Решение от 25 января 2026 г. АС Ростовской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-45322/24
26 января 2026 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 15 января 2026 г.

Полный текст решения изготовлен 26 января 2026 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Газиевой М.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>

к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога ИНН <***>, ОГРН <***>

о признании незаконным отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка, обязании направить проект договора,

при участии:

от заявителя: не явился,

от заинтересованного лица: не явился,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в суд с заявлением к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога (далее – заинтересованное лицо, Комитет) о признании незаконным выраженного в письме от 01.10.2024 № 60.03.4/10552 отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005281:29 площадью 180 кв. м, расположенного по адресу: <...>, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения кафетерия с летней площадкой (далее – земельный участок), о понуждении к направлению проекта договора купли-продажи земельного участка в 30-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу. Заявление основано на наличии у предпринимателя как собственника двухэтажного нежилого здания магазина-кафетерия (ранее присвоенный условный номер 61-61/042-000000011049959-000) с кадастровым номером 61:58:0005281:4901 площадью 283 кв. м, расположенного по адресу: <...>, с наружными стенами из кирпича, 2017 года завершения строительства и 2018 года ввода в эксплуатацию (далее – нежилое здание), расположенного на земельном участке, на приватизацию последнего.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2025, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2025, заявление удовлетворено. В качестве восстановительной меры комитет присужден к подготовке и направлению предпринимателю проекта договора купли-продажи земельного участка. Судебные акты мотивированы следующим. Предприниматель как собственник расположенного на земельном участке нежилого здания имеет исключительное право на приобретение этого участка в собственность. Земельный участок расположен в зоне размещения объектов общественного, делового и коммерческого назначения. Возведенное на земельном участке нежилое здание включено в перечень допустимых к размещению в названной зоне объектов с разрешенным использованием для дошкольного, начального и среднего общего образования, здравоохранения, бытового обслуживания. Границы земельного участка отвечают требованиям земельного законодательства, правилам землепользования и застройки территории. Оспариваемое решение комитета противоречит нормам земельного законодательства, нарушает права и законные интересы предпринимателя.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.10.2025 решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2025 по делу № А53-45322/2024 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанции в постановлении от 13.10.2025 указал, что предприниматель не доказал факты использования им земельного участка в целях размещения и эксплуатации нежилого здания (магазина-кафетерия) с летней площадкой или изменения разрешенного использования земельного участка на размещение и эксплуатацию нежилого здания аптеки, ветеринарной клиники, зоомагазина, студии маникюра и языковой школы с внесением соответствующих изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости, в том числе о кадастровой стоимости земельного участка, соответствующей такому новому разрешенному использованию. Имеющиеся в материалах дела доказательства не подтверждают наличие у него права требовать от комитета предоставления в собственность земельного участка с разрешенным использованием в целях размещения кафетерия с летней площадкой по цене, определенной исходя из данного вида использования, при фактическом размещении в нежилом здании аптеки, ветеринарной клиники, зоомагазина, студии маникюра, языковой школы.

Заявитель, заинтересованное лицо явку представителей в судебное заседание, назначенное на 15.01.2026, не обеспечили, извещены надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие заявителя и заинтересованного лица.

Суд, исследовав материалы дела, установил следующие обстоятельства.

Комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 16.10.2013 № 13-314 аренды земельного участка в указанных в приложенном к договору кадастровом паспорте границах в целях размещения кафетерия с летней площадкой (пункт 1.1.). На земельном участке имелся объект незавершенного строительства, реконструкцию которого предполагалось осуществить (пункт 1.2.). Срок договора аренды установлен с 19.09.2013 по 18.09.2038 (пункт 2.1). Государственная регистрация договора аренды осуществлена 15.11.2013 (запись с номером регистрации 61-61-42/141/2013-799).

