Решение от 27 мая 2020 г. по делу № А47-19678/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А47-19678/2019
г. Оренбург
27 мая 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 21 мая 2020 года

В полном объеме решение изготовлено 27 мая 2020 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Штырник В.М., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 309565831300387), Сакмарский район Оренбургской области

к Администрации муниципального образования Никольский сельсовет Сакмарского района Оренбургской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), с.Никольское Сакмарского района Оренбургской области; Администрации Сакмарского района Оренбургской области

о признании права собственности на объект недвижимости

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО3 по доверенности от 11.03.2019

от ответчиков: не явились

Ответчики о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание не явились.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчиков.

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования Никольский сельсовет и Администрации Сакмарского района Оренбургской области о признании права собственности здание общей площадью 1376,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

В исковом заявлении истец ссылается на положения статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая, что приобрел спорное имущество на основании договора купли-продажи и произвел оплату в размере 234 600 руб., что подтверждается платежными поручениями от 21.03.2015 № 30 и от 14.04.2005 № 39.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования, пояснил, что пользуется объектом добросовестно, открыто и непрерывно в течение 15 лет (на дату судебного заседания) и является собственником указанного имущества в том числе, в силу приобретательной давности.

В письменном отзыве на исковое заявление Администрация муниципального образования Никольский сельсовет Сакмарского района Оренбургской области не возражает против удовлетворения исковых требований (л.д.62).

Администрация Сакмарского района Оренбургской области отзыв в материалы дела не представила.

Стороны не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между открытым акционерным обществом «Никольское ремонтно-техническое предприятие» (продавец) в лице конкурсного управляющего ФИО4, действующего на основании решения Арбитражного суда Оренбургской области по делу № А47-2108/2004-14ГК от 22.06.2014 с одной стороны и крестьянское фермерское хозяйство ФИО2, действующего на основании решения Исполнительного комитета Сакмарского районное Совета народных депутатов Оренбургской области, с другой стороны, заключен договор купли-продажи от 06.04.2005 № 1 (далее-договор) (л.д.12).

Согласно п.1 договора продавец продал, а покупатель купил в частную собственность следующее недвижимое имущество: Цех по ремонту т/аппаратуры, литер В8, распложенный по адресу: <...>.

Обязанность по регистрации недвижимого имущества, указанного в п.1, в Управлении федеральной регистрационной службы по Оренбургской области, возлагается на Покупателя (п.5 договора).

В соответствии с п.9 договора переход права собственности подлежит государственной регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы по Оренбургской области. Покупатель приобретает право собственности на вышеуказанное недвижимое имущество с момента государственной регистрации права.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 22.06.2004 открытое акционерное общество ««Никольское ремонтно-техническое предприятие» признано банкротом с открытием конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 05.07.2005 по делу №А47-218/2004-14 ГК в отношении открытого акционерного общества «Никольское ремонтно-техническое предприятие», Оренбургская область, Сакмарский район, с.Никольское завершена процедура конкурсного производства (л.д.13-16).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра юридический лиц открытое акционерное общество «Никольское ремонтно-техническое предприятие» прекратило свою деятельность 20.07.2005 в связи с ликвидацией юридического лица по решению суда (л.д.43-48).

Постановлением Администрации муниципального образования Никольский сельсовет Сакмарского района Оренбургской области от 10.01.2018 № 2-п вновь образованному земельному участку с площадью 1 566 кв. метров, присвоен почтовый адрес: <...> (л.д.17).

Согласно письму федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Оренбургской области от 06.08.2019 № 56/ИСХ/19-347090 сведения о здании с местоположением: <...> стр.1 (площадь 1317,7 кв.м.) в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют (л.д.18).

В соответствии с письмом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Оренбургской области от 06.08.2019 № 56/ИСХ/19-347368 сведения о земельном участке с местоположением: <...> Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют (л.д.50).

Истцом в материалы дела представлен технический паспорт на здание зерносклада, расположенное по адресу: <...>, инвентарный номер 56:25:Н/З-685 (л.д.19-25).

Согласно заключению по результатам обследования строительных конструкция здания зерносклада от 21.11.2018, проведенного обществом с ограниченной отвесттвенностью «Инженерно-технический центр «Строительная экспертиза», строительные конструкции здания зерносклада, расположенного по адресу: <...> на момент проведения экспертизы отвечают требованиям эксплуатационной надежности, соответствует действующим строительным нормам и правилам (л.д.26-28).

Согласно заключению санитарно-эпидемиологической экспертизы от 31.05.2019 № 56.ФГБУЗ.01.03-05.2019-1720 эквивалентная равновесная объемная активность (ЭРОА) радона-222 в зерноскладе по адресу: <...> соответствует СанПиН 2.6.1.2523-09 «Нормы радиационной безопасности (НРБ99/2009)» (л.д.29).

Письмом Администрации муниципального образования Никольский сельсовет Сакмарского района Оренбургской области от 09.10.2019 № 293/1 сообщило истцу об отсутствии полномочий и возможностей разрешить вопрос о признании права собственности на спорный объект в административном порядке (л.д.30).

Истцом представлена справка Сакмарского и Октябрьского отдела Управления Росреестра по Оренбургской области по его обращению в отдел по вопросу регистрации права на спорный объект недвижимости, в которой указано, что договор купли-продажи от 06.04.2005 в свое время не прошел государственную регистрацию в регистрирующем органе, также указано, что продавец по договору купли-продажи ликвидирован и подать заявление о переходе права не сможет (л.д.68).

