Решение от 20 мая 2022 г. по делу № А32-30623/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-30623/2020

г. Краснодар«20» мая 2022 года


Резолютивная часть решения объявлена 16 февраля 2022 года.


Решение суда в полном объёме изготовлено 20 мая 2022 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-30623/2020

по заявлению администрации муниципального образования город Армавир

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 314237205700091 ИНН <***>)

об изъятии объектов незавершенного строительством путем продажи с публичных торгов,

и по встречному иску индивидуального предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 314237205700091 ИНН <***>) к администрации муниципального образования город Армавир, управлению архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Армавир

о признании договоров аренды земельных участков действующими, признании незаконными отказов в выдаче разрешений на строительство,


при участии в судебном заседании 10 – 16 февраля 2022 года ИП ФИО2, представителя ИП ФИО2 – ФИО3 (по доверенности),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Армавир (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ФИО2) об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:38:0102003:276, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102003:191 по адресу: <...>.

Иск администрации мотивирован следующим. Администрацией и ФИО2 был заключен договор аренды от 30.09.2013 №3800007748 земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:191, для строительства объекта автосервиса, сроком действия на три года. По истечении указанных трёх лет, для завершения строительства объекта администрацией и ФИО2 заключен договор аренды от 29.12.2016 №3800008304 для завершения строительства объекта автосервиса, договор аренды заключен на срок до 29.12.2019. Новый договор аренды был заключен без проведения торгов, для завершения строительства объекта автосервиса, в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». На момент обращения администрации с настоящим иском срок второго договора аренды истёк. В адрес арендатора направлено уведомление от 10.03.2020 об отказе от договора аренды земельного участка. Договор аренды от 29.12.2016 прекращен в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Основания для заключения нового договора аренды без проведения торгов отсутствуют. Регистрационная запись об аренде земельного участка погашена 18.06.2020. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось. В соответствии с пунктом 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды земельного участка, заключенного без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не завершено, предусмотрено отчуждение объекта незавершенного строительства на публичных торгах.

ФИО2 обратился со встречным исковым заявлением к администрации, в котором просил признать договор аренды земельного участка от 29.12.2016 №3800008304 действующим 27.12.2021 до окончания срока действия разрешения на строительство №RU23302000-672 от 27.12.2013, выданного администрацией или до введения в эксплуатацию объекта завершенного строительством, указанного в разрешении на строительство №RU23302000-672 от 27.12.2013, и обязать администрацию выдать разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:38:0102003:276, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102003:191 по адресу: <...>.

Определением от 02.12.2020 ходатайство о принятии к производству встречного иска удовлетворено, встречный иск от 21.08.2020 принят к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

В заявлении об изменении встречных исковых требований от 07.04.2021 ФИО2 просил следующее:

- признать договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 29.12.2016 №3800008304 – действующим 27.12.2021 года – до окончания срока действия разрешения на строительство №RU23302000-672 от 27.12.2013, выданное администрацией муниципального образования город Армавир или до введения в эксплуатацию объекта завершенного строительством, указанного в разрешении на строительство №RU23302000-672 от 27.12.2013;

- признать незаконным отказ от 17.07.2020 года (письмо №32-74/1443/08) администрации муниципального образования город Армавир в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>;

- обязать администрацию муниципального образования город Армавир выдать разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:38:0102003:276, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102003:191 по адресу: <...>.

Определением от 02.06.2021 ходатайство от 07.04.2021 об изменении заявленных встречных исковых требований удовлетворено.

Тем же определением к участию в деле в качестве заинтересованного лица (ответчика) по встречному иску в части требования о признании незаконным отказа от 17.07.2020 №32-74/1443/08 привлечено управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Армавир.

Определением от 28.07.2021 объединены в одно производство для совместного рассмотрения настоящее дело №А32-30623/2020 и дело №А32-30624/2020, делу присвоен номер А32-30623/2020.

В деле №А32-30624/2020 администрация муниципального образования город Армавир обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:38:0102003:278, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102003:192, по адресу: <...>.