Администрация города Таганрога выдала предпринимателю разрешение от 05.09.2017 № RU61311000-225-2015 на реконструкцию расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства в нежилое здание магазина-кафетерия строительным объемом 1550 куб. м общей площадью 267,65 кв. м. Предприниматель осуществил разрешенную реконструкцию. В отношении возведенного на земельном участке нежилого здания магазина-кафетерия (строительным объемом 1213 куб. м и площадью 283 кв. м) кадастровым инженером ФИО2 изготовлен технический план от 10.11.2017.

По выданному комитетом по архитектуре и градостроительству города Таганрога разрешению от 23.03.2018 № 61-58-15-2018 возведенное в результате реконструкции объекта незавершенного строительства нежилое здание (магазина-кафетерия) введено в эксплуатацию. На основании технического плана от 10.11.2017 его государственный кадастровый учет осуществлен 12.04.2018 (под кадастровым номером 61:58:0005281:4901). Государственная регистрация права собственности предпринимателя на нежилое здание осуществлена 13.04.2018 (запись с номером регистрации 61:58:0005281:4901-61/042/2018-1).

Предприниматель как собственник расположенного на земельном участке нежилого здания обратился в комитет с заявлением от 19.09.2024 о предоставлении этого участка в собственность за плату без проведения торгов.

Письмом от 01.10.2024 № 60.03.4/10552 комитет уведомил предпринимателя о принятом решении об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату со следующей мотивировкой. По данным Единого государственного реестра недвижимости в пределах земельного участка расположено нежилое здание (магазина-кафетерия). Сотрудниками комитета при выходе на место установлено, что в пределах земельного участка расположен объект капитального строительства, в котором размещены аптека, ветеринарная клиника, зоомагазин, студия маникюра, языковая школа. Фактическое использование земельного участка не соответствует реестровым сведениям о его разрешенном использовании. Для принятия положительного решения по заявлению предпринимателя необходимо привести фактическое использование земельного участка в соответствие его разрешенному использованию.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд.

В соответствии с п. 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 13 «О применении АПК РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции в постановлении обязан указать действия, которые должны быть выполнены лицами, участвующими в деле, и судом первой или апелляционной инстанции (пункт 15 части 2 статьи 289 Кодекса). Указания суда кассационной инстанции, в том числе на толкование процессуального законодательства, изложенные в его постановлении, обязательны для суда, вновь рассматривающего дело (часть 2.1 статьи 289 Кодекса).

Рассмотрев материалы дела, повторно исследовав представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом указаний суда кассационной инстанции, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

По смыслу норм главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при установлении несоответствия этого решения нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения нормативному правовому акту, законности его принятия, наличия обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возлагается на принявший его орган. Лицо, оспаривающее законность принятого уполномоченным органом решения, должно доказать наличие у него охраняемого законом права, которое оно считает нарушенным принятым решением, и представить соответствующие доказательства, подтверждающие данное право (статья 65, часть 5 статьи 200).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все объекты, прочно связанные с земельными участками, следуют судьбе последних (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса). В качестве исключения из общего правила о продаже земельных участков, находящихся в публичной собственности, на торгах, проводимых в форме аукционов, отнесен случай продажи такого участка собственнику расположенного на нем здания (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.20). В соответствующем заявлении должна быть указана цель использования земельного участка (подпункт 7 пункта 1 статьи 39.17). Уполномоченный орган, установив наличие хотя бы одного из предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса оснований, должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17). Одним из таких оснований является несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования, указанным в заявлении о его предоставлении (пункт 14 статьи 39.16).

Вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства определяется градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны (пункт 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации; далее – Градостроительный кодекс). Правообладатель земельного участка и расположенного в его границах объекта капитального строительства имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной вид их разрешенного использования, предусмотренный правилами землепользования и застройки для определенной территориальной зоны (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса). Такой выбор считается осуществленным со дня внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в региональной собственности или госсобственность на который не разграничена, без проведения торгов его цена, за рядом исключений, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта (подпункт 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса). Цена такого участка не может превышать его кадастровую стоимость (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса). Сведения о кадастровой стоимости используются для предусмотренных законодательством целей со дня их внесения в Единый государственный реестр недвижимости (статья 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Если при оказании государственной услуги, результатом которой является заключение договора купли-продажи находящегося в государственной собственности объекта недвижимости, цена определяется исходя из величины его кадастровой стоимости, применяется кадастровая стоимость, действующая по состоянию на дату подачи в уполномоченный орган заявления о предоставлении такой услуги (часть 3 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»). Цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на нем зданий, сооружений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент подачи заявления о выкупе (пункт 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2024 304-ЭС24-17140).

