Решение от 15 марта 2024 г. по делу № А75-216/2024

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-216/2024
15 марта 2024 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения составлена 11 марта 2024 г.

Мотивированное решение изготовлено 15 марта 2024 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Истоминой Л.С., рассмотрев в порядке упрощенного производства без вызова сторон исковое заявление комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма от имени муниципального образования городской округ Когалым Ханты-Мансийского автономного округа - Югры к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Си Групп Урал» (ОГРН: <***> от 28.03.2008, ИНН: <***>, адрес: 628482, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>) о взыскании задолженности по договору от 27.01.2021 №5014 в размере 290 933 рублей 84 копейки: из них основной долг за период с 30.11.2020 по 13.07.2023 в размере 156 392 рубля 68 копеек, неустойка за период с 11.04.2021 по 10.10.2023 в размере 134 541 рублей 16 копеек,

установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма от имени муниципального образования городской округ Когалым Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Си Групп Урал» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору от 27.01.2021 №5014 в размере 290 933 рублей 84 копейки: из них основной долг за период с 30.11.2020 по 13.07.2023 в размере 156 392 рубля 68 копеек, неустойка за период с 11.04.2021 по 10.10.2023 в размере 134 541 рубль 16 копеек.

В качестве правового основания истец ссылается на статьи 8, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Определением суда от 16.01.2024 заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства на основании частей 1, 2 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны извещены о принятии заявления в порядке упрощенного производства, в том числе публично путем опубликования определения арбитражного суда в информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет».

В силу части 5 статьи 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело в порядке упрощенного производства рассматривается без вызова сторон после истечения сроков, установленных судом для представления доказательств и иных документов.

11.03.2024 Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры вынесена резолютивная часть решения, принятого в упрощенном порядке.

13.03.2024 комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Когалыма от имени муниципального образования городской округ Когалым Ханты-Мансийского автономного округа - Югры обратился с ходатайством об изготовлении мотивированного решения по делу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по заявлению лица, участвующего в деле, рассматриваемому в порядке упрощенного производства, арбитражный суд составляет мотивированное решение.

Суд, исследовав представленные в материалы дела доказательства, установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 27.01.2021 между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 5014.

Указанный договор заключен по итогам открытых торгов на право заключения договора аренды земельного участка, протокол рассмотрения заявок от 30.11.2020. При заключении договора аренды все условия согласованы сторонами без разногласий.

В соответствии с условиями договора арендодатель передает, а арендатор принимает земельный участок расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...> категории земель «Участка» - земли населенных пунктов, кадастровый номер 86:17:0010212:201, площадью 5 497 кв.м., предоставленный (разрешенное использование) малоэтажная многоквартирная жилая застройка (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора размер арендной платы в год утвержден постановлением администрации города Когалыма от 22.10.2020 №1909 «О проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома».

Земельный участок предоставлен на срок с 30.11.2020 по 29.05.2026 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы за владение и пользование земельным участком за год составляет 1 003 000 руб. 00 коп., за 66 месяцев составляет 5 399 232 рублей 71 копеек.

Порядок оплаты установлен пунктами 3.2-3.3 договора аренды, согласно которым арендная плата вносится арендатором по реквизитам, указанным в пункте 3.2 договора аренды, ежеквартально, но не позднее 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, за 4 квартал календарного года не позднее 10 декабря текущего календарного года. Квартал считается равным трем календарным месяцам, отчет квартала ведется с начала календарного года. Арендная плата за квартал, в котором прекращается договор аренды, вносится не позднее дня прекращения договора аренды. Обязательства арендатора по внесению арендной платы в соответствии с пунктом 2 статьи 40 Бюджетного кодекса Российской Федерации считаются исполненными со дня зачисления денежных средств в полном объеме на расчетный счет арендодателя.

В связи с неисполнением обязательств по договору аренды у ответчика сформировалась задолженность за период с 30.11.2020 по 13.07.2023 в размере 156 392 рублей 68 копеек.

Письмом от 20.07.2023 №223 ответчик обратился в Комитет о расторжении договора аренды с 14.07.2023 в связи с завершением строительства многоквартирного дома, выдачей разрешения на ввод объекта «Жилой дом №3Д, р-н Пионерный, Тюменской области, Ханты-Мансийского автономного округа – Югры», расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>, в эксплуатацию и регистрацией права собственности на квартиру в указанном многоквартирном доме, расположенном на земельном участке. Первая квартира зарегистрирована 14.07.2023 за №86:17:0010212:365-86/045/2023-1.

В ответ на письмо от 20.07.2023 №223 Комитет направил для рассмотрения и подписания два экземпляра проекта соглашения № 1 о расторжении договора аренды и передаточного акта (акта возврата), письмо от 24.07.2023 №2-Исх-1840.

Письмом от 23.08.2023 №273 ответчик направил в адрес Комитета экземпляры соглашения № 1 о расторжении договора аренды и передаточного акта (акта возврата), скрепленные печатью и подписанные с протоколами разногласий. Разногласия возникли по пункту 3 соглашения № 1 о расторжении договора аренды и пункту 5 передаточного акта (акта возврата), ООО «Специализированный застройщик «Си Групп Урал» выразило несогласие с размером задолженности.

В ответ на письмо от 23.08.2023 №273 Комитет направил в адрес ответчика для согласования и подписания протокол урегулирования разногласий к протоколу разногласий к соглашению № 1 о расторжении договора аренды и протокол урегулирования разногласий к протоколу разногласий к передаточному акту (акту возврата), согласно которым согласованная редакция принимается в редакции Комитета (письмо от 25.08.2023 №2-Исх-2215).

Письмом от 13.09.2023 № 292 ответчик сообщил об отсутствии у него правовых оснований для подписания соглашения № 1 о расторжении договора аренды и передаточного акта (акта возврата) в редакции протоколов урегулирования разногласий к протоколам разногласий в связи с несогласием с размерами задолженности.

В ответ на письмо от 13.09.2023 № 292 Комитет сообщил о том, что на момент заключения договора аренды между арендодателем и арендатором было достигнуто соглашение по таким существенным условиям, как размер арендной платы и срок действия договора аренды, и повторно, для согласования и подписания, направил в адрес ООО «Специализированный застройщик «Си Групп Урал» протокол урегулирования разногласий к протоколу разногласий к соглашению № 1 о расторжении договора аренды и протокол урегулирования разногласий к протоколу разногласий к передаточному акту (акту возврата), письмо от 20.09.2023 №2-Исх-2534.

Письмом от 09.10.2023 №331 ответчик отказался от подписания протоколов в связи с несогласием с размером задолженности по арендной плате, указанной в соглашении № 1 о расторжении договора аренды и передаточном акте (акте возврата).

16.10.2023 истец в адрес ответчика направил претензию № 2-Исх-2794 с требованием подписать протокол урегулирования разногласий к протоколу разногласий к соглашению № 1 о расторжении договора аренды и протокол урегулирования разногласий к протоколу разногласий к передаточному акту (акту возврата) и оплатить сформировавшуюся задолженность.

Письмом от 23.10.2023 № 346 ООО «Специализированный застройщик «Си Групп Урал» сообщило о несогласии с претензией от 16.10.2023.

Согласно пункту 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы, предусмотренной пунктами 3.3 и 3.4 договора аренды, с арендатора взыскивается неустойка, которая начисляется в размере 1/300 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей в день, за который начисляется неустойка, от суммы задолженности по арендной плате за каждые сутки, начиная со дня просрочки исполнения обязательств до дня полной оплаты суммы задолженности.

За ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендных платежей Комитетом начислена задолженность за период с 11.04.2021 по 10.10.2023 в размере 134 541 рубль 16 копеек.

Требование об оплате спорной суммы в добровольном порядке ответчиком не были удовлетворены, что послужило основанием для обращения Комитета с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Правоотношения сторон являются обязательствами аренды, в связи с чем, подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 части 2 ГК РФ (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также условиями заключенного договора.

В пункте 7 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Статьей 22 ЗК РФ предусмотрено право аренды земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено статьёй 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу условий договора аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

По смыслу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 20.12.2018 N 3182-О, положения пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 612 ГК РФ направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае непредоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 ГК РФ подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2021), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 10.11.2021, приведены правовые позиции, по смыслу которых арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате обстоятельств, находящихся в сфере контроля арендодателя, он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. При этом подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Из системного толкования приведенных норм права и правовых позиций высших судебных инстанций следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора (если иное непосредственно не вытекает из закона), освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

В силу особых свойств недвижимых вещей (в том числе земельных участков) их невозможно передать путем вручения (фактической передачи во владение).

Поэтому передача земельного участка в аренду, по смыслу статьи 611 ГК РФ, подтверждается передаточным актом или иным документом о передаче, подписываемым сторонами.

Наличие передаточного акта, составленного на определенную дату, презюмирует факт исполнения обязательства по передаче имущества в аренду в соответствующий день, тем самым не лишая сторон возможности доказывать обратное любыми средствами доказывания с учетом требований процессуального законодательства (статьи 64, 68 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, земельный участок по договору передан ответчику 27.01.2021.

Таким образом, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за пользование земельным участком только с момента его передачи арендатору, то есть с 27.01.2021.

Задолженность по договору № 5014 от 27.01.2021 за период с 27.01.2021 по 14.07.2023 ответчиком погашена в полном объеме, исходя из текста искового соглашения, истец этот факт не оспаривает.

Согласно представленным платежным поручениям денежные средства, перечисленные по договору, перекрывают размер неустойки, начисленной после передачи земельного участка в аренду.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований не имеется.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167 – 171, 176, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

РЕШИЛ:

в иске отказать полностью.

Решение подлежит немедленному исполнению.

По заявлению лица, участвующего в деле, по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства, арбитражный суд составляет мотивированное решение.

Заявление о составлении мотивированного решения арбитражного суда может быть подано в течение пяти дней со дня размещения решения, принятого в порядке упрощенного производства, на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»: http://www.hmao.arbitr.ru.

Решение вступает в законную силу по истечении пятнадцати дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба может быть подана в течение пятнадцати дней после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Л.С. Истомина