Решение от 16 июля 2018 г. по делу № А63-4052/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-4052/2017
г. Ставрополь
16 июля 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 июля 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме 16 июля 2018 года


Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Жирновой С.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края, г. Невинномысск, ОГРН <***>, к обществу с ограниченной ответственностью «Стройцентр», г. Невинномысск, ОГРН <***>,

о взыскании арендной платы в сумме 450 296 рублей 33 копейки за период с 01.07.2016 по 31.12.2016 и пени за просрочку платежей в сумме 57 299 рублей 94 копейки за период с 01.01.2016 по 15.03.2017,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 11.09.2017 № 3262/27,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 18.06.2018,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стройцентр» (далее – ответчик, общество) о взыскании с общества в пользу комитета арендной платы в сумме 450 296 рублей 33 копейки за период с 01.07.2016 по 31.12.2016 и пени за просрочку платежей в сумме 57 299 рублей 94 копейки за период с 01.01.2016 по 15.03.2017 (уточненные исковые требования).

Первоначально комитет обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу о взыскании арендной платы в сумме 650 409 рублей 39 копейки за период с 01.04.2016 по 31.12.2016 и пени за просрочку платежей в сумме 42 881 рубль 68 копеек за период с 01.01.2016 по 31.12.2016.

Определением суда от 06 июля 2017 года производство по делу приостановлено до рассмотрения и вступления в силу решения Ставропольского краевого суда по делу № 3а-386/2017А по иску ООО «Стройцентр» об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:143 в размере его рыночной стоимости.

Определением суда от 21 мая 2018 года производство по делу возобновлено.

Определением от 24 апреля 2018 года судом приняты уточненные исковые требования, рассматриваемые по существу.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске, уточнениям к нему, указал, что ответчик не вносил арендную плату по договору аренды от 27.01.2010 № 14 земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:143 за период с 01.07.2016 по 31.12.2016, что явилось основанием для начисления пени и направления требования в адрес ответчика о погашении образовавшейся задолженности.

Просил удовлетворить уточненные исковые требования.

Представитель ответчика в судебном заседании представил платежные поручения по оплате задолженности по арендной плате и пени за спорный период, акт сверки, мотивированный отзыв на иск не представил.

Просил отказать в удовлетворении уточненных исковых требований в полном объеме.

Также заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просил взыскать с ответчика арендную плату в размере 10 041 рублей 11 копеек за период с 01.01.2017 по 31.03.2017, а также пеню в размере 19 146 рублей 75 копеек за период с 01.01.2016 по 15.03.2017. Судом названное ходатайство отклонено, поскольку данные уточнения выходят за рамки исковых требований.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд счел надлежащим отказать в удовлетворении ранее уточненных исковых требований по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 27.01.2010 на основании постановления администрации г. Невинномысска от 21.01.2010 № 69 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 14 (далее – договор), предметом которого является земельный участок из земель населенных пунктов под промышленными объектами с кадастровым номером 26:16:020201:143 площадью 14 733 кв.м, расположенный по адресу: <...> (далее – земельный участок).

Срок аренды установлен с 20.11.2009 по 19.11.2014 (пункт 2.1 договора).

Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Невинномысском отделе Управления Ростреестра по Ставропольскому краю (пункт 2.2 договора).

По акту приема-передачи (приложение № 3 к договору) арендодатель передал спорный земельный участок арендатору.

Согласно пунктам 5.2.1 договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора.

Арендная плата вносится арендатором равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября с окончательным расчетом не позднее 15 ноября текущего года, путем перечисления указанной суммы (пункт 4.3 договора).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день неисполнения обязательств от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 02.03.2010 (номер регистрации: 26-26-22/001/2010-829), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 03.08.22.06.2018 № 26-0-1-54/4008/2018-14211.

На основании постановления администрации г. Невинномысска Ставропольского края от 03.09.2014 № 2742 «О внесении изменения в пункт 1 постановления администрации г. Невинномысска от 21.01.2010 № 69, комитетом и обществом 16.09.2014 заключено дополнительное соглашение к договору № 2, которым срок аренды продлен до 19.11.2058; (пункт 1 дополнительного соглашения к договору).

