Решение от 29 декабря 2022 г. по делу № А40-116302/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-116302/22-1-682
г. Москва
29 декабря 2022 г.
Резолютивная часть решения объявлена 28 ноября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 29 декабря 2022 года

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО "МЕДИКАЛ ЛЮКС СЕРВИС" (115035, МОСКВА ГОРОД, САДОВНИЧЕСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 62, СТРОЕНИЕ 1, ЭТАЖ I ПОМЕЩЕНИЕ II, ОГРН: <***>) к ответчикам:

ГУП ГОРОДА МОСКВЫ "ЦЕНТР-СИТИ" (123100, <...>, ОГРН: <***>) об освобождении от уплаты арендных платежей

2) ООО "ПАРОМ" (119634, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ НОВО-ПЕРЕДЕЛКИНО, ЧОБОТОВСКАЯ УЛ., Д. 17, ЭТАЖ/ПОМЕЩ 1/I, КОМ/ОФИС 2/322, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 06.05.2022, ИНН: <***>),

по встречному иску ГУП ГОРОДА МОСКВЫ "ЦЕНТР-СИТИ" (123100, <...>, ОГРН: <***>) к ООО "МЕДИКАЛ ЛЮКС СЕРВИС" (115035, МОСКВА ГОРОД, САДОВНИЧЕСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 62, СТРОЕНИЕ 1, ЭТАЖ I ПОМЕЩЕНИЕ II, ОГРН: <***>) о взыскании задолженности по постоянной части арендной платы в размере 47 064 976,28 руб. за период с 01.08.2021 по 27.08.2021, с декабря 2021 по 05.06.2022 включительно, задолженности по переменной части арендной платы в размере 1 611 409,52 руб. с октября 2021 по май 2022, пени за просрочку постоянной части арендной платы в размере 3 136 196,98 руб. за период с 05.10.21 по 31.03.22

при участии представителей: от истца – ФИО2 по дов. от 03.03.22, Порт Д.В. по дов. от 13.10.22, ФИО3 (ген.директор); от ответчика ГУП ГОРОДА МОСКВЫ "ЦЕНТР-СИТИ" – ФИО4 по дов. от 20.12.21, от ООО "ПАРОМ" – ФИО5 по дов. от 21.06.22

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об освобождении от уплаты арендных платежей с 23.08.21 до устранения всех нарушений, указанных в судебном акте Пресненского районного суда по делу №5-1556/21. Требования заявлены со ссылками на ст.ст. 606, 611, 612, 650 ГК РФ и основаны на том, что истцу передано в аренду помещение с недостатками.

Определением от 17.10.22 принят к производству встречный иск ГУП ГОРОДА МОСКВЫ "ЦЕНТР-СИТИ" к ООО "МЕДИКАЛ ЛЮКС СЕРВИС" о взыскании задолженности по постоянной части арендной платы в размере 47 064 976,28 руб. за период с 01.08.2021 по 27.08.2021, с декабря 2021 по 05.06.2022 включительно, задолженности по переменной части арендной платы в размере 1 611 409,52 руб. с октября 2021 по май 2022, пени за просрочку постоянной части арендной платы в размере 3 136 196,98 руб. за период с 05.10.21 по 31.03.22.

Требования по встречному иску основаны на том, что арендатором не уплачены арендные платежи (постоянная и переменная плата).

В судебном заседании стороны поддержали требования встречных исков. По ходатайству истца к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено ООО «Паром».

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об отсутствии оснований удовлетворения первоначального иска и об удовлетворении встречного иска.

Судом установлено, что между Государственным унитарным предприятием города Москвы «Центр-Сити» (Арендодатель, ответчик) и ООО «Медикал Люкс Сервис» (Арендатор, истец) был заключен Договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № SBR012-1812030002.11 от 24 марта 2019 года, по условиям которого истцу передано в аренду нежилые помещения общей площадью 3 492,4 кв.м., расположенные по адресу: <...> сроком на 5 (пять) лет с даты государственной регистрации договора.

Согласно пункту 3.6. Договора обязательства Арендатора по оплате арендной платы возникают со дня подписания Сторонами акта приема-передачи Объекта Арендатору и прекращаются со дня, следующего за днем подписания акта возврата Объекта Арендодателю (в том числе при возвращении Объекта аренды Арендодателю после прекращения действия настоящего Договора).

