Решение от 11 марта 2021 г. по делу № А63-15487/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-15487/2020
г. Ставрополь
11 марта 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 03 марта 2021 года

Решение изготовлено в полном объеме 11 марта 2021 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Минеева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску отдела имущественных и земельных отношений администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края, Ставропольский край, г. Изобильный, ОГРН <***>,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, Ставропольский край, г. Благодарный, ОГРНИП 304264235801351,

о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка от 20.07.2006 № 6 за период с 11.09.2017 по 31.12.2020 и пени за период с 11.10.2017 по 31.12.2020,

в отсутствие представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

отдел имущественных и земельных отношений администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края (далее – истец, отдел) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка от 20.07.2006 № 6 за период с 11.09.2017 по 31.12.2020 в размере 438 225 рублей 47 копеек и пени за период с 11.10.2017 по 31.12.2020 в размере 144 253 рублей 33 копеек (уточненные исковые требования).

Первоначально отдел обратился в суд с требованиями о взыскании с ответчика основного долга по договору аренды от 20.07.2006 № 6 за период с 11.09.2017 по 10.09.2020 в размере 1 548 213 рублей 66 копеек и пени за период с 10.10.2017 по 10.09.2020 в размере 648 001 рубля 06 копеек; о взыскании основного долга по договору аренды от 19.06.2009 № 47 за период с 29.05.2019 по 12.10.2020 в размере 288 273 рублей 46 копеек и пени за период с 10.07.2019 по 12.10.2020 в размере 288 273 рубле 46 копеек.

В ходе рассмотрения дела отдел дважды уточнял, что подтверждается определением суда от 25.01.2021 и протоколом судебного заседания от 03.03.2021, в котором отражено, что протокольным определением от 03.03.2021 судом приняты уточненные исковые требования, рассматриваемые по существу.

Стороны, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания, не явились, от ответчика поступило ходатайство, в котором он согласился с требованиями отдела в части основного долга и просил рассмотреть дело в его отсутствие. Рассмотрев названное ходатайство, учитывая положения статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд счел возможным его удовлетворить рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей сторон по имеющимся в деле письменным доказательствам.

В связи с неявкой в судебное заседание представителей сторон протоколирование с использованием средств аудиозаписи не велось.

Исковые требования отдела, с учетом уточнений, мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 20.07.2006 № 6.

В представленных в материалы дела возражениях на иск ответчик указал на необходимость применения при расчете арендной платы ставку арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, поскольку пава на земельный участок перешли у предпринимателю в результате заключения 11.09.2017 с предыдущим пользователем земельного участка договора уступки прав и обязанностей по договору аренды, у которого право аренды на земельный участок возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 26:06:121008:10.

Суд, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований пришел к следующему.

Из материалов дела следует, что решением Изобильненского городского совета депутатов Изобильненского района Ставропольского края от 28.09.1979 № 361 «О выделении земельного участка под строительство Универмага в г. Изобильном на углу улицы Ленина и Семыкина» Изобильненскому районного потребительского общества под строительство универмага на 2 150 кв. м на углу улиц Ленина-Семыкина выделен земельный участок площадью 0,35 га с размерами участка 70 х 50 м.

В дальнейшем согласно государственному акту Совета народных депутатов от 11.06.1993 № A-I № 676087 Изобильненскому универмагу СПС в бессрочное и бесплатное пользование предоставлено 0,6 га земли в границах согласно плану землепользования для размещения универмага на 2 100 кв. м.

Постановлением главы администрации Изобильненского муниципального района от 18.07.2006 № 193 на основании письма Совета Изобильненского районного потребительского общества право постоянного (бессрочного) пользования переоформлено на право аренды сроком на 49 лет. В пункте 1 названного постановления также указано на необходимость считать площадь земельного участка с кадастровым номером 26:06:121008:10 равной 5 222 кв. м.

На основании данного постановления администрация (арендодатель) и Изобильненское районное потребительское общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 20.07.2006 № 6 (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок, из категории земель поселений с кадастровым номером 26:06:121008:10, общей площадью 5 222 кв. м, расположенный по адресу: <...>, под магазином «Универмаг» (пункт 1 договора).

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 04.08.2006, номер регистрации № 26-26-06/003/2006-771.

Пунктом 2.1 договора аренды срок его действия установлен с 18.07.2006 по 17.07.2055.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы составляет в год 24 019 рублей 31 копейка, ежеквартально – 6 004 рубля 83 копейки.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее десятого числа месяца текущего квартала путем перечисления на счет.