В случае изменения кадастровой стоимости, базового размера арендной платы (земельного налога) и (или) методики ее расчета, устанавливаемой нормативными актами органов местного самоуправления, органов власти Ставропольского края и Правительством РФ, размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, без внесения соответствующих изменений в договор аренды. При этом изменения по начислению и уплате арендной платы доводятся до сведения арендатора письменным уведомлением. Арендная плата за земельный участок подлежит перерасчетов одностороннем порядке по требованию арендодателя по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка в результате проведения государственной кадастровой оценки земель и (или) изменения базового размера арендной платы за земельный участок (пункт 5 дополнительного соглашения к договору).

Расчет арендной платы определен в приложении 2 к договору и является его неотъемлемой частью (пункт 4.2).

Дополнительное соглашение к договору зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ставропольском краю, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.08.22.06.2018 № 26-0-1-54/4008/2018-14211.

Согласно решению Ставропольского краевого суда от 03.08.2017 по делу № 3а-386/2017, вступившему в законную силу 19.10.2017, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:143 установлена в размере 10 750 000 рублей. Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости земельного участка считается 11 ноября 2016 года. Указанное решение является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:143.

Согласно выписке из ЕГРН от 22.06.2018 № 26-0-1-54/4006/2018-14211 кадастровая стоимость названного земельного участка составляет 10 750 000 рублей.

В нарушение условий договора обществом обязательства по внесению арендной платы в спорный период в полном объеме не исполнялись, в результате чего за ним образовалась задолженность 450 296 рублей 33 копейки за период с 01.07.2016 по 31.12.2016, на которую истцом была начислена пеня в размере 57 299 рублей 94 копейки за период с 01.01.2016 по 15.03.2017.

Направленная в адрес общества претензия от 17.02.2017 № 494/27 с предложением в добровольном порядке оплатить образовавшуюся задолженность по договору осталась без удовлетворения.

Невнесение арендной платы за пользование земельным участком по договору в полном объеме явилось основанием для начисления пени и обращения комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен принцип платности земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 названного Кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 ГК РФ установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Согласно статье 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Расчет арендной платы за спорный период производился комитетом на основании установленной постановлениями Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ставропольского края», а также Приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае», путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на базовый размер арендной платы (с 01.01.2016 по 31.03.2016 – 7%, с 01.04.2016 – 5,55%).

В уведомлении-расчете от 26.01.2018 № 224/27 к договору арендодатель уведомил арендатора о перерасчете арендной платы с 01.01.2016 на земельный участок с кадастровым номером 26:16:020201:143, исходя из его кадастровой стоимости 10 750 000 рублей, установленной решением Ставропольского краевого суда от 03.08.2017 по делу № 3а-386/2017, вступившим в законную силу 19.10.2017.

В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно пункту 28 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», для иных предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Решением Ставропольского краевого суда от 03.08.2017 по делу № 3а-386/2017, вступившим в законную силу 19.10.2017, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:143 площадью 14 733 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>, по состоянию на 01.01.2015 в размере 10 750 000 рублей. Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считается 11 ноября 2016 года.

Следовательно, установленная указанным решением кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит применению при расчете арендной платы с 01.01.2016, включая спорный период.

Как видно из представленного истцом расчета, за период с 01.07.2016 по 31.12.2016 за обществом имелась задолженность по арендной плате в размере 475 296 рублей 33 копейки, рассчитанная комитетом без учета изменения кадастровой стоимости земельного участка.

Проверив представленный комитетом уточненный расчет задолженности по арендной плате, суд считает его ошибочным, поскольку истец рассчитывал арендную плату без учета изменения кадастровой стоимости.

