Решение от 27 июля 2020 г. по делу № А32-31639/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-31639/2017
г. Краснодар
27 июля 2020 года
Резолютивная часть решения от 14.07.2020

Полный текст решения изготовлен 27.07.2020

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец: администрация муниципального образования город Краснодар (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350000, <...> (далее – истец, администрация)

ответчик: Жилищно – строительный кооператив «Западный город» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350000, <...> (далее – ответчик, ЖСК «Западный город», кооператив)

о взыскании

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: департамент архитектуры и градостроительства, г. Краснодар; ФИО2, г. Краснодар

при участи:

от истца: ФИО3 – по доверенности, диплом;

от третьего лица: ФИО4 – по доверенности, диплом

от иных лиц: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение суда от 06.02.2018, 25.09.2019) о взыскании с ответчика задолженности в размере 2 538 959,72 рублей, из них задолженность по договору аренды земельного участка от 02.10.2015 № 4300021926 по арендной плате за период с 01.01.2017 по 31.08.2019 в размере 2 269 034,60 рублей, пени по состоянию на 31.08.2019 в сумме 269 925,12 рублей.

В соответствии с определением Заместителя председателя Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2020 дело №А32-31639/2017 передано на рассмотрение судье Левченко О.С.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик надлежащим образом извещений о времени и месте судебного заседания, явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 14.07.2020 объявлен перерыв до 17 часов 20 минут 14.07.2020. После перерыва судебное заседание продолжено.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, муниципальном образованию город Краснодар на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:43:0116030:79, общей площадью 28 433 кв. м, расположенный по адресу: Прикубанский внутригородской округ <...> (свидетельство о государственно регистрации права от 23.01.2015 23-АН 215713).

На основании вступившего в законную силу решения Прикубанского районного суда города Краснодара от 03.08.2015 по делу № 2-8330/2015 между администрацией муниципального образования город Краснодар (арендодатель) и ЖСК «Западный город» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 02.10.2015 №4300021926 (далее - договор). Согласно пункту 1.1. договора арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:43:0116030:79, общей площадью 28 433 кв. м, расположенный по адресу: Прикубанский внутригородской округ <...>. Согласно пункту 2.4 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 10 числа начала каждого квартала. В соответствии с пунктом 5.2. договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования в день за каждый день просрочки.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 20.10.2017.

Истец, указывая на то, что ответчик ненадлежащим образом исполняет обязательства по внесению арендных платежей, обратился в суд с настоящим иском.

Спорные правоотношения по своей правовой природе возникают из договора аренды земельного участка, в силу чего подлежат правовому регулированию положениями главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, а также специальному отраслевому законодательству.

В рассматриваемом случае сторонами заключен договор аренды.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.

В соответствии с положениями статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Исследовав расчет арендной платы, представленный истцом, суд установил, что он произведен без учета следующих обстоятельств.

Согласно пункта 1.3 договора участок предоставляется для строительства среднеэтажных жилых домов.

Из представленных в материалы дела актов осмотра земельного участка сделает, что в границах участка возведены жилые дома.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 06.11.2019 в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0116030:79, расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:43:0116030:847, 23:43:0116030:848, 23:43:0116030:963, 23:43:0116030:1042, 23:43:0116030:19909. Указанное также следует из данных публичной кадастровой карты.

Так, объект недвижимости с кадастровым номером 23:43:0116030:847 является нежилым зданием, плоащдью 116,0 кв. м, расположенным по адресу <...>/А, принадлежит на праве собственности ЖСК «Западный город».

Объект с кадастровым номером 23:43:0116030:19909 является сеть фекальной канализации, в отношении которой зарегистрировано право собственности ФИО2

При этом многоквартирный дом с кадастровым номером 23:43:0116030:848, плоащдью 5 854,4 кв. м, имеет адрес: <...>.

Многоквартирный дом с кадастровым номером 23:43:0116030:963, плоащдью 3 863,6 кв. м имеет адрес: <...>, литер 1, секция 1.