При этом в судебное заседание 03.03.2021 поступили пояснения, согласно которым по сложившейся в отделе практике арендная плата должна вноситься арендаторами десятого числа первого месяца текущего квартала.

По сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 26:06:121008:10 имеет площадь 5 222 кв. м, сведения о нем имеют статус «актуальные, ранее учтенные», категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под магазином «Универмаг», адрес: <...>, границы не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства (сведения о координатах границ в ЕГРН отсутствуют).

На указанном земельном участке имеется объект недвижимого имущества – магазин «Универмаг», с кадастровым номером 26:06:121005:74, площадью 4 661,5 кв. м, год завершения строительства – 1988, принадлежавший ранее на праве собственности Изобильненскому районному потребительскому обществу (акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта от 30.06.1988, свидетельство о государственной регистрации права от 26.04.2006 серии 26АБ № 015773).

27 июля 2017 года Изобильненское районное потребительское общество и ФИО2 заключили договор купли-продажи недвижимости – магазина «Универмаг» (нежилое здание), общей площадью – 4661,5 кв. м, этажность – 2, в том числе подземных 1, кадастровый номер 26:06:121005:74, находящегося по адресу: <...>.

Право собственности на магазин «Универмаг» зарегистрировано в ЕГРН за ответчиком 11.09.2017, номером регистрации 26:06:121005:74-26/006/2017-8, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.01.2021 № КУВИ-001/2021-2196540.

По договору от 11.09.2017 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка Изобильненское районное потребительское общество передало ФИО2 права и обязанности по договору аренды земельного участка от 20.07.2006 № 6. Названный договор зарегистрирован в ЕГРН 05.10.2017, номер регистрации 26:06:121008:10-26/006/2017-5, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.01.2021 № КУВИ-001/2021-2195706.

В ходе исполнения договора предпринимателем арендная плата вносилась несвоевременно и не в полном объеме, вследствие чего у него за период с 11.09.2017 по 31.12.2020 образовалась задолженность в размере 438 225 рублей 47 копеек. На сумму задолженности в соответствии с условиями договора начислена пеня за период с 11.10.2017 по 31.12.2020 в размере 144 253 рублей 33 копеек.

В связи с этим отделом в адрес арендатора была направлена претензия от 08.05.2020 № 01-14/1084 с требованием о погашении задолженности по арендной плате и пене. Названная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не представлено.

Поскольку предприниматель в добровольном порядке задолженность по арендной плате не погасил, пеню не уплатил, отдел обратился с рассматриваемым иском в арбитражный суд (с учетом уточненных требований).

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрен принцип платности земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 названного Кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании статьи 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Расчет арендной платы за спорный период производился отделом на основании постановлений Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» (далее – Порядок № 112-п), от 26.12.2018 № 601-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» (далее – Порядок – 601-п) и приказов министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае», от 25.11.2019 № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края», путем умножения кадастровой стоимости земельного участка (11 997 127 рублей 24 копейки в 2017-2019 годах и 15 397 119 рублей 22 копеек) на ставку арендной платы (1,5%).

Судом проверен расчет истца и признан арифметически неверным ввиду следующего.

Согласно абзацу 1 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 июля 2012 года.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» также разъяснено, что, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Согласно статье 20 ЗК РФ, действовавшей до 1 марта 2015 года, и статье 39.9 ЗК РФ, действующей в настоящее время, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

В случае переоформления в порядке пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Установленная данным законом льготная ставка арендной платы распространяется исключительно на лиц, которые совершили необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды.

Аналогичная правовая позиция содержится в пункте 17 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018).

В силу части 1 статьи 22 Закон Ставропольского края от 09.04.2015 № 36-кз «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений», если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, частью 2 настоящей статьи, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ставропольского края, а также за земельные участки, собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Ставропольского края.

Согласно пункту 6 Порядка № 112-п в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков размер арендной платы за использование земельного участка определяется в соответствии с настоящим Порядком, но не выше двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

В пункте 8 Порядка № 601-п закреплено, что в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков размер арендной платы за использование земельного участка определяется в соответствии с настоящим Порядком, но не выше двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Учитывая, что в рассматриваемом случае право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком было переоформлено правопредшественником предпринимателя (Изобильненским районным потребительским обществом) на право аренды, расчет арендной платы за спорный период должен быть произведен в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, что составляет в год 239 942 рубля 54 копейки (в 2017-2019 годах) и 307 942 рубля 38 копеек (в 2020 году).