При этом согласно акту сверки от 05.07.2018, подписанному обеими сторонами без возражений с проставлением печатей организаций, а также лицевой карточки от 05.06.2018, в которых расчет произведен исходя из кадастровой стоимости земельного участка 10 750 000 рублей, за период с 01.07.2016 по 31.12.2016 начислено 298 312 рублей 50 копеек арендной платы (с учетом сальдо на начало периода 0,63 рубля) и 18 888 рублей 79 копеек пени за период с 01.01.2016 по 15.03.2017 (с учетом сальдо на начало периода - 137,62 рубля). Также в названном акте сверки указаны размер и дата внесения всех платежей в счет задолженности по арендной плате и пене за период с 01.01.2016 по 05.07.2018.

Проверив расчет задолженности по арендной плате в акте сверки и лицевых карточках, суд также счел его ошибочным, поскольку истец рассчитывал арендную плату не поквартально равными долями, как это предусмотрено пунктом 4.3 договора, а по количеству дней в квартале. Кроме того, в лицевых карточках, акте сверки указаны произведенные ответчиком платежи по арендной плате, с учетом которых задолженность за спорный период обществом уже погашена.

Суд произвел перерасчет суммы задолженности по арендной плате в соответствии с условиями договора (с учетом изменения кадастровой стоимости спорного земельного участка) и произведенных обществом платежей, размер которых составил 1 338 339 рублей 18 копеек за период (с марта 2016 по апрель 2018 года).

Расчет произведен судом следующим образом: арендная плата за период с 01.07.2016 по 31.12.2016 составляет: 10 750 000 рублей * 5,55% = 596 625 рублей (в год) / 4 = 149 156 рублей 25 копеек (за один квартал) * 2 = 298 312 рублей 50 копеек.

В материалах дела имеются чеки-ордеры по оплате арендных платежей от 06.10.2017 на 100 000 рублей, от 29.01.2018 на 50 000 рублей, от 13.04.2018 на 120 000 рублей, от 05.06.2018 на 100 000 рублей. Также ответчиком за период с 01.01.2016 по 05.07.2018 произведены иные платежи, которые отражены в лицевых карточках и акте сверки от 05.07.2018, подписанном обеими сторонами без претензий. Возражений по размеру оплаченной задолженности в суд стороны не представляли, истец сам применял ее при расчете задолженности.

Указанные платежи зачтены в счет погашения задолженности по арендной плате за предыдущие периоды. Так, по состоянию на 31.05.2017 у общества имелась переплата по арендным платежам в размере 133 802 рублей 64 копеек (акт сверки от 05.07.2018).

С учетом изложенного, у суда отсутствуют основания для взыскания задолженности по арендной плате по договору за период с 01.07.2016 по 31.12.2016.

За несвоевременное внесение ответчиком арендной платы истец в соответствии с пунктом 6.2 договора начислил пеню в размере 57 299 рублей 94 копейки за период с 01.01.2016 по 15.03.2017 (без учета изменения кадастровой стоимости спорного земельного участка).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (статья 330 ГК РФ).

Проверив представленный комитетом уточненный расчет пени, суд считает его ошибочным, поскольку истец рассчитывал арендную плату без учета изменения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:143.

Суд произвел перерасчет пени в соответствии с условиями договора, с учетом изменения кадастровой стоимости спорного земельного участка и произведенных обществом платежей по задолженности по арендной плате.

Расчет произведен судом следующим образом:

арендная плата за период с 01.01.2016 по 31.03.2016 составляет: 10 750 000 рублей * 7% = 752 500 рублей (в год) / 4 = 188 125 рублей.

Задолженность:

0,63 руб.

Период просрочки:

с 01.01.2016 по 15.03.2017

Доля от ставки ЦБ:

1/300

Расчёт ставки:

по периодам действия ставки

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Неустойка

с
по

дней

0,63

01.01.2016

Новая задолженность на 0,63 руб.

0,63

01.01.2016

11.03.2016

71

11

0,63 ? 71 ? 1/300 ? 11%

0,02 р.

-125 112,43

11.03.2016

Оплата задолженности на 125 113,06 руб.

63 012,57

16.03.2016

Новая задолженность на 188 125,00 руб.

63 012,57

16.03.2016

13.06.2016

90

11

63 012,57 ? 90 ? 1/300 ? 11%

2 079,41 р.

