Решение от 15 декабря 2017 г. по делу № А14-8135/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е


г. Воронеж Дело № А14-8135/2017

«15» декабря 2017 г.


резолютивная часть решения объявлена 08 декабря 2017 г.

в полном объеме решение изготовлено 15 декабря 2017 г.


Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Пригородовой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

1) Воронежской региональной общественной организации инвалидов «Импульс» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Воронеж,

2) Воронежской региональной общественной организации инвалидов «Планета» ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Воронеж,

3) индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304366307900192, ИНН <***>), г. Воронеж,

к акционерному обществу «Управляющая компания Центрального района» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Воронеж,

о признании договора управления МКД по адресу <...> незаключенным и недействительным в целом, в том числе в части включения в объект договора управления помещений, принадлежащих О.В. Бергу

при участии в судебном заседании:

от истца (1,2): ФИО3, доверенность б/н, от 26.05.2017

от истца (3): ФИО2, паспорт (до перерыва); после перерыва – не явился, извещен надлежащим образом

от ответчика: ФИО4, доверенность б/н, от 16.11.2017




установил:

Воронежская региональная общественная организация инвалидов «Импульс» (далее - ВРООИ «Импульс), Воронежской региональной общественной организации инвалидов «Планета» (далее - ВРООИ «Планета»), индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее - ИП ФИО2) обратились 02.06.2017 в арбитражный суд с исковым заявлением от 30.05.2017 к акционерному обществу «Управляющая компания Центрального района» (далее - АО «УК Центрального района, ответчик) о признании договора от 01.06.2015 на управление многоквартирным домом по адресу: пл. Ленина, д. 8. незаключенным в отношении части, в которой расположены нежилые помещения, принадлежащие ИП ФИО2

Определением суда от 26.06.2017 назначено рассмотрение спора по общим правилам искового судопроизводства, предварительное судебное заседание и судебное разбирательство назначены на 15.08.2017.

Судебные заседания неоднократно откладывались для представления сторонами дополнительных доказательств, а также в связи с неявкой представителей сторон.

В судебном заседании 31.10.2017 истцы заявили ходатайство об изменении исковых требований, в котором просили признать договор управления многоквартирным домом по адресу: <...> от 01.06.2012 г. незаключенным и недействительным в целом, в том числе в части включения в объект договора управления помещений многоквартирного дома, принадлежащих ФИО2

В поступившем в суд 21.08.2017 отзыве ответчик ссылается на нормы законодательства, в соответствии с которыми обязанность исполнения договора управления на условиях, определенных общим собранием собственников (протокол № 2 от 22.03.2012). возлагается на управляющую организацию с момента подписания хотя бы одного такого договора.

В исковом заявлении и поступивших объяснениях истцы указывали, что при проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и при заключении договора управления домом, учитывалась только жилая часть дома, о чем указано в протоколе общего собрания собственников от 22.03.2012 и заключенном договоре управления. Площадь нежилых помещений - 1712,2 кв.м., в расчет не бралась.

Истцы ссылаются также на данные анкеты многоквартирного дома, размещенной на сайте управляющей компании, согласно которой - общая площадь дома - 1955, 9 кв.м. (в т.ч. 1277,3 кв.м. жилая часть и 678,6 кв.м. - общая часть), а нежилая часть, принадлежащая О.В. Бергу, отсутствует, из чего следует, что управляющая компания не оказывает услуги в отношении данной части многоквартирного дома и собственник не обязан оплачивать данные услуги.

Также указывают, что в соответствии со справочной информацией по объектам недвижимости, размещенной на официальном сайте Росреестра, общая площадь многоквартирного дома составляет 7011,3 кв.м., которая включает:

площадь жилых помещений многоквартирного дома — 1276,6 кв.м.; площадь нежилых помещений многоквартирного дома — 5734,7 кв.м., из которых площадь 1712,2 кв.м принадлежит ФИО2, а площадь 4022,5 кв.м. принадлежит Союзу «ВОРОНЕЖСКОЕ ОБЛАСТНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ ОРГАНИЗАЦИЙ ПРОФСОЮЗОВ».