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 26.04.2019, подписанному истцом без замечаний с указанием на удовлетворительное техническое состояние.

Пунктом 4.4.4. Договора предусмотрено, что Арендатор обязан вносить арендную плату за Объект аренды в порядке и в сроки, установленные договором.

Пунктом 5.3 Договора установлено, что перечисление постоянной части арендной платы осуществляется Арендатором ежемесячно авансовым платежом не позднее 10 числа текущего месяца аренды.

В соответствии с пунктом 5.5. Договора Арендатор оплачивает переменную часть арендной платы на основании выставляемых Арендодателем за истекший месяц отдельных счетов в течение 5 (пяти) банковских дней с момента получения счета, с приложением копий платежных и расчетных документов, подтверждающих указанную в счете сумму, а также соответствующего расчета стоимости потребленных Арендатором услуг за отчетный месяц на основе действующих тарифов снабжающих организаций по показания приборов индивидуального учета или (при их отсутствии) из расчета занимаемой Арендатором площади пропорционально к площади части Здания, в котором расположен Объект аренды.

Истец указывает, что помещение было передано с недостатками, за которые отвечает арендодатель. В обоснование наличия недостатков истец ссылается на то, что постановлением Пресненского районного суда от 23.08.21 по делу 5-1556/21 к арендодателю применено административное наказание по ч.14 ст. 19.5 КоАП в виде административного приостановления деятельности на 90 суток в связи с нарушением требований пожарной безопасности.

Согласно условий заключенного сторонами договора, в аренду было передано помещение, расположенное на третьем этаже здания.

Из судебного акта не усматривается, что в отношении помещений третьего этажа или помещений общего пользования, к которым имеет доступ арендатор, были выявлены нарушения правил пожарной безопасности, которые не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра объекта аренды.

Согласно ч.2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В подписанном сторонами Акте приема-передачи помещений от 26.04.2019 указано, что Арендатор удовлетворен качественным состоянием объекта аренды, установленным путем его внутреннего и внешнего осмотра, и не обнаружил при проведении осмотра каких-либо дефектов и недостатков.

Пунктом 3.2. заключенного сторонами договора предусмотрено, что на момент подписания акта приема-передачи Арендатор подтверждает, что надлежащим образом идентифицировал и ознакомился с реальным состоянием Объекта аренды в результате осмотра, который осуществляется по адресу нахождения объекта нежилого фонда. С момента подписания акта приема-передачи Объекта аренды Арендодателем и Арендатором, Объект аренды считается переданным, а обязательства по платежам возникшими.

Кроме того, согласно ч.1 ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При этом, согласно данной норме, арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Таким образом, арендатору не предоставлено право на освобождение от арендной платы, даже если в объекте аренды им были обнаружены недостатки, за которые отвечает арендодатель; при этом недостатки должны быть препятствующими использованию.

Согласно пункту 4.4.3.договора арендатор обязан осуществлять эксплуатацию Объекта аренды в соответствии с условиями противопожарной безопасности и Федеральным законом от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», нести ответственность за противопожарную безопасность эксплуатации Объекта аренды. Арендатор обязан самостоятельно подать декларацию пожарной безопасности в территориальный орган Госпожнадзора. Арендатор обязан в соответствии с правилами пожарной безопасности, утвержденными законодательством Российской Федерации, обеспечивать противопожарную безопасность на Объекте аренды, в том числе иметь Инструкцию о мерах пожарной безопасности в арендуемых помещениях ипервичные средства пожаротушения (огнетушители и т. д.), а пунктом 4.4.10 договора на арендатора возложена обязанность за свой счет осуществлять текущий и капитальный ремонт объекта аренды, самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем объекта аренды: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, охранно-пожарной сигнализации, систем пожаротушения и др.

Из материалов дела следует, что нарушения норм пожарной безопасности, за которые к ответчику применено административное приостановление деятельности, не препятствовало использованию объекта аренды истцу. Кроме того, соответствие объекта нормам пожарной безопасности не является состоянием помещения, которое не могло быть обнаружено арендатором при осмотре объекта, поскольку Требования пожарной безопасности установлены нормативными актами.