С учетом изложенного за период с 11.09.2017 по 31.12.2020 предпринимателю подлежала начислению арендная плата по договору в размере 860 853 рублей 46 копеек (73 026 рублей за 2017 год (20 дне з квартала и 4 квартал) + 239 942 рубля 54 копейки за 2018 год + 239 942 рубля 54 копейки за 2019 года + 307 942 рубля 38 копеек за 2020 год). С учетом произведенных предпринимателем в указанный период оплат на общую сумму 207 414 рублей 63 копейки, задолженность по аренной плате составляет 653 438 рублей 83 копейки.

Однако истцом за период с 11.09.2017 по 31.12.2020 с учетом произведенных предпринимателем оплат, заявлена к взысканию задолженность в размере 438 225 рублей 47 копеек.

Какого-либо документального и правового обоснования несогласия с расчетом задолженности, произведенным истцом, а также доказательств оплаты указанной задолженности ответчиком в материалы дела не представлено.

Принимая во внимание изложенное, установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства, а также что в силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, суд не может выйти за пределы заявленных требований, с предпринимателя в пользу отдела по решению суда подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 11.09.2017 по 31.12.2020 в размере 438 225 рублей 47 копеек.

Отделом также заявлено требование о взыскании с предпринимателя пени за период с 11.10.2017 по 31.12.2020 за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В пункте 5.2 договора аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,04% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Материалами дела установлено, что предпринимателем обязательства по внесению арендных платежей надлежащим образом не исполнены, имеющаяся задолженность в добровольном порядке не погашена. Доказательств того, что просрочка исполнения обязательств по спорному договору произошла вследствие непреодолимой силы или по вине отдела, ответчик в материалы дела не представил.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что начисление истцом ответчику пени за период с 11.10.2017 по 31.12.2020 является правомерным.

Согласно представленному истцом расчету, произведенному в соответствии с пунктом 5.2 договора, размер начисленной ответчику пени за период с 11.10.2017 по 31.12.2020 составил 144 253 рубля 33 копейки. Проверив указанный расчет, суд с учетом содержащихся в нем сумм задолженности, ставок пени, количества дней просрочки, счел его арифметически верным.

Вместе с тем указанный расчет является неверным, поскольку начисление пени осуществлялось на сумму долга, рассчитанную, исходя из ставки арендной платы 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, в то время, как указано выше арендная плата подлежащая начислению ответчику и соответственно применению при расчете пени подлежала расчету из ставки равной 2% от кадастровой стоимости земельного участка. Произведя расчет пени с учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что она превышает сумму пени, заявленной к взысканию.

Поскольку суд не может выйти за рамки исковых требований, с ответчика подлежит взысканию пеня за период с 11.10.2017 по 31.12.2020 в размере 144 253 рублей 33 копеек.

Ввиду того, что доказательств погашения задолженности по арендной плате и уплаты пени ответчиком не представлено, суд удовлетворил требования отдела на общую сумму 582 478 рублей 80 копеек.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Так как требования истца удовлетворены в полном объеме, ответчик от уплаты государственной пошлины не освобожден, в доход федерльного бюджета с общества, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 46 от 11.07.2014 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», подлежит взысканию государственная пошлина в размере 14 650 рубля.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

исковые требования отдела имущественных и земельных отношений администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края, Ставропольский край, г. Изобильный, ОГРН <***>, удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2, Ставропольский край, г. Благодарный, ОГРНИП 304264235801351, в пользу отдела имущественных и земельных отношений администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края, Ставропольский край, г. Изобильный, ОГРН <***>, 582 478 (Пятьсот восемьдесят две тысячи четыреста семьдесят восемь) рублей 80 копеек, в том числе:

- основного долга по договору аренды земельного участка от 20.07.2006 № 6 за период с 11.09.2017 по 31.12.2020 в размере 438 225 (Четыреста тридцать восемь тысяч двести двадцать пять) рублей 47 копеек,

- пени за период с 11.10.2017 по 31.12.2020 в размере 144 253 (Сто сорок четыре тысячи двести пятьдесят три) рублей 33 копеек.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2, Ставропольский край, г. Благодарный, ОГРНИП 304264235801351, в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 14 650 (Четырнадцать тысяч шестьсот пятьдесят) рублей.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок после вступления в законную силу в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.С. Минеев