Постановление от 19 октября 2025 г. по делу № А20-3738/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А20-3738/2023
г. Краснодар
20 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 20 октября 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Малыхиной М.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зубко А.Н., с участием в открытом судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи, при содействии Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики, представителей общества с ограниченной ответственностью «Алика-К» (ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 01.08.2025), общества с ограниченной ответственностью «Луна» (ОГРН <***>) – ФИО2 (директор), ФИО3 (доверенность от 17.05.2025), в отсутствие третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: публичного акционерного общества «Банк ВТБ», ФИО4, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Луна» на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 18.04.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2025 по делу № А20-3738/2023, установил следующее.

ООО «Алика-К» (далее – компания) обратилась в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к ООО «Луна» (далее – общество) об освобождении нежилого помещения с кадастровым номером 07:09:0100000:11555 площадью 183 кв. м, расположенного по адресу: <...>/ФИО5, 3/2 в здании ТЦ «Универмаг "Нальчик"», и доли площадью 161,4 кв. м земельного участка с кадастровым номером 07:09:01040156:84, расположенного по адресу: <...>; в случае неисполнения решения суда об освобождении нежилого помещения и земельного участка взыскать с ответчика судебную неустойку в размере 20 000 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта (требования уточнены: т. 3, л. д. 48 – 50).

Общество предъявило встречный иск о признании отсутствующим права собственности компании на долю в размере 161 кв. м из 8070 кв. м (1/50) в праве на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104015:84 и долю в размере 183 кв. м из 14 484,4 кв. м (1/79) в праве на нежилое здание с кадастровым номером 07:09:0100000:11555, расположенные по адресу: <...>/ФИО5, 3/2 (т. 3, л. д. 27 – 33).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике (далее – управление Росреестра), ПАО «Банк ВТБ», ФИО4 (арендатор помещения).

Решением от 09.01.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 22.04.2024, иск компании удовлетворен: на общество возложена обязанность освободить помещение площадью 183 кв. м с кадастровым номером 07:09:0100000:11555, расположенное на 1-ом этаже нежилого здания «Универмаг "Нальчик"», а также часть земельного участка площадью 161,4 кв. м с кадастровым номером 07:09:0104015:84, находящиеся по адресу: <...>/ФИО5, 3/2; с общества в пользу компании взыскано 20 000 рублей судебной неустойки за каждый день просрочки с момента вступления решения в законную силу до даты фактического исполнения судебного акта; в удовлетворении встречного иска обществу отказано. Суды руководствовались вступившими в законную силу судебными актами по делам № А20-1531/2020 и № А20-3586/2021 как имеющими преюдициальное значение для настоящего спора. В деле № А20-1531/2020 общество оспаривало решения управления Росреестра, изложенные в уведомлениях от 31.03.2020 № КУВД-001/2020-3263159/1 и от 30.04.2020 № КУВБ-001/2020-326359/2, просило осуществить за обществом государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости площадью 183 кв. м и долю в земельном участке площадью 161,4 кв. м, расположенные по адресу: <...> ФИО5, 3/2), на основании договора аренды с правом выкупа от 12.09.2006. В удовлетворении заявленных требований обществу отказано: действия управления Росреестра по отказу в государственной регистрации прав на спорное имущество, при наличии в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи о регистрации права на данное имущество за компанией, признаны законными. В деле № А20-3586/2021 общество обратилось с иском о понуждении компании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на долю в размере 161 кв. м из 8070 кв. м (1/50) в праве на земельный участок

