Решение от 29 марта 2026 г. АС Саратовской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ 410002, <...>; тел/ факс: <***>;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-23929/2025
город Саратов
30 марта 2026 года
Резолютивная часть решения оглашена 16 марта 2026 года

Полный текст решения изготовлен 30 марта 2026 года


Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи А.И. Михайловой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Монаковым Д.Д., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1,

заинтересованные лица:


Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области,

Администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области,

о признании незаконным распоряжения Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района от 11.07.2025 № 607-р,

об обязании Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района предоставить в собственность ФИО1 за плату земельный участок, площадью 6379 кв.м., с кадастровым номером 64:50:011302:194, расположенный по адресу: <...>

при участии:

от Комитета – ФИО2 по доверенности от 30.12.2025,

у с т а н о в и л:

в арбитражный суд Саратовской области обратился Индивидуальный предприниматель ФИО1 с вышеуказанным заявлением.

Представитель Комитета возражал против удовлетворения заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, их представители в судебное заседание не явились. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Как следует из заявления предпринимателя, ФИО1 является собственником объекта недвижимости – здания автомоечного комплекса, общей площадью 581 кв.м., кадастровый номер 64:50:021302:500, расположенного по адресу: <...> о чем в ЕГРН внесена запись за номером


64:50:021302:500. Здание расположено на земельном участке площадью 6379 кв.м., с кадастровым номером 64:50:021302:194, по адресу: <...>.

Земельный участок был сформирован в указанной площади и предоставлен в аренду для строительства предыдущему правообладателю – ООО «Энтраст» на основании постановления администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области от 27.12.2010 № 8857 и договора аренды земельного участка № 9880/1 от 03.02.2011.

В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 07.06.2013 ООО «Энтраст» уступило право аренды земельного участка ООО «СаратовЛюксЭкспресс», которое осуществило на земельном участке строительство здания. Строительство велось в соответствии с требованиями законодательства, право собственности на созданный объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке.

Предприниматель в апреле 2025 года обратился в администрацию Энгельсского муниципального района Саратовской области с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату, без проведения торгов на основании подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Распоряжением комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области от 11.07.2025 № 607-р заявителю отказано в предоставлении земельного участка. В качестве оснований для отказа указано на несоответствие площади земельного участка площади здания и нахождение на земельном участке объектов недвижимости, не принадлежащих заявителю.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП ФИО1 в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Изучив представленные документы, оценив доводы, изложенные в заявлении и в отзыве на заявление, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 АПК РФ необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие


полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение, или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 АПК РФ).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, 25.06.2025 ФИО1 обратился в администрацию Энгельсского муниципального района с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка площадью 6379 кв.м., с кадастровым номером 64:50:021302:194, разрешенным использованием «под автомойку», местоположением: <...> для цели использования: «под автомоечный комплекс», на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

К указанному заявлению были приложены: выписка из ЕГРН на здание с кадастровым номером 64:50:021302:500, копия градостроительного плана земельного участка от 08.07.2014 № 10254, копия межевого плана земельного участка от 02.11.2010, копия выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 64:50:021302:194, экспертное исследование от 27.03.2025.

На испрашиваемом предпринимателем земельном участке расположены:


-нежилое здание площадью 581 кв.м., с кадастровым номером 64:50:021302:500, местоположением: <...>;

-объект - здание автомойки, местоположением: Саратовская область, г. Энгельс, пр- кт Строителей, сведения о котором не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).

Согласно сведениям ЕГРН, в границах земельного участка площадью 6379 кв.м., с кадастровым номером 64:50:021302:194, разрешенным использованием «под автомойку», местоположением: <...> расположен один объект - нежилое здание площадью 581 кв.м., с кадастровым номером 64:50:021302:500, местоположением: <...> принадлежащий на праве собственности ФИО1


Иные объекты в границах испрашиваемого земельного участка по сведениям ЕГРН отсутствуют.

Испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 64:50:021302:194 ранее был предоставлен комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района ООО «Энтраст» «под строительство торгово-выставочного комплекса» на основании постановления администрации Энгельсского муниципального района от 27.12.2010 № 8857 по договору аренды от 03.02.2011 № 9880/1 сроком с 27.12.2010 по 26.12.2015.

Согласно указанному договору аренды, на часть земельного участка площадью 471 кв.м. установлено ограничение прав в виде особых условий использования земельного участка и режима хозяйственной деятельности в охранной зоне линии электропередач, на часть земельного участка площадью 3238 кв.м. установлено ограничение прав в виде особых условий использования земельного участка и режима хозяйственной деятельности в охранной зоне сетей канализации и водовода.

09.08.2013 по договору замены стороны в обязательстве права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка перешли на ООО «СаратовЛюксЭкспресс».