Исковые требования мотивированы предоставлением земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:192 для строительства производственной базы сроком на три года по договору аренды земельного участка от 30.09.2013 №3800007747, заключенному по результатам торгов, последующим предоставлением земельного участка в аренду на три года для завершения строительства по договору аренды от 13.01.2017, заключенному без проведения торгов, нахождением на земельном участке объекта незавершенного строительства, разрешение на ввод в эксплуатацию которого не выдавалось. ФИО2 не завершил строительство на земельном участке в период действия двух договоров аренды земельных участков. В адрес арендатора администрацией направлено уведомление об отказе от договора аренды земельного участка, договор аренды от 13.01.2017 прекратил своё действие в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

В деле №А32-30624/2020 ФИО2 обратился со встречным иском со следующими требованиями:

- признать договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 13.01.2017 №3800008305 – действующим 14.09.2020 года – до окончания срока действия разрешения на строительство, выданное администрацией муниципального образования город Армавир или до введения в эксплуатацию объекта завершенного строительством, указанного в разрешении на строительство;

- обязать администрацию муниципального образования город Армавир выдать разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – склада с кадастровым номером 23:38:0102003:278, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102003:192 по адресу: <...>.

Определением от 26.11.2020 по делу №А32-30624/2020 встречное исковое заявление принято к производству.

Определением от 04.02.2021 по делу №А32-30624/2020 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Армавир.

ФИО2 обратился с заявлением от 02.04.2021 об изменении встречных исковых требований по делу №А32-30624/2020, в котором просил:

- признать договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 13.01.2017 №3800008305 – действующим 14.09.2020 года – до окончания срока действия разрешения на строительство, выданное администрацией муниципального образования город Армавир или до введения в эксплуатацию объекта завершенного строительством, указанного в разрешении на строительство;

- признать незаконным отказ от 17.07.2020 года №32-74/1442/08 администрации муниципального образования город Армавир в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>;

- обязать администрацию муниципального образования город Армавир выдать разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – склада с кадастровым номером 23:38:0102003:278, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102003:192, по адресу: <...>.

Определением от 07.04.2021 по делу №А32-30624/2020 ходатайство об уточнении встречного иска удовлетворено.

Определением от 28.07.2021 по делу №А32-30624/2020 делу №А32-30624/2020 и №А32-30623/2020 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер А32-30623/2020.

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 10 по 16 февраля 2022 года, ФИО2 и представитель ФИО2 возражали против исковых требований администрации и просили удовлетворить встречные исковые требования. Администрация и управление, надлежаще извещённые о времени и месте судебного заседания, не явились, судебное заседание проведено в отсутствие их представителей.

Изучив материалы дела, суд пришёл к выводу о необоснованности иска администрации и о частичном удовлетворении встречного иска по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, которую администрация приводит в обоснование исковых требований об изъятии незавершенных строительством объектов с кадастровыми номерами 23:38:0102003:276 и 23:38:0102003:278, «если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов» (пункт 1).

Согласно пункту 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса, «правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено».

Строительство спорных объектов осуществлялось на основании договора аренды от 30.09.2013 №3800007748 земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:191, предоставленного для строительства объекта автосервиса и заключенного сроком на три года (том 1, л.д. 24 – 28), и на основании договора аренды от 30.09.2013 №3800007747 земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:192, предоставленного для строительства производственной базы сроком на три года (том 3, л.д. 141 – 143).

Данные договоры аренды заключены по результатам торгов на право заключения договоров аренды земельных участков (том 3, л.д. 110, 146).

Впоследствии, в связи с истечением трехлетнего срока договора аренды, заключенного по результатам торгов, администрацией и ФИО2 на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» был заключен договор от 29.12.2016 №3800008304 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:191, для строительства объекта автосервиса, на срок до 29.12.2019 (том 3, л.д. 97 – 99).

Договор аренды от 30.09.2013 №3800007747 земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:192, для строительства производственной базы, изначально был заключен по результатам торгов администрацией и гражданином ФИО4 (том 3, л.д. 141 – 146).

Впоследствии, в связи с истечением срока указанного договора, администрацией и ФИО4 был заключен на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» договор аренды от 13.01.2017 №3800008305 земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:192, для строительства производственной базы, на срок до 13.01.2020 (том 3, л.д. 130 – 132).

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.03.2017 ФИО4 продал ФИО2 нежилое строение, процентом готовности 14%, общей площадью 22 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102003:192, с указанием на переход к новому собственнику указанного объекта прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору аренды от 13.01.2017 №3800008305 (том 3, л.д. 121).