с кадастровым номером 07:09:0104015:84 и долю в размере 183 кв. м из 14 484, 4 кв. м (1/79) в праве на нежилое здание с кадастровым номером 07:09:0100000:11555, расположенные по адресу: <...>/ФИО5, 3/2, в соответствии с договором аренды с правом выкупа от 12.09.2006. В удовлетворении исковых требований обществу отказано по мотиву пропуска исковой давности, о применении которой заявила компания. Суды указали, что обществом утрачена возможность принудительной регистрации перехода права собственности на спорные объекты вследствие его длительного бездействия по вопросу вступления в право собственности и регистрации права. В настоящем деле судебные инстанции указали, что арендные правоотношения прекращены с момента внесения обществом выкупной стоимости спорных объектов недвижимости. При этом общество приобрело право собственности на имущество, пропустив срок исковой давности для государственной регистрации перехода права собственности. Принимая во внимание, что спорное имущество не отвечает признакам бесхозяйной вещи, учитывая наличие титульного владельца, за которым зарегистрировано право собственности на все здание универмага, именно компания является надлежащим собственником спорных объектов (помещения и доли в земельном участке). Общество не имеет законных оснований занимать спорное помещение и часть земельного участка, находящиеся в собственности компании. Заявление общества о применении исковой давности судами отклонено, поскольку о неправомерности владения спорными объектами компания узнала в момент вступления в законную силу постановления апелляционного суда от 27.10.2022 по делу № А20-3586/2021, оставленного без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.12.2022, тогда как с настоящим иском компания обратилась в суд 09.08.2023, то есть в пределах общего срока исковой давности. Поскольку доказательства возврата обществом помещения и части земельного участка не представлены, на последнее возложена обязанность возвратить данные объекты компании. В части судебной неустойки судебные инстанции отметили, что санкция в размере 20 000 рублей в день является соразмерным и достаточным стимулом должника к исполнению судебного акта. Отказывая во встречных исковых требованиях, суды указали на утрату возможности принудительной регистрации за обществом права собственности на спорное имущество (дело № А20-3586/2021). Компания является титульным собственником здания торгового центра, в котором находится спорное помещение, и земельного участка, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке. Позиция общества по встречному иску направлена на преодоление

вступивших в законную силу судебных актов по делам № А20-1531/2020 и № А20-3586/2021.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.09.2024 решение от 09.01.2024 и постановление апелляционного суда от 22.04.2024 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд округа указал на необходимость правильной квалификации договора аренды с правом выкупа от 12.09.2006 как смешанного договора; исследования вопроса об исполнении сторонами обязательств по данному договору; установления факта перехода права собственности на спорное имущество; сохранения между сторонами арендных правоотношений либо новирования их в договор купли-продажи; определить момент фактической (физической) утраты владения спорным имуществом для разрешения заявления об исковой давности.

При новом рассмотрении дела компания уточнила требования по первоначальному иску, просила: расторгнуть договор аренды с правом выкупа от 12.09.2006, заключенный ОАО «Универмаг "Нальчик"» и обществом; признать недействительным договор аренды от 01.08.2024 № 1, заключенный обществом и ФИО4; истребовать из чужого незаконного владения общества и предпринимателя помещение площадью 183 кв. м с кадастровым номером 07:09:0100000:11555, а также долю земельного участка площадью 161,4 кв. м с кадастровым номером 07:09:0104015:84, находящиеся по адресу: <...>/ФИО5, 3/2, путем выселения указанных лиц и передать недвижимое имущество компании в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу; обязать общество и ФИО4 вернуть компании указанные объекты в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу; в случае неисполнения судебного решения в части возврата нежилого помещения и земельного участка взыскать с общества и ФИО4 в пользу компании судебную неустойку в размере 20 000 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта; взыскать с общества в пользу компании задолженность по арендной плате в размере 2 190 510 рублей с 01.08.2009 по 01.11.2024; 1 517 791 рубль 89 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 01.08.2009 по 01.11.2024 с продолжением их начисления с 02.11.2024 по день фактической оплаты; взыскать с общества в пользу компании 31 910 рублей убытков; а также расходы по уплате государственной пошлины (т. 6, л. д. 70 – 76).

Общество также уточнило встречные исковые требования, просило признать за ним право собственности на нежилое помещение площадью 183 кв. м с кадастровым номером 07:09:0100000:11555, а также долю земельного участка площадью 161,4 кв. м с кадастровым номером 07:09:0104015:84, находящиеся по адресу: г. Нальчик,

пр. Ленина/ФИО5, 3/2, в том числе в силу приобретательной давности; признать отсутствующим (прекращенным) право собственности компании на данные объекты (т. 6, л. д. 155 – 164).

К участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО4 (арендатор помещения).

Решением от 18.04.2025, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 16.07.2025, иск компании удовлетворен в части: расторгнут договор аренды с правом выкупа от 12.09.2006, заключенный ОАО «Универмаг "Нальчик"» и обществом; признан недействительным договор аренды от 01.08.2024 № 1, заключенный обществом и ФИО4; на общество и ФИО4 возложена обязанность возвратить компании нежилое помещение площадью 183 кв. м с кадастровым номером 07:09:0100000:11555, а также долю земельного участка площадью 161,4 кв. м с кадастровым номером 07:09:0104015:84, находящиеся по адресу: <...>/ФИО5, 3/2; с общества в пользу компании взыскано 634 410 рублей задолженности по арендной плате, 165 134 рубля 43 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактической оплаты задолженности; 31 910 рублей убытков; 20 000 рублей судебной неустойки за каждый день просрочки с момента вступления решения в законную силу до даты фактического исполнения судебного акта; в остальной части исковых требований компании – отказано; встречный иск общества оставлен без удовлетворения. Судебные инстанции при новом рассмотрении дела руководствовались судебными актами по делам № А20-1531/2020 и № А20-3586/2021 в качестве преюдициальных, указав, что общество не осуществило переоформление права собственности на спорные объекты, ввиду чего договор аренды с правом выкупа от 12.09.2006 является действующим. В этой связи общество как арендатор обязано возместить компании арендную плату и уплатить проценты в пределах срока исковой давности, о применении которой заявлено обществом. Кроме того, в арендуемом помещении обществом произведена перепланировка, что не оспаривается. Нарушение обязательств по договору аренды в виде несогласованной перепланировки повлекло возникновение у компании убытков, которые подлежат возмещению в заявленном размере. Поскольку договор от 12.09.2006 возобновлен на неопределенный срок, учитывая ненадлежащее исполнение арендатором своих обязанностей, а также право арендодателя отказаться от дальнейшей аренды, требования компании о расторжении данного договора заявлены правомерно. Поскольку общество до оформления права собственности не имело права распоряжаться спорным имуществом, в том числе передавать его в аренду третьему лицу без согласования с собственником помещения, суды признали договор аренды

от 01.08.2024 № 1, заключенный обществом и ФИО4, недействительным (ничтожным). В удовлетворении виндикационного требования компании отказано по причине пропуска срока исковой давности, при этом на общество и ФИО4 возложена обязанность возвратить компании арендованное имущество в качестве последствий расторжения договора аренды с правом выкупа от 12.09.2006. Относительно взыскания судебной неустойки суды указали, что санкция в размере 20 000 рублей в день является соразмерным и достаточным стимулом должника к исполнению судебного акта. Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований общества, суды указали на отсутствие доказательств отказа компании от права на спорные объекты, а также на утрату обществом возможности принудительной регистрации права собственности на арендованное имущество. Встречный иск общества направлен на преодоление вступивших в законную силу судебных актов по делу № А20-3586/2021.

В кассационной жалобе общество просит решение от 18.04.2025 и постановление апелляционного суда от 16.07.2025 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска компании и удовлетворении встречных исковых требований общества в полном объеме, указывая, что договор аренды с правом выкупа от 12.09.2006, содержащий условия об аренде до 22.07.2009 либо до снятия ипотеки со здания ТЦ «Универмаг "Нальчик"», и условия о возмездном переходе права собственности на объект аренды к арендатору, свидетельствует о его смешанном характере: содержит элементы договоров аренды и купли-продажи. При заключении смешанного договора (договора аренды с правом выкупа) в отношениях между арендодателем (продавцом) и арендатором (покупателем) отсутствует такой момент времени, на который бы приходилось параллельное существование отношений (обязательств) по аренде и купле-продажи, ввиду чего включение в текст арендного соглашения положений о выкупе описывает условия трансформации (новации) одного договора в другой, не порождая при этом смешанного обязательства. Трансформация правоотношений из аренды в куплю-продажу предполагает невозможность обратной трансформации правоотношений в аренду. Согласно письму Управления Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике (от 20.01.2025 исх. № 00220/25) по сведениям ЕГРН запись о прекращении ипотеки по договору ипотеки от 09.05.2005 произведена по совместному заявлению сторон от 18.01.2008, дата прекращения записи 22.01.2008. Снятие обременения (ипотеки), которое является квалифицирующим для момента трансформации отношений из договора аренды в договор купли-продажи, состоялось 22.01.2008. С указанной даты правоотношения из договора аренды с правом выкупа, возникшие между компанией (арендодатель, продавец) и обществом (арендатор,

