Решение от 18 октября 2024 г. по делу № А65-11322/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН


ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г.Казань Дело №А65-11322/2024


Дата изготовления решения в полном объеме01 ноября 2024 года

Дата объявления резолютивной части 18 октября 2024 года


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Г.Н. Мурзахановой,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником судьи Маннаповой Г.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Стар Синема", г.Альметьевск, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к ответчику №1 - обществу с ограниченной ответственностью "УРС-Торговый Дом", г.Альметьевск, (ОГРН <***>, ИНН <***>), к ответчику №2 - обществу с ограниченной ответственностью "Мадагаскар", г.Бугульма, (ОГРН <***>, ИНН <***>) о переводе прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "УРС-Торговый Дом" и обществом с ограниченной ответственностью "Мадагаскар",

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО1,

с участием:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 20.03.2024, паспорт, диплом, представитель ФИО3 по доверенности от 04.04.2024, паспорт, диплом,

от ответчика №1 – представитель ФИО4 по доверенности от 16.07.2024, паспорт, диплом; представитель ФИО5 по доверенности от 15.01.2024,

от ответчика №2 – представитель ФИО6 по доверенности от 15.05.2024, диплом, паспорт,

от третьего лица – представитель не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Стар Синема", г.Альметьевск, (далее по тексту – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ответчику №1 - обществу с ограниченной ответственностью "УРС-Торговый Дом", г.Альметьевск, (далее по тексту – ответчик №1), к ответчику №2 - обществу с ограниченной ответственностью "Мадагаскар", г.Бугульма, (далее по тексту – ответчик №2), о переводе прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "УРС-Торговый Дом" и обществом с ограниченной ответственностью "Мадагаскар".

Определением суда от 11.04.2024 привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель ФИО1.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители ответчика №2 и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени, дне и месте судебного заседания извещены.

От ответчика №2 через электронную систему «мой арбитр» поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представители истца поддерживает ходатайство о вынесении частного определения.

Представители ответчика №1 возражает против, поскольку отсутствуют основания для вынесения частного определения.

Суд отказывает в удовлетворении ходатайство о вынесении частного определения.

Согласно части 1 статьи 188.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при выявлении в ходе рассмотрения дела случаев, требующих устранения нарушения законодательства Российской Федерации государственным органом, органом местного самоуправления, иным органом, организацией, наделенной федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностным лицом, адвокатом, субъектом профессиональной деятельности, арбитражный суд вправе вынести частное определение.

Смысл частного определения состоит в устранении нарушений законности органами публичной власти, должностными и иными лицами. Вынесение частного определения является институтом борьбы с недобросовестным поведением лиц, участвующих в деле, которые злоупотребляют своими процессуальными правами, в частности с целью затягивания рассмотрения дела. Вынесение частного определения является правом суда. Частное определение обязательно для исполнения органами публичной власти и должностными (иными) лицами, которые в течение месяца со дня получения частного определения обязаны сообщить о принятых ими мерах.

Из содержания статьи 188.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что вынесение частного определения направлено на устранение нарушений при этом принятие указанного судебного акта является правом, а не обязанностью суда.

Таким образом, частное определение суд выносит при выявлении случаев, требующих устранения нарушения законодательства Российской Федерации государственным органом, органом местного самоуправления, иными органами, организациями и лицами. Лица, участвующие в деле, не вправе требовать вынесения частных определений и могут лишь обратить внимание суда на наличие обстоятельств, свидетельствующих о необходимости вынесения частного определения. Аналогичная позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 28.07.2009 № 16-Г09-24, от 16.06.2009 № 47-Г09-12.

Принимая во внимание изложенное, суд считает, что основания для вынесения частного определения отсутствуют.

При этом суд полагает необходимым разъяснить, что заявитель не лишен возможности обратиться с заявлением в установленном порядке в правомочные органы, которым подведомственно расследование преступления, о наличии признаков которого заявлено.

Представитель истца исковые требования поддержал.

Представитель ответчика №1 исковые требования не признал.

Суд в порядке ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит протокольное определение об объявлении перерыва в судебном заседании на 18.10.2024 на 10 час. 30 мин.

Объявление о перерыве размещено на официальном сайте и информационном стенде Арбитражного суда Республики Татарстан.

После перерыва судебное заседание продолжено 18.10.2024 в 10 час. 33 мин. в том же составе суда, прежним лице ведущим протокол судебного заседания.