Считая договор управления данным многоквартирным домом незаключенным по основанию недостижения сторонами согласия по существенным условиям договора, а именно в связи с отсутствием в нем отдельных положений, предусмотренных ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, истец(З) также указывает на то, что в договоре управления указан не состав общего имущества конкретного многоквартирного дома, а норма ЖК РФ о видах общего имущества, которые могут встречаться в многоквартирном доме. В связи с чем, истец (3) считает, что состав общего имущества многоквартирного дома в договоре не определен и по этому существенному условию стороны не достигли соглашения. Указывает также, что в договоре управления указан перечень услуг по содержанию и ремонту общего имущества с оговоркой «в объемах финансирования», которая делает указанный перечень неопределенным, следовательно, в отношении данных условий договора стороны также не достигли соглашения.

Истец (3) указывает также, что в договоре управления установлен размер платы за жилое помещение — 11,51, услуги и работы по управлению многоквартирным домом — 10%, однако база для расчета платы за управление, на которую умножается ставка 10% не приведена. Таким образом, он считает, что по этому существенному условию договора стороны также не пришли к соглашению. Указывает, что в договоре управления не указан порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Ввиду отсутствия в договоре вышеуказанных положений, он считает договор незаключенным.

Кроме того, ИП ФИО2 указывает на то, что решение общего собрания собственников помещений МКД, оформленное протоколом от 22.03.2012, принято в отсутствие кворума, ввиду неучастия в нем двух собственников - ООО «Городской жилищный фонд» (ИП Берг — правопреемник ООО «Городской жилищный фонд») и Союза «ВОРОНЕЖ-


СКОЕ ОБЛАСТНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ ОРГАНИЗАЦИЙ ПРОФСОЮЗОВ», которые в совокупности обладают более 50% площадей в многоквартирном доме.

В связи с чем, решение общего собрания собственников помещений МКД жилого дома №8 по пл. Ленина в г. Воронеже, проведенного в форме заочного голосования, с повесткой дня, отраженной в протоколе от 22.03.2012 и договор управления многоквартирным домом №8 по пл. Ленина в г. Воронеже, заключенный между АО «Управляющая компания Центрального района» и собственниками помещений данного жилого дома, на основании решения общего собрания собственников помещений МКД жилого дома от 22.03.2012, являются недействительными.

Также, в связи с отсутствием кворума, согласно п.п. 2 ст. 181.5 ГК РФ, договор можно признать ничтожным, т. е. недействительным независимо от признания его таковым судом.

Вместе с тем, истец обращает внимание на то, что при толковании объекта договора управления как жилой части многоквартирного дома кворум собрания следует считать соблюденным, но в этом случае договор управления следует признать незаключенным в части включения в объект договора помещений, принадлежащих О.В. Бергу.

В судебном заседании 05.12.2017 истцы настаивали на удовлетворении исковых требований.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 08.12.2017.

В продолженное судебное заседание истец (3) не явился.

Из материалов дела следует, что на внеочередном общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме № 8 пл. Ленина г. Воронежа принято решение о выборе способа управления - управление управляющей организацией. В качестве управляющей организации выбрано АО «УК Центрального района», утверждены условия договора управления. Данные обстоятельства отражены в протоколе № 2 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 22.03.2012.

Между истцом и собственниками спорного дома заключен договор управления многоквартирным домом, предметом которого явилось установление взаимных прав и обязанностей сторон в правоотношениях по управлению общим имуществом многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>.

На основании свидетельства о государственной регистрации права от 19.11.2012 нежилое встроенное помещение И, HI, IV, V, VI, VII в лит. А, А1, А4, А5, А6, А7, а2, а4, общей площадью 1 712,2 кв.м, этаж подвал, 2 уровень подвала, 1 этаж, 2 уровень 1 этажа, в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, принадлежит на праве собственности ФИО2, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

05.12.2013 между ФИО2 (арендодатель) и ВРООИ «Планета» (арендатор) заключен договор аренды, согласно которому арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 12 кв. м. по адресу: <...>.

01.01.2013 между ФИО2 (комитент) и ВРООИ «Импульс» (комиссионер) заключен договор комиссии, согласно которому комиссионер от своего имени и за счет и в пользу комитента заключает договоры о сдаче в аренду помещений с элементами договора займа и других договоров. Собственником данных помещений является комитент.