Таким образом, права арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:192 перешли к ФИО2 в связи с приобретением им права собственности по договору купли-продажи на расположенный на таком земельном участке объект незавершенного строительства, что повлекло за собой переход в силу закона права аренды земельного участка (статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

На расположенные на указанных земельных участках объекты незавершенного строительства зарегистрировано право собственности ФИО2:

- на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102003:191 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:38:0102003:276, степенью готовности 90%, площадью 773,8 кв. м, на который зарегистрировано право собственности ФИО2 12.10.2016 (том 1, л.д. 14 – 16);

- на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102003:192 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:38:0102003:278, степенью готовности 14%, право собственности ФИО2 на указанный объект зарегистрировано 11.04.2017 (том 1 дела №А32-30624/2020, л.д. 53 – 55).

Строительство данных объектов осуществлялось на основании соответствующих разрешений на строительство.

На строительство здания автосервиса администрацией было выдано разрешение от 27.12.2013 №RU23302000-672, срок действия которого продлевался до 27.12.2017 и до 27.12.2019 (том 1, л.д. 33), а затем до 27.12.2021 (том 1, л.д. 111).

На строительство склада на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102003:192 было выдано разрешение от 14.09.2016 №23-RU23302000-927/1-2016, действие которого было продлено до 14.09.2020 (том 1 дела №А32-30624/2020, л.д. 19 – 20).

Управление архитектуры и градостроительства администрации в письме от 17.07.2020 №32-74/1442/08 отказало ФИО2 в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию склада, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102003:192, сославшись на отсутствие в представленных документах правоустанавливающего документа на земельный участок, поскольку, как сказано в оспариваемом отказе, срок действия договора аренды земельного участка истек (том 1 дела №А32-30624/2020, л.д. 95 - 96).

Управление архитектуры и градостроительства в письме от 17.07.2020 №32-74/1443/08 отказало в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания автосервиса, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102003:191, также сославшись на отсутствие в представленных документах правоустанавливающего документа на земельный участок, поскольку, как сказано в данном отказе, срок действия договора аренды земельного участка истек (том 1, л.д. 143 – 144).

В связи с отказом в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов и истечением срока договоров аренды земельных участков, заключенных на новый срок без проведения торгов для завершения строительства расположенных на земельных участках объектов, администрация обратилась с настоящими исками об изъятии объектов незавершенного строительства путем их продажи с публичных торгов.

ФИО2 обратился со встречным иском, в котором оспорил данные администрацией отказы в выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию объектов.

В результате исследования обстоятельств дела и представленных доказательств, суд приходит к выводу о необоснованности и неправомерности решений администрации об отказе в выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, мотивированных исключительно истечением срока договоров аренды земельных участков: строительство объектов осуществлялось в период действия и на основании договоров аренды земельных участков, заключенных в в соответствии с установленной публичной процедурой и нормами земельного законодательства, допускающими однократное предоставление участка в аренду на срок не более трех лет для завершения строительства; строительство велось арендатором земельных участков на основании выданных ему администрацией разрешений на строительство, срок которых администрацией неоднократно продлевался; разрешенное использование земельных участков, указанное в договорах аренды, соответствовало разрешениям на строительство и назначению построенных объектов. В этой связи, управление не могло отказать в выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию по одному только истечению срока договоров аренды земельных участков на момент обращения за получением такого разрешения.

Для разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию необходимо установить правомерность возведения объекта в период строительства, наличие прав на земельный участок, допускающих такое строительство, в период строительства, соответствие построенного объекта разрешению на строительство и договору аренды.

Истечение на момент обращения за разрешением на ввод в эксплуатацию срока договора аренды земельного участка при наличии на участке построенного объекта не может само по себе выступать достаточным и единственным основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство, если само по себе строительство объекта завершилось в период действия договор аренды и осуществлялось на основании разрешения на строительство.

Анализ положений статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что истечение срока договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не идентично отсутствию договора аренды как такового. В данном случае застройка участков была осуществлена легитимно, то есть в период действия договоров аренды и разрешений на строительство, что исключает ссылку управления на истечение сроков договоров аренды земельных участков непосредственно на момент обращения с заявлениями о выдаче разрешений на ввод построенных объектов в эксплуатацию.

Таким образом, поскольку иных оснований для отказа в вводе в эксплуатацию построенных объектов ни управлением ни администрацией, кроме истечения сроков договоров аренды, не приведено, суд считает необходимым удовлетворить требования ФИО2 по встречному иску в части признания незаконными отказов управления в выдаче разрешений на строительство с возложением на управление обязанности выдать разрешения на ввод построенных объектов в эксплуатацию.