Учитывая изложенное, истец обратился с настоящим в суд с иском о признании права собственности в порядке статей 218 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав фактические обстоятельства настоящего дела, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на спорный объект, исходя из следующего.

В силу ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статей 8.1, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как разъяснено в пункте 58 Постановления N 10/22 лицо вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности, если считает себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

Иск о признании - это иск о подтверждении уже возникшего права, и заявление данного иска не может являться способом возникновения права собственности на основании судебного решения.

Предъявляя такой иск, истец должен доказать, что право собственности на спорный объект возникло у него по основаниям, предусмотренным законом, иными нормативными правовыми актами, и это право подлежит судебной защите. В предмет доказывания по данному иску входит установление оснований возникновения права собственности истца на индивидуально-определенную вещь, предусмотренных гражданским законодательством, а также факт владения ей.

Факт владения истцом спорным имуществом ответчиками не оспаривается.

Истец связывает возникновение у него права на спорное недвижимое имущество с теми обстоятельствами, что указанное имущество было передано ему по договору купли-продажи от 06.04.2005 № 1, факт оплаты считает состоявшимся.

Следовательно, документы, которые истец считает правоустанавливающими в отношении спорного имущества (договор купли-продажи), оформлены после вступления в силу Закона о регистрации прав (вступил в силу 31.01.1998).

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действующего на момент заключения спорного договора - далее - Закон N 122-ФЗ) обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Однако в материалы дела не представлено доказательств государственной регистрации перехода права собственности к истцу недвижимого имущества по договору купли-продажи от 06.04.2005 № 1.

В пункте 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, иного момента для возникновения права собственности на имущество, приобретенное по договору продажи недвижимости, чем момент государственной регистрации права на данное имущество, законодательством не предусмотрено.

Из материалов дела следует, что между открытым акционерным обществом «Никольское ремонтно-техническое предприятие» (продавец) в лице конкурсного управляющего ФИО4, действующего на основании решения Арбитражного суда Оренбургской области по делу № А47-2108/2004-14ГК от 22.06.2014 с одной стороны и крестьянское фермерское хозяйство ФИО2, действующего на основании решения Исполнительного комитета Сакмарского районное Совета народных депутатов Оренбургской области, с другой стороны, заключен договор купли-продажи от 06.04.2005 № 1 (л.д.12).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра юридический лиц открытое акционерное общество «Никольское ремонтно-техническое предприятие» прекратило свою деятельность 20.07.2005 в связи с ликвидацией юридического лица по решению суда (л.д.43-48).

Законодательством предусмотрен специальный способ защиты в ситуации, когда продавец на момент обращения с заявлением о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по договору ликвидирован.

В п. 62 Постановления N 10/22 разъяснено, что при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Данный способ защиты предусмотрен и в случаях отсутствия регистрации права собственности на недвижимое имущество за продавцом, но при наличии у него ранее возникшего права. Наличие либо отсутствие данных обстоятельств проверяет суд в надлежащей процедуре.

Как следует из материалов дела и пояснений истца, он не оспаривал отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права.

Между тем, обращение в суд с иском о признании права собственности в обход вышеуказанной процедуры признается судом как избрание ненадлежащего способа защиты, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования.

Кроме того, в соответствии с договором купли-продажи от 06.04.2005 № 1, истец приобрел в собственность: Цех по ремонту т/аппаратуры, литер В8, расположенный по адресу: <...> (л.д.12).

В представленном договоре купли-продажи от 06.04.2005, вопреки статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствует техническое описание имущества, необходимое для его идентификации как недвижимости, а именно: площадь передаваемого (отчуждаемого) объекта, этажность, инвентарный (кадастровый) номер, год постройки здания, поэтому суд приходит к выводу, что данный документ не является правоустанавливающим, поскольку из него не следует, что истцом приобретено именно то имущество, которое указано в просительной части искового заявления.

Согласно техническому паспорту по адресу <...>, располагается здание зерносклада, площадью 1 376,6 кв.м. (л.д.19-25), а не цех по ремонту т/аппаратуры, как указано в договоре купли-продажи (л.д.12).

Суд приходит к выводу о том, что существование объекта в тех границах и параметрах, которые зарегистрированы в техническом паспорте здания по состоянию на 27.12.2017, на момент заключения договора купли-продажи 06.04.2005 не доказано.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие законность строения спорного объекта в тех границах, параметрах и назначении, которые зарегистрированы в техническом паспорте здания по состоянию на 27.12.2017.

Правоустанавливающие документы на земельный участок под спорным объектом у истца отсутствуют.

Также в качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на положения статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Пунктом 4 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Срок исковой давности для исков об истребовании имущества установлен в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соответственно, общий срок владения имуществом в целях применения положений ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации должен составлять не менее 18 лет (с момента окончания срока исковой давности + 15 лет).

Изучив материалы дела, суд установил, что как на момент обращения главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 с настоящим заявлением, так и на момент принятия решения срок приобретательной давности не истек, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления.

Учитывая вышеизложенное, в удовлетворении исковых требований главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 о признании права собственности следует отказать.

В соответствии с требованием части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины возмещению за счет ответчика не подлежат.

Сумма излишне уплаченной государственной пошлины в размере 1 692 руб. 00 коп., уплаченная по платежному поручению от 11.12.2019 № 191 подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167, 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 692 руб. 00 коп., уплаченную по платежному поручению от 11.12.2019 № 191, как излишне уплаченную.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья В.М. Штырник