Во исполнение условий заключенного договора комиссии, комиссионер заключил договоры аренды помещений, а арендаторы приняли за плату во временное владение и пользование части нежилых встроенных помещений, расположенных по адресу: <...>, принадлежащих ФИО2

Ссылаясь то необоснованность предъявления ответчиком ИП ФИО2 требования об оплате услуг по техническому обслуживанию дома, истцы обратились в суд с иском о признании договора управления многоквартирным домом по адресу: <...> от 01.06.2012 незаключенным и недействительным в целом, в том числе в части включения в объект договора управления помещений многоквартирного дома, принадлежащих ФИО2 (с учетом уточнений).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению исходя из следующих обстоятельств.

Статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из содержания ст. 432 ГК РФ следует: если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и правила об основаниях недействительности сделок не применяются. Это обусловлено тем. что указанный договор не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически, поскольку стороны не достигли какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия в будущем.

Вместе с тем, рассматривая спор о заключенности договора, суд оценивает обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства. При этом суд исходит из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной ст. 10 ГК РФ (Постановление Президиума ВАС РФ по делу N 13970/10 от 08.02.2011).

Согласно статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Согласно п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ст. 161 ЖКРФ).

В силу п. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться одной управляющей организацией.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищ-

ного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В ст. 39 ЖК РФ указано, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).

Вышеуказанная обязанность собственника нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома возникает перед управляющей организацией.

Иными словами, собственники нежилых встроенных (пристроенных) помещений исполняют свою обязанность по оплате расходов на содержание и ремонт принадлежащих им помещений перед контрагентом (управляющей организацией) согласно условиям договора на управление многоквартирным домом.

В соответствии с ч. 4 ст. 154 ЖК РФ плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

Содержание и техническое обслуживание не включены в плату за коммунальные услуги.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Как следует из представленной суду копии договора управления, в нем предусмотрены, в том числе, следующие условия договора управления общим имуществом в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации:

- состав общего имущества многоквартирного дома - п. 1.3 договора,

- перечень услуг и работ по управлению многоквартирным домом; перечень услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме - приложения N 1 и 2 к договору;

- границы эксплуатационной ответственности между общедомовым оборудованием и квартирным определены в соответствии с ЖК РФ и в приложении № 3 к договору;

- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы определены в разделе 4 договора.

В договоре также установлено, что собственник вправе контролировать выполнение управляющей компанией ее обязанностей по договору управления (п. 3.4.2).

Кроме того, в разделе 3.1. договора установлены обязанности управляющей компании, в том числе:

- осуществлять функции по управлению многоквартирным домом, организации финансирования расходов на содержание, ремонт, управление, в соответствии с действующим законодательством и в объеме финансирования, полученного в соответствии с разделом 4 настоящего договора (Приложение № 1 к настоящему договору) (п. 3.1.1).

- обеспечивать содержание общего имущества многоквартирного дома, с учетом его состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния, в соответствии с перечнем работ и услуг (Приложение № 2 к настоящему договору) (п. 3.1.2);

- осуществлять, в объемах фактического финансирования, текущий ремонт общего имущества согласно перечню работ и услуг (Приложение № 2). Формировать план текущего ремонта с учетом заявок собственника и плановых осмотров (п. 3.1.3).

Также стороны предусмотрели порядок формирования платы за оказанные услуги, порядок ее внесения, обязанность уведомления об изменении тарифа.

В п. 3.1.18 стороны установили, что управляющая организация обязана предоставлять один раз в год, не позже первого квартала текущего года, отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, посредством средств массовой информации или любым иным общедоступным способом (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ).

Предоставлять по письменному запросу собственников информацию о просроченной задолженности перед ресурсоснабжающими организациями.

Как указано ранее, договором предусмотрена обязанность осуществления функций по управлению в соответствии с действующим законодательством.

Пунктом 4 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен механизм контроля за выполнением управляющей организацией обязательств по договору управления, который заключается в обращении собственника в управляющую компанию с претензией по качеству или объему оказанных услуг и выполненных работ.