Многоквартирный дом с кадастровым номером 23:43:0116030:1042, площадью 3 928,3 кв. м имеет адрес: <...>, литер 1, секция 2.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 04.06.2016 в отношении квартиры 43, расположенной по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Крылатская, 21, литер 1, секция 1, зарегистрировано право собственности физического лица. Также в указанном многоквартирном жилом доме зарегистрировано право собственности на квартиру 5.

Из представленных в материалы дела свидетельств о регистрации права собственности следует, что в многоквартирном доме, расположенном по адресу <...>, литер 1, секция 3 и секция 4 также зарегистрированы права собственников на квартиры.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-З «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 66, 67 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Согласно положений статей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться с заявлением о регистрации прекращения договора аренды.

В силу указанного в настоящее время у ответчика отсутствует обязанность оплачивать арендные платежи за пользование земельным участком, в границах которого расположен многоквартирный жилой дом, по адресу Краснодар, ул. Крылатская, 21, литер 1.

Согласно справке от 09.12.2019, предоставленной департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, в целях эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу Краснодар, ул. Крылатская, 21 необходим земельный участок плоащдью 1 986 кв. м.

Иные доказательства, обосновывающие площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации указанного жилого дома в материалы дела не представлены. Ответчик о проведении судебной экспертизы в целях установления соразмерности площади земельного участка не заявлял, возражений относительно имеющихся в материалах дела доказательств не заявил.

Суд считает, что процессуальное бездействие спорящих сторон, не может являться основанием для бесконечного и безрезультативного откладывания арбитражным судом рассмотрения дела.

Таким образом, суд приходит к выводу, что при расчете задолженности по арендной плате надлежит исходить из того, что часть земельного участка площадью 1 986 кв. м находится в общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>.

Так, согласно расчет суда, размер арендной платы за период с 01.01.2017 по 31.08.2019 составляет 2 529 114,36 рублей:

за период с 01.01.2017 по 31.12.2017: 328 129 496,29 х 0,3% / 28 433 х (28 433 – 1 986) = 915 630,52 рублей;

за период с 01.01.2018 по 31.12.2018: 328 129 496,29 х 0,3% + 4% / 28 433 х (28 433 – 1 986) = 952 255,74 рублей;

за период с 01.01.2019 по 31.08.2019: 328 129 496,29 х 0,3% + 4% + 4,3% / 28 433 х (28 433 – 1 986) / 365 х 243 = 661 228,10 рублей.

В спорный период ответчиком произведена оплата в размере 450 000,00 рублей.

Таким образом, обоснованными и подлежащими удовлетворению являются исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате по состоянию на 31.08.2019 в размере 2 079 114,36 рублей.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени.

В соответствии с пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Так, согласно пункта 5.2. договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования в день за каждый день просрочки.

При расчете пени надлежит учитывать, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2017 по делу №а32-930/2017 с ответчика в пользу истца взыскано 254 729,99 рублей, из них задолженность по договору аренды № 4300021926 от 02.10.2015 по арендной плате за период с 01.03.2016 по 31.12.2016 в размере 244 407,92 рублей, пени в размере 10 322,07 рублей по состоянию на 11.12.2016, а также пени, начисленные на сумму задолженности в размере 244 407,92 рублей из расчета пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки за период с 12.12.2016 по день фактического исполнения обязательств.

Неисполнение обязательства по договору аренды земельного участка подтверждено материалами дела.

Согласно расчета суда сумма пени за период с 11.01.2017 по 31.08.2019 составляет 240 561,74 рублей.

Суд приходит к выводу, что требования в части взыскания пени подлежат удовлетворению в части суммы 240 561,74 рублей.

Согласно статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в размере пропорциональном размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 41, 70, 71, 110, 121, 123, 137, 156, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Взыскать с Жилищно – строительного кооператива «Западный город» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар, в пользу администрация муниципального образования город Краснодар (ОГРН <***>, ИНН <***>), <...> 319 676,10 рублей, из них задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 по 31.08.2019 в размере 2 079 114,36 рублей, пени а период с 11..01.2017 по 31.08.2019 в сумме 240 561,74 рублей.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Жилищно – строительного кооператива «Западный город» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар в доход федерального бюджета Российской Федерации 32 612,00 рублей государственной пошлины.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко