Решение от 26 сентября 2023 г. по делу № А57-7738/2023

673/2023-258624(5)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ 410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39; http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-7738/2023
город Саратов
26 сентября 2023 года
Резолютивная часть решения оглашена 19 сентября 2023 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Бондаренко В.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ЗАО «Колона Стар» (ОГРН <***> ИНН <***>, город Москва, конкурсный управляющий ФИО2) к ООО «Лоретти» (ОГРН <***> ИНН <***>, город Саратов) о взыскании задолженности, неустойки

УСТАНОВИЛ:

ООО «Лоретти» (арендатор) занимал помещение в торговом центре по адресу <...>. Право пользования помещением оформлялось договорами аренды № КС-8 от 01.04.2021; № 8-1 от 29.11.2021; № 8-2 от 01.04.2022, заключенными с конкурсным управляющим ЗАО «Колона Стар». По условиям договора арендатор обязан был не позднее 1 числа оплачиваемого месяца перечислять фиксированную часть арендной платы и до 28 числа каждого месяца – переменную часть, образованную на основе потребления коммунальных ресурсов, в размере, указанном в счете. В иске арендодатель указал, что арендатор не в полном объеме исполнил обязательства. Задолженность арендатора составила: фиксированная часть арендной платы за апрель 202215 600 руб.; переменная часть – июль 2021 - 2 204 руб. 40 коп.; ноябрь 2021г. - 2 679 руб. 60 коп.; декабрь 2021г. - 8 009 руб. 82 коп.; март 2022г. - 5 652 руб. 60 коп.; апрель 2022г. - 1 162 руб. 04 коп. Истец просил взыскать с должника задолженность и неустойку. Период и размер неустойки конкурсный управляющий определил следующим образом:

- фиксированную часть арендной платы за апрель 2022г. - 15 600 руб. арендатор до 01.04.2022г., не оплатил, руководствуясь условиями договора № 8-2 от 01.04.2022г. арендодатель определил период неустойки с 02.04.2022г., но принимая во внимание период моратория к расчету принял период с 01.10.22 по 22.03.2023 - 26 832 руб. 00 коп.;

- переменную часть арендных платежей арендатор 28 числа текущего месяца не

оплатил, поэтому арендодатель определил период неустойки на задолженность за июль 2021г. в размере 2 204 руб. 40 коп. с 29.07.2021г. по 31.03.22 - 5 422,82 руб., 2.10.22 по 22.03.20233 791,57 руб.

- переменную часть арендных платежей арендатор 28 числа текущего месяца не оплатил, поэтому арендодатель определил период неустойки на задолженность за ноябрь

2021г. в размере 2 679 руб. 60 коп. с 29.11.2021г. по 31.03.22 - 3 295,91 руб.; 2.10.22 по 22.03.2023 - 4 608,91 руб.

- на задолженность за декабрь 2021г. - 8 009 руб. 82 коп. с 29.12.2021г. по 31.03.22 -7

449,13 руб.; 2.10.22 по 22.03.2023 - 13 776,89 руб.

- на задолженность за март 2022г. в размере 5 652 руб. 60 коп. с 29.03.2021г. по 31.03.22 - 169,58 руб.; 02.10.22 по 22.03.2023 - 9 722,47 руб.

- на задолженность за апрель 2022г. в размере 1 162 руб. 04 коп. с 02.10.2022 по 22.03.2023 - 1998,71 руб..

Истец просил взыскать с должника задолженность по фиксированной и переменной частям арендной платы - 35 308 руб. 56 коп. и неустойку на сумму 77 067 руб. 99 коп.

