Решение от 16 сентября 2021 г. по делу № А68-5649/2021

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041 Россия, <...>

Телефон (факс): 8(4872)250-800; http://www.tula.arbitr.ru/; E-mail: a68.info@arbitr.ru


РЕШЕНИЕ

город Тула Дело № А68-5649/2021

Дата объявления резолютивной части решения: 09 сентября 2021 года.

Дата изготовления решения в полном объеме: 16 сентября 2021 года.

Арбитражный суд в составе: судьи Литвинова А. В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Трейдинг» (ИНН <***>; ОГРН <***>) к ООО «Агро-Резерв» (ИНН <***>; ОГРН <***>) о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 17.02.2020, расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.02.2020, обязании возвратить земельный участок и недвижимое имущество,

при участии в заседании:

от истца: представителя ФИО2 – по доверенности б/н от 01.06.2021,

от ответчика: представителя ФИО3 – по доверенности б/н от 27.07.2021,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Трейдинг» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к ООО «Агро-Резерв» (далее – ответчики) о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 17.02.2020, расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.02.2020, обязании возвратить земельный участок и недвижимое имущество.

Истец поддержал заявленные требования.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

17 февраля 2020 года между ООО «Трейдинг» (продавец) и ООО «Агро-Резерв» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка.

По условиям указанного договора продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить за счет собственных денежных средств следующее недвижимое имущество по стоимости, указанной в п. 1.1 договора:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, общая площадь 26899 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: РФ, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир административное здание, почтовый адрес ориентира: <...>. Кадастровый (условный) номер 71:25:030202:12, принадлежащий продавцу на основании договора купли-продажи от 08.11.2017 г., о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 21.11.2017г. сделана запись о регистрации № 71-71\001\2017-4.

В соответствии с п. 1.1 договора покупатель и продавец условились, что цена земельного участка, указанного в п. 1. настоящего договора, составляет 5 800 000 руб. без НДС.

Согласно п. 1.2 договора купли-продажи земельного участка оплата земельного участка производится покупателем в два этапа:

-покупатель перечисляет продавцу до 10.09.2020 года 1 450 000 руб. без НДС в качестве предварительной оплаты;

-оставшаяся сумма в размере 4 350 000 руб. без НДС подлежит перечислению в течение 30 календарных дней после регистрации прав на земельный участок.

Пунктом 1.3 договора установлено, что подача документов на государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области осуществляется сторонами в срок не позднее 10.10.2020, при условии поступления предоплаты в размере 1 450 000 руб. без НДС от покупателя на расчетный счет продавца.

Настоящий договор одновременно является актом приема-передачи (п.1.5).

В соответствии с п. 2.1.2 договора продавец обязуется погасить запись об ипотеке с даты получения денежных средств в счет оплаты за земельный участок в полном объеме в течении 3 рабочих дней.

Покупатель считается выполнившим свои обязательства по оплате приобретаемого земельного участка с момента получения продавцом полной оплаты стоимости земельного участка в размере, указанном в п. 1.2. настоящего договора (п. 2.1.4).

09.09.2020 ООО «Агро-Резерв» уплатило ООО «Трейдинг» 1 450 000 руб. в качестве предварительной оплаты, что подтверждается платежным поручением № 838.

05.11.2020 произведена государственная регистрация права собственности на земельный участок.

23.12.2020 ООО «Агро-Резерв» выплатило ООО «Трейдинг» оставшуюся сумму по договору купли-продажи земельного участка в размере 4 350 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 1351.

24.12.2020 покупателем продавцу было направлено письмо о необходимости исполнения договорных обязательств, путем погашения записи об ипотеке на земельный участок.

Согласно платежному поручению № 1886 от 24.12.2020 ООО «Трейдинг» произвело возврат ООО «Агро-Резерв» денежных средств в размере 4 350 000 руб.

