Решение от 15 июня 2020 г. по делу № А21-15060/2019

Арбитражный суд Калининградской области

ул. Рокоссовского, д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А21-15060/2019
г. Калининград
15 июня 2020 г.
«11» июня 2020 года объявлена резолютивная часть решения

«15» июня 2020 года решение изготовлено в полом объёме

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Иванова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем c/з ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговая сеть Создвездие» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Тетрис-Калининград» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об изменении договора аренды нежилых помещений от 14.08.2017 № 08/17/80 и взыскании задолженности по договору в размере 1 162 286 рублей,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 10.07.2019, по паспорту, по диплому;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 05.06.2019, по паспорту;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торговая сеть Создвездие» (далее – истец, Арендодатель) обратилось в арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Тетрис-Калининград» (далее – ответчик, Арендатор) об изменении договора аренды нежилых помещений от 14.08.2017 № 08/17/80 и взыскании задолженности по договору в размере 1 162 286 рублей.

Информация о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в сроки, установленные частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объёме.

Представитель ответчика возражал против их удовлетворения по доводам, изложенным в отзыве.

Как следует из материалов дела, истец и ответчик 14.08.2017 заключили договор аренды нежилых помещений № 08/17/80 (далее – Договор), в соответствии с условиями которого Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 3306,4 м2 и обязуется выплачивать Арендодателю все установленные Договором платежи.

Согласно пункту 3.1 Договора Арендатор обязан выплачивать следующие платежи: арендная плата, обеспечительный платёж, эксплуатационные расходы, плата за выкуп прав на заключение договора аренды сроком на 15 лет.

Пунктами 3.1.1, 3.2 Договора установлено, что арендная плата состоит из постоянной арендной платы, которая составляет 1200 рублей за 1 квадратный метр в месяц без учёта НДС, и переменной платы, которая равна сумме расходов Арендодателя на оплату коммунальных услуг. НДС оплачивается дополнительно к сумме постоянной составляющей арендной платы. Таким образом, постоянная арендная плата за пользование указанными в Договоре помещениями составляла 4 681 862 рублей в месяц с учётом НДС.

В соответствии с пунктом 3.5 Договора обеспечительный платёж эквивалентен одной месячной постоянной арендной плате, что составляет 3 967 680 рублей с учётом НДС.

Руководствуясь пунктом 3.2.1 Договора, Арендодатель в 2018 и 2019 году проиндексировал постоянную составляющую арендной платы, в результате чего она составила 5 129 966 рублей, а обеспечительный платёж, внесённый в установленном размере Арендатором, не был приведён в соответствие с новой суммой постоянной арендной платы.

Полагая, что обеспечительный платёж также подлежит индексации, а Договором это не предусмотрено ввиду технической ошибки, истец 1.10.2019 направил в адрес ответчика предложение о заключении дополнительного соглашения к Договору с проектом указанного соглашения, согласно которому Арендатор обязуется осуществить доплату обеспечительного платежа в размере 1 162 286 рублей.

25.10.2019 ООО «Тетрис-Калининград» ответило на предложение отказом, в связи с чем ООО «Торговая сеть Создвездие» обратилось в суд с настоящим иском.

Исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со статьёй 71 АПК РФ, суд считает исковые требования необоснованными, исходя из следующего.

Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Пунктом 3.2.1 Договора предусмотрено, что начиная со второго года срока действия договора Постоянная составляющая арендной платы подлежит увеличению относительно ставки, применяемой в предшествующем двенадцатимесячном периоде аренды, не чаще одного раза в год без составления дополнительного соглашения к договору на процентную величину, не превышающую показателя индекса потребительских цен по Калининградской области, определенному Федеральной службой государственной статистики за прошедший календарный год, в соответствии с данными, размещёнными на официальном сайте Росстата (увеличение в текущем году производится по показателю «декабрь к декабрю» соразмерно индексу последнего декабря к декабрю предыдущего года), опубликованную органом государственной статистики Российской Федерации на дату осуществляемого указанного увеличения размера Постоянной составляющей арендной платы. Такое изменение размера Постоянной составляющей арендной платы согласовано сторонами при заключении договора, не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации.

Исходя из принципа свободы договора, установленного статьёй 421 ГК РФ, истец и ответчик определили, что постоянная составляющая арендной платы подлежит ежегодной индексации с учётом данных Росстата об индексе потребительских цен. Как следует из пояснений ответчика и не оспаривается истцом, стороны не подписывали дополнительного соглашения об изменении арендной платы, так как Арендодатель письменно уведомлял Арендатора об изменении размера постоянной арендной платы.

Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», Постановления Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 № 11487/09, от 11.05.2010 №2015/10).

Как указано в отзыве на иск и подтверждается материалами дела, руководствуясь изложенным выше, Арендодатель направлял Арендатору уведомление об увеличении только постоянной составляющей арендной платы с указанием процента увеличения и числа, с которого применяется новый размер постоянной составляющей арендной платы. Требований об индексации Обеспечительного платежа истец не предъявлял ответчику.

Таким образом, суд пришёл к однозначному выводу о том, что стороны трактовали Договор о применении индексации только в отношении постоянной составляющей арендной платы исходя из его буквального толкования, что соответствует части 1 статьи 432 Кодекса.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как установлено частью 3 статьи 614 Кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Стороны в Договоре предусмотрели определенный механизм изменения размера только постоянной составляющей арендной платы, что в данном случае не является изменением условий Договора, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия Договора. При этом механизм пропорционального роста обеспечительного платежа в Договоре не предусмотрен.

Случаи восстановления денежных средств в счёт обеспечительного платежа оговорены сторонами в пункте 3.6.4. Договора, в соответствии с которым Арендатор в течении всего срока действия договора в случае зачёта Арендодателем сумм возникших задолженностей Арендатора из обеспечительного платежа и при уменьшении остающейся у Арендодателя суммы обеспечительного платежа, обязан поддерживать находящуюся в распоряжении Арендодателя денежную сумму обеспечительного платежа путём своевременного перечисления дополнительных денежных сумм на расчётный счет Арендодателя в срок не позднее 5 (пяти) банковских дней с момента получения Арендатором уведомления об удержании и необходимости восстановления обеспечительного платежа и мотивированного расчета.

В соответствии с частью 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным частью 2 статьи 1062 Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Исходя из толкования пункта 3.5. Договора, обеспечительный платеж уплачивается Арендатором однократно в размере одной месячной постоянной составляющей арендной платы, в Договоре указана конкретная сумма обеспечительного платежа.

Поскольку по своей правовой природе обеспечительный платеж является отдельной финансовой гарантией по договору и не является составной частью арендных платежей, он не следует судьбе арендных платежей в части их изменения в сторону увеличения, из чего следует, что условие о порядке пропорционального увеличения обеспечительного платежа надлежит закреплять в договоре отдельно.

Учитывая изложенное выше, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Статьёй 112 АПК РФ предусмотрено, что в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, арбитражным судом разрешается вопрос о судебных расходах.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяС.А. Иванов