Ответчик №2 и третье лицо после перерыва явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Представитель истца исковые требования поддержал.

Представитель ответчика №1 исковые требования не признал.

Из материалов дела следует, что 28.08.2008 между ООО "УРС - Торговый Дом" (ответчик 1, арендодатель) и истцом (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения № 89Д/АТЦ (далее - Договор № 1, л.д.48-63 т.1).

В соответствии с п. 1.2 договора № 1, объектом договора аренды выступает нежилое помещение в составе Торгового - развлекательного центра "Панорама", расположенного по адресу: <...>. 100 (далее - Центр). На момент заключения договора аренды сторонами согласованы следующие технические характеристики помещения, определяемые в соответствии с документами технической инвентаризации помещения:

Номера помещений:

- 3 этаж:

№ 64 (202,8 кв.м), № 65 (114,6 кв.м), № 66 (200,8 кв.м), № 67 (230,6 кв.м), № 68 (1 265,2 кв.м), № 70 (20,3 кв.м), № 71 (14 кв.м), № 72 (26,4 кв.м), № 73 (5,2 кв.м), № 74 (12,2 кв.м)

- 4 этаж (технический):

№ 11 (11,6 кв.м), № 12 (7,5 кв.м), № 13 (3,2 кв.м), № 14 (154,7 кв.м), общей площадью 2 269,1 кв.м.

Этаж: Третий и Четвертый (технический)

Назначение помещения: организация кинотеатра и развлекательного центра.

Согласно п. 2.4.3 договора №1 арендатор вправе с предварительного письменного согласия арендодателя сдавать часть помещения в субаренду, осуществлять иные предоставленные законом арендатору права в отношении помещения на условиях, предусмотренных договором аренды и дополнительными соглашениями сторон.

В соответствии с п. 4.1 договора № 1 юридически значимыми для целей настоящего договора аренды признаются следующие даты:

- 4.1.3 иные даты, прямо предусмотренные положениями договора аренды, либо определяемые на основании положений договора аренды, либо вытекающие из правоотношений сторон договора аренды.

- 4.1.4 договор аренды заключается на срок 15 лет, исчисляемый с момента заключения Сторонами договора аренды.

Согласно п. 8.1 договора № 1 договор аренды заключен на срок аренды, начинающийся с даты государственной регистрации настоящего договора аренды, и заканчивающийся через 15 полных лет, если этот срок не будет продлен или прекращен досрочно в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии с п. 8.2 договора № 1, по истечении срока договора аренды арендатор, при условии надлежащего исполнения им своих обязанностей по настоящему договору аренды, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды помещения на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор аренды помещения на новый срок не позднее 3 месяцев до истечения срока действия договора аренды. В случае не уведомления арендатором арендодателя о своем желании заключить договор аренды помещения на новый срок в указанные в настоящем подпункте сроки, арендатор теряет преимущественное право на заключение договора аренды помещения на новый срок. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Согласно п. 14.1 договора № 1 договор аренды вступает в силу с даты его государственной регистрации. В соответствии со ст. 425 ГК РФ условия настоящего договора аренды применяются к правоотношениям сторон, возникшим до регистрации настоящего договора.

Принадлежность центра и его помещений арендодателю подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 16-АА 243934 от 28.09.2007.

Помещение обозначено сторонами на поэтажном плане центра, являющемся приложением № 1 к настоящему договору аренды.

Ранее по соглашению ответчика 1 (арендодателя), истец и ООО "Темп" были заключены:

- соглашение о расторжении договора субаренды нежилого помещения №5 от 20.12.2021, заключенного между ООО "Стар Синема" и ООО "Темп";

- дополнительное соглашение № 18 от 15.12.2021 к договору аренды нежилого помещения № 89Д/АТЦ от 28.08.2008, пунктом 2 которого из перечня помещений была исключена часть помещения № 68 площадью 826,2 кв.м.

Учитывая истечение срока действия договора истец в соответствии с условиями п. 8.2 договора № 1 направил в адрес арендодателя письмо исх. № 3 от 06.02.2023, вх. № 33 от 06.02.2023 о намерении продлить срок действия договора № 1 с даты его истечения -15 лет.

Письмом исх. № 471 от 08.06.2023 арендодателем был направлен проект договора аренды б/н, б/д (далее - договор № 2).

