Решение от 17 июля 2024 г. по делу № А32-4101/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-4101/2023
г. Краснодар
17 июля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 17.07.2024г.

Решение в полном объеме изготовлено 17.07.2024г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Крыловой М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сербиным С.Н.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Ювеста», г. Санкт-Петербург

к ООО «Поздняков и К», г. Усть-Лабинск

к ФИО1, г. Ессентуки

к ФИО2, г. Краснодар

к ФИО3, г. Усть-Лабинск

к ФИО4, г. Усть-Лабинск

Третьи лица:

администрация муниципального образования Усть-Лабинский район, г. Усть-Лабинск

администрация Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района, г. Усть-Лабинск

о признании права собственности

при участии в судебном заседании

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен;

от администрации городского поселения: ФИО5 – представитель, по доверенности;

от администрация МО Усть-Лабинский район: не явились, извещены.

установил:

ООО «Ювеста» (далее – общество) обратилось в суд с иском к ООО «Поздняков и К», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании права собственности на 846/1000 доли в праве собственности на следующие объекты самовольной постройки:

Здание – офис - на ситуационном плане числится как Литер Б1 с пристройками Литер б, Литер б1 (здание Литер Б1 – площадь здания по техническому паспорту 53,7 кв. м, пристройка Литер б - площадь 10,8 кв. м, пристройка Литер б1, площадь 4,9 кв. м), кадастровые номера отсутствуют;

Здание с кадастровым номером 23:35:0508016:53 снято с кадастрового учёта 12.10.2022, на ситуационном плане числится как Литер Е, уточнённая площадь по техпаспорту 237,9 кв. м, материалы наружных стен – шлакобетонные блоки, кирпич, обшивка сайдингом, право собственности не зарегистрировано;

Здание с назначением Туалет, на ситуационном плане числится как Литер Ж, кадастрового номера не имеет, материал наружных стен – шлакобетонные блоки, обшиты сайдингом, площадь здания по техническому паспорту – 87,3 кв. м, право собственности не зарегистрировано;

Павильон с кадастровым номером 23:35:0508016:54, снят с кадастрового учёта 12.10.2022, на ситуационном плане числится как Литер И, уточнённая площадь по техпаспорту 157,8 кв. м, материал наружных стен – из металлоконструкций, обшиты маталлопрофилем, право собственности не зарегистрировано (уточненные исковые требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования Усть-Лабинский район и администрация Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района.

Стороны, администрация МО Усть-Лабинский район в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлены.

Представитель администрации поселения в судебном заседании против удовлетворения иска возражает, ссылаясь на самовольный характер спорных построек.

В судебном заседании объявлен перерыв до 17.07.2024 до 10-30 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, суд установил, что между ООО КБ «Кубань Кредит» и ООО «Поздняков и К» заключен договор кредитной линии от 04.09.2012 № 12-27-0017, в обеспечении его исполнения между сторонами заключен договор ипотеки № 12-27-0017 от 04.09.2012, согласно которому ООО «Поздняков и К» передало в залог банку принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество – торговый комплекс «Северо-Восточный», расположенный на земельном участке площадью 4115 кв. м, кадастровый номер 23:35:0508016:0002 по адресу: <...>.

На момент заключения договора ипотеки между ООО «Поздняков и К» и ООО КБ «Кубань Кредит» помещения третьей и очереди были построены, но не зарегистрированы в установленном порядке.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.08.2016 по делу № А32-5801/2016 ООО «Поздняков и К» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсного производства.

ООО «Ювеста» принадлежит 846/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования для строительства и размещения торгового комплекса, площадью 4115 кв. м, с кадастровым номером 23:35:0508016:2 по почтовому адресу ориентира: <...>.

Право долевой собственности на указанный земельный участок возникло у истца на основании следующих сделок:

1) договора купли-продажи имущества от 22.10.2018 № 1, заключенного по результатам торгов в рамках реализации имущества должника – ООО «Поздняков и К». Согласно договору общество приобрело в собственность 791/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, а также объекты недвижимости по адресу: <...>:

торговый павильон, литер В, площадью 247, 2 кв. м;

торговый павильон, литер Д, площадью 244 кв. м;

нежилое помещение № 13, 14, 15, литер А2, площадью 188, 7 кв. м;

нежилое помещение № 10, площадью 9, 6 кв. м;

нежилое помещение № 7, площадью 36, 2 кв. м;