17 февраля 2020 года между ООО «Трейдинг» (продавец) и ООО «Агро-Резерв» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить за счет собственных денежных средств, следующее недвижимое имущество по стоимости, указанной в п. 1.1. договора:

- здание административного корпуса, назначение: нежилое здание, площадь 620,1 кв.м: количество этажей: 2, адрес (место нахождение) объекта: РФ, <...>, кадастровый (условный) номер: 71:25:030202:332, принадлежащее продавцу на основании договора купли-продажи от 08.11.2017 г., о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 20.11.2017 г. сделана запись регистрации № 71-71\001\2017-4,

- здание конторы, назначение: нежилое здание, площадь 14,9 кв.м, количество этажей, 1, адрес (место нахождение) объекта: РФ, <...>, кадастровый (условный) номер: 71:25:030202:296, принадлежащее продавцу на основании договора купли-продажи от 08.11.2017, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 20.11.2017 сделана запись регистрации № 71-71 \001 \2017-4,

- склад, назначение: нежилое здание, 1-этажное, кадастровый номер 71:25:030202:308, общая площадь 191,50 кв.м., адрес (место нахождение) объекта: РФ, <...>, кадастровый (условный) номер: 71:25:030202:308, принадлежащее продавцу на основании договора купли-продажи от 08.11.2017, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 20.11.2017 сделана запись регистрации № 71-71\001\2017-5,

- здание заправочной, назначение: нежилое здание, площадь 5,5 кв.м., количество этажей: 1, адрес (место нахождение) объекта: РФ, <...>, кадастровый (условный) номер: 71:25:030202:301, принадлежащее продавцу на основании договора купли-продажи от 08.11.2017, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 20.11.2017 сделана запись регистрации № 71-71\001\2017-4,

- здание мойки, назначение: нежилое здание, площадь 69,4 кв.м., количество этажей: 1, адрес (место нахождение) объекта: РФ, <...>, кадастровый (условный) номер: 71:25:030202:303, принадлежащее продавцу на основании договора купли-продажи от 08.11.2017, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 20.11.2017 сделана запись регистрации № 71-71 \001 \2017-4,

- здание гаража, назначение: объекты нежилого назначения, 1 -этажное, общая площадь 75,7 кв.м., адрес (место нахождение) объекта: РФ, <...>, кадастровый (условный) номер: 71:25:030202:297, принадлежащее продавцу на основании договора купли-продажи от 08.11.2017, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 20.11.2017 сделана запись регистрации № 71-71\001\2017-4,

- здание бани назначение: объекты нежилого назначения, 1 -этажное, общая площадь 78,5 кв.м., адрес (место нахождение) объекта: РФ, <...>, кадастровый (условный) номер: 71:25:030202:295, принадлежащее продавцу на основании договора купли-продажи от 08.11.2017, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 20.11.2017 сделана запись регистрации № 71-71\001\2017-4,

- гараж назначение: объекты нежилого назначения, 1 -этажное, общая площадь 1154,6 кв.м., адрес (место нахождение) объекта: РФ, <...>, кадастровый (условный) номер:71:25:030202:304, принадлежащее продавцу на основании договора купли-продажи от 08.11.2017, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 20.11.2017 сделана запись регистрации № 71-71\001\2017-4.

В соответствии с п. 1.1 договора покупатель и продавец условились, что цена недвижимого имущества, указанного в п. 1. настоящего договора, составляет 2 200 000 руб., в т.ч. НДС 20 %.

Согласно п. 1.2 договора купли-продажи недвижимого имущества оплата имущества производится покупателем в два этапа:

-покупатель перечисляет продавцу в течение 7 календарных дней с момента подписания настоящего договора 550 000 руб., в т.ч. НДС 20 % в качестве предварительной оплаты,

-оставшаяся сумма в размере 1 650 000 руб., в т.ч. НДС 20 % подлежит перечислению в течение 30 календарных дней после регистрации прав на недвижимое имущество, указанного в п. 1.настоящего договора.

Пунктом 1.3 договора установлено, что подача документов на государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимого имущества в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области осуществляется сторонами в срок не позднее 10.10.2020, при условии перечисления покупателем продавцу предоплаты в размере 550 000 руб. в т.ч. НДС 20 % в качестве предварительной оплаты.

Настоящий договор одновременно является актом приема-передачи (п.1.5).