Как следует из текста искового заявления, договор № 2 истцом проект договора был рассмотрен. Переговоры велись путем обмена замечаниями, правками текста договора по электронной почте истца - glavbuh@starcinema.ru, арендодателя - urist.panorama2@gmail.com.

Истец письмом исх. б/н от 11.06.2023, вх. № 378 от 12.07.2023 направило в адрес арендодателя аргументированные замечания с приложением расчетов по выручке с 01 по 10 июня 2023 года, а также проекта договора № 2 с предложениями арендатора. Далее дополнительно были направлены обоснования невозможности исполнения обязанностей по оплате арендной платы на условиях арендодателя, что, по мнению истца, влечет к недействительности пунктов по оплате аренды в силу ч. 3 ст. 179 ГК РФ.

Ответа на предложение со стороны арендодателя не последовало.

Учитывая то, что на условиях п. 8.1 договора № 1 срок его действия истекал 15.10.2023, 13.10.2023 истец направил в адрес арендодателя два экземпляра договора аренды на новый срок на прежних условиях (исх. № 39 от 12.10.2023, вх. № 555 от 13.10.2023).

Письмом исх. № 781 от 20.10.2023 арендодатель подтвердил факт продолжения действия договора аренды № 89Д/АТЦ от 28.08.2008 и приложил акт фиксации коммерческой деятельности арендатора от 17.10.2023.

Арендодатель сообщил, что в соответствии с ч. 2 ст. 621, ст. 610 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, т.е. с 15.10.2023 договор аренды № 89Д/АТЦ от 28.08.2008 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

С условиями неопределенного срока истец не согласился, просил срок действия аренды продлить на 15 лет, о чем арендодатель был уведомлен письмом исх. № 43 от 07.11.2023, вх. № 590 от 10.11.2023.

Арендодатель направил в адрес истца письмо исх. № 833 от 15.11.2023, в котором указал, что в соответствии с ч. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Преимущественный характер права означает, что если есть несколько желающих заключить договор на одних и тех же условиях, то прежний арендатор имеет преимущество перед ними (при прочих равных условиях)".

При направлении договора № 2 (исх. № 471 от 08.06.2023) арендодатель не указал ни одного желающего заключить договор на условиях, им предложенных.

Также арендодатель не указал иное лицо, желающее заключить совершенно иной договор аренды на иных условиях, по истечении срока действия договора № 1 (исх. № 833 от 15.11.2023).

Арендодатель направил очередное письмо (исх.№ 833 от 15.11.2023), к которому был приложен совершенно иной договор аренды нежилого помещения от 15.11.2023 г. (далее - договор № 3), а именно:

По условиям договора № 3, а именно по п. 1.1.2, дополнительное включается помещение № 2, то есть часть помещения № 68 площадью 826,2 кв.м., которое арендодателем в пределах 15.12.2021 было передано в аренду иному лицу. Соглашение о его расторжении с 15.10.2023 в адрес истца арендодатель не предоставил.

Согласно п. 2.2 договора № 3 помещение 1 передается в аренду для использования в целях: открытия 4-х зального кинотеатра, помещение 2 передается в аренду для использования в целях: игрового центра и сдачи в субаренду.

Арендатор вправе запроектировать и открыть пятый кинозал при условии технической возможности.

Стороны в течение 3 месяцев с даты подписания договора уточняют количество открываемых кинозалов дополнительным соглашением, при этом количество залов не может быть менее четырех.

При этом арендатор обязуется выполнить обязательства, предусмотренные п. 3.3.37 договора.

Увеличивая площадь объекта аренды (условия п. 2.2 Договора № 3) арендодатель не предоставил никакого технического и технико-экономического обоснования, позволяющего определить техническую возможность и сметную стоимость устройства четвертого зала без реконструкции самого здания "Панорама".

Помещение 2 по состоянию на 15.11.2023 имело действующий договор аренды между ответчиком ООО "УРС - Торговый Дом" и ИП ФИО1. По условию п. 3.1 договора № 3 срок его действия может истекать лишь 01.08.2024.

В соответствии с п. 1.1.6 договора № 3 срок производства строительно-монтажных работ - в Помещении 1 в период времени, не более 90 календарных дней, вПомещении 2 в период времени, не более 45 календарных дней, начиная со дня принятияПомещения, в соответствии с Актом приема-передачи Помещения 2 для проведениястроительно-монтажных работ, отводимый Арендатору настоящим договором. Позавершению арендатором производства строительно-монтажных работ подписывается акт приема-передачи помещения для осуществления коммерческой деятельности арендатором.