Постановлением Пресненского районного суда города Москвы от 23.08.2021 по делу № 05-1556/2021 ответчик привлечен к ответственности по ч. 14 ст. 19.5 в виде приостановлении деятельности на объекте аренды сроком на 90 дней.

Фактическое приостановление деятельности объекта аренды имело место в период с 28.08.2021 по 25.11.2021 (исполнительное производство № 89308/21/77039-ИП от 27.08.2021). За указанный период арендная плата ответчиком истцу не начислялась.

Из материалов дела следует, что арендатор возобновил деятельность на объекте аренды с 26.11.2021 и, как указывает ответчик, до настоящего времени пользуется объектом аренды без ограничений, в подтверждение чего арендодателем представлены фотоматериалы и Акты осмотра от 12.01.2022, 17.01.2022, 20.01.2022, 24.01.2022, 25.01.2022, 26.01.2022, 27.01.2022, 28.01.2022, 31.01.2022, 01.02.2022, 02.02.2022, 03.02.2022, 04.02.2022, 07.02.2022, 08.02.2022, 09.02.2022, 10.02.2022, 11.02.2022, 14.02.2022, 15.02.2022, 16.02.2022, 17.02.2022, 18.02.2022, 21.02.2022, 22.02.2022, 24.02.2022, 25.02.2022, 28.02.2022, 01.03.2022, 02.03.2022, 03.03.2022, 04.03.2022, 05.03.2022, 09.03.2022, 10.03.2022, 11.03.2022, 14.03.2022, 15.03.2022, 16.03.2022, 17.03.2022, 22.03.2022, 23.03.2022, 24.03.2022, 28.03.2022, 30.03.2022. 01.04.2022, 04.04.2022, 08.04.2022, 11.04.2022, 15.04.2022, 19.04.2022, 22.04.2022, 28.04.2022, 29.04.2022, 06.05.2022, 13.05.2022, 20.05.2022, 26.05.2022, 01.06.2022, 08.06.2022, 16.06.2022, 20.06.2022, 28.06.2022, 08.07.2022. Приложением № 1 к каждому из перечисленных актов приложен перечень субарендаторов, которым истцом переданы помещения и которые осуществляли свою деятельность в полном объеме.

Ответчиком производились контрольные закупки товаров у субарендаторов арендатора с целью подтверждения фактического ведения деятельности.

Таким образом, материалами дела опровергается наличие в объекте аренды недостатков, которые препятствовали использованию помещения.

При изложенных обстоятельствах отсутствуют основания освобождения истца от оплаты арендной платы, а, следовательно, удовлетворения первоначального иска.

Встречный иск подлежит удовлетворению, поскольку расчет долга произведен ответчиком в соответствии с условиями договора, исключая период административного приостановления деятельности, по 05.06.22 с учетом того, что право собственности на помещение с 10.06.22 зарегистрировано за ООО «Паром».

Пунктом 5.8 договора предусмотрено, что обеспечительный платеж арендодатель вправе по своему усмотрению использовать на покрытие любой задолженности арендатора, возникшей в результате неисполнения либо ненадлежащего исполнения арендатором условий настоящего Договора, включая, но не ограничиваясь, покрытие суммы в возмещение ущерба, суммы задолженности по арендной плате, штрафы и неустойки.

В соответствии с пунктом 6.2 договора в случае просрочки исполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы и иных платежей, предусмотренных Договором, начисляются пени в размере 0,1 % (ноль целых одна десятая процента) от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

Расчет пени судом проверен и признан правильным, оснований снижения пени не установлено.

Судебные расходы по первоначальному иску и встречному искам относятся на истца ООО "МЕДИКАЛ ЛЮКС СЕРВИС".

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ

В иске отказать. Встречный иск удовлетворить.

Взыскать с ООО "МЕДИКАЛ ЛЮКС СЕРВИС" (ОГРН: <***>) в пользу ГУП ГОРОДА МОСКВЫ "ЦЕНТР-СИТИ" (ОГРН: <***>) 48676385 руб. 80 коп. долга и 3136196 руб. 98 коп. пени, а также 200000 руб. расходов по уплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.


Судья:

Е.В. Коновалова