Решение от 26 июля 2024 г. по делу № А65-12465/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru http://www.tatarstan.arbitr.ru тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело № А65-12465/2024

Дата принятия решения – 26 июля 2024 года. Дата объявления резолютивной части – 25 июля 2024 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Гиззятова Т.Р., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сабирзяновой К.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Тайгер", г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 16", г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора аренды № 00216/1 от 07.05.2021

при участии представителей сторон: от истца – представитель ФИО1 по доверенности от 15.04.2024; от ответчика – представитель ФИО2 по доверенности от 06.06.2023;

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Тайгер" (далее истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 16" (далее ответчик) о расторжении договора аренды № 00216/1 от 07.05.2021.

В прениях представитель истца исковые требования поддержал, просил удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать.

Как установлено материалами дела, 7 мая 2021 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 0216/1, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 977 кв.м, расположенное по адресу: <...> зд. 102Г, с кадастровым номером 16:50:050211:617, являющееся частью одноэтажного здания с одним общим помещением (общая площадь 1332 кв.м.) в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию (пункт 1.1 договора).

Истец в связи с нарушением ответчиком взятых на себя по договору обязательств в претензии от 07.03.2024 обратился к ответчику с требованием об устранении выявленных им нарушений в добровольном порядке.

Требования, изложенные в претензии, ответчиком оставлены без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к следующим выводам.

Суд установил, что договор по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументировано со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения (Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11 по делу N А561486/2010).

Согласно части 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Судом установлено, что стороны, подписав договор аренды недвижимого имущества № 0216/1 от 07.05.2021, акт приема-передачи к указанному договору, осуществили передачу и прием предмета аренды.

Истцом заявлено о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 0216/1 от 07.05.2021.

В силу части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке

урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд. Соблюдение как претензионного, так и иного досудебного порядка урегулирования спора в случаях, когда соблюдение данного порядка обязательно в силу закона или договора, при обращении с исковым заявлением в арбитражный суд должно быть подтверждено документально (пункт 8 части 2 статьи 125 и пункт 7 части 2 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Уведомление о расторжении договора аренды, должно содержать четко выраженное волеизъявление арендодателя на прекращение арендных отношений.

Таким образом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды», судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 14381/10 от 15.02.2011, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка (в том числе и в связи с расторжением договора) не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (пункт 23).

В пункте 4.2 договора стороны предусмотрели, что договор может быть расторгнут в силу форс-мажорных (непреодолимых) обстоятельств. Форс-мажорные (непреодолимые) обстоятельства определяются как события или обстоятельства, находящиеся вне пределов разумного контроля сторон, и включают наводнения, землетрясения, ураганы, пожары, снежные заносы и другие стихийные бедствия, бунты, забастовки, войны, военные действия, а также нормативные акты и (или) решения государственных органов Российской Федерации.

Согласно пункту 4.4 договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, заявленному арендатору в течение 60 календарных дней с момента обнаружения соответствующих причин, в следующих случаях:

– при использовании нежилого помещения в целом или помещений в нём в целях, отличающихся от целей, указанных в пункте 1.3 договора;

– если арендатор либо сотрудники, поставщики (контрагенты), заказчики (покупатели) арендатора, умышленно или по неосторожности ухудшили состояние нежилого помещения, при этом арендатор не произвёл ремонт нежилого помещения за свой счет в согласованные сторонами сроки;

– если арендатор не внес арендную плату в течение 30 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочил срок внесения очередного, платежа более чем на десять календарных дней три раза за весь период действия договора.

Пунктом 4.5 договора также предусмотрено, что одностороннее расторжение договора по инициативе арендатора допускается во внесудебном порядке, без объяснения причин, при условии письменного уведомления другой стороны об этом не менее чем за 45 календарных дней до даты расторжения. В этом случае арендатор обязан возвратить помещения по акту приема-передачи в течение 3-х календарных дней с момента окончания срока, указанного в уведомлении о расторжении. Договор в данном случае считается расторгнутым по истечении 45 календарных дней с получения письменного уведомления второй стороной. При этом, каких-либо оснований для расторжения договора арендатором не требуется.

Судом установлено, что 12 марта 2024 года истец в адрес ответчика направил претензию с требованием об устранении выявленных нарушений в течение 10 дней, а именно произвести ремонт и исправить недостатки согласно составленному акту осмотра помещения от 05.03.2024, а также направить сведения: кассовые z-отчеты (отчеты контролеров-кассиров по унифицированной форме КМ-16), книги контролеров-кассиров по всем установленным и зарегистрированным кассовым аппаратам, налоговые декларации за весь период действия договора аренды недвижимого имущества № 0216/1 от 07.05.2021 в добровольном порядке. В случае отказа в удовлетворении претензии истец сообщил ответчику о своем намерении обратиться в арбитражный суд с иском о расторжении договора. Согласно отчету об отслеживании претензия получена ответчиком 15 марта 2024 года.