Согласно п. 3.1 договора № 3 обязанностью арендодателя являются не позднее 01.03.2024 передать Помещение 1, не позднее 01.08.2024 передать Помещение 2 по акту приема-передачи помещения для проведения строительно-монтажных работ арендатору периметр помещения, указанного в п. 1.1.2 договора, в состоянии: полы из керамогранита, стены требуют косметического ремонта в соответствии с требованиями арендатора, имеются точки подключения коммуникаций (электричество, счетчики установлены), смонтирована система пожаротушения и сигнализации под существующую планировку, имеются точки подключения к обще обменной приточно-вытяжной вентиляции, на входах помещений 1, 2 установлены: витражи из стекла, и по две стеклянные двери, эвакуационные выходы оборудованы дверьми с доводчиками. После завершения арендатором строительно-монтажных работ подписать акт приема-передачи помещения для осуществления коммерческой деятельности.

В соответствии с п. 3.5.2 договора № 3 арендатор самостоятельно и за свой счет обеспечивает изготовление проектной документации в отношении помещения, и в течение 20 рабочих дней, с момента получения технических условий, направляет на согласование арендодателю проектно-техническую документацию (Проект).

Если по условию в Помещении 1 устанавливается срок производства работ 90 календарных дней, то когда получить технические условия и изготовить рабочий проект, если в течении 20 рабочих дней со дня получения технических условий арендатор уже направляет арендодателю на согласование проектно-техническую документацию.

С учетом получения технических условий, изготовление проектно-сметной документации, согласования на условиях действующего законодательства РФ, получение разрешения на строительство в соответствии с ГрК РФ в указанные в договоре сроки проведения СМР выполнить невозможно даже в теории.

Проектирование кинозалов относится к категории технически сложных объектов. Нормы продолжительности проектирования регламентируются СН 28 3-64.

Закрывая объект на реконструкцию невозможно проводить комплекс работ в одном помещении, а спустя 3 месяца в другом.

Согласно п. 3.3.37 договора № 3 не позднее срока окончания СМР, определенных договором, арендатор обязуется произвести ремонт в Помещении 1 в существующих 3 кинозалах и вспомогательных помещениях, при этом:

- сохранить посадочные места в 3 кинозалах не менее существующих (160 + 160 + 190 итого 510 посадочных мест);

- создать не менее 4 кинозалов, а при технической возможности 5 кинозалов с количеством не менее 20 посадочных мест каждый, в соответствии с п. 2.2 договора;

- сумма затрат на открытие кинотеатра в Помещении 1 составит не менее 40 000 000 рублей.

В соответствии с п. 3.3.38 договора № 3 арендатор обязуется не позднее 15 календарных дней по окончании СМР предоставить документы, подтверждающие произведенные расходы и рабочую документацию раздела АР, ЭР на многозальный кинотеатр согласно п. 2.2 договора.

В случае, если арендатор документально не подтвердит сумму затрат, обусловленную настоящим пунктом, арендодатель вправе требовать уплату штрафа в размере 20% от неподтвержденной суммы. Арендатор обязуется уплатить штраф в течение 5 рабочих дней с даты уведомления.

Письмом исх. № 471 от 08.06.2023 арендодатель предлагал рассмотреть договор сроком до 15.07.2023, при этом согласования шли до 12.10.2023.

Направляя новый договор (исх. № 833 от 15.11.2023), арендодатель поставил срок его рассмотрения до 18-00 27.11.2023.

Истец считая, что новый договор № 3 содержит признаки инвестиционного договора требовал проработки технической возможности для освоения капитальных вложений, направил арендодателю письмо исх. № 55 от 27.11.2023, вх. № 620 от 27.11.2023, с предложением сообщить:

- Каким образом планируется сдать нам в аренду площади, занятые на настоящий момент третьим лицом в силу договора аренды с не истекшим сроком действия?

- Касательно новых площадей (помещение № 2 - Игровой зоны ТРЦ Панорама) и помещения № 1, просил прислать дополнительную информацию:

- площади зонирования в м2 и объем помещений в м3

- зонирование дополнительных залов кинотеатра в помещении № 1 и помещения №2

- разрезы и чертежи площадей (формат AUTOCAD)

- допустимые несущие способности помещений № 1 и помещения № 2.