покупатель), следует квалифицировать исключительно как отношения из договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка (доли в них), поскольку отношения из аренды объектов недвижимости с указанной даты считаются прекращенными. Неисполнение продавцом обязанности по представлению документов на государственную регистрацию перехода права собственности к покупателю, как и заявление компании в рамках дела № А20-3586/2021 о применении исковой давности при рассмотрении требований общества о государственной регистрации перехода права собственности, свидетельствует только о неисполнении обязательств со стороны компании и его правопредшественника (ОАО «Универмаг "Нальчик"»). Действия компании, получившей всю цену договора аренды с правом выкупа от 12.09.2006, но настаивающей на том, что данный договор представляет собой договор аренды, заявляя о его расторжении и возврате спорного имущества из аренды, не отвечают принципам равенства сторон, добросовестности и соразмерности ответственности, поскольку все предусмотренные договором арендные и выкупные платежи внесены обществом до возникновения спора, приняты арендодателем (продавцом); уведомление компании о расторжении договора аренды с правом выкупа от 12.09.2006 и возврате арендованного имущества направлено арендатору после исполнения договора в полном объеме, когда аренда прекратилась, а правоотношения сторон трансформированы в куплю-продажу. В этой связи оснований для расторжения договора при его квалификации как договора купли-продажи компанией не приведено. С момента передачи по акту приема-передачи от 12.09.2006 по сегодняшний момент спорное имущество не выбывало из владения общества, которое осуществляет хозяйственную деятельность в спорном помещении и несет коммунальные расходы по его содержанию. Заявление компании о применении срока исковой давности к встречному иску является необоснованным, поскольку право собственности общества на рассматриваемые объекты возникло в силу приобретательной давности.

В отзыве на кассационную жалобу компания просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу общества – без удовлетворения, подчеркнув, что право собственности общества на спорные объекты недвижимости (помещение и часть земельного участка) не зарегистрировано, продолжают действовать арендные правоотношения. В отсутствие реализации обществом в установленный срок прав на приобретение в собственность спорных объектов, к правоотношениям сторон не могут быть применены положения о купле-продаже, поскольку такое право обществом фактически утрачено.

На основании статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции.

В порядке статьи 163 Кодекса в судебном заседании от 30.09.2025 объявлялся перерыв до 11 часов 40 минут 14.10.2025; в назначенное время рассмотрение кассационной жалобы продолжено.

В судебном заседании окружного суда представители общества поддержали доводы кассационной жалобы, представитель компании – доводы отзыва. Иные лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку в окружной суд не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

В судебном заседании директор общества пояснил, что фактически использует спорное помещение торгового центра еще с 90-х годов, когда было предприятие. Спорные объекты никогда не выбывали из владения общества и находятся во владении по настоящее время. Представитель компании впервые заявил довод о том, что договор от 12.09.2006 является недействительным (ничтожным), поскольку все здание торгового центра и земельный участок под ним находятся в залоге у ПАО «Банк ВТБ»; согласие залогодержателя на совершение названной сделки не получено.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва с дополнениями, выслушав представителей обеих сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что обжалуемые судебные акты надлежит отменить с принятием по делу нового судебного акта, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, 06.07.2005 произведена государственная регистрация права собственности универмага на четырехэтажное здание с пристройкой площадью 10 680,7 кв. м и земельный участок под ним площадью 8070 кв. м, по адресу: <...>.