2) договора купли-продажи имущества от 25.01.2019 № 1, заключенного по результатам торгов в рамках реализации имущества должника – ООО «Поздняков и К». Согласно договору общество приобрело в собственность 24/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и нежилое помещение № 4, с кадастровым номером 23:35:0508016:67, площадью 32, 2 кв. м, назначение – нежилое, по адресу: <...>;

3) договора купли-продажи от 06.02.2019 № 1, заключенного по результатам торгов в рамках реализации имущества должника – ООО «Поздняков и К». Согласно договору общество приобрело в собственность 34/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и помещение, площадью 28, 1 кв. м, с кадастровым номером 23:35:0508016:65, назначение – нежилое, по адресу: <...>;

4) договора купли-продажи от 06.02.2019 № 2, заключенного по результатам торгов в рамках реализации имущества должника – ООО «Поздняков и К». Согласно договору общество приобрело в собственность 34/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок;

5) договора купли-продажи от 13.09.2019 № 1, согласно которому общество приобрело в собственность 13/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Также в рамках вышеуказанных договоров истец приобрел в собственность недвижимое имущество, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:35:0508016:0002, принадлежащее на праве собственности ООО «Поздняков и К».

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) учредителем ООО «Поздняков и К» ФИО6 обжалованы действия (бездействия) конкурсного управляющего, выразившиеся в непроведении действий по регистрации и невключении в конкурсную массу имущества должника с торгов, в том числе, помещений третьей и четвертой очередей с кадастровыми номерами 23:35:0508016:54, 23:35:0508016:62 по адресу: <...>, «Северо-Восточный торговый комплекс» на земельном участке с кадастровым номером 23:35:0508016:2.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.10.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 06.01.2022, в удовлетворении жалобы учредителя ООО «Поздняков и К» ФИО6 отказано. При этом суд апелляционной инстанции указал, что построенные должником помещения третьей и четвертой очереди торгового комплекса «Северо-Восточный» на земельном участке с кадастровым номером 23:35:0508016:2 являются самовольными постройками ввиду отсутствия разрешительной документации.

Как указывает истец, на земельном участке с кадастровым номером 23:35:0508016:2, наряду с постройками, право собственности общества на которые зарегистрировано в установленном порядке (литер В с кадастровым номером 23:35:0508016:59; литер Д с кадастровым номером 23:35:0508016:55; литер А2 (пом. № 13, 14, 15) с кадастровым номером 23:35:0508016:71), располагаются следующие постройки, возведенные (реконструированные) ООО «Поздняков и К»:

здание – офис - на ситуационном плане числится как литер Б1 с пристройками литер б, литер б1 (здание литер Б1 – площадь здания по техническому паспорту 53,7 кв. м, пристройка Литер б - площадь 10,8 кв. м, пристройка Литер б1, площадь 4,9 кв. м), кадастровые номера отсутствуют;

здание с кадастровым номером 23:35:0508016:53 снято с кадастрового учёта 12.10.2022, на ситуационном плане числится как литер Е, уточнённая площадь по техпаспорту 237,9 кв. м, материалы наружных стен – шлакобетонные блоки, кирпич, обшивка сайдингом;

здание с назначением Туалет, на ситуационном плане числится как Литер Ж, кадастрового номера не имеет, материал наружных стен – шлакобетонные блоки, обшиты сайдингом, площадь здания по техническому паспорту – 87,3 кв. м;

павильон с кадастровым номером 23:35:0508016:54, снят с кадастрового учёта 12.10.2022, на ситуационном плане числится как Литер И, уточнённая площадь по техпаспорту 157,8 кв. м, материал наружных стен – из металлоконструкций, обшиты маталлопрофилем.

Все указанные постройки являются самовольными ввиду их возведения (реконструкции) в отсутствие разрешительной документации.

Истец, ссылаясь на возведение спорных объектов на принадлежащем ему земельном участке и отсутствие возможности легализации указанных объектов в существующих параметрах во внесудебном порядке, обратился в арбитражный суд.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплена возможность судебной защиты нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, которая осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также применения иных способов защиты, предусмотренных в законе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (статья 12 ГК РФ) является обеспечение восстановления нарушенного права.

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при условии, что этим не нарушаются законные интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан. Данные обстоятельства устанавливаются на основании доказательств, подтверждающих соответствие самовольной постройки разрешенному использованию земельного участка, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным, строительным и другим нормам и правилам.

Указанная норма получила разъяснения, содержащиеся в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление № 44), право собственности на самовольную постройку может быть признано судом только за тем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Легализация самовольной постройки по правилам статьи 222 ГК РФ в судебном порядке является исключительным способом защиты интереса, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом.