63 012,57

14.06.2016

15.06.2016

2
10.5

63 012,57 ? 2 ? 1/300 ? 10.5%

44,11 р.

212 168,82

16.06.2016

Новая задолженность на 149 156,25 руб.

212 168,82

16.06.2016

12.07.2016

27

10.5

212 168,82 ? 27 ? 1/300 ? 10.5%

2 005,00 р.

87 055,76

12.07.2016

Оплата задолженности на 125 113,06 руб.

87 055,76

13.07.2016

15.09.2016

65

10.5

87 055,76 ? 65 ? 1/300 ? 10.5%

1 980,52 р.

236 212,01

16.09.2016

Новая задолженность на 149 156,25 руб.

236 212,01

16.09.2016

18.09.2016

3
10.5

236 212,01 ? 3 ? 1/300 ? 10.5%

248,02 р.

236 212,01

19.09.2016

15.11.2016

58

10

236 212,01 ? 58 ? 1/300 ? 10%

4 566,77 р.

385 368,26

16.11.2016

Новая задолженность на 149 156,25 руб.

385 368,26

16.11.2016

20.12.2016

35

10

385 368,26 ? 35 ? 1/300 ? 10%

4 495,96 р.

315 368,26

20.12.2016

Оплата задолженности на 70 000,00 руб.

315 368,26

21.12.2016

21.12.2016

1
10

315 368,26 ? 1 ? 1/300 ? 10%

105,12 р.

215 368,26

21.12.2016

Оплата задолженности на 100 000,00 руб.

215 368,26

22.12.2016

22.12.2016

1
10

215 368,26 ? 1 ? 1/300 ? 10%

71,79 р.

185 368,26

22.12.2016

Оплата задолженности на 30 000,00 руб.

185 368,26

23.12.2016

30.12.2016

8
10

185 368,26 ? 8 ? 1/300 ? 10%

494,32 р.

135 368,26

30.12.2016

Оплата задолженности на 50 000,00 руб.

135 368,26

31.12.2016

03.03.2017

63

10

135 368,26 ? 63 ? 1/300 ? 10%

2 842,73 р.

85 368,26

03.03.2017

Оплата задолженности на 50 000,00 руб.

85 368,26

04.03.2017

07.03.2017

4
10

85 368,26 ? 4 ? 1/300 ? 10%

113,82 р.

35 368,26

07.03.2017

Оплата задолженности на 50 000,00 руб.

35 368,26

08.03.2017

10.03.2017

3
10

35 368,26 ? 3 ? 1/300 ? 10%

35,37 р.

10 255,20

10.03.2017

Оплата задолженности на 25 113,06 руб.

10 255,20

11.03.2017

15.03.2017

5
10

10 255,20 ? 5 ? 1/300 ? 10%

17,09 р.

ИТОГО: сумма неустойки за период с 01.01.2016 по 15.03.2017 составила 19 100,05 руб.


Нарушение обществом сроков внесения арендной платы судом установлено, обществом не оспаривается. При этом ответчик оплатил договорную пеню в размере 33 986 рублей 91 копейки (что подтверждается чеком-ордером от 15.06.2018 с назначением платежа «пеня по договору № 14 от 27.01.2010 за ООО «Стройцентр»), а платеж комитетом зачтен (что подтверждается актом сверки от 05.07.2018).

Так как размер пени за период с 01.01.2016 по 15.03.2017 составляет 19 100 рублей 05 копеек, у суда отсутствуют основания для ее взыскания, так как имеется переплата.

С учетом изложенного, у суда отсутствуют основания для удовлетворения уточненных исковых требований комитета.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно пункту 2 части 2 статья 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с главой 25.3 названного кодекса.

Поскольку решение по делу вынесено в пользу ответчика, истец в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 указанного кодекса освобожден от уплаты государственно пошлины, у суда не имеется оснований для возложения на ответчика обязанности перечислить государственную пошлину в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края, г. Невинномысск, ОГРН <***>, отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок после вступления в законную силу в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья С.Л. Жирнова