Истец, обращаясь с настоящим иском в суд, указывает на то, что в связи с несоблюдением и невыполнением ответчиком своих обязанностей по настоящему договору основаниями для расторжения договора являются: во-первых, непредставление полной информации о товарообороте; во-вторых, неустранение выявленных нарушений, а именно повреждений имуществу; в-третьих, просрочка платежей за аренду.

Вышеуказанные нарушения, по мнению истца, противоречат условиям настоящего договора, ущемляют его права как сторону настоящего договора , а так же лишает его права получать такую прибыль, на которую истец был вправе рассчитывать при заключении договора.

Ответчик, возражая относительно исковых требований, указывает на то, что им надлежащим образом исполняются договорные обязательства по своевременной и в согласованном в пункте 3.1 договора размере оплате арендных платежей; по использованию нежилого помещения в соответствии с целями, согласованными сторонами в пункте 1.3 договора.

Из материалов дела следует и ответчиком не оспаривается, что просрочки внесения арендной платы имеют место быть, а задолженность отсутствует.

При этом ответчиком указывается на незначительность нарушения обязательств, которые могут быть восстановлены начислением неустойки.

Довод ответчика о том, что просрочки оплаты связаны с невыставлением счета истцом на оплату, судо отклоняется в силу следующего.

Пунктом 3.1 договора установлено, что арендная плата составляет 2%, но не менее 250 000 рублей в месяц (НДС не облагается, так как арендодатель находится на упрощенной системе налогообложения) от ежемесячного товарооборота арендатора за предыдущий месяц в арендуемом помещений. В арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, в том числе уборка прилегающей территории, уборка и вывоз снега, уборка мест общего пользования, за исключением электроэнергии. Оплата электроэнергии производится арендатором согласно показаниям прибора, установленного для учёта потребления электроэнергии именно по арендуемому арендатором помещению. Электроэнергия, затраченная на обеспечение электрического отопления и кондиционирования, включена в арендную плату. В случае изменения режима налогообложения, влияющего на уплату НДС, арендодатель обязан незамедлительно уведомить об этом арендатора.

Согласно пункту 3.2 договора начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности арендатора. Под датой начала коммерческой;

деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и. начало их обслуживания. До даты начала коммерческой деятельности арендатора начисление и оплата арендной платы не производятся (арендные каникулы). Дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным арендодателем и арендатором актом начала коммерческой деятельности.

Оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который вносится оплата, путем перечисления на расчетный счет арендодателя, а равно по соглашению сторон оплата может быть произведена наличными денежными средствами или другими способами. Расчетным периодом для начисления арендной платы является календарный месяц (пункт 3.3 договора).

Пунктом 3.4 договора установлено, что основанием для начисления арендной платы является ежемесячный отчёт о товарообороте, составленный на основании кассовых z- отчётов (отчётов контролёров-кассиров по унифицированной форме КМ-16) и книг контролёров-кассиров арендатора за календарный месяц. Арендатор ведет верный и точный учёт, обеспечивает наличие, подготавливает, систематизирует отчетность всего товарооборота. Такая отчётность включает в себя необходимые налоговые декларации, а также иную отчетность, которая обычно ведётся арендатором, в том числе копии z-отчётов и книг контролёров-кассиров арендатора по всем установленным и зарегистрированным кассовым аппаратам.

В случае внесения арендной платы за срок, составляющий неполный календарный месяц арендная плата рассчитывается пропорционально сроку фактического пользования нежилым помещением того, что продолжительность расчетного месяца равняется количеству дней в текущем календарном месяце (пункт 3.5 договора).

Следовательно, расчет арендной платы напрямую связан с коммерческой деятельностью арендатора. Арендатор, имея в распоряжении сведения о собственном товарообороте, имел возможность производить расчет арендной платы самостоятельно и оплачивать ее без просрочек.

Более того, согласно пункту 2.2.11 договора арендатор обязался до 7 числа месяца, следующего за отчетным, предоставить арендодателю отчет о товарообороте (приложение № 4 к договору) за предыдущий период. При соответствующем запросе арендодателя арендатор в течение 5 рабочих дней предоставляет арендодателю копии соответствующих документов, подтверждающих информацию в отчете о товарообороте.

Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о направлении в адрес арендодателя кассовых z-отчетов, выписок по расчетному счету и иных документов, объективно свидетельствующих о фактическом товарообороте ответчика.

Кроме того, истец обращался к ответчику с запросом о представлении полной и развернутой информации согласно отчетам о товарообороте за весь период заключения договора с 07.05.2021, а именно кассовые z-отчеты (отчёты контролёров-кассиров по унифицированной форме КМ-16); книги контролёров-кассиров по всем установленным и зарегистрированным кассовым аппаратам; налоговые декларации.

Также суд при рассмотрении данного спора неоднократно предлагал ответчику представить информацию по товарообороту, представленную в налоговый орган по кассовым аппаратам, находящимся в арендуемом помещении.

Подобные сведения суду, а также истцу представлены не были.

Представленные же ответчиком в материалы дела документы не свидетельствуют о фактическом товарообороте. Z-отчеты с кассовых аппаратов, фактически показывающие товарооборот, не представлены. Другие документы, представленные ответчиком, являются бухгалтерскими, фактически внутренними документами организации, не подтверждающими фактический товарооборот.