Самовольное строительство может быть преодолено посредством обращения в суд лишь при полном и безусловном доказывании истцом всех предусмотренных в статье 222 ГК РФ обстоятельств.

С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица) (пункт 41 постановления № 44).

В пункте 43 постановления № 44 разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Указанные нормы действующего законодательства позволяют выделить необходимую совокупность юридических фактов, при доказанности которых иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен: строительство объекта осуществлено на участке, находящемся в собственности (постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении); застройщик получил предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц соблюдены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 № 101-О и 27.09.2016 № 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Таким образом, пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

Вопрос безопасности возведенной постройки и возможности ее легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

В целях установления существенных для дела обстоятельств определением суда от 05.10.2023 по ходатайству истца по делу назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам НПП ООО «Юринстрой».

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1) Каковы технические характеристики спорных объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:35:0508016:2 по адресу: <...>, а именно:

- здания с кадастровым номером 23:35:0508016:62, материал наружных стен – шлакобетонные блоки, обшиты сайдингом, площадь застройки здания с крыльцами 243,3 кв. м (с помещением кадастровый номер 23:35:0508016:100 – право собственности зарегистрировано);

- здания с кадастровым номером 23:35:0508016:53, материалы наружных стен – шлакобетонные блоки, кирпич, обшивка сайдингом, площадь застройки здания с отмостками 382, 3 кв. м;

- здания материал наружных стен – шлакобетонные блоки, обшиты сайдингом, площадь застройки здания с отмостками 109,0 кв. м;

- здания с кадастровым номером 23:35:0508016:54, материал наружных стен – из металлоконструкций, обшиты металлопрофилем, площадь застройки 160,1 кв. м.

Описать местоположение объектов на земельном участке, в том числе относительно границ земельного участка и объектов, расположенных на смежных земельных участках.

2) Соответствуют ли спорные объекты технической документации?

3) Соответствуют ли спорные объекты строительным, градостроительным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки?

4) Создают ли спорные объекты угрозу жизни и здоровья граждан?

В заключении от 22.03.2024 № 45/16.1 эксперты пришли к следующим выводам:

1) Объект литер Б1 (с пристройками литер б, б1) имеет следующие технические характеристики:

Год постройки – 2008;

Расположение: земельный участок с кадастровым номером 23:35:0508016:2 по адресу: <...>;

Назначение – нежилое;

Размеры в плане – 6,63 м х 10,47 м (с учетом пристроек литер б, б1);

Этажность – 1; высота здания – 2, 95 м;

Высота помещений – 2,65 м (в пристройках литер б, б1 высота помещений 2,5 м);

Общая площадь – 53 кв. м (в том числе: литер Б1 – 40, 1 кв. м; литер б – 8,2 кв. м; литер б1 – 4, 7 кв. м);

Площадь застройки – 69, 4 кв. м;

Конструктивный тип строения: бескаркасное с несущими кирпичными стенами. Толщина наружных стен 350 мм (наружная стена со стороны входа в пристройку литер б выполнена в полкирпича – 120 мм);

Фундамент – бетонный, ленточный;

Кровля – металлопрофиль;

Внутренние перегородки – кирпичные, обшитые листами ГКЛ, толщиной 250 мм, перегородка между пристройками выполнена в полкирпича 120 мм;

Полы – бетонные, покрытие плитка;

Инженерные коммуникации – электро-, водоснабжение, водоотведение, кондиционирование, отопление осуществляется электрическими конвекторами.

Объект литер Е имеет следующие технические характеристики:

Год постройки – 2008;

Расположение: земельный участок с кадастровым номером 23:35:0508016:2 по адресу: <...>;

Назначение – нежилое;

Размеры в плане – 35,4 м х 6,72 м;

Этажность – 1;

Высота помещений – 2,8 м;

Общая площадь – 210,2 кв. м

Площадь застройки – 237,9 кв. м;

Конструктивный тип строения: бескаркасное с несущими стенами из шлакобетонных блоков. Толщина наружных стен 300 мм;

Фундамент – бетонный, ленточный;

Кровля – металлопрофиль;

Внутренние перегородки – частично каркасно- и панельные, частично шлакобетонные;

Полы – бетонные, покрытие – керамическая плитка;

Инженерные коммуникации – электро-, водоснабжение, водоотведение, кондиционирование, отопление осуществляется электрическими конвекторами.

