Определение от 24 марта 2026 г. АС Владимирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600005, <...>


О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Дело № А11-5469/2023
25 марта 2026 года
г. Владимир


Резолютивная часть определения объявлена 18.03.2026.

В полном объеме определение изготовлено 25.03.2026.


Арбитражный суд Владимирской области в составе:

судьи Батанова Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Барсуковым Ю.И.,

рассмотрел в открытом судебном заседании заявление конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "ИнтерСтрой Плюс" (600005, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) ФИО1 об исключении из реестра требований участников строительства требования ФИО2 (Владимирская область, г. Камешково) и ФИО3 (Владимирская область, г. Камешково) в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "ИнтерСтрой Плюс" (600005, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>).

В судебном заседании приняли участие:

от УНО "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Владимирской области": ФИО4 – представитель (доверенность от 12.01.2026, сроком действия до 31.12.2026 паспорт);

ФИО2 – лично (паспорт);

ФИО3 – лично (паспорт).


По заявлению публично-правовой компании "Фонд развития территорий" определением Арбитражного суда Владимирской области от 28.06.2023 возбуждено производство по делу № А11-5469/2023 о признании общества с ограниченной ответственностью "ИнтерСтрой Плюс" несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда Владимирской области от 13.12.2023 общество с ограниченной ответственностью "ИнтерСтрой Плюс" признано банкротом в порядке правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО5.

Определением от 16.04.2024 ФИО5 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "ИнтерСтрой Плюс", новым конкурсным управляющим должника утвержден ФИО1.

Определением Арбитражного суда Владимирской области от 19.07.2024 унитарной некоммерческой организации "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Владимирской области" переданы права ООО "ИнтерСтрой Плюс" на земельные участки с кадастровыми номерами 33:22:011303:1701, 33:22:011303:1703, 33:22:011303:1705, 33:22:011303:3907, расположенные по адресу: <...>, с находящимся на них объектом незавершенного строительства "многоквартирный жилой дом" (идентификационный номер объекта в единой информационной системе жилищного строительства – р-24243), с неотделимыми улучшениями, права на проектную документацию, включающие в себя все внесенные в нее изменения, и обязательств ООО "ИнтерСтрой Плюс" перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций.

В рамках дела о банкротстве ООО "ИнтерСтрой Плюс" в Арбитражный суд Владимирской области поступило заявление конкурсного управляющего должника ФИО1 об исключении из реестра требований участников строительства требования ФИО2 и ФИО3 о передаче жилых помещений должника – жилого помещения: квартиры № 334, общей площадью 38,29 кв.м., многоквартирного жилого дома по адресу: <...>. В обоснование заявления конкурсный управляющий указал, что платежные документы подтверждающие внесение денежных средств первоначальным участником по договору долевого участия отсутствуют, а представленные в качестве оплаты документы не могут служить абсолютным доказательством внесения денежных средств, в качестве оплаты застройщику.

Арбитражным судом определением от 30.01.2026 судебное заседание по рассмотрению указанного требования назначено на 11.03.2026.

В судебном заседании 11.03.2026, в котором объявлялся перерыв до 18.03.2026, представитель Фонда поддерживает заявление конкурсного управляющего.

ФИО2, ФИО3 устно в заседании суда указали на необоснованность требований конкурсного управляющего, просили в их удовлетворении отказать. Свою позицию мотивируют тем, что договор участия долевого строительства и договор уступки зарегистрированы в установленном законом порядке, оплата по договорам произведена в полном объеме.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требование рассматривается в отсутствие конкурсного управляющего, надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного разбирательства, по имеющимся в деле доказательствам.

Проанализировав представленные в материалах дела документы, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между ООО "ИнтерСтройПлюс" (застройщиком) и обществом с ограниченной ответственностью "Виста" (дольщиком, далее – ООО "Виста") заключен договор участия в долевом строительстве от 01.06.2017 № 20КВ/ДП, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу земельного участка по местоположению (строительному адресу) ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 900 м от ориентира по направлению на северо-запад. Адрес ориентира – Владимирская область, МО город Владимир (городской округ), <...> (строительный адрес может быть уточнен (изменен) в ходе строительства) и после разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать дольщику в общую собственность следующие объекты долевого строительства – жилые помещения:

- квартиру-студию № 314 площадью 28,23 кв.м на втором этаже;

- однокомнатную квартиру № 324 площадью 38,5 кв.м на третьем этаже;

- однокомнатную квартиру № 334 площадью 38,29 кв.м на пятом этаже;

- однокомнатную квартиру № 348 площадью 38,29 кв.м на седьмом этаже;

- однокомнатную квартиру № 359 площадью 38,5 кв.м на восьмом этаже;

- однокомнатную квартиру № 372 площадью 38,29 кв.м на десятом этаже;

- квартиру-студию № 391 площадью 28,81 кв.м на тринадцатом этаже;

- квартиру-студию № 398 площадью 28,81 кв.м на четырнадцатом этаже;

- однокомнатную квартиру № 407 площадью 38,5 кв.м на пятнадцатом этаже;

- двухкомнатную квартиру № 438 площадью 56,43 кв.м на четвертом этаже;

- двухкомнатную квартиру № 445 площадью 86,26 кв.м на пятом этаже;

- двухкомнатную квартиру № 481 площадью 87,28 кв.м на одиннадцатом этаже;

- двухкомнатную квартиру № 486 площадью 57,39 кв.м на двенадцатом этаже;

- однокомнатную квартиру № 503 площадью 41,43 кв.м на пятнадцатом этаже;

- трехкомнатную квартиру № 536 площадью 81,06 кв.м на пятом этаже;

- трехкомнатную квартиру № 566 площадью 82,1 кв.м на десятом этаже;

- двухкомнатную квартиру № 577 площадью 47,55 кв.м на одиннадцатом этаже;

- квартиру-студию № 582 площадью 34,28 кв.м на двенадцатом этаже;

- двухкомнатную квартиру № 589 площадью 47,55 кв.м на тринадцатом этаже;

- двухкомнатную квартиру № 601 площадью 47,87 кв.м на пятнадцатом этаже (пункт 1.1 договора).

По условиям пунктов 3.1 и 3.3 договора, цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для строительства (создания) объекта долевого строительства по настоящему договору определяется как произведение общей площади объекта долевого строительства на цену одного квадратного метра и составляет 25 716 852 руб., в данную сумму не входит остекление лоджий, в том числе в отношении объекта долевого строительства № 314 – 736 803 руб., объекта долевого строительства № 324 – 1 004 850 руб., объекта долевого строительства № 334 – 999 369 руб., объекта долевого строительства № 348 – 999 369 руб., объекта долевого строительства № 359 – 1 004 850 руб., объекта долевого строительства № 372 – 999 369 руб., объекта долевого строительства № 391 – 751 941 руб., объекта долевого строительства № 398 – 751 941 руб., объекта долевого строительства № 407 – 1 004 850 руб., объекта долевого строительства № 438 – 1 472 823 руб., объекта долевого строительства № 445 – 2 251 125 руб., объекта долевого строительства № 481 – 1 110 816 руб., объекта долевого строительства № 486 – 1 497 879 руб., объекта долевого строительства № 503 – 1 078 974 руб., объекта долевого строительства № 536 – 2 115 666 руб., объекта долевого строительства № 566 – 2 142 810 руб., объекта долевого строительства № 577 – 1 241 055 руб., объекта долевого строительства № 582 – 894 708 руб., объекта долевого строительства № 589 – 1 241 055 руб., объекта долевого строительства № 601 – 1 249 407 руб.,исходя из цены 1 кв.м общей площади, равной 39 000 руб., где цена 1 кв.м площади лоджии составляет ? цены 1 кв.м общей площади объекта долевого строительства, цена 1 кв.м площади балкона составляет ? общей площади объекта долевого строительства. Уплата цены договора производится дольщиком в течение одного месяца с момента государственной регистрации настоящего договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет, либо внесения наличных денежных средств в кассу, либо иными формами, не запрещенными действующим законодательством Российской Федерации.

Указанный договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в установленном законом порядке.

Впоследствии право требования по договору участия в долевом строительстве от 01.06.2017 № 20КВ/ДП в отношении спорного объекта долевого строительства – квартиры № 334, площадью 38,29 кв.м., передано ФИО2, ФИО3 по договору уступки права требования от 11.10.2017 № 21.

По условиям пунктов 3.1-3.1.3. договора уступки, ФИО2 и ФИО3 оплачивюет ООО "Виста" полученные права требования в размере 1 150 000 руб. следующим образом:

- сумма в размере 115 000 руб. за счет собственных средств в течение двух дней с момента государственной регистрации, 1 035 000 руб. за счет заемных средств, предоставленных по договору займа от 11.10.2017 № 576/17, полученных от "Владимирского городского ипотечного фонда".

В подтверждение оплаты по договору цессии от 11.10.2017 № 21 представлены квитанция к приходному кассовому ордеру от 18.10.2017 № 29691 на сумму 115 000 руб., платежное поручение от 24.10.2017 № 104 на сумму 1 035 000 руб., а также банковский ордер от 24.10.2017 № 12.

Отсутствие у конкурсного управляющего платежных документов, подтверждающих оплату по договору долевого участия первоначальным участником строительства, послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Правоприменительной практикой выработана позиция, согласно которой, целью принятия специальных норм о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан-участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей. Уровень таких гарантий по отношению к гражданину - участнику долевого строительства не может быть снижен в зависимости от того, что его денежные средства привлечены для долевого строительства путем уступки права требования.

Отношения, возникающие по поводу уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, регулируются положениями главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 214-ФЗ).

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования), без согласия должника в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если иное не предусмотрено законом или договором. Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору (статьи 382, 384, 388 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 11 Закона № 214-ФЗ, уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации и государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. При этом в случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3.1 настоящего Федерального закона.

Как предусмотрено частью 10 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора цессии) (далее – Закон № 218-ФЗ), государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:

1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;

2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Аналогичные нормы содержатся в пункте 6 статьи 8.1 Гражданским кодексом Российской Федерации и части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Так лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Исходя из названных норм, а также с учетом закрепленного в статье 7 (часть 1) Закона № 218-ФЗ принципа публичной достоверности сведений из Единого государственного реестра недвижимости, любые лица вправе полагаться на достоверность записей в Едином государственном реестре недвижимости.

О том, что сведения Единого государственного реестра недвижимости обладают свойством публичной достоверности, а подлежащее государственной регистрации право считается существующим с момента внесения соответствующих сведений в реестр и до момента их исключения из реестра в установленном порядке также неоднократно указывал Верховный суд Российской Федерации в определениях от 17.07.2015 № 305-ЭС15-1788, от 01.12.2015 № 305-ЭС15-7931, от 22.05.2017 № 303-ЭС16-19319.

При этом Верховным судом Российской Федерации отмечено, что публичная достоверность реестра является мерой по поддержанию стабильности гражданского оборота как необходимого элемента экономики государства. В ходе многоступенчатой проверки передачи права и экспертизы представленных на регистрацию документов, государственными регистраторами Управления Росреестра в установленном законом порядке проверяется сделка на предмет наличия пороков. После совершения соответствующих действий по государственной регистрации, отражения в публичном реестре соответствующей записи, такая запись для третьих лиц будет обладать признаком публичной достоверности.

Таким образом, сведения, отраженные в реестре прав для каждого последующего приобретателя уступленного права требования, будут презюмировать знание о регистрации договора и, следовательно, законность уступленного права. Соответственно, лицо, полагающееся на такую информацию, будет признаваться добросовестным участником гражданского оборота. В отношении таких лиц в силу закона действует иммунитет защиты добросовестного приобретателя, как гарантия защиты конституционного права на жилище. В связи с этим приобретатели права требования в отношении спорных квартир в порядке уступки права требования не должны нести неблагоприятные последствия несовершенной системы отношений застройщика и подрядчика.

Более того следует учитывать, что гражданин в правоотношениях с профессиональным участником является экономически слабой стороной, нуждающейся в особой защите своих прав. Именно приоритетная защита граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов является основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков, применение которых должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

В рассматриваемом случае требование ФИО2 и ФИО3 к должнику основано на договоре уступки права требования от 11.10.2017 № 21, заключенного с ООО "Виста".

Как следует из материалов дела, договор долевого участия 01.06.2017 № 20КВ/ДП, а также последующий договор уступки от 11.10.2017 № 21 прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Факт исполнения ФИО2 и ФИО3 обязательств по договору уступки от 11.10.2017 № 21 подтвержден квитанцией к приходному кассовому ордеру от 18.10.2017 № 29691 на сумму 115 000 руб., платежным поручением от 24.10.2017 № 104 на сумму 1 035 000 руб., а также банковским ордером от 24.10.2017 № 12.

Таким образом, ФИО2 и ФИО3 являются добросовестными приобретателями права требования спорного объекта недвижимости. Доказательств обратного не представлено.

При этом взаимоотношения должника с ООО "Виста" не могут влиять на права ФИО2 и ФИО3 как добросовестных участников долевого строительства, не являющихся профессиональными инвесторами, а также не прекращают обязательств застройщика и не освобождают его от исполнения обязанности передать участнику строительства оплаченную им квартиру.

При изложенных обстоятельствах отсутствуют основания для исключения требований ФИО2 и ФИО3 из реестра требований участников строительства должника.

С учетом положений пункта 1 статьи 59 Закона о банкротстве, статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина, подлежащая уплате в доход федерального бюджета за рассмотрение заявления, в размере 25 000 руб., уплата которой отсрочена конкурсному управляющему должника, подлежит отнесению в четвертую очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "ИнтерСтрой Плюс" с учетом пункта 3 статьи 137 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

На основании изложенного, а также, руководствуясь статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 60 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. В удовлетворении заявления отказать.

2. Включить в четвертую очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "ИнтерСтрой Плюс" требование в размере 25 000 руб. (государственная пошлина в доход федерального бюджета за рассмотрение требования).

Требование подлежит удовлетворению в порядке пункта 3 статьи 137 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Настоящее определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в течение месяца с момента его вынесения в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области.


Судья Д.А. Батанов