Решение от 24 января 2022 г. по делу № А12-23047/2021

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


город Волгоград

«24» января 2022 года Дело № А12-23047/2021


Резолютивная часть решения объявлена 24 января 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 24 января 2022 года.


Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Лебедева А.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С.,

при участии:

от истца: представителя ФИО1 по доверенности,

от ответчика: представителя ФИО2 по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Склады на Садовой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и общества с ограниченной ответственностью «Терсис» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр»

о признании недостоверной рыночной стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Склады на Садовой» и общество с ограниченной ответственностью «Терсис» (далее – истцы) обратились в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее - ответчик) о признании недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 34:34:050074:4, площадью 13 593 кв.м., расположенного по адресу: <...>, определенную в соответствии с отчетом об оценке №309/21 от 24.02.2021.

Исковое заявление мотивировано тем, что ответчиком при расчете арендной платы используются недостоверные величины, и основано на положениях ФЗ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр»

В отзыве ответчик возражал против удовлетворения иска по приведенным основаниям.

Определением от 08.11.2021 судом приостановлено производство по делу в связи с назначением судебной экспертизы.

В связи с поступлением в распоряжение суда экспертного заключения № 112/11-2021, определением от 28.12.2021 производство по делу возобновлено.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования, просил:

- признать недостоверной рыночную стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 34:34:050074:4, площадью 13 593 кв.м., местоположением: <...>, определенную в отчете об оценке рыночной стоимости № 309/21 от 24.02.2021, составленном обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр»;

- установить рыночную стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 34:34:050074:4, площадью 13 593 кв.м., местоположением: <...>, в размере 4 620 000 руб.

В отношении третьего лица дело рассматривалось в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв, после которого рассмотрение дела было продолжено.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований.

Изучив материалы дела, доводы искового заявления и отзыва, выслушав представителей сторон, арбитражный суд пришёл к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.

Как следует из материалов дела, ООО «Склады на Садовой» и ООО «Терсис» на праве общей долевой собственности принадлежат следующие объекты:

- нежилое здание – автомобильные весы общей площадью 30,7 кв.м., кадастровый номер 34:34:050074:492;

- нежилое здание – здание производственных помещений общей площадью 777,3 кв.м., кадастровый номер 34:34:050074:49;

- сооружение – ЦТП площадью застройки 111,2 кв.м., кадастровый номер 34:34:050074:496.

Также ООО «Склады на Садовой» на праве собственности принадлежат:

- нежилое здание – административно-бытовой корпус общей площадью 983,7 кв.м., кадастровый номер 34:34:050074:493;

- сооружение – ТП общей площадью застройки 131,5 кв.м., кадастровый номер 34:34:050074:495.

Перечисленные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 34:34:050074:4, площадью 13 593 кв.м., местоположением: <...>.

Указанный земельный участок в соответствии договором аренды от 08.07.2005 № 5984 предоставлен истцам во временное владение до 05.02.2051 для эксплуатации производственной базы.

12.04.2021 в адрес истцов от ответчика поступили извещения об изменении арендной платы за земельный участок, в соответствии с которыми с 20.12.2020 размер годовой арендной платы установлен в размере 770 027 руб. 31 коп., с 01.04.2021 – 663 452 руб. 46 коп. Расчет арендной платы произведен исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете об оценке № 309/21 от 24.02.2021 в размере 20 648 000 руб. по состоянию на 20.12.2020.

Истцы, будучи не согласные с данной оценкой рыночной стоимости земельного участка, инициировали настоящее судебное разбирательство.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. На основании пункта 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом размере.

При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. (постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Как следует из материалов дела, комитет начисляет арендную плату на основании пункта 1.5.7 Порядка № 469-П в редакции постановления администрации Волгоградской области от 260.2.2018 № 89-п по формуле: А = С х Кмд х Кказ.

При определении рыночной стоимости земельного участка арендодатель руководствуется отчетом № 52_1548зу от 30.03.2017, выполненным МУП «Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации».

Судом установлено, что величина рыночной стоимости земельных участков является для истцов обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

Определением от 08.11.2021 судом приостановлено производство по делу в связи с назначением судебной экспертизы по разрешению следующих вопросов:

- соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № 309/21 от 24.02.2021, подготовленный ООО «Аналитик Центр», требованиям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки?

- в случае несоответствия определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:050074:4, площадью 13 593 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 20.12.2020?

В экспертном заключении № 112/11-2021 эксперт пришёл к следующим выводам:

- отчет № 309/21 от 20.12.2020 не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:050074:4, площадью 13 593 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 20.12.2020 составляет 4 620 000 руб.

Оценивая заключение экспертизы, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

Таким образом, судом принимается во внимание судебное экспертное заключение, поскольку оснований не доверять выводам эксперта не имеется, квалификация эксперта подтверждена соответствующей документацией, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т.е. обоснованы.

Ответчик не опроверг изложенные в экспертном заключении выводы, не представил соответствующие доказательства недостоверности проведенной судебной экспертизы вследствие неполноты исследованных материалов и сделанных выводов или по иным основаниям.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Закона № 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Необходимо отметить, что если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

Кроме того, согласно пункту 1.14 постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, представленные в аренду без торгов» в случае уменьшения рыночной стоимости земельного участка на основании решения суда, а также при уменьшении рыночной стоимости в связи с исполнением гарантийных обязательств по контракту, в соответствии с которым определялась рыночная стоимость земельного участка, арендная плата подлежит перерасчету со дня начала применения указанной рыночной стоимости при расчете арендной платы, если иное не установлено решением суда.

Указанный правовой подход подтверждается постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 17.12.2019 по делу № А12-40898/2018.

В рамках настоящего спора истец оспаривает рыночную стоимость земельного участка, применяемой при расчете нормативно регулируемой арендной платы (иными словами арендатор оспаривает один из элементов формулы, определяющей размер начисленной арендной платы).

Данное право предусмотрено как положениями постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», так и постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, представленные в аренду без торгов».

Поскольку суд в рамках данного спора пришёл к выводу, что отчет об оценки рыночной стоимости земельного участка имеет нарушения действующего законодательства в области оценочной деятельности, применение определенной в договоре рыночной стоимости участка является неправомерным.

С учетом изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные издержки подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Признать недостоверной рыночную стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 34:34:050074:4, площадью 13 593 кв.м., местоположением: <...>, определенную в отчете об оценке рыночной стоимости № 309/21 от 24.02.2021, составленном обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр».

Установить рыночную стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 34:34:050074:4, площадью 13 593 кв.м., местоположением: <...>, по состоянию на 20.12.2020 в размере 4 620 000 руб.

Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Терсис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 18 000 руб. судебных расходов по оплате экспертизы, 3 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Склады на Садовой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 3 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «Азимут Групп» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 12 000 руб. в счет оплаты судебной экспертизы.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.



Судья А.М. Лебедев