Объект литер Ж имеет следующие технические характеристики:

Год постройки – 2008;

Расположение: земельный участок с кадастровым номером 23:35:0508016:2 по адресу: <...>;

Назначение – нежилое;

Размеры в плане – 18, 77 м х 4,65 м;

Этажность – 1;

Высота помещений – 2,8 м;

Общая площадь – 69, 5 кв. м

Площадь застройки – 87,3 кв. м;

Конструктивный тип строения: бескаркасное с несущими стенами из шлакобетонных блоков. Толщина наружных стен 300 мм;

Фундамент – бетонный, ленточный;

Кровля – металлопрофиль;

Внутренние перегородки – частично кирпичные, частично шлакобетонные;

Полы – бетонные, покрытие – керамическая плитка;

Инженерные коммуникации – электро-, водоснабжение, водоотведение, кондиционирование, отопление осуществляется электрическими конвекторами.

Объект литер И имеет следующие технические характеристики:

Год постройки – 2008;

Расположение: земельный участок с кадастровым номером 23:35:0508016:2 по адресу: <...>;

Назначение – нежилое;

Размеры в плане – 27,2 м х 5,8 м;

Этажность – 1;

Высота помещений – 3,3 м;

Общая площадь – 155, 1 кв. м

Площадь застройки – 157,8 кв. м;

Конструктивный тип строения: каркасное, с несущим каркасом из металлопрофиля. Вертикальными несущими элементами каркаса являются стойки из металлической трубы прямоугольного сечения 80 мм х 80 мм, расположенные в продольном направлении с шагом от 5,5 м до 6 м. Между несущими стойками каркаса в верхней зоне в продольном направлении установлены прямоугольные фермы из металлической трубы сечением 30 мм х 30 мм, высота ферм 500 мм. На прямоугольные фермы оперты металлические арочные фермы, расположенные в поперечном направлении. Между арочными фермами установлены металлические прогоны в продольном направлении. Все соединения металлических элементов каркаса выполнены сварными.

Ограждающие конструкции: металлопрофиль;

Фундамент – бетонный, ленточный;

Кровля – поликарбонат;

Полы – тротуарная плитка;

Инженерные коммуникации – электроснабжение.

На стр. 52 заключения эксперты указали каталог координат характерных точек окружных границ спорных объектов.

Экспертом определено, что спорные объекты литеры Б1, Е, И, Ж полностью расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 23:35:0508016:2.

Расстояние от наружной стены объекта литер Б1 до границы земельного участка с кадастровым номером 23:35:0508016:2 составляет от 0,55 м до 0,57 м и более.

Расстояние от наружной стены объекта литер Е до границы земельного участка с кадастровым номером 23:35:0508016:2 составляет от 0,56 м до 1,70 м и более.

Объект литер И расположен по границе земельного участка с кадастровым номером 23:35:0508016:2, отступ отсутствует.

Расстояние от наружной стены объекта литер Ж до границы земельного участка с кадастровым номером 23:35:0508016:2 составляет от 0,12 м до 1,22 м и более.

По результатам геодезических измерений определены минимальные расстояния от наружных стен спорных объектов до ближайших строений, расположенных в границах смежных земельных участков:

минимальное расстояние от наружной стены спорного объекта литер Б1 до строения, расположенного на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:35:0508016:176 составляет 1, 77 м;

минимальное расстояние от наружной стены спорного объекта литер Е до строения, расположенного на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:35:0508016:176 составляет 1,77 м;

минимальное расстояние от наружной стены спорного объекта литер И до строения, расположенного на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:35:0508016:178 составляет 4,41 м;

минимальное расстояние от наружной стены спорного объекта литер Ж до строения, расположенного на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:35:0508016:178 составляет 3,91 м.

2) При сравнении параметров спорных объектов, указанных в представленной в материалах дела технической документации в виде технических паспортов, с результатами экспертного осмотра определено, что спорные объекты по своему расположению, объемно-планировочным решениям, конструктивным элементам, доступным для визуального обследования, соответствуют параметрам, указанным в технических паспортах, выполненных отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Усть-Лабинскому району.

3) В части принятых объемно-планировочных и конструктивных решений, в части соблюдения санитарных норм спорные объекты соответствуют нормативным требованиям.

В части соблюдения противопожарных требований и расположения относительно соседних объектов недвижимости спорные объекты:

соответствуют требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», пп. 5.1.3, 7.1, 8.6 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»; пп. 4.2.18, 4.2.19, 4.3.3 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»;

не соответствуют требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», п. 4.3 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» в части минимальных противопожарных расстояний (менее 6 м);

в части градостроительных требований и соблюдения Правил землепользования и застройки спорные объекты по своему расположению не соответствуют требованиям в части минимального отступа от границ земельного участка (менее 3 м).