12 сентября 2006 года ОАО «Универмаг "Нальчик"» (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды с правом выкупа, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование нежилое помещение площадью 183 кв. м и долю земельного участка площадью 161,4 кв. м, находящиеся в собственности арендодателя, с правом последующего выкупа, расположенные по адресу: <...>, для использования в уставных целях арендатора (пункт 1.1) (т. 1, л. д. 24 – 27).

Выкупная стоимость имущества (нежилое помещение площадью 183 кв. м и доля земельного участка площадью 161,4 кв. м) на момент заключения договора установлена в размере 1 830 000 рублей (пункт 1.2 договора).

Пунктом 1.5 договора срок аренды установлен до 22.07.2009 либо до снятия обременения (ипотеки) на здание торгового центра универмага «Нальчик», какое бы событие не наступило в первую очередь. Окончательный платеж в счет выкупа устанавливается до 19.09.2006 (пункт 1.6 договора).

Нежилое помещение передано обществу по акту от 12.09.2006 (т. 1, л. д. 28). 19 июня 2006 года произведена государственная регистрация договора (т. 1, л. д. 29).

Общество уплатило собственнику выкупную стоимость арендованного имущества в полном объеме по платежному поручению от 18.09.2006 № 54, что подтверждено актом сверки, подписанным сторонами 21.07.2007 и не оспаривается компанией.

В целях реконструкции здания универмага ООО «Универмаг "Нальчикский"» заключило договор инвестирования строительства пристройки от 01.09.2006, для реализации которого заключен договор аренды нежилых помещений (4-этажное здание торгового центра) от 01.10.2006 и договор реконструкции арендованных помещений от 01.10.2006.

Между ООО «Универмаг "Нальчикский"» и компанией заключены соглашение об уступке договора инвестирования строительства пристройки от 18.07.2007, а также соглашение об уступке договора аренды и договора на реконструкцию арендованных площадей от 18.07.2007.

В связи с отсутствием финансовых средств на оплату стоимости по договору инвестирования и соглашений об уступке от 18.07.2007, между ООО «Универмаг "Нальчикский"» (должник) и компанией (кредитор) заключен договор отступного от 30.07.2007, по условиям которого в счет погашения задолженности перед кредитором на сумму 100 019 578 рублей должник передал в собственность компании незавершенное строительством 4-х этажное здание с пристройкой торгового центра универмага и земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104015:0084, расположенные по адресу: <...>. По акту приема-передачи от 30.07.2007 объекты переданы компании.

После реконструкции здания торгового центра 03.10.2007 компании выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

20 августа 2007 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о праве собственности компании на земельный участок площадью 8070 кв. м, на котором расположено здание торгового центра.

29 декабря 2007 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о праве собственности компании на здание торгового центра увеличенной площадью 14 484,4 кв. м.

По договору ипотеки от 18.03.2011 № 331100026/1 компания передала ПАО «Банк "ВТБ"» в залог здание торгового центра площадью 14 484,4 кв. м и земельный участок площадью 8070 кв. м, государственная регистрация ипотеки произведена 18.03.2011.

Согласно дополнительному соглашению от 30.04.2020 № 4 к договору ипотеки от 18.03.2011 № 331100026/1 последний платеж по кредитному обязательству, обеспеченному ипотекой, должен состояться не позднее 25.10.2022.

Спорному нежилому помещению площадью 183 кв. м, находящемуся в аренде общества, 06.07.2012 присвоен кадастровый номер 07:09:0100000:11558.

Согласно письму Нальчикского городского отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Кабардино-Балкарской Республике от 29.05.2014, объект недвижимости – нежилое помещение, указанное в договоре аренды, площадью 183 кв. м, состоящее на техническом учете под инв. № 6049 «Г», и на кадастровом учете с кадастровым номером 07:09:0100000:11558 – это один и тот же объект недвижимости (нежилое помещение).

21 января 2013 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации универмага.

18 марта 2020 года общество обратилось в управление Росреестра за государственной регистрацией права собственности на нежилое помещение площадью 183 кв. м и долю в земельном участке площадью 161,4 кв. м на основании договора аренды с правом выкупа от 12.09.2006, в регистрации которого было отказано.

В рамках дела № А20-1531/2020 общество оспаривало решения управления Росреестра, изложенные в уведомлениях от 31.03.2020 № КУВД-001/2020-3263159/1 и от 30.04.2020 № КУВБ-001/2020-326359/2, просило произвести за ним государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости общей площадью 183 кв. м с кадастровым номером 07:09:0100000:11558 и долю в земельном участке общей площадью 161,4 кв. м, по адресу: <...> ФИО5, 3/2), на основании договора аренды с правом выкупа от 12.09.2006. В удовлетворении заявленных требований отказано: действия управления Росреестра по отказу обществу в государственной регистрации прав на спорное имущество, при наличии в ЕГРН записи о регистрации права на данное имущество за компанией, признаны законными.

В рамках дела № А20-3586/2021 общество обратилось с иском о понуждении компании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на долю в размере 161 кв. м из 8070 кв. м (1/50) в праве на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104015:84 и долю в размере 183 кв. м из 14 484, 4 кв. м (1/79) в праве на нежилое здание с кадастровым номером 07:09:0100000:11555, по адресу: КБР, <...>/ФИО5, 3/2, в соответствии с договором аренды с правом выкупа от 12.09.2006. В удовлетворении исковых требований обществу отказано по мотиву пропуска исковой давности, о применении которой заявила компания. Суды указали на утрату обществом возможности принудительной регистрации перехода права собственности на спорные объекты вследствие его длительного бездействия по вопросу вступления в право собственности и регистрации права.

Руководствуясь выводами судебных инстанций, изложенными в судебных актах по делам № А20-1531/2020, № А20-3586/2021, компания обратилась в арбитражный суд с исковыми требованиями (уточненными при новом рассмотрении), просила: расторгнуть договор аренды с правом выкупа от 12.09.2006, заключенный ОАО «Универмаг "Нальчик"» и обществом; признать недействительным договор аренды от 01.08.2024 № 1, заключенный обществом и ФИО4; истребовать из чужого незаконного владения общества и предпринимателя помещение площадью 183 кв. м с кадастровым номером 07:09:0100000:11555, а также долю земельного участка площадью 161,4 кв. м с кадастровым номером 07:09:0104015:84, находящиеся по адресу: <...>/ФИО5, 3/2, путем выселения указанных лиц и передать недвижимое имущество компании в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу; обязать общество и ФИО4 вернуть компании указанные объекты в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу; в случае неисполнения судебного решения в части возврата нежилого помещения и земельного участка взыскать с общества и ФИО4 в пользу компании судебную неустойку в размере 20 000 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта; взыскать с общества в пользу компании задолженность по арендной плате в размере 2 190 510 рублей с 01.08.2009 по 01.11.2024; 1 517 791 рубль 89 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 01.08.2009 по 01.11.2024 с продолжением их начисления с 02.11.2024 по день фактической оплаты; взыскать с общества в пользу компании 31 910 рублей убытков; а также расходы по уплате государственной пошлины (т. 6, л. д. 70 – 76).

Общество при новом рассмотрении уточнило встречные исковые требования, просило признать за ним право собственности на нежилое помещение площадью

183 кв. м с кадастровым номером 07:09:0100000:11555, а также долю земельного участка площадью 161,4 кв. м с кадастровым номером 07:09:0104015:84, находящиеся по адресу: <...>/ФИО5, 3/2, в том числе в силу приобретательной давности; признать отсутствующим (прекращенным) право собственности компании на данные объекты (т. 6, л. д. 155 – 164).

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

В соответствии с пунктами 1, 3 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного кодекса).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу пункта 1 статьи 307.1 и пункта 3 статьи 420 Гражданского кодекса к договорным обязательствам общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Гражданском кодексе и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил – общими положениями о договоре. Поэтому при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида

обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.

В силу статьи 431, пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73), если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса, то есть с момента государственной регистрации права собственности на имущество.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (пункт 1 статьи 624 Гражданского кодекса).

Включение в договор аренды условия о возмездном переходе права собственности на объект аренды к арендатору свидетельствует о совершении сторонами смешанного договора, содержащего в себе элементы договоров аренды и купли-продажи. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 5 постановления № 73 если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она

считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. Также из пункта 5 данного постановления следует, если иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса).

В пункте 1.5 договора аренды с правом выкупа от 12.09.2006 срок аренды установлен до 22.07.2009 либо до снятия обременения (ипотеки) на здание торгового центра универмага «Нальчик», какое бы событие не наступило в первую очередь. Окончательный платеж в счет выкупа устанавливается до 19.09.2006 (пункт 1.6 договора).

Нежилое помещение передано обществу по акту от 12.09.2006 (т. 1, л. д. 28). 19 июня 2006 года произведена государственная регистрация договора (т. 1, л. д. 29).

Общество уплатило собственнику выкупную стоимость арендованного имущества в полном объеме по платежному поручению от 18.09.2006 № 54, что подтверждено актом сверки, подписанным сторонами 21.07.2007 и никем не оспаривается.

Согласно письму Управления Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике (от 20.01.2025 исх. № 00220/25) по сведениям ЕГРН запись о прекращении ипотеки по договору ипотеки от 09.05.2005 произведена по совместному заявлению сторон от 18.01.2008, дата прекращения записи 22.01.2008. Снятие обременения (ипотеки), состоялось 22.01.2008.

На основании изложенного суд кассационной инстанции считает, что с даты внесения полной выкупной стоимости имущества правоотношения из договора аренды с правом выкупа, возникшие между компанией (арендодатель, продавец) и обществом (арендатор, покупатель), следует квалифицировать исключительно как отношения из договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка (доли в них), поскольку отношения из аренды объектов недвижимости с указанной даты считаются прекращенными. В этой связи вывод судебных инстанций о сохранении между сторонами арендных правоотношений по договору от 12.09.2006 (поскольку переход права собственности не был зарегистрирован за покупателем – обществом) ошибочен; трансформация правоотношений из аренды в куплю-продажу не предполагает обратного возврата к аренде.

При условии, что правоотношения сторон по договору аренды с правом выкупа от 12.09.2006 новировались (трансформировались) в куплю-продажу, а арендные

отношения прекращены, первоначальный иск компании: о расторжении договора аренды с правом выкупа от 12.09.2006; признании недействительным договора аренды от 01.08.2024 № 1 между обществом и ФИО4; истребовании из чужого незаконного владения общества и предпринимателя помещения площадью 183 кв. м с кадастровым номером 07:09:0100000:11555 и доли земельного участка площадью 161,4 кв. м с кадастровым номером 07:09:0104015:84; взыскании судебной неустойки в размере 20 000 рублей за каждый день просрочки при невозврате имущества; взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 190 510 рублей с 01.08.2009 по 01.11.2024 и 1 517 791 рубля 89 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами; а также убытков в сумме 31 910 рублей за перепланировку помещения – не подлежал удовлетворению.

Относительно встречных исковых требований общества о признании права собственности на нежилое помещение площадью 183 кв. м с кадастровым номером 07:09:0100000:11555 и долю земельного участка площадью 161,4 кв. м с кадастровым номером 07:09:0104015:84, находящиеся по адресу: <...>/ФИО5, 3/2, в том числе в силу приобретательной давности; а также признании отсутствующим (прекращенным) права собственности компании на данные объекты коллегия считает необходимым указать следующее.

В соответствии со статьей 234 Гражданского кодекса лицо – гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены данной статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (пункт 1).

Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 Гражданского кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя (пункт 4).

В пункте 16 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что

по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. Согласно пункту 19 этого же постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Наличие титульного собственника не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности. Гражданский кодекс не содержит запрета на приобретение права собственности в силу приобретательной давности, если такое владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о последующей передаче права собственности на основании сделки, когда по каким-либо причинам такая сделка не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).

