Решение от 30 июля 2020 г. по делу № А32-26333/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-26333/2019
г. Краснодар
30 июля 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 23.07.2020г.

Полный текст решения изготовлен 30.07.2020г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования Темрюкский район (ОГРН <***>, ИНН <***>), 353500, <...> (далее – истец, администрация)

к обществу с ограниченной ответственностью «Боспор» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350901, <...> (далее – ответчик, ООО «Боспор»)

Третьи лица:

1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350063, <...> (далее – Управление Росреестра);

2) администрация Таманского сельского поселения Темрюкского района (ОГРН <***>, ИНН <***>) 353556 Краснодарский край, Темрюкский район, ст. Тамань, ул. Карла Маркса, д. 106 (далее – администрация поселения);

3) ФИО2, г. Темрюк

о расторжении договора аренды земельного участка

в отсутствие лиц, участвующих в деле

УСТАНОВИЛ:

Администрации муниципального образования Темрюкский район обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Боспор», согласно которого просит:

расторгнуть договор аренды земельного участка от 23.12.2016 № 3000007908, заключенный между администрацией и ООО «Боспор» на основании протокола от 23.12.2016 о признании торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в северо-западной части ст. Тамань, несостоявшимися;

исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись об ограничении права в виде аренды 23:30:0601000:676-23/044/2017-2 от 09.03.2017;

обязать общество возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:676, общей площадью 323230 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в северо-западной части ст. Тамань.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра, администрация поселения и ФИО2

Истец в судебное заседание не явился, заявил о рассмотрении дела в его отсутствие. При этом просил суд не рассматривать мировое соглашение.

Ответчик, Управление Росреестра, администрация поселения в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлены.

ФИО2 в судебное заседание не явилась, направила в суд ходатайство об отложении рассмотрения дела ввиду невозможности явки в судебное заседание (нахождение в командировке).

Ходатайство рассмотрено и отклонено, поскольку суд не усматривает необходимости в данном процессуальном действии. Кроме того, ФИО2, заявляя ходатайство об отложении рассмотрения дела, не представила надлежащих доказательств, подтверждающих доводы ходатайства.

До вынесения судебного акта по делу сторонами представлено на утверждение суда мировое соглашение от 23.12.2019, по условиям которого общество признало наличие задолженности по арендной по договору аренды от 23.12.2016 № 3000007908 за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 в размере 4 543 821 руб. 92 коп. и задолженность по пени за период с 11.04.2019 по 11.12.2019 в размере 168 404, 27 руб. и обязалось ее оплатить в течение 5 рабочих дней с даты подписания мирового соглашения (пункты 2.1, 2.2 мирового соглашения). В пункте 2.3 мирового соглашения ООО «Боспор» обязалось до истечения срока действия договора аренды (22.12.2021) не нарушать условия договора аренды, в том числе выполнить обязательства по пункту 4.1.14 договора.

Согласно части 4 статьи 49 АПК РФ стороны могут закончить дело мировым соглашением в порядке, предусмотренном главой 15 АПК РФ.

В силу части 1 статьи 139 АПК РФ мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта. Мировое соглашение не может нарушать права и законные интересы других лиц и противоречить закону.

Согласно статье 140 АПК РФ мировое соглашение заключается в письменной форме и подписывается сторонами или их представителями при наличии у них полномочий на заключение мирового соглашения, специально предусмотренных в доверенности или ином документе, подтверждающих полномочия представителя.

В соответствии с частью 5 статьи 49 АПК РФ арбитражный суд не утверждает мировое соглашение, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

В случае неявки в судебное заседание лиц, заключивших мировое соглашение и извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, вопрос об утверждении мирового соглашения не рассматривается арбитражным судом, если от этих лиц не поступило заявление о рассмотрении данного вопроса в их отсутствие (пункт 3 статьи 141 АПК РФ).

Как было указано выше, администрация в судебное заседание не явилась, направила в суд заявление, в котором указало на нецелесообразность проведения примирительных процедