Решение от 13 октября 2023 г. по делу № А40-66487/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17

http://www.msk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-66487/23-180-511
13 октября 2023 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 11 октября 2023 г. Решение в полном объеме изготовлено 13 октября 2023 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично) протокол ведет секретарь Бобров П.С. рассмотрев в судебном заседании дело по иску истец:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

ответчик:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТВК ГЕМ" (117519, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЧЕРТАНОВО ЦЕНТРАЛЬНОЕ, КИРОВОГРАДСКАЯ УЛ., Д. 13, ЭТ/ПОМ/КОМ 3/V/15,16, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.01.2003, ИНН: <***>)

О расторжении договора аренды земельного участка. В судебное заседание явились: От истца – ФИО1, дов. № 33-Д-1624/22 от 28.12.2022г.

От ответчика – ФИО2, дов. от 04.10.2023г., ФИО3, дов. от 17.06.2021г., ФИО4, дов. от 06.07.2023г., ФИО5, дов. от 29.08.2023г.

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о расторжении договора аренды от 30.04.2004 № М-01-026475 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0006029:70 по адресу: <...>, включенного между ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ и ООО «ТВК ГЕМ» (ИНН: <***>).

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал, ответчик возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Суд, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, выслушав доводы представителей сторон, приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Между Москомземом (в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы, арендодатель) и ООО «ТВК ГЕМ» (арендатор) заключен договор

аренды земельного участка от 30.04.2004 № М-01-026475, предметом которого является земельный участок площадью 3528 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0006029:70 по адресу: г. Москва, ул. Золоторожский Вал, вл. 42 (далее - земельный участок) для размещения и эксплуатации некапитального, стационарного торгово-выставочного комплекса на срок до 30.04.2053 (далее - Договор аренды).

Дата государственной регистрации: 30.06.2004, номер государственной регистрации: 77-01/05-8/2004-977.

Согласно п. 1.4 договора на участке расположено двухэтажное некапитальное строение.

Здание было учтено в государственном кадастре недвижимости как объект капитального строительства с кадастровым номером 77:01:0006029:1092 площадью 6 547,6 кв.м. по адресу: <...>.

Согласно п. 5.6 Договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора.

В соответствии с п. 6.1 Договора арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно, в случае нарушения арендатором условий, Договора в том числе: использования участка не по целевому назначению; по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами г. Москвы и Российской Федерации.

В соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.12.2019 по делу № А40165377/19, оставленным без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2021 и Арбитражного суда Московского округа от 02.08.2021, суд признал здание по адресу: <...>, площадью 6.547,6 кв.м. самовольной постройкой; обязал ООО «ТВК ГЕМ» в течение шести месяцев с даты вступления в законную силу снести здание; признал зарегистрированное право ООО «ТВК ГЕМ» на здание по адресу: <...>, площадью 6.547,6 кв.м, с кадастровым номером 77:01:0006029 (запись в ЕГРН от 22.12.1999 № 77-01/00-001/1999-38284) отсутствующим.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 10.11.2021 № 305- ЭС21-20329 ООО «ТВК ГЕМ» отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

По информации Госинспекции по недвижимости объект, признанный самовольной постройкой, демонтирован. Земельный участок освобожден, хозяйственная деятельность не ведется.

Согласно выписке из ЕГРН от 11.02.2023г. № КУВИ-001/2023-34263028 здание с кадастровым номером 77:01:0006029:1092 снято с кадастрового учета 14.11.2022. Право собственности ООО «ТВК ГЕМ» на здание погашено.

Истец считает, что в связи с демонтажем двухэтажного некапитального строения (здания с кадастровым номером 77:01:0006029:1092 по адресу: <...>), для эксплуатации которого был предоставлен в аренду земельный участок, прекращением имущественных прав ООО «ТВК ГЕМ», а также исключением данного объекта из кадастра недвижимости, Договор аренды подлежит расторжению.

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

При этом, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Следовательно, основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в п. 2 ст. 451 ГК РФ.

Из условий спорного Договора усматривается, что договор аренды земельного участка был заключен для эксплуатации некапитального, стационарного торгово-выставочного комплекса.

Департамент ссылается на то, что заключая Договор стороны исходили из того, что не произойдет изменения обстоятельств, а именно демонтаж здания, расположенного на земельном участке и погашение записи о праве собственности в ЕГРН на этот объект.

Кроме того, при заключении договора Департамент при всей степени осмотрительности не мог предвидеть осуществление сноса объекта, для эксплуатации которого предоставлялся участок.

В настоящем случае, факт демонтажа здания, принадлежащего на праве собственности ответчику, является существенным обстоятельством и не позволяет использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, более того если бы арендодатель и арендатор могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен.

Исполнение условий договора нарушает соотношение имущественных интересов сторон и при отсутствии объекта недвижимости в момент обращения в Департамент для заключения договора аренды земельного участка, указанный договор не был бы заключен.

В силу п.1 ст.235 ГК РФ одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, является гибель или уничтожение этого имущества.

Департамент полагает, что в связи с уничтожением объекта недвижимости у ответчика прекратилось право собственности на вышеуказанный объект недвижимости, а следовательно, подлежит прекращению и возникшее у него в силу действующей ст. 39.20 ЗК РФ право пользования земельным участком, на котором было расположено ранее указанное здание.

Таким образом, вышеуказанные обстоятельства изменили предмет и обязательств сторон по договору, в связи с чем могут служить основанием для расторжения договора аренды в силу требований, установленных ст. 451 ГК РФ.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Пункт 2 ст. 450 ГК РФ также предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной.

В соответствии с указанными нормами действующего законодательства, нарушение условий Договора следует отнести к существенному нарушению Договора, что порождает право заинтересованной стороны на обращение в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении Договора.

Департамент считает, что после сноса здания ответчиком осуществляется использование земельного участка не в связи с целями и условиями предоставления земельного участка «для эксплуатации некапитального, стационарного торгово-выставочного комплекса», что корреспондирует требованиям п. 9 ст. 22 ЗК РФ о возможности расторжения договора аренды.

В связи со сносом здания с кадастровым номером 77:01:0006029:1092 и прекращением имущественных прав ООО «ТВК ГЕМ» на данное здание земельный участок не может эксплуатироваться ответчиком под цели, указанные в договоре аренды.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Департамент по всем известным адресам направил ответчику письмо-уведомление от 17.05.2022 № ДГИ-И-34350/22 с проектом дополнительного соглашения о расторжении Договора аренды земельного участка. По истечении установленного в письме срока, согласованный ООО «ТВК ГЕМ» проект указанного дополнительного соглашения в Департамент, не поступал, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск, отклоняются судом с учетом представленных в материалы дела доказательств.

Суд соглашается с доводами Департамента о том, что в связи с демонтажем двухэтажного строения (здания с кадастровым номером 77:01:0006029:1092 по адресу: <...>), для эксплуатации которого был предоставлен в аренду земельный участок, прекращением имущественных прав ООО «ТВК ГЕМ», а также исключением данного объекта из сведений ГКН, Договор аренды подлежит расторжению.

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В настоящем случае, факт демонтажа здания, принадлежащего на праве собственности ответчику, является существенным обстоятельством и не позволяет использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

Пункт 2 ст. 450 ГК РФ также предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной.

В связи со сносом здания с кадастровым номером 77:01:0006029:1092 и прекращением имущественных прав ООО «ТВК ГЕМ» на данное здание земельный участок не может эксплуатироваться ответчиком под цели, указанные в договоре аренды.

Основанием для заключения Договора аренды являлось преимущественное право собственника объекта недвижимости (Ответчика) для заключения договора аренды под зданием.

ВС РФ в определении от 05.06.2023 по делу № А40-8297/2022 указал, что «поскольку здания, для эксплуатации которых предоставлялся земельный участок сняты с государственного кадастрового учета, право собственности на здания прекращено, то при таких обстоятельствах арендатор объективно пользуется земельным участком не в соответствии с условиями договора и назначением для которого ему передан земельный участок, что само по себе по смыслу пункта 3 статьи 615 Гражданского кодекса дает арендодателю право обратиться с иском о расторжении договора».

Также ВС РФ отметил, что «Арендодатель в момент заключения договора не имел оснований полагать, что запись в ЕГРН о праве общества на недвижимость, позволившая приобрести право аренды на земельный участок, будет недостоверной, строения будут сняты с кадастрового учета, а соответствующие записи о праве собственности будут погашены. Договор аренды земельного участка был заключен сторонами именно для целей эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, арендное пользование носило строго целевой характер - эксплуатация объектов недвижимости».

Исполнение условий договора нарушает соотношение имущественных интересов сторон и при отсутствии объекта недвижимости в момент обращения в Департамент для заключения договора аренды земельного участка, указанный договор не был бы заключен.

Таким образом, вышеуказанные обстоятельства изменили предмет и обязательств сторон по договору, в связи с чем могут служить основанием для расторжения договора аренды в силу требований, установленных ст. 451 ГК РФ.

Земельный участок был предоставлен в аренду ответчику в связи с находившимся на нем зданием.

В настоящее время существенным изменение обстоятельств (снятие с кадастрового учета и погашение записи о праве собственности на здание, для эксплуатации которого предоставлялся участок) не позволяет ответчику использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

В случае если на земельном участке отсутствует объект недвижимости, принадлежащий ответчику, отсутствуют и основания для сохранения его статуса как арендатора земельного участка в соответствии с п. 9 ст. 39.6 ЗК РФ.

Суд соглашается с доводами Департамента о том, что обременение земельного участка Договором аренды нарушает права и законные интересы публично-правового

образования, препятствуя осуществлению Департаментом правомочий собственника земельного участка.

Ответчиком представлен протокол осмотра вещественных доказательств от 05.09.2023, согласно которому на участке расположены некапитальные строения: металлические ларьки, что, по мнению Ответчика, является основанием для сохранения договорных отношений.

Вместе с тем, Департамент указывает на то, что никакие разрешения для размещения указных металлических ларьков Ответчику не выдавалось, а Договор аренды заключен исключительно для эксплуатации существовавшего на участке здания, которое в настоящее время снесено, снято с кадастрового учета и на которое погашено право собственности, то есть арендное пользование носит строго целевой характер.

Как указал ВС РФ в определении от 05.06.2023 по делу № А40-8297/2022 «поскольку договор аренды участка заключался именно для эксплуатации существовавшего на нем объекта недвижимости, который снят с кадастрового учета и на который прекращено право собственности, а арендное пользование носило строго целевой характер, то арендатор объективно пользуется земельным участком не в соответствии с условиями договора и назначением для которого ему передан земельный участок, что является основанием для расторжения договора аренды».

Порядок размещения и установки на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства, и объектов, размещение которых осуществляется без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичных сервитутов, утвержден постановлением Правительства Москвы от 13.11.2012 № 636-ПП.

Пунктом 5 (3) порядка определён перечень некапитальных объектов, которые могут размещать арендаторы земельных участков.

Ответчик 22.06.2023 обратился в Департамент по вопросу согласования размещения некапитальных объектов (торговых павильонов) на спорном земельном участке.

Письмом от 12.07.2023 № ДГИ-Э-83279/2023 Департаментом дан ответ Ответчику, согласно которому разъяснено, что размещение торговых павильонов не предусмотрено указанным в постановлении Правительства Москвы от 13.11.2012 № 636-ПП Перечне некапитальных объектов, которые могут размещать арендаторы.

Сохранение Договора аренды земельного участка (заключавшегося строго для эксплуатации двухэтажного здания сроком на 49 лет) для эксплуатации некапитальных объектов: металлических ларьков, будет противоречить действующему земельному законодательству.

Доводы ответчика о том, что строительство некапитальных объектов свидетельствует об использовании земельного участка по целевому назначению, не могут быть признаны обоснованными, принимая во внимание, что на момент заключения договора аренды (30.04.2004), несмотря на то, что в договоре указано на то, что на участке расположено двухэтажное некапитальное строение, сторонам было известно, что строение является капитальным, в связи с чем в договоре и был определен срок – 49 лет (п.2.1)..

При этом в решении суда по делу А40165377/19 отражено: "Как пояснил ответчик, капитальное строение, которым владеет ООО «ТВК ГЕМ», было возведено «Фирмой ГЕМ» на основании Постановления Правительства Москвы от 25 августа 1992 года № 664, в котором было согласовано размещение торгового центра и зарезервирован земельный участок, площадью 0,3 га по пл. Ильича в границах, согласно предоставленному плану.