Аналогичная позиция изложена, в частности, в определении Верховного суда Российской Федерации от 26.09.2023 № 127-КГ23-13-К4.

В этой связи отказ в удовлетворении встречного иска о признании права собственности общества на спорное имущество на основании статьи 234 Гражданского кодекса, со ссылкой на судебные акты по делу № А20-3586/2021 (ввиду утраты возможности принудительной регистрации за обществом права собственности на спорное имущество), нельзя признать правомерным.

Учитывая, что нежилое помещение передано обществу по акту от 12.09.2006; собственнику уплачена выкупная стоимость арендованного имущества в полном объеме по платежному поручению от 18.09.2006 № 54; спорные объекты непрерывно, открыто, более 15 лет находятся во владении общества, коллегия кассационного суда считает, что оснований для отказа в удовлетворении встречных исковых требований общества в данной части не имелось.

Суд округа принимает во внимание обстоятельства, установленные в рамках дел № А20-1531/2020 и № А20-3586/2021 об оспаривании решений управления Росреестра об отказе в государственной регистрации права собственности общества на спорные объекты; а также о понуждении компании осуществить государственную регистрацию

перехода права собственности на помещение и земельный участок, в рамках которых обществу в удовлетворении заявленных требований было отказано. В то же время наличие вступивших в силу судебных актов по указанным делам не может служить основанием для отказа в признании за обществом как законным владельцем права на занимаемые объекты в силу приобретательной давности (статья 234 Гражданского кодекса). Необходимо также отметить, что именно на арендодателе (компании) лежала обязанность после внесения полной выкупной цены арендатором (обществом) подготовить всю необходимую документацию для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты (пункт 2.1.4 договора от 12.09.2006), от чего обязанное лицо фактически уклонилось.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Кодекса арбитражный суд кассационной инстанции отменяет решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции полностью и, не передавая дело на новое рассмотрение, принимает новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этими судами неправильно истолкована норма права.

Поскольку выводы судов основаны на неправильном применении норм материального права, не соответствуют фактическим обстоятельствам, но дело повторно находится на рассмотрении кассационного суда, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287 Кодекса, коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении первоначального иска компании в полном объеме и удовлетворив встречные исковые требования общества о признании права на спорные объекты. В части признания права компании на помещение и часть земельного участка отсутствующим надлежит отказать, поскольку иск о признании права восстанавливает нарушенные права общества полностью. Судебные расходы подлежат распределению по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 18.04.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2025 по делу № А20-3738/2023 отменить. Принять новый судебный акт.

В удовлетворении первоначального иска ООО «Алика-К» отказать в полном объеме.

Встречные исковые требования ООО «Луна» удовлетворить в части.

Признать право собственности ООО «Луна» на долю в размере 161 кв. м из 8070 кв. м (1/50) в праве на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104015:84 и на долю в размере 183 кв. м из 14 605,8 кв. м (1/79) в праве на нежилое здание с кадастровым номером 07:09:0100000:11555, расположенные по адресу: КБР, <...>/ФИО5, д. 3/2.

Настоящее постановление является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих записей о праве собственности ООО «Луна» на долю в размере 161 кв. м из 8070 кв. м (1/50) в праве на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104015:84 и на долю в размере 183 кв. м из 14 605,8 кв. м (1/79) в праве на нежилое здание с кадастровым номером 07:09:0100000:11555.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Алика-К» в пользу ООО «Луна» 92 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины: 6000 рублей за подачу встречного иска (чек по операции ПАО «Сбербанк» от 21.11.2023), 3000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы (чек по операции ПАО «Сбербанк» от 07.02.2024), 3000 рублей за рассмотрение кассационной жалобы (чек по операции ПАО «Сбербанк» от 30.04.2024), 30 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы (платежное поручение от 16.05.2025 № 3), 50 000 рублей за рассмотрение кассационной жалобы (платежное поручение от 18.07.2025 № 7).

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В. Сидорова

Судьи В.Е. Епифанов

М.Н. Малыхина