На основании приведенных норм и разъяснений Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 18.03.2025 № 301-ЭС24-16594 сформулировала правовой подход, согласно которому исключительное право на приобретение земельного участка без проведения торгов обусловлено необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению. Вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать фактическому использованию расположенного на нем здания, сооружения. Различие видов их использования свидетельствует о недопустимом нецелевом использовании земельного участка. Предоставление в частную собственность публичного земельного участка с разрешенным использованием, не соответствующим фактическому использованию расположенного на нем здания, сооружения, противоречит законодательному регулированию, влечет ненадлежащее, не соответствующее нормативным требованиям установление выкупной цены исходя из кадастровой стоимости этого участка. Поскольку выкупная цена определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка, действующей на дату подачи заявления о выкупе, разрешенное использование такого участка также подлежит определению на эту дату.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу (статья 10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что основанием отказа комитета в предоставлении земельного участка в собственность явилось несоответствие использования земельного участка установленному виду его разрешенного использования.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, земельный участок с кадастровым номером 61:58:0005281:29 имеет вид разрешенного использования «Для использования в целях размещения кафетерия с летней площадкой», предоставлен заявителю в аренду по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, № 13-314, выдан 16.10.2013, дата государственной регистрации: 15.11.2013, номер государственной регистрации: 61-61-42/141/2013-799, сроком с 15.11.2013 по 18.09.2038.

На указанном земельном участке расположено принадлежащее заявителю на праве собственности нежилое здание (магазин-кафетерий) с кадастровым номером 61:58:0005281:4901.

Согласно проведенному комитетом обследованию земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005281:29, на земельном участке расположен объект капитального строительства, в котором размещены аптека, ветеринарная клиника, зоомагазин, студия маникюра, языковая школа.

Принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и деления земель по целевому назначению, рассматриваемые в системном единстве, позволяют сделать вывод, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются. По смыслу норм земельного и градостроительного законодательства (статьи 1, 7, 39.3, 39.17, 39.16, 39.20, 42 ЗК РФ, статьи 30, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации) вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать фактическому использованию объекта капитального строительства, расположенному на данном участке.

В ином случае различие видов использования земельного участка и объекта недвижимости приведет к нецелевому использованию такого участка, что является недопустимым. При этом предоставление в собственность земельного участка, имеющего вид разрешенного использования, не соответствующий фактическому использованию расположенного на нем объекта недвижимости, вступает в противоречие с указанными нормами права, а также влечет ненадлежащее, не соответствующее требованиям законодательства определение выкупной цены, размер которой при продаже публичных земель без торгов в случаях, указанных в пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ, устанавливается по правилам земельного законодательства и нормативных правовых актов соответствующих публичных образований исходя из кадастровой стоимости земельных участков, определяемой с учетом видов их использования.

Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка подлежит приведению в соответствие с его фактическим использованием (эксплуатацией объекта), что влечет изменение платы за участок при возможности его выкупа.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что отказ в предоставлении предпринимателю в собственность спорного публичного участка соответствует требованиям земельного и градостроительного законодательства, поскольку разрешенное использование земельного участка в целях размещения кафетерия с летней площадкой не соответствует его фактическому использованию (при фактическом размещении в нежилом здании аптеки, ветеринарной клиники, зоомагазина, студии маникюра, языковой школы). При этом предприниматель вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о приведении вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с фактическим его использованием и в последующем приобрести участок в собственность с соблюдением установленных законодателем условий.

Аналогичный вывод нашел свое отражение Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.03.2025 N 301- ЭС24-16594.

Таким образом, в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на заявителя.

Руководствуясь главой 24, статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Солуянова Т. А.