Ответчик в письменных отзывах изложил обстоятельства и отметил, что акт сверки от 05.07 2022 г., не подписанный арендатором не может являться надлежащим доказательством наличия задолженности. Указанный акт арендатору не вручался. Арендные обязательства арендатора закончились расторжением договора № 8-1 от 29.11.2021г. с подписанием 30.03.2022 г акта возврата нежилого помещения. На дату их подписания стороны взаимных претензий не имели. Договор аренды № 8-2 от 1 апреля 2022г. ООО «Лоретти» не заключал. К тому времени изменился собственник здания, что подтверждается уведомлением о смене собственника от 14.04 2022г. В уведомлении указана площадь, соответствующая ранее занимаемой площади по договору № 8-1. Задолженность за переменную часть по электроэнергии за июль 2021 по счету № 355 от 31 июля 2021 на сумму 3088-80 руб. оплачен, счет прилагается. В исковом заявлении арендатор указал задолженность за июль на сумму 2204,40 р., счет на указанную сумму не поступал. Объем потребленной арендатором электрической энергии фиксировался работником арендатора в журнале учета расхода электричества. Затем выдавались счета на оплату переменной части по договору. Счета вместе с актом выполненных работ за аренду, а также за электроэнергию передавались арендатору в двух экземплярах для подписания. После чего один экземпляр, подписанный арендатором, сразу же забирал управляющий торговым центром. Счета за ноябрь, декабрь 2021 и март 2022 г. арендатору не передавались. Суммы задолженности за указанные месяцы произвольны и очень завышены. Для подтверждения указанного обстоятельства представитель ответчика просил истребовать у истца журнал учета электроэнергии. Убедиться в завышении цены переменной части за спорные месяцы свидетельствуют можно через анализ объема и стоимости потребленной энергии в соседние месяца, по которым арендатор получал счета и оплачивал услугу: за июль 2021г. 362 кВт\ч по 8-31 на сумму 300822р.; за август 2021г. - 400 кВт\ч по 8-79 на сумму 3516-00р.; за сентябрь 2021г. 375 кВт\ч 8- 62 на сумму 3232-50р.; за октябрь 2021г. 352 кВт\ч 8-34 на сумму 2710-50р.; за Январь 2022г. 514 кВт\ч 8-42 на сумму 4327-88р.; за февраль 2022г. 555 кВт\ч 8-68 на сумму 4817-40р.

Кроме необоснованного завышения цен на услуги, арендатор отметил недобросовестное отношение арендодателя к заключению и исполнению договоров. Изначально стороны заключили договор аренды № КС-66 от 01.06. 2021г. с условием, что арендатор произведет ремонт помещения с последующей компенсацией затрат путем зачета арендных платежей. Впоследствии стороны расторгли договор КС-66 от 01.06.2021г. и стали руководствоваться договором № КС-8 от 01.04. 2021г., в котором сумма арендных платежей значительно возросла до 25650 руб., условие о компенсации расходов на ремонт помещения было исключено. В этой связи, ответчик полагал, что у истца отсутствует право требовать взыскания с ответчика неустойки и задолженности.

После ознакомления с содержанием договора № 8-2 от 1 апреля 2022г., который истец приложил к исковому заявлению, направленному через «Мой арбитр», ответчик пояснил, что не оспаривает собственную подпись в договоре и акте приема-передачи помещения, но отметил следующее. Предметом договора являлось помещение 100 кв.м. Истец не предоставил приложение к договору в виде плана арендуемой площади на 100 кв.м. Такие планы прилагались к другим договорам. Данные факты свидетельствуют, что формально заключенный договор № 8-2 от 01.04.2022 г. на самом деле не вступил в действие, не действовал и не исполнялся сторонами по указанным выше основаниям. Считаем, что по

этим причинам, договор не должен приниматься судом, как доказательство в обоснование исковых требований ЗАО Колона Стар» о взыскании задолженности за апрель 2022.

Ответчик просил отказать истцу в удовлетворении требований в полном объеме. Ответчик заверил суд, что знаком с правом заявить ходатайство о снижении размера неустойки, но не пожелал воспользоваться им и положениями ст. 333 ГК РФ, полагая требования истца надуманными.

Ознакомившись с исковым заявлением, отзывами на иск, пояснениями ответчика, суд приходит к следующим выводам.

Правоотношения сторон, возникшие из договора аренды, регулируются главой 34 ГК РФ.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

Истец обосновал исковые требования тем, что арендатор не исполнил обязательства по договорам аренды № КС-8 от 01.04.2021; № 8-1 от 29.11.2021; № 8-2 от 01.04.2022, заключенными с конкурсным управляющим ЗАО «Колона Стар». Условия перечисленных договоров являются схожими, за исключением срока начала начисления платы.

Сроки действия договоров: - КС-8 от 01.04.2021 с начислением платы с 01.06.21 (п. 3.4) - 8-1 от 29.11.2021 с начислением платы с 8.12.21 (п. 3.4)

- № 8-2 от 01.04.2022 с начислением платы с 01.04.22 (п. 3.4. договор в электронном виде, приложенный к иску, поступившему в суд через «Мой арбитр»).