Порядок такого обращения четко регламентирован Правилами N 491. Согласно пункту 7 Правил N 491 собственник помещения, обнаружив, что работы по содержанию и ремонту не выполнены или выполнены ненадлежащим образом, может сообщить в управляющую компанию о выявленном им факте. Максимальный срок, за который собственник может обращаться с подобным сообщением, составляет 6 месяцев со дня соответствующего нарушения (пункт 8 Правил).

В данном случае в спорный период жалобы и претензии о невыполнении работ по содержанию общего имущества не поступало. Таким образом, в соответствии с пунктом 15 Правил N 491 отсутствие оформленного собственником помещения в многоквартирном доме акта об отсутствии работы (услуги) или ее ненадлежащем качестве означает, что работы выполнены управляющей компанией в полном объеме.

Фиксированная стоимость размера платы за содержание и ремонт жилого помещения указывается в договоре только на момент его заключения, при этом в соответствии с частью 7 статьи 156 ЖК РФ такая фиксированная стоимость может применяться не менее одного года, но в соответствии с указанным в договоре управления порядком (методикой) определения (расчета) стоимости может индексироваться при наличии указанных в договоре оснований, в частности, уровня инфляции.

В порядке пункта 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Согласно пункту 17 Правил № 491 собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (часть 1 статьи 44 ЖК РФ).

С учетом изложенного, размер платы за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме определяется на срок не менее чем один год на общем собрании собственников помещений в таком доме, как уже было ранее указано, и может быть изменен также по решению собрания собственников помещений.

Таким образом, установленный действующим законодательством порядок определения платы (тарифа) за содержание и ремонт жилых помещений многоквартирного дома обязателен для хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность в качестве управляющих организаций, что исключает произвольное применение указанных тарифов.

В рассматриваемом случае решением общего собрания собственников дома, оформленным протоколом от 22.03.2012, ОАО «УК Центрального района» выбрано в качестве управляющей организации для оказания услуг и выполнения работ содержанию и текущему ремонту общего имущества спорного многоквартирного дома, а стоимость услуг, состав оплаты, порядок изменения определены в договоре. .

Таким образом, как следует из текста договора управления многоквартирным домом и приложений к нему, все вышеназванные существенные условия договора подобного вида были согласованы сторонами при его подписании.

Доказательств неопределенности в отношениях сторон в связи с несогласованием каких-либо условий договора в материалах дела не имеется.

Также суду не представлены доказательства того, что решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме, в части утверждения условий договора было обжаловано в судебном порядке собственниками помещения в многоквартирном доме.

Не принималось, в установленном порядке и решение об отказе от исполнения заключенного договора управления собственниками помещений указанного многоквартирного дома.

Кроме того, стороны, исполняя договор управления многоквартирным домом в течение 5 лет, исходили из его заключенности, ни один из собственников, согласившихся с условиями этого договора, с требованиями о расторжении и изменении Договора управления не обращался.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оспариваемый договор управления общим имуществом многоквартирного дома содержит все существенные условия, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, оснований для удовлетворения требования о признании договора незаключенным не имеется.

Вместе с тем, следует отметить, что вопрос о незаключенности договора № 8/23 от 23.07.2012 могут ставить те лица, которые его подписали.

Однако, ИП ФИО2 не является стороной данного договора, поскольку собственником стал только 19.11.2012.

Кроме того, договор управления представляет собой обязательство, осложненное множественностью лиц на стороне собственников. Права и обязанности по договору управления принадлежат, с одной стороны, управляющей организации и, с другой стороны, совместно всем собственникам, но не всякому и каждому из собственников в отдельности.

Основываясь на концепции правоотношения с множественностью лиц, следует сделать вывод, что при заключении договора управления отпадает необходимость подписывать индивидуальные договоры с каждым собственником. Ведь в силу п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники (а не собственник) помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются общим имуществом многоквартирного дома путем совершения в отношении этого имущества любых действий. По смыслу данной нормы собственники имеют право только сообща заключить договор управления общим имуществом многоквартирного дома.