Суд, рассматривая доводы об устранении выявленных нарушений в части ухудшения состояния имущества, переданного в аренду и исправления недостатков путем производства ремонта, пришел к следующему.

Как видно из материалов дела, 5 марта 2024 года сторонами произведен совместный осмотр переданного по договору аренды нежилого помещения, по результатам которого

выявлены ухудшение состояния нежилого помещения, что отражено в акте подписанное сторонами.

В результате осмотра объекта выявлены следующие недостатки:

– повреждены козырьки цоколей в виде откреплений и вмятин металлических отливов;

– входная группа с внешней стороны: имеются вмятины, царапины, на центральной двери;

– входная группа изнутри: имеются вмятины, царапины, на центральной двери протерта ручка, имеются царапины;

– трещины на стене по цоколю; – дефекты в виде потертостей на сэндвич-панелях;

– в разгрузочно-погрузочной зоне возле ворот по всей ширине ворот имеются трещины на бетонном полу из-за неправильной эксплуатации;

– испорчен фасад здания в 3-х местах (возле дождеприемника, цоколя и рядом слева возле ворот погрузочной зоны);

– имеются вмятины на воротах в правом нижнем углу и в левом нижнем углу, в связи с чем повреждена и сама автоматика на данных воротах;

– мусорная площадка не убирается должным образом, в связи с чем источаются зловонные запахи;

– систематически не производится уборка прилегающей к магазину территории, мусор разбросан по всей территории у входа в магазин.

Ответчик в отзыве ссылается на то, что указанные истцом дефекты не могут квалифицированы как повреждения из-за действий арендатора, а являются только как результат естественного нормального износа помещения.

Истец же считает указанные нарушения существенными. Опровергая довод ответчика о том, что вышеуказанные нарушения являются только как результат естественного нормального износа помещения, указывает на то, что это не находит своего отражения в действительности, так как стены, цоколь, обшивка здания, ворота и сама автоматика на данных воротах повреждены по причине механического воздействия внешних сил при складировании, перемещении, загрузке и выгрузке товара ответчика.

Согласно рабочей документации (раздел «Пояснительная записка») АС-47-18-ПЗ 2018 года несущий каркас запроектирован из рам, соединенных между собой связями. В поперечном направлении жесткость каркаса обеспечивается рамами, В продольном направлении вертикальными и горизонтальными связями. Рамы каркаса сборные, с жесткими узлами соединения колонн с фундаментами. Соединение ферм с колоннами в каркасе жесткое.

Основные несущие элементы рам (колонны и фермы) запроектированы из прокатных двутавров с параллельными гранями полок по ГОСТ 26020-83* и уголков по ГОСТ 8509-93. Соединение колонн с фермами запроектировано на болтах нормальной точности.

Согласно рабочей документации (раздел «Конструктивное решение») АС-47-18-КР 2018 года фасады здания представляют собой трехслойные сэндвич-панели толщиной 150 мм с минераловатным негорючим утеплителем.

Судом установлено и из рабочей документации усматривается, что несущими элементами здания являются колонны, а фундаментом – монолитные железобетонные ростверки на свайном основании на каждую колонну, стены – металлический каркас с балками, ограждающие конструкции – стеновые и кровельные сэндвич-панели по ТУ 5284013-01395087-2001 с утеплителем из минваты.

Следовательно, в данном случае цоколь является самонесущей конструкцией.

Довод ответчика о том, что по смыслу пункта 2.1.18 договора арендодатель самостоятельно должен обеспечивать своевременный ремонт окон, дверей, кровли, несущих конструкций нежилого помещения, судом отклоняется, поскольку цоколь и стены находятся на обслуживании ответчика.

Таким образом, обращение истца к ответчику относительно ремонта объекта аренды обусловлено ненадлежащим исполнением арендатором своих обязанностей по договору, а

именно по содержанию объекта в соответствии с санитарными, экологическими и противопожарными нормами, в полной технической исправности согласно действующим правилам, нормативам и инструкциям. Арендатор, приняв объект арены, обязался своевременно осуществлять за свой счет эксплуатацию объекта, его текущий и косметический ремонт.

Исходя из представленных сторонами фотоматериалов, повреждения имеются на цоколе, в том числе на козырьках цоколя, на стенах, как на наружной стороне, так и на внутренней, на воротах (по всей ширине), в разгрузочно-погрузочной зоне возле ворот на бетонном полу, являются повреждениями, возникшими в ходе хозяйственной деятельности арендатора (ответчика).

Принимая во внимание в совокупности и взаимосвязи все факты ненадлежащего исполнения условий договора аренды, которые подтверждены материалами дела, а также учитывая соблюдение истцом положений пункта 2 статьи 452, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающими досудебный порядок урегулирования спора, суд считает, что исковые требования о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 0216/1 от 07.05.2021 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины, согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить. Расторгнуть договор аренды № 0216/1 от 07.05.2021.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Торгсервис 16", г. Казань,

(ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной

ответственностью "Тайгер", г. Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные

расходы по государственной пошлине в сумме 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в

месячный срок.

Судья Т.Р. Гиззятов