городского округа, городского округа с внутригородским делением или муниципального района Самарской области иного, чем это предусмотрено таблицами 1 и 2 настоящей Методики, процента от кадастровой стоимости земельного участка при расчете арендной платы за использование земельного участка применяются проценты, установленные муниципальным нормативным правовым актом, действовавшим в расчетный период.

При расчете арендной платы истцом был применен процент от кадастровой стоимости земельных участков для вида под Строительство многоэтажных и малоэтажных жилых объектов, в том числе индивидуальных жилых домов, осуществляемое юридическими и физическими лицами, за исключением физических лиц, перечисленных в пункте 2 настоящей таблицы – 3,5% (п.1 таблицы № 1 Методики).

Возражая относительно удовлетворения исковых требований в заявленном истцом размере, ответчик указал, что при расчете арендной платы за спорный земельный участок подлежит применению процент от кадастровой стоимости земельных участков, установленный в таблице № 3 приложения № 2 к «Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов», утвержденному постановлением Правительства Самарской области от 06 августа 2008г. № 308.

В соответствии с Методикой определения арендной платы указанной в таблице № 3

пункте 9 в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения строительства многоквартирных домов собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» подлежит применению процент от кадастровой стоимости земельных участков равный 0,075.

Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов (далее - Порядок N 308).

В соответствии с пунктом 4 Порядка N 308 определение размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, для строительства осуществляется в соответствии с Методикой, содержащейся в приложении N 2 к настоящему Порядку, за исключением арендной платы за использование земельных участков, предоставляемых по результатам торгов.

Пунктом 1 приложения N 2 Методики определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставляемых для строительства предусмотрено, что размер арендной платы за использование земельного участка определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах в соответствии с таблицами 1 и 2 методики. Процент от кадастровой стоимости земельных участков в отношении видов строительства, указанных в таблицах 1 и 2 методики, а также проценты и дополнительные виды строительства, не указанные в данных таблицах, утверждаются нормативным правовым актом органа местного самоуправления городского округа, городского округа с внутригородским делением или муниципального района Самарской области, уполномоченного в соответствии с уставом соответствующего муниципального образования.

При расчете арендной платы за пользование земельным участком, предоставленным для строительства многоквартирного жилого дома, уполномоченный орган применил показатель коэффициента 3,5% от кадастровой стоимости, установленный для строительства многоквартирных жилых домов, осуществляемого юридическими и физическими лицами (пункт 1 таблицы N 1 Методики), исключив право застройщика применения к нему понижающего коэффициента (0,075), поскольку такое лицо не относится к категории пользователей, установленных в пункте 9 таблицы 3 Методики определения платы, а именно, не является собственником незавершенного строительства объекта, объект незавершенного строительства не изымался у прежнего собственника и договор аренды заключен по результатам аукциона.

Между тем при применении нормативных актов, принятых органом власти субъекта РФ в отношении земельных участков государственная собственность на которые не разграничена не были учтены основные принципы определения арендной платы, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582, Правила N 582) (в редакции изменений от 07.09.2020), в том числе принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога; принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с

учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

В рамках установленной федеральным законом дискреции (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ) Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 утвержден Порядок N 308, который постановлением Правительства Самарской области от 10.11.2011 N 728 был дополнен пунктом 9 (в редакции постановления от 17.12.2013) предусматривающим возможность списания задолженности по арендной плате, пеням, начисленных юридическим и физическим лицам, принявшим на себя обязательства по завершению строительства проблемных объектов, перечень которых определен органом власти субъекта РФ, при этом на срок исполнения обязательств по аренде таким лицам устанавливались отлагательные условия.

Списание задолженности по арендной плате, пеням, начисленных арендных платежей в отношении арендаторов, принявших на себя обязательства по завершению строительства проблемных объектов и удовлетворению прав требования обманутых дольщиков, производится по результатам завершения строительства.

Впоследствии постановлением Правительства Самарской области от 10.09.2015 N 569, вступившим в силу с 15.09.2015г, был отменен пункт 9 Порядка N 308.

Между тем только 19.07.2019г был принят Закон Самарской области от 08.07.19г. № 84-ГД «О мерах государственной поддержки участников долевого строительства и лиц обеспечивающих удовлетворение прав требований участников долевого строительства на территории Самарской области» который в качестве меры государственной поддержки пострадавших участников долевого строительства, предусматривает установление с момента принятия застройщиком обязательств по завершению строительства проблемного объекта понижающих коэффициентов при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности либо право собственности на которые не разграничено и занятые такими объектами.

Пункт 8 части 1 статьи 6 вышеуказанного закона предусматривает установление с момента принятия застройщиком обязательств по завершению строительства проблемного объекта понижающих коэффициентов при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности на которые не разграничено и занятые такими объектами.

При этом Правительством Самарской области понижающие коэффициенты при расчете арендной платы за земельные участки, на которых находятся объекты пострадавших участников долевого строительства не приняты, что создает нарушение принципа запрета необоснованных предпочтений, что не соответствует пункту 8 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции и Постановлению N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правилах определения размера арендной платы».

В соответствии с Методикой определения арендной платы указанной в таблице № 3 пункте 9 в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения строительства многоквартирных домов собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» подлежит применению процент от кадастровой стоимости земельных участков равный 0,075.

Поскольку Правительством Самарской области понижающие коэффициенты при расчете арендной платы за земельные участки, на которых находятся объекты пострадавших участников долевого строительства не установлены, суд считает возможным применить

коэффициент 0,075% для объектов незавершенного строительства.

Указанная правовая позиция подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 27.10.2022 по делу № А5519529/2021.

В период с 01.10.2021 по 31.12.2022 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:01:0904002:0013 составляет 58 527 164 руб. 55 коп., с 01.01.2023 по 30.06.2023 – 61 625 889 руб. 68 коп., что подтверждается выписками из ЕГРН. Разногласий относительно применения размера кадастровой стоимости между сторонами не имеется.

Ответчиком представлен контрасчет размера арендной платы за период с 01.10.2021 по 31.12.2022 (58 527 164 руб. 55 коп. * 0,075%) на сумму 54 869 руб. 25 коп., а с 01.01.2023 по 30.06.2023 (61 625 889 руб. 68 коп. *0,075%) на сумму 23 109 руб. 71 коп., а всего 77 978 руб. 96 коп., а также контрасчет пени на сумму 4 958 руб. 31 коп. за указанный период просрочки оплаты основного долга, исходя из указанной суммы задолженности. Контррасчет ответчика судом проверен и признан обоснованным.

Ответчик признал исковые требования в указанной части. Суд принимает признание иска ответчиком в сумме 82 937 руб. 27 коп.

Учитывая вышеизложенное и в соответствии с ст.ст. 309, 310, 424, 606, 614 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ суд считает исковые требования истца подлежащими удовлетворению частично в размере 82 937 руб. 27 коп., в том числе: 77 978 руб. 96 коп. основного долга, 4 958 руб. 31 коп. пени, в остальной части в иске следует отказать.

Расходы по государственной пошлине в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований, при этом 30% от госпошлины в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 333.40 НК РФ следует взыскать с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 110, 156, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Юниверс-Строй" (ИНН <***>) в пользу Департамента градостроительства городского округа Самара (ИНН <***>) 82 937 руб. 27 коп., в том числе: 77 978 руб. 96 коп. основного долга, 4 958 руб. 31 коп. пени, и в доход Федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 824 руб.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья / Е.А. Нагайцева