Из условий договоров следует, что арендатор перечисляет арендодателю фиксированный ежемесячный платеж и переменный платеж в сумме эквивалентной стоимости коммунальных услуг - электричество, вода, отопление, потребленные Арендатором. Оплата фиксированной части арендной платы производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя ежемесячно в срок, обеспечивающий поступление денежных средств на расчетный счет Арендодателя не позднее 1-ого числа оплачиваемого месяца. Если 1-ое число выпадает на выходной или праздничный день, то поступление денежных средств должно быть не позднее последнего рабочего дня. Оплата переменной части арендной платы производится не позднее 3 календарных дней с момента получения счета на оплату. Счета на коммунальные расходы должны быть получены Арендатором до 25 числа каждого месяца (п. 3.1). Оплата фиксированной части арендной платы производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя ежемесячно в срок, обеспечивающий поступление денежных средств на расчетный счет Арендодателя не позднее 1-ого числа оплачиваемого месяца. Если 1-ое число выпадает на выходной или праздничный день, то поступление денежных средств должно быть не позднее последнего рабочего дня. Оплата переменной части арендной платы производится не позднее 3 календарных дней с момента получения счета на оплату. Счета на коммунальные расходы должны быть получены Арендатором до 25 числа каждого месяца (п. 3.2 договора).

Ответчик признал действие двух договоров КС-8 от 01.04.2021, 8-1 от 29.11.2021 и дал пояснения по каждому обстоятельству, связанному с их исполнением. Фиксированная часть по указанным договорам оплачивалась, задолженности по ним не имеется. Вместе с тем,

арендатор подтвердил, что переменная часть арендной платы была оплачена не своевременно. В подтверждение оплаты переменной части, арендатор представил счет 355 от 31.07.2021 и платежное поручение от 12.09.21 об оплате 3088,80 руб.

Определениями суда об отложении истцу предлагалось представить сведения об объеме потребленных арендатором коммунальных ресурсов, счете и дате получения. Указанные сведения истец не представил, в связи с чем, суд руководствовался представленными ответчиком доказательствами и пояснениями.

Имеющееся в деле платежное поручение об оплате счета № 355 переменной части арендной платы за июль 2021 года, исключает право истца на удовлетворение требования о взыскании с арендатора переменной части – июль 2021 - 2 204 руб. 40 коп., поэтому в удовлетворении указанной части требование истца не подлежит удовлетворению.

Требования о взыскании переменной части арендной платы за ноябрь 2021г. - 2 679 руб. 60 коп., декабрь 2021г. - 8 009 руб. 82 коп.; март 2022г. - 5 652 руб. 60 коп. подлежит частичному удовлетворению с учетом пояснений ответчика, признания им факта потребления коммунального ресурса и его объема. В ходе судебного заседания ответчик пояснил следующее. Объем потребленной арендатором электрической энергии фиксировался работником арендатора в журнале учета расхода электричества. Затем выдавались счета на оплату переменной части по договору. Счета вместе с актом выполненных работ за аренду, а также за электроэнергию передавались арендатору в двух экземплярах для подписания. После чего один экземпляр, подписанный арендатором, сразу же забирал управляющий торговым центром. Счета за ноябрь, декабрь 2021 и март 2022 г. арендатору не передавались. Суммы задолженности за указанные месяцы произвольно и очень завышены. Для подтверждения указанного обстоятельства представитель ответчика просил истребовать у истца журнал учета электроэнергии. В определениях суда об отложении истцу предлагалось представить сведения об объеме потребленных арендатором коммунальных ресурсов, стоимости и суммы, а также сведения о счетах и датах их получения ответчиком. Истец требования суда не исполнил.

Каждая сторона доказывает обстоятельства в обоснование своих требований или возражений.

В заявлении от 12.09.2023 года ответчик указал среднемесячный объем потребленного коммунального ресурса: декабрь 2021 – 520 кВт стоимостью 8,40 руб.; март 560 кВт стоимостью 8,40 руб. Суммарное значение за ноябрь 2021, указанное в иске ответчик не оспорил. При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по переменной части арендной платы за ноябрь 2021 в размере 2679,60 руб.; за декабрь 2021 в размере 4368 руб.; за март 2022 в размере 4704 руб.

Суд признает достоверными пояснения ответчика относительно несвоевременного изготовления и представления арендатору счетов на оплату переменной части арендной платы за следующие месяца: ноябрь, декабрь 2021; март 2022, поскольку истец не исполнил определения суда и не представил доказательств объема потребления коммунального ресурса, сумму и реквизиты счета с указанием даты вручения арендатору.