Удовлетворение требования ФИО2 по встречному иску о признании незаконными отказов управления в выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию с одновременным возложением на управление обязанности выдать такие разрешения на ввод спорных объектов в эксплуатацию означает, что принадлежащие ФИО2 на праве собственности объекты не могут рассматриваться в рамках настоящего спора в качестве объектов, строительство которых не завершено. Обязание управления к выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию выступает подтверждением завершения строительства объектов и переводит такие объекты в категорию недвижимых вещей.

Пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса предусматривает изъятие только объектов незавершенного строительства: «Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено».

Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию означает, что объект перестаёт считаться незавершенным строительством, и он не может быть изъят у его собственника в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса, рассчитанной на изъятие объектов, строительство которых не было завершено.

Материалами настоящего дела подтверждается завершение строительства объектов, состоявшееся в период действия договоров аренды земельных участков и в соответствии с выданными администрацией разрешениями на строительство.

Данное обстоятельство подтверждается следующими документами:

- акт обследования земельного участка с кадастровым номером 23:38:01020036191 от 26.06.2020 (том 1, л.д. 36 – 40);

- проектная документация (том 1, л.д. 89 – 104);

- решение Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека об установлении санитарно-защитной зоны для планируемой к размещению станции технического обслуживания (том 1, л.д. 121 – 123);

- технический план здания от 03.12.2019, подготовленный инженером ФИО5, согласно которому объект с кадастровым номером 23:38:0102003:276, расположенный на участке с кадастровым номером 23:38:0102003:191, окончен строительством, представляет собой здание автосервиса, площадью 773,8 кв. м (том 1, л.д. 132 – 138);

- акт приемки законченного строительством объекта от 01.02.2020, справка о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, акт о соответствии параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации от 01.02.2020 (том 1, л.д. 139 – 142);

- акт осмотра здания автосервиса от 18.01.2021, составленный и подписанный без замечаний представителем администрации и ФИО2, согласно которому готовность здания автосервиса с кадастровым номером 23:38:0102003:276, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102003:191, составляет 100%, состояние здания соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, имеются необходимые подключения к сетям (том 2, л.д. 6);

- акт обследования земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:192, на котором расположено построенное здание склада (том 1 дела А32-30624/2020, л.д. 27 – 31);

- проектная документация на склад (том 1 дела А32-30624/2020, л.д. 100 – 107);

- технический план от 08.06.2020, подготовленный инженером ФИО5, на здание с кадастровым номером 23:38:0102003:278, для постановки здания склада, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102003:192, на кадастровый учет и сдачи в эксплуатацию (1 дела А32-30624/2020, л.д. 110 – 116);

- заключение строительно-технической экспертизы от 29.01.2021 №2021/001-01-ТЗ, согласно которому степень строительной готовности склада по адресу: <...> составляет 100%, здание готово к эксплуатации (том 2 дела А32-30624/2020, л.д. 31 – 53).

Администрацией и управлением не были оспорены факт завершения строительства здания автосервиса и здания склада, не опровергнуты представленные ФИО2 доказательства, подтверждающие строительную готовность объектов и их соответствие разрешительной документации.

Администрацией и управлением за весь период производства по делу также не представлены сведения, в том числе и после проведения обследования земельных участков и расположенных на участках объектов, о несоответствии данных объектов градостроительным и строительным нормам и правилам, проектной документации, разрешению на строительство.

Как следует из представленных администрацией сведений информационной системы обеспечения градостроительной деятельности в отношении территории спорных земельных участков (том 3, л.д. 153 – 154, документы в электронном виде), в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Армавир, утвержденными Решением Армавирской городской Думы от 11.08.2017 №268, земельные участки с кадастровыми номерами 23:38:0102003:191 и 23:38:0102003:192 расположены в территориальной зоне П-2 «зона предприятий, производств и объектов IV-V класса опасности СЗЗ-100-5-м»; с в соответствии с представленным с тем же письмом администрации фрагментом карты функциональных зон г. Армавира генерального плана муниципального образования город Армавир (утв. Решением Армавирской городской Думы от 22.05.2014 №608), земельные участки расположены в производственной зоне.