В соответствии с п. 2.1.2 договора продавец обязуется погасить запись об ипотеке с даты получения денежных средств в счет оплаты за имущество в полном объеме в течении 3 рабочих дней.

Покупатель считается выполнившим свои обязательства по оплате приобретаемого недвижимого имущества с момента получения продавцом полной оплаты стоимости земельного участка в размере, указанном в п. 1.2. настоящего договора (п. 2.1.4).

19.02.2020 ООО «Агро-Резерв» был выплачен ООО «Трейдинг» первоначальный взнос в размере 550 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 203.

03.11.2020 произведена государственная регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества.

10.12.2020 ООО «Агро-Резерв» выплатило ООО «Трейдинг» оставшуюся сумму по договору купли-продажи недвижимого имущества в размере 1 650 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 1345.

Согласно платежному поручению № 1864 от 21.12.2020 ООО «Трейдинг» произвело возврат ООО «Агро-Резерв» денежных средств в размере 1 650 000 руб.

21.12.2020 покупателем продавцу было направлено письмо о необходимости исполнения договорных обязательств, путем погашения записи об ипотеке на имущество.

17.02.2021 ООО «Агро-Резерв» осуществило повторный платеж по договору на сумму 1 650 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 139.

14.12.2020 ООО «Трейдинг» направило ООО «Агро-Резерв» уведомления о расторжении договоров купли-продажи земельного участка и недвижимого имущества от 17.02.2020, с приложением к ним соответствующих соглашений.

Согласно отчету с сайта Почты России указанные уведомления продавца были получены покупателем 28.01.2021.

Претензией № 250 от 28.04.2021 ООО «Трейдинг» потребовало у ООО «Агро-Резерв» оплатить задолженность по договору купли-продажи земельного участка от 17.02.2020 в размере 4 350 000 руб.

Письмом № 252 от 28.04.2021 ООО «Трейдинг» просило ООО «Агро-Резерв» направить в его адрес платежные поручения, подтверждающие исполнение покупателем обязательств по договорам купли-продажи земельного участка и недвижимого имущества от 17.02.2020.

12.05.2021 ООО «Трейдинг» вновь направило ООО «Агро-Резерв» уведомления о расторжении договоров купли-продажи земельного участка и недвижимого имущества от 17.02.2020, с приложением к ним соответствующих соглашений и предложениями подписать их и направить продавцу.

Согласно отчету с сайта Почты России указанные уведомления продавца были получены покупателем 20.05.2021.

В связи с тем, что требования, указанные в уведомлениях о расторжении договоров, не были исполнены ответчиком, истец обратился с иском в суд.

В соответствии с платежным поручением № 772 от 29.07.2021 ООО «Агро-Резерв» осуществило возврат ООО «Трейдинг» перечисленных денежных средств в размере 4 350 000 руб.

Оценив материалы дела, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Из смысла приведенных положений законодательства и разъяснений высшей судебной инстанции следует, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Между тем, в рассматриваемой ситуации истец, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказал, что в результате допущенных ответчиком просрочек внесения платежа по договору купли-продажи земельного участка на 18 дней и договору купли-продажи недвижимого имущества на 7 дней истцу причинен значительный ущерб, который несоизмерим с выгодой, полученной продавцом от продажи земельного участка и недвижимого имущества.

Наличие просрочки в исполнении обязательств по внесению оплаты, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договоров купли-продажи.

По условиям заключенных сторонами договоров за нарушение условий договоров стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, то есть ответственность в виде уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также факт исполнения покупателем обязательства по оплате земельного участка и недвижимого имущества в полном объеме, суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка от 17.02.2020 и договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.02.2020 не подлежит расторжению по основанию нарушения сроков оплаты. В данном случае такая мера ответственности, как расторжение договора, несоразмерна степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.

Ссылка истца на п. 2 ст. 489 ГК РФ является несостоятельной, поскольку касается условий продажи товаров в рассрочку, при этом спорными договорами купли-продажи не предусмотрена оплата товаров в рассрочку, соответственно данная норма закона не применима к условиям настоящего спора.

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца в связи с отказом в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок после его принятия через Арбитражный суд Тульской области.

Судья А. В. Литвинов