4) Спорные объекты не будут создавать угрозу жизни и здоровью граждан при условии выполнения дополнительных мероприятий, направленных на обеспечение пожарной безопасности в части нераспространения пожара на соседние здания и сооружения (например устройство противопожарных преград, разработка дополнительных организационно-технических решений).

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено, в связи с чем заключение строительно-технической экспертизы принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Учитывая установленные судебной экспертизой технические характеристики спорных объектов, в том числе, объекта литера И (каркасное строение на бетонном фундаменте, элементы каркаса и арочные фермы соединены сварным методом, что исключает разборку объекта без причинения ему ущерба), суд приходит к выводу, что все спорные объекты являются объектами недвижимого имущества, возведенными на земельном участке с кадастровым номером 23:35:0508016:2 предыдущим собственником (ООО «Поздняков и К») в отсутствие разрешительной документации.

В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Согласно пункту 9 информационного письма от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости в целях обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

В данном случае разрешение на строительство спорных объектов не выдавалось, надлежащие меры к получению разрешения на строительство, как до начала строительства спорного объекта, так и во время проведения работ не принимались.

Предыдущий собственник земельного участка, на котором возведены спорные объекты, действуя добросовестно и разумно, должен был предпринять необходимые и достаточные меры для получения разрешительной документации. Доказательства наличия препятствий в получении таких документов, равно как и отказы уполномоченных органов, а также проектная документация, не представлены.

Суд учитывает, что экспертом установлено несоблюдение минимальных противопожарных расстояний при возведении спорных объектов, а также минимальных отступов от границ земельного участка, что свидетельствует о нарушении противопожарных и градостроительных норм и правил (принятых 22.07.2008 и 25.11.2008 соответственно). При этом спорные постройки также возведены в 2008 году. Указанные недочеты не могут быть расценены судом в качестве незначительного недостатка, позволяющего удовлетворить иск о признании права собственности.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Аналогичная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2020 № 306-ЭС20-118, в котором также указано, что иной подход ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в худшее положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполняет предусмотренные законом требования.

Тот факт, что спорные строения возведены (реконструированы) предыдущим собственником не имеет правового значения, поскольку в силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка не может быть предметом сделки. Судьбе земельного участка такая постройка тоже не следует. Поэтому, истец, приобретая долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:35:0508016:2, не мог не осознавать, что часть спорных объектов на земельном участке не легализована и принял на себя связанные с этим правовые риски. Указанные обстоятельства не освобождают общество по иску о признании права собственности на самовольно возведенные постройки документально подтвердить принятие застройщиком надлежащих мер к легализации таких построек.

Следует отметить, что спорное здание Туалет (литер Ж) с учетом его технических характеристик не может быть отнесено к объектам вспомогательного использования, сооружениям пониженного уровня ответственности, не обладает признаками временного строения, может использоваться по иному самостоятельному функциональному назначению, что следует из письма ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» Отдел по Усть-Лабинскому району. Согласно указанного письма по состоянию на дату обследования 14.11.2023 объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:35:0508016:2 по адресу: <...> в нежилом здании литер Ж выявлены следующие изменения: изменилось наименование здания с «Туалет» на «Нежилое здание – физкультурно-оздоровительный комплекс»; изменилось назначение помещений; изменилась общая площадь за счет уточнения размеров и площадей помещений в связи с произведенной перепланировкой и переустройством (устроены оконные проемы, установлены оконные блоки из МПО, демонтированы сантехнические приборы, установлены сантехнические приборы).

Указанные изменения отражены в техническом паспорте по состоянию на 14.11.2023, из которого следует, что литер Ж является физкультурно-оздоровительным комплексом и состоит из 2 кабинетов, коридора, 1 санузла, 2 туалетов и 2 подсобных помещений.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства наряду с заключением судебной экспертизы, учитывая, что спорные объекты возведены (реконструированы) в отсутствие надлежащим образом оформленной разрешительной документации с нарушением минимальных противопожарных расстояний, суд не находит оснований для признания права собственности на спорные объекты на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины и оплату судебной экспертизы следует отнести на истца.

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 163, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В иске отказать

Выдать истцу справку на возврат из федерального бюджета 36000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 30.09.2022 № 328.

Взыскать с ООО «Ювеста», г. Санкт-Петербург в пользу НПП ООО «Юринстрой», г. Краснодар 145 000 руб. стоимости судебной экспертизы.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяМ.В. Крылова