Таким образом, назначение построенных объектов не противоречит режиму земель, установленному для данной территориальной зоны генеральным планом и правилами землепользования и застройки муниципального образования город Армавир.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным согласиться с утверждениями ФИО2 о готовности построенных объектов, их соответствии градостроительным и строительным нормам и правилам, и обязать управление принять решение о выдаче разрешения на ввод указанных объектов в эксплуатацию, что прекращает отнесение данных объектов к незавершенному строительству и исключает возможность их изъятия в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Кроме того, как указано в пункте 3 статьи 239.1 ГК РФ, «требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект».

Из материалов дела следует, что ФИО2 изначально не была предоставлена возможность подключения к сетям электроснабжения со стороны АО «НЭСК-Электросети» при строительстве здания автосервиса (письма АО «НЭСК-Электросети» от 18.04.2017 №54.НС-10/1483 и от 07.10.2019 №54.НС-03/159 – том 1, л.д. 124 – 125).

ФИО2 получил возможность такого подключения по договору №9516-05-15/ТП, заключенному между ним и ОАО «Российские железные дороги» в лице представителя ООО «Энергопромсбыт» только 04.11.2019 (том 1, л.д. 126 – 131), тогда как срок действия второго договора аренды земельного участка, заключенного администрацией и ФИО2 29.12.2016 для завершения строительства здания автосервиса, истекал 29.12.2019.

Относительно строительства здания склада на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102003:192 из письма управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края от 23.11.2016 №78-7988/16-01-22 выяснилось, что земельный участок расположен на территории и в границах зон охраны выявленного объекта археологического наследия – «Курганная группа (2 насыпи)», а также в границах зон охраны объекта археологического наследия – «Городище «Армавирское-2». В письме было указано, что до разработки и реализации необходимых мероприятий по обеспечению сохранности объектов культурного наследия использование земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:192 для строительства производственной базы не представляется возможным.

В этих целях ФИО2 был заказан и получен отчет ФГБОУ ВО Армавирского государственного педагогического университета «Центр археологических исследований» 2019 года, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102003:192 по данным единого государственного реестра объектов культурного наследия, а также в списке выявленных объектов культурного наследия и архивных материалов, на исследуемом участке учтенные памятники археологии не значатся; по результатам визуального осмотра признаков объектов археологического наследия не обнаружено; в результате осуществления локальных земляных работ культурного слоя или каких-либо иных признаков объектов археологического наследия не выявлено (том 1 дела №А32-30624/2020, л.д. 142 – 157).

И только после получения указанного отчета, управлением государственной охраны объектов культурного наследия было дано заключение от 06.12.2019 №78-19-15043/19, согласно которому управление согласовывает хозяйственное освоение земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:192 для строительства производственной базы (том 1 дела №А32-30624/2020, л.д. 158).

Между тем, срок договора аренды от 13.01.2017 №3800008305 земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:192 истекал 13.01.2020, и при этом ни в договоре аренды от 30.09.2013 №3800007747, ни в договоре аренды от 13.01.2017 №3800008305 информация о нахождении земельного участка КН 23:38:0102003:192 в границах зон охраны выявленного объекта археологического наследия – «Курганная группа (2 насыпи)», а также в границах зон охраны объекта археологического наследия – «Городище «Армавирское-2» отсутствовала.

При таких обстоятельствах, застройка указанного земельного участка стала возможной не ранее получения соответствующего согласования управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края.

Таким образом, суд считает возможным отказать администрации в требовании об изъятии объектов, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 23:38:0102003:191 и 23:38:0102003:192, также и на основании положений пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ, согласно которым «требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект».

В настоящем случае администрация не уведомила арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102003:192 о нахождении участка в границах зон охраны выявленного объекта археологического наследия – «Курганная группа (2 насыпи)», а также в границах зон охраны объекта археологического наследия – «Городище «Армавирское-2», а своевременное подключение объекта на участке с кадастровым номером 23:38:0102003:191 к сетям энергоснабжения оказалось невозможным по причине отказа сетевой организации АО «НЭСК-Электросети» в таком присоединении.

При таких обстоятельствах, суд отказывает в иске администрации об изъятии объектов с кадастровыми номерами 23:38:0102003:278, расположенного на земельном участке КН 23:38:0102003:192, и с кадастровым номером 23:38:0102003:276, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102003:191 путем продажи данных объектов с публичных торгов, и считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования ФИО2 по встречному иску в части признания незаконными отказов управления архитектуры в выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию и обязания выдать такие разрешения.