В ответ на письмо истца исх. № 55 от 27.11.2023 арендодатель направил письмо исх. № 916 от 06.12.2023 указав на следующее.

По просьбе арендатора об исключении условия п. 3.3.7 Договора, относительно проведения капитального ремонта в арендуемых помещениях, на сумму не менее 40 000 000 рублей, сообщаем, что данное условие является для арендодателя принципиальным для заключения договора.

Относительно "новых" площадей - данные площади не являются новыми, они были в аренде у ООО "Стар Синема" по договору аренды нежилого помещения № 89Д/АТЦ от 28.08.2008, с 28.08.2008 по 20.12.2021, с указанием о наличии у истца всей запрашиваемой документации на помещения.

Письмом исх. № 1002 от 27.12.2023 арендодатель, ссылаясь на ч. 2 ст. 610 ГК РФ и отказом, изложенным в истцом в письме исх. № 55 от 27.11.2023, от преимущественного права на заключение договора аренды на условиях, изложенных в письме арендодателя исх. № 833 от 15.11.2023, уведомил о прекращении договора аренды в соответствии со ст. 610 ГК РФ, а именно о расторжении договора за три месяца, где датой расторжения договора аренды является 01.04.2024.

Далее арендодателем началась вестись переписка по освобождению истцом арендуемых помещений исх. № 39 от 31.01.2024, № 01/02 от 01.02.2024, № 78 от 05.02.2024, № 85 от 09.02.2024, № 117 от 04.03.2024, № 168 от 01.04.2024, № 171 от 02.04.2024.

В соответствии с п. 13.1 договора № 1, ст. 434.1 ГК РФ истец направил в адрес арендодателя письмом исх. № 48 от 25.03.2024, вх. № 172 от 25.03.2024, подписанный им предложенный арендодателем договор аренды нежилого помещения с протоколом разногласий. Также истец поставил даты, так как на первичном договоре не было. Истец датировал его 12.12.2023.

Письмом исх. № 164 от 27.03.2024 договор № 3 был возвращен арендодателю без рассмотрения.

При этом истец узнал о заключении арендодателем договора аренды спорного нежилого помещения с ответчиком 2 (ООО "Мадагаскар").

Письмом исх. № 02/04 от 02.04.2024 истец уведомил арендодателя о необходимой сохранности дорогостоящего оборудования и предоставления заверенной копии договора аренды, заключенного между ответчиками, включая возможные дополнительные соглашения, с целью реализации истцом права, предусмотренного ч. 1 ст. 621 ГК РФ о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещении убытков, причиненных отказом возобновить с истцом договор аренды.

Истцом также были направлены письма исх. № 04/04М от 04.04.2024 в адрес ответчика 2 о необходимости предоставления заверенной копии договора аренды нежилого помещения; исх. № 04/04И от 04.04.2024 в адрес третьего лица ИП ФИО1 о необходимости предоставления заверенной копии договора аренды либо субаренды нежилого помещения, входящего в перечень помещений договора аренды нежилого помещения, заключенного между ответчиком (ООО "УРС - Торговый Дом") и ответчиком (ООО "Мадагаскар").

Как указал истец, при личной встрече с представителем арендодателя 03.04.2024 выяснилось, что спорный договор аренды нежилого помещения находится на государственной регистрации в Росреестре.

Кроме того, истцу стало известно из кассового чека от 02.04.2024, что на территории спорного нежилого помещения площадью 826,2 м2, которое по договору № 3 арендодатель должен был передать в аренду истцу, коммерческую деятельность осуществляет ИП ФИО1

Считая, что истец обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, при этом на спорное имуществом между ответчиками заключен договор аренды нежилого помещения№177Д/Атц-2023 от 01.12.2023, обратился в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора по названному договору на себя.

Ответчики иск не признают, по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к следующим выводам.

Ходатайство арендодателя об оставлении искового заявления без рассмотрения в связи с нарушением истцом досудебного порядка урегулирования спора подлежит судом отклонению.

Согласно ч. 1 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом;

При этом обращаем внимание на следующее:

Согласно ч. 1 ст. 621 ГК РФ Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Являясь добросовестным арендатором, в соответствии с условиями п. 8.2 договора аренды истец направило в адрес арендодателя письмо исх. № 3 от 06.02.2023, вх. № 33 от 06.02.2023 о намерении заключить договор аренды на новый срок.

Письмом исх. № 471 от 08.06.2023 арендодателем был направлен проект договора аренды б/н, б/д.

Учитывая то, что на условиях п. 8.1 договора аренды срок его действия истекал 15.10.2023, 13.10.2023 истец направил в адрес арендодателя два экземпляра договора аренды на новый срок на прежних условиях исх. № 39 от 12.10.2023, вх. № 555 от 13.10.2023.

Письмом исх. № 781 от 20.10.2023 арендодатель подтвердил факт продолжения действия договора аренды № 89Д/АТЦ от 28.08.2008.

Далее арендодатель направил письмо исх. № 833 от 15.11.2023, к которому был приложен совершенно иной договор аренды нежилого помещения от 15.11.2023, с указанием срока его рассмотрения до 18-00 27.11.2023.

Учитывая то, что новый договор аренды содержал признаки инвестиционного договора и требовал проработки технической возможности для освоения капитальных вложений, истец направил арендодателю письмо исх. № 55 от 27.11.2023, вх. № 620 от 27.11.2023 для представления дополнительной информации с документальным обоснованием.

Арендодатель в ответ направил письмо исх. № 916 от 06.12.2023 с указанием в части пунктов (п. 3.3.7 Договора) принципиальным условием для арендодателя для заключения договора, в остальной части указав о наличии у истца необходимой информации и документации. При этом материалы дела свидетельствуют о том, что истец не отказывался от заключения договора аренды на новый срок.

Между тем, письмом исх. № 1002 от 27.12.2023 арендодатель уведомил истца о расторжении договора аренды в связи с отказом истца от заключения договора аренды на новый срок.

Материалы дела свидетельствуют о том, что между ответчиками 01.12.2023 был заключен договор аренды на спорный объект.

Порядок досудебного урегулирования споров, в частности, регламентируется Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства", Обзором практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования-спора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020.

В рамках действующего законодательства РФ истец предпринял все попытки заключения договора аренды на новый срок.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.

Материалы дела свидетельствуют о том, что истец своевременно уведомил арендодателя о намерении продолжить арендовать имущество, принадлежащее ответчику 1, реализовать предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации право, о чем свидетельствует имеющаяся в материала дела переписка между истцом и ответчиком.

При этом суд отмечает, что протокол разногласий от 12.12.2023 был направлен истцом в связи с невозможностью исполнять обязательства по реконструкции объекта, собственником которого является арендодатель, при отсутствии необходимой документации, запрашиваемой письмом исх. № 55 от 27.11.2023.

Из материалов дела следует, что арендодатель в нарушении ст. 434.1 ГК РФ не вел с истцом практически никаких переговоров по заключению договора аренды, не предоставил истцу никакой достоверной информации по объему необходимых работ по устройству 4-го и 5-го зала, планировочных решений кинотеатров.

В нарушение пп. 2 ч. 2 ст. 434.1 ГК РФ арендодатель параллельно в период действия основного договора аренды вел переговоры о заключении договора аренды совершенно на иных условиях, в том числе положенных в основу спорного договора аренды, о чем свидетельствует письмо от 14.08.2023 ответчика 2 - ООО "Мадагаскар" и его отзыв на исковое заявление.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что заключение договора аренды с ООО "Мадагаскар" и ведения истцом и арендодателем переговоров о продлении договора на новый срок нарушило преимущественное право истца на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с п.5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п.1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Государственная пошлина, уплаченная истцом при подаче иска, в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит возмещению истцу ответчиком 1, как лицом, нарушившим преимущественное право истца на заключение договора аренды на новый срок.

Руководствуясь статьями 110, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

иск удовлетворить.

Произвести перевод на общество с ограниченной ответственностью "Стар Синема", г.Альметьевск, (ОГРН <***>, ИНН <***>) прав и обязанностей арендатора по договору аренды нежилого помещения№177Д/Атц-2023 от 01.12.2023, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "УРС-Торговый Дом", г.Альметьевск, (ОГРН <***>, ИНН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью "Мадагаскар", г.Бугульма, (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "УРС-Торговый Дом", г.Альметьевск, (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Стар Синема", г.Альметьевск, (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлине в сумме 6 000 (шесть тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления решения в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан.


Судья Г.Н. Мурзаханова