При таких обстоятельствах истец не вправе требовать уплату неустойки за нарушение срока оплаты переменной части за три указанных месяца.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По условиям договора для проведения своевременной оплаты по договору аренды Арендатор обязан самостоятельно до даты, установленной п. 3.2. договора, получить у Арендодателя счета на оплату. Счета на коммунальные расходы должны быть получены Арендатором до 25 числа каждого месяца. Неполучение Арендатором счета не освобождает его от обязанности уплаты по настоящему договору (п. 3.5).

Таким образом условия договора предусматривают взаимные обязательства – арендодателю подготовить счет, арендатору его получить 25 числа и в течение 3 дней оплатить.

Учитывая, что истец не доказал просрочку исполнения обязательства по вине арендатора, то в удовлетворении требования о взыскании неустойки, начисленной на задолженность по переменной части следует отказать.

Между тем, другое требование истца о взыскании неустойки за несвоевременную оплату переменной части за июль 2021, суд признает законным и обоснованным.

По условиям договора в срок, указанный в п. 3.5 договора, арендатору надлежало оплатить переменную часть. Арендатор располагал счетом на оплату, его оплатил 12.09.21. Доказательств задержки передачи счета, истец не представил при таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка, рассчитанная судом по состоянию на 12.09.21 в размере 1014,02 руб.

Условие о договорной неустойке в размере 1% стороны согласовали в п. 4.1. договора.

Требования истца, связанные с неисполнением ответчиком обязательств по договору № 8-2 от 01.04.2022, подлежат удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Согласно ст. 420 ГК РФ Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Судом установлено, что стороны подписали договор № 8-2 от 01.04.2022 и акт приема передачи помещения. Замечаний относительно его исполнения арендатор не заявлял. 14.04.22 арендатору было вручено уведомление о переходе прав арендодателя другому лицу.

При таких обстоятельствах арендатору надлежало уплатить фиксированную часть за фактический период пользования помещением в размере 15600 руб., а также переменную часть 1162,04 руб.

Доводы ответчика о том, что договор не был исполнен, противоречит акту приема – передачи, подписанный арендатором и скрепленный печатью (электронный договор и приложение к нему «Мой арбитр».

Неисполнение обязательств в силу ст. 330 ГК РФ влечет начисление неустойки. Истец рассчитал неустойку, суд проверил расчет и принимая во внимание действовавший с 01.04.22 мораторий, признает требование истца в указанной части законным. С ответчика в пользу истца надлежит взыскать по договору № 8-2 от 01.04.2021 по фиксированной части за апрель 2022 в размере 15600 руб., пени за период с 02.10.2022 по 22.03.2023 в размере 26832 руб., по переменной части арендной платы за апрель 2022 в размере 1162,04 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

При обращении в суд с исковым заявлением истцу была предоставлена отсрочка по оплате государственной пошлины в размере 4371 руб.

В связи с частичным удовлетворением исковых требований государственная пошлина подлежит распределению по правилам ст. 110 АПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Таким образом, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлины в размере 2192 руб. С истца подлежит взысканию государственная пошлина в доход федерального бюджета в размере 2179 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 177, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ООО «Лоретти» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов) в пользу ЗАО «Колона Стар» (ОГРН <***> ИНН <***>, город Москва) пени за нарушение сроков внесения переменной части за июль 2021 по договору № КС-8 от 01.04.2021 за период с 29.07.2021 по 12.09.2021 в размере 1014,02 руб., задолженность по переменной части арендной платы за ноябрь 2021 в размере 2679,60 руб.; по договору № 8-1 от 29.11.2021 по переменной части арендной платы за декабрь 2021 в размере 4368 руб.; по

договору № 8-1 от 29.11.2021 по переменной части арендной платы за март 2022 в размере 4704 руб.; по договору № 8-2 от 01.04.2021 по фиксированной части за апрель 2022 в размере 15600 руб., пени за период с 02.10.2022 по 22.03.2023 в размере 26832 руб., по переменной части арендной платы за апрель 2022 в размере 1162,04 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Лоретти» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2192 руб.

Взыскать с ЗАО «Колона Стар» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Москва) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2179 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Разъяснить сторонам право обращения в суд для урегулирования спора на стадии исполнения судебного акта (каб. 706, тел. <***>).

Судья В.Е. Бондаренко