Вместе с тем, суд не находит возможным удовлетворить следующие требования ФИО2 по встречному иску:

- о признании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 29.12.2016 №3800008304 – действующим 27.12.2021 года – до окончания срока действия разрешения на строительство №RU23302000-672 от 27.12.2013, выданное администрацией муниципального образования город Армавир или до введения в эксплуатацию объекта завершенного строительством, указанного в разрешении на строительство №RU23302000-672 от 27.12.2013;

- о признании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 13.01.2017 №3800008305 – действующим 14.09.2020 года – до окончания срока действия разрешения на строительство, выданное администрацией муниципального образования город Армавир или до введения в эксплуатацию объекта завершенного строительством, указанного в разрешении на строительство.

Данные требования ФИО2 не основаны на положениях Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих процедуру возобновления арендных отношений в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и направлены по сути на продление договоров аренды земельных участков, которые уже были повторно заключены администрацией и ФИО2 для завершения строительства объектов в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Однократно реализовав предоставленное законом право на заключение нового договора аренды того же земельного участка без проведения торгов в целях завершения строительства, ФИО2 не может рассчитывать на очередное предоставление участков в аренду на новый срок без торгов посредством принятия судом решения о признании данных договоров аренды действующими до окончания срока разрешений на строительство или до введения в эксплуатацию объектов.

Действующим земельным законодательством не предусмотрено продление договоров аренды земельных участков до окончания срока разрешения на строительство или до ввода построенных объектов в эксплуатацию. Договор аренды земельного участка не может быть продлен на срок, окончание которого определяется принятием решения о вводе объекта в эксплуатацию. Срок договора аренды земельного участка не привязан к сроку разрешения на строительство и не должен определяться сроком действия разрешения на строительство.

Признание решением суда договора аренды земельного участка действующими на срок разрешения на строительство или до ввода объекта в эксплуатацию не является необходимым условием для принятия решения о вводе объекта в эксплуатацию.

Как уже было в отражено в настоящем решении суда, истечение срока договора аренды земельного участка, предоставленного в целях строительства, не является основанием для отказа во вводе объекта в эксплуатацию, если строительство объекта осуществлялось в период действия договора аренды земельного участка в соответствии с разрешением на строительство и было завершено в период действия такого договора аренды.

В связи с отказом в удовлетворении встречных исковых требований о признании двух договоров аренды земельных участков действующими, уплаченная ФИО2 государственная пошлина по указанным встречным исковым требованиям в сумме 12 000 рублей подлежит отнесению на него в порядке статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования город Армавир об изъятии у индивидуального предпринимателя ФИО2 путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:38:0102003:276, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102003:191, и объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:38:0102003:278, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102003:192, - отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 к администрации муниципального образования город Армавир о признании договора аренды земельного участка от 29.12.2016 №3800008304 и о признании договора аренды земельного участка от 13.01.2017 №3800008305 действующими до окончания срока действия разрешений на строительство, выданных администрацией муниципального образования город Армавир, или до введения в эксплуатацию объектов завершенных строительством, указанных в разрешениях на строительство, - отказать.

Признать незаконным отказ управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Армавир от 17.07.2020 №32-74/1443/08 в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «здание автосервиса» с кадастровым номером 23:38:0102003:276, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102003:191.

Признать незаконным отказ управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Армавир от 17.07.2020 №32-74/1442/08 в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «склад» с кадастровым номером 23:38:0102003:278, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102003:192.

Обязать управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Армавир в течение двух недель с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу выдать индивидуальному предпринимателю ФИО2 разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:38:0102003:276, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102003:191, по адресу: <...>, и объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:38:0102003:278, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102003:192, по адресу: <...>, согласно разрешениям на строительство указанных объектов.

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.07.2020 по делу №А32-30623/2020 в виде запрета межмуниципальному отделу по городу Армавиру и Новокубанскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществлять регистрационные действия в отношении объекта незавершенного строительством с кадастровым номером 23:38:0102003:276, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:38:01020036191, и обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.08.2020 по делу №А32-30624/2020, в виде запрета межмуниципальному отделу по городу Армавиру и Новокубанскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществлять регистрационные действия в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 23:38:0102003:278, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102003:192, - отменить с даты вступления решения арбитражного суда по настоящему делу в законную силу.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.


СудьяА.Л. Назыков