Таким образом, данный договор является сделкой с множественностью лиц на стороне собственников дома и истец обязан учитывать интересы этих лиц.

В ходе рассмотрения дела истец указал на отсутствие необходимости привлекать собственников многоквартирного дома к участию в деле в качестве стороны спора.

Однако, предъявлением иска о признании договора незаключенным, без привлечения к участию в деле всех собственников, нарушаются их законные права и интересы.

Такой спор без привлечения указанных лиц не может быть рассмотрен.

Кроме того, истцы заявили о недействительности договора управления в целом, а также в части включения в объект договора управления помещений, принадлежащих ИП ФИО2

Истцы в обоснование своих требований также указывают, что выборы ответчика в качестве управляющей компании решением 22.03.2012 состоялись без участия представителей собственников нежилых помещений, принадлежащих Союзу «Воронежское областное объединение организаций профсоюзов» и ООО «Городской жилищный фонд» (правопреемник - ИП ФИО2), которые в совокупности обладают более 50 % площадей в многоквартирном доме.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора).

Статьей 8 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных настоящим Кодексом.

Таким образом, в жилищно-коммунальной сфере установлен приоритет Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе, над нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится, в том числе выбор способа управления многоквартирным домом.

Согласно ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания.

является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В рассматриваемом случае протокол общего собрания собственников от 22.03.2012 содержит сведения о кворуме по всем вопросам повестки дня.

Кроме того, в силу статьи 181.5 ГК РФ решение собрания, если оно принято при отсутствии необходимого кворума, ничтожно, если иное не предусмотрено законом.

Подобное иное регулирование предусмотрено законом для решений собраний собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Следовательно, законность решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть проверена только в судебном порядке.

В рассматриваемом случае решение собственников помещений дома от 22.03.2012 в судебном порядке не оспаривалось, не представлено доказательств, свидетельствующих о признании решения собственников в установленном законом порядке недействительным.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, между истцами и ответчиком отсутствовали договорные отношения по поводу оказания услуг по техническому обслуживанию жилья.

Однако, АО УК «Центрального района» было создано в целях оказания услуг домовладельцам как управляющая компания.

С момента выбора собственниками ОАО «УК Центрального района» в качестве управляющей организации у нее возникли права и обязанности по содержанию и техническому обслуживанию недвижимого имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>.

По своему содержанию спорный договор является договором на оказание услуг по управлению многоквартирным домом и включает в себя обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, который регулируется как нормами ЖК РФ, так и нормами главы 39 ГК РФ.

По существу договор исполняется. Доказательств обратного суду не представлено.

Права и обязанности по отношению к собственникам помещений в этих домах несет непосредственно АО УК «Центрального района.

Следовательно, оспариваемый истцами договор, заключенный между ответчиком и собственниками многоквартирного дома, не противоречит закону, и оснований для признания его недействительным (ничтожным) не усматривается.

Спорные нежилые помещения принадлежат ответчику на праве собственности, что подтверждено материалами дела (выпиской из ЕГРП, свидетельством о праве собственности).

Учитывая, что ИП ФИО2 является собственником нежилых помещений в доме по адресу: <...>, суд считает ответчика обязанным нести бремя расходов на содержание общего имущества собственников в указанном многоквартирном доме.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ содержится правовая позиция, согласно которой собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Кроме того, отсутствие соответствующего договора, заключенного с организацией, оказывающей услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, либо признание его незаключенным, недействительным, не освобождает собственника помещения от обязанности нести соответствующие расходы и оплатить управляющей организации работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества по ставке, установленной в соответствии с действующим законодательством, поскольку положения ст. 39, 158 ЖК РФ носят императивный характер.

При этом несение обществом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества, на что ссылается истец, не освобождает его как сособственника нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 Гражданского кодекса.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

С учетом вышеизложенного, исковые требования не подлежат удовлетворению.

С учетом результатов рассмотрения дела и на основании статьи ПО АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-171 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Воронежской региональной общественной организации инвалидов «Импульс», г. Воронеж, Воронежской региональной общественной организации инвалидов «Планета», г. Воронеж, индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Воронеж, отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия через суд, вынесший судебный акт.

Судья

Л.В. Пригородова