21.03.2014 постановлением администрации Энгельсского муниципального района № 1487 внесены изменения в постановление от 27.12.2010 № 8857 в части вида разрешенного использования с «под торгово-выставочный комплекс» на «под автомойку», а также исключены условия об ограничении прав на часть земельного участка площадью 3238 кв.м.

Дополнительным соглашением от 29.05.2014 к договору аренды земельного участка на части земельного участка площадью 471 кв.м. были установлены ограничения режима хозяйственной деятельности в охранной зоне линий электропередач.

В настоящее время в ЕГРН обременение земельного участка с кадастровым номером 64:50:021302:194 в виде договора аренды отсутствует.

Согласно заявлению о предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 6379 кв.м., основанием предоставления земельного участка без проведения торгов послужил: пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, продажа земельного участка, на котором расположено здание собственнику такого здания.

Распоряжением Председателя Комитета № 607-р от 11.07.2025 ФИО1 отказано в предоставлении в собственность за плату земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 6379 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:50:021302:194, разрешенным использованием «под автомойку», по адресу: <...> по основаниям, предусмотренным:

-подпунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации: с заявлением обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (земельный участок несоразмерен площади расположенных на нем объектов),

-подпунктом 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации: на земельном участке, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, собственником которых заявитель не является.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлены основные принципы земельного законодательства, среди которых: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.


Согласно ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пунктом 2 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Одновременно с этим нормы ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации определяют необходимость предоставления земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, что объективно обусловлено невозможностью эксплуатации такого объекта в отрыве от земельного участка, на котором он расположен, в силу чего разрешение вопроса о предоставлении участка вразрез с целями его использования противоречит названным принципам и нормам.

В силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в аренду или собственность имеют лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года № 11).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлен статьями 39.14, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения земельного участка без проведения торгов заинтересованное лицо подает заявление о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в котором указывается, среди прочего, основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации оснований. В соответствии с ч. 2 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации к заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований, в том числе: если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в


соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; на земельном участке, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, собственником которых заявитель не является.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность или в аренду, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

Согласно сведениям ЕГРН, площадь принадлежащего заявителю и находящегося на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости составляет 581 кв.м.

Площадь испрашиваемого для эксплуатации данного объекта недвижимости земельного участка составляет 6379 кв.м., что явно носит чрезмерный характер.

При этом, сам факт предоставления в аренду земельного участка не является безусловным основанием для предоставления заявителю в собственность данного земельного участка в заявленном им размере.

Сам по себе факт формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка, его фактическое использование, не может являться достаточным основанием для предоставления данного объекта в собственность.

При проведении визуального осмотра от 02.07.2024 уполномоченным органом установлено наличие на испрашиваемом земельном участке двух нежилых зданий автомойки, в то время как по сведениям ЕГРН на испрашиваемом земельном участке расположено одно нежилое здание площадью 581 кв.м., с кадастровым номером 64:50:021302:194.

При этом, суд критически относится к экспертному исследованию, представленному ФИО1, выполненному экспертом ООО «Федерация Экспертов Саратовской области» (ИНН <***>) ФИО3, с выводами о необходимости предоставления всей площади земельного участка для нормальной и безопасной эксплуатации расположенных на этом участке нежилых зданий автомоек площадью 1729 и 561,4 кв.м., поскольку в расчетах эксперт учитывает площади объектов недвижимости, отсутствующих на кадастровом учете и не принадлежащих заявителю. Кроме того, в расчетах и обоснованиях эксперта отсутствует информация о разрешительной документации, на основании которой возведены объекты недвижимости, расположенные в границах испрашиваемого земельного участка.


В связи с изложенным, заявителем документально не обоснована необходимость приобретения земельного участка площадью 6379 кв.м., с кадастровым номером 64:50:021302:194.

Учитывая, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимого имущества, находящегося у предпринимателя в собственности, документы, подтверждающие, что именно указанная площадь земельного участка необходима для использования названного объекта, не представлены, у заявителя отсутствует право на приобретение земельного участка без проведения торгов.

На основании изложенного, оспариваемое распоряжение комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области от 17.05.2025 № 607-р об отказе в предоставлении ФИО1 в собственность без проведения торгов земельного участка по адресу: <...> является законным и обоснованным.

Заявленные предпринимателем требования удовлетворению не подлежат.


Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.


Выдать индивидуальному предпринимателю ФИО4 справку на возврат из федерального бюджета излишне уплаченной государственной пошлины в размере 40 000 руб. (п/п № 261 от 26.08.2025 за ИП ФИО1).

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную, кассационную инстанции в порядке и сроки, предусмотренные статьями 257-260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации через Арбитражный суд Саратовской области.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области А.И. Михайлова