Решение от 5 февраля 2018 г. по делу № А32-29702/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-29702/2016

г. Краснодар«05» февраля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 03 ноября 2017 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 05 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-29702/2016

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Эс-Эй-Ди» (ОГРН <***>) о признании незаконным отказа администрации муниципального образования город-курорт Сочи в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок для завершения строительства,

при участии в судебном заседании представителя ООО «Фирма «Эс-Эй-Ди» - ФИО1 (по доверенности от 16.08.2017), представителя администрации - ФИО2 (по доверенности от 20.12.2016),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Фирма «Эс-Эй-Ди» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Сочи о признании недействительным решения от 26.05.2016 №12955/0205-16 об отказе в заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Первомайская, а также об обязании администрации устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем заключения с ним нового договора аренды о предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, центральный район, ул. Первомайская, с кадастровым номером 23:49:0204019:24 на срок не менее чем на три года.

Заявление мотивировано следующим. Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24 на основании договора аренды от 01.11.2013 №4900009267, на котором расположен объект – незавершенное строение готовностью 7% площадью застройки 3 864,3 кв. м, право собственности на который обществом зарегистрировано. Общество обратилось с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка, однако письмом от 26.05.2016 №12955/0205-16 в предоставлении земельного участка отказано по причине резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Вместе с тем, сведения о резервировании спорного земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют. Решение о резервировании земельного участка для государственных или муниципальных нужд администрацией не представлено.

Общество обратилось с заявлением об уточнении требований, в котором просило:

- признать незаконным отказ администрации города Сочи от 26.05.2016 №12955/0205-16 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24 площадью 9 160 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Первомайская;

- обязании администрации принять решение о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24 площадью 9 160 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Первомайская;

- обязать администрацию подготовить, подписать и направить в адрес общества в трех экземплярах проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24 площадью 9 160 кв. м для завершения строительства объекта «Центр внешкольной работы с жилым комплексом по ул. Первомайской» на срок не менее чем на три года в течение десяти дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Определением от 15.12.2016 ходатайство об уточнении исковых требований удовлетворено.

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 31 октября по 03 ноября 2017 года, представитель общества просил заявленные требования удовлетворить. Представитель администрации просил в удовлетворении требований общества отказать.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Как следует из материалов дела, в письме от 26.05.2016 №12955/0205-16 департамент имущественных отношений администрации города Сочи отказал в предоставлении муниципальной услуги «Заключение нового договора аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности» в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204019:24, в связи с установлением ограничений прав на земельный участок в соответствии со статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ.

Общество утверждает, что какие-либо ограничения в отношении спорного земельного участка не установлены, решение о резервировании земельного участка не принималось, в связи с чем, основания для отказа в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок отсутствуют.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (подпункт 10) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Статьей 11 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» изложен в следующей редакции: «В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом».

Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступил в действие с 01.03.2015.

Судом установлено, что обществу ранее неоднократно продлевался договор аренды земельного участка (заключался договор аренды земельного участка на новый срок).

Изначально земельный участок площадью 9 160 кв. м был предоставлен обществу администрацией г. Сочи на основании договора №2508 от 05.06.2002 аренды земельного участка для проектирования центра внешкольной работы с жилым комплексом по ул. Первомайской в Центральном районе г. Сочи. Земельный участок согласно пункту 1.3 договора предоставлялся под строительство. Срок договора аренды был установлен на период с 01.04.2002 по 01.04.2005.

Постановлением главы города Сочи Краснодарского края от 25.04.2005 №1500 обществу продлен сроком на три года договор аренды от 05.06.2002 №2508 площадью 9 160 кв. м для строительства центра внешкольной работы с жилым комплексом по ул. Первомайской в Центральном районе.

На основании указанного постановления администрацией и обществом было заключено дополнительное соглашение №2 от 04.05.2005 к договору аренды земельного участка от 05.06.2002 №4900002508, которым срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации по 01.04.2008.

Постановлением главы города Сочи от 01.09.2008 №963 обществу установлен новый срок аренды земельного участка площадью 9 140 кв. м с кадастровым номером 23:49:02 04 019:0024 до 01.04.2011 с разрешенным видом использования – строительство центра внешкольной работы с жилым комплексом.

На основании данного постановления муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом был заключен договор от 01.09.2008 №4900004779 земельного участка площадью 9 160 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204019:24 для строительства центра внешкольной работы с жилым комплексом на срок с момента его государственной регистрации до 01.04.2011.

Постановлением администрации города Сочи от 28.08.2013 №1938 обществу предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 9 160 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204019:24 для строительства центра внешкольной работы с жилым комплексом.

Муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом был заключен договор от 01.11.2013 №4900009267 аренды земельного участка площадью 9 160 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204019:24 с видом разрешенного использования – для строительства центра внешкольной работы с жилым комплексом на срок до 28.08.2016.

Таким образом, обществу ранее неоднократно предоставлялся в аренду на новый срок земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204019:24, в связи с чем, общество с учетом приведенных нормативных положений земельного законодательства не вправе требовать предоставления вновь того же земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства жилого комплекса.

Обществом не представлено в материалы дела доказательств невозможности реализации строительства в период с 2002 по 2016 год. Довод общества о моратории на строительство не подтвержден документальными доказательствами.

Суд также учитывает, что договоры аренды земельного участка от 01.09.2008 №4900004779 и от 01.11.2013 №4900009267 заключались без проведения торгов, тогда как в соответствии с пунктом 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции по состоянию на 01.09.2008 и по состоянию на 01.11.2013) продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

При таких обстоятельствах суд не может рассматривать общество как арендатора земельного участка на основании действительного договора аренды земельного участка, поскольку договоры аренды от 01.09.2008 №4900004779 и от 01.11.2013 №4900009267 для строительства жилого комплекса недействительны как заключенные без проведения торгов.

Срок действия договора аренды от 05.06.2002 №2508 истек, оснований считать данный договор возобновленным на неопределенный срок не имеется (абзац третий пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

При этом суд не может считать администрацию неправомочной распоряжаться земельным участком, на что указывал в судебном заседании представитель администрации, поскольку в соответствии с решением Краснодарского краевого Совета народных депутатов от 29.04.1992 №192 был передан в муниципальную собственность г. Сочи Дом пионеров, расположенный по адресу спорного земельного участка, и право собственности муниципального образования регистрировалось на земельный участок в 2006 году на основании указанного решения Краснодарского краевого Совета народных депутатов №192 от 29.04.1992 (т. 2, л.д. 116 – 120).

При таких обстоятельствах, принимая во внимание длительное неосвоение земельного участка обществом без предоставления достаточных доказательств невозможности такого строительства в установленные договорами аренды сроки, арбитражный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяА.Л. Назыков