В градостроительном задании на основании решения Комиссии по вопросам земельных отношений № 17 от 19.11.1993 года было разрешено провести комплекс

научно-исследовательских и проектных работ на размещение торгового центра на площади Рогожской заставы. Распоряжением от 23.12.1998 № 1622 объект был принят и введен в эксплуатацию как капитальный, что подтверждается Справкой формы 1-а БТИ для нежилых зданий. Распоряжением 28 декабря 1998 года № 3808 объект был принят в эксплуатацию. ООО ТВК ГЕМ приобрела здание на основании Договора купли-продажи от 02 апреля 1999 года как капитальный объект.

Право собственности ООО «ТВК ГЕМ» было зарегистрировано 22 декабря 1999 года, что подтверждается Свидетельством о регистрации серия АА № 015836. 22 декабря 2000 года объект недвижимого имущества сгорел и был разрушен, что подтверждается справкой управления государственной противопожарной службы ЦАО от 16.01.01 № 65. ООО «ТВК ГЕМ» приступило к работам по реконструкции и восстановлению здания. Был выдан ордер 01441967 на производство подготовительных, земельных и строительных работ. Правительство Москвы выдало градостроительное заключение о возможности использования объекта недвижимости № 049-81/266 от 19.09.01 на торговый комплекс, протоколом заседания № 21 Художественного совета была одобрена модернизация фасадов торгового комплекса. Согласно выписке из протокола № 20 от 24 августа 2001 г. Главного Архитектурно-Планировочного Управления была согласована разработка ИРД на модернизацию фасадов торгового комплекса со следующими технико-экономическими показателями: площадь застройки - 2687,5 кв.м., общая площадь объекта - 5117 кв.м., этажность 2 этажа.

В результате проведенных работ площадь была увеличена до 6547,6 кв.м. Протоколом № 4 заседания территориальной группы Таганского района от 09 апреля 2003 года строительство дополнительных помещений площадью 1430,6 кв.м было признано объектом самовольного строительства, было разрешено ООО «ТВК ГЕМ» оформить в установленном порядке документацию на строительство объекта.

ООО «ТВК ГЕМ» обратилось в ГлавАПУ ЦАО за внесением изменений в Градостроительное заключение № 049-81/266 от 19 сентября 2001 года исходящим письмом № 23 от 21 августа 2003 года. В ответ получило информацию, что «на построенные объекты ИРД не разрабатываются и изменения не вносятся». ООО «ТВК ГЕМ» обратилось к Префекту ЦАО о внесении изменения в Акт государственной приемочной комиссии, а также в ТОРЗ ЦАО о вынесении вопроса на земельную комиссию для оформления выкупа права аренды земли на 49 лет ввиду того, что в Градостроительном задании объем здания определен как стационарный. В результате получило Распоряжение от 31 декабря 2003 года № 7884-р, в котором была зафиксирована площадь 6547,6 кв.м., а здание определено как стационарное.

В результате был заключен договор аренды от 30 апреля 2004 года № М-01- 026475, площадь здания была указана в п. 4.7. и определена как 6547,6 кв.м.".

Ответчиком заявлено о пропуске Департаментом срока исковой давности для предъявления требований о расторжении договора аренды.

Однако суд не может признать позицию ответчика обоснованной ввиду следующего.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Согласно положениям ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как следует из обстоятельств дела, Договор аренды земельного участка на дату рассмотрения спора является действующим, следовательно, может быть расторгнут в судебном порядке.

О нарушении своих прав Департамент достоверно узнал с момента вступления решения суда по делу А40-165377/19 в законную силу (23.04.2021). Основания для пользования арендованным участком отпали с момента демонтажа объекта, в суд истец обратился с настоящим иском 28.03.2023, в связи с чем суд соглашается с доводами Департамента о том, что срок исковой давности для предъявления требования о расторжении договора аренды не пропущен.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, принимая во внимание представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине распределяются между сторонами в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 8, 12, 309, 329, 330, 450, 452, 606 ГК РФ, ст. ст. 9, 65, 68, 70, 71, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды от 30.04.2004 № М-01-026475 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0006029:70 по адресу: <...>, заключенный между ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ и ООО «ТВК ГЕМ» (ИНН: <***>).

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТВК ГЕМ" (117519, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЧЕРТАНОВО ЦЕНТРАЛЬНОЕ, КИРОВОГРАДСКАЯ УЛ., Д. 13, ЭТ/ПОМ/КОМ 3/V/15,16, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.01.2003, ИНН: <***>) в доход Федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 6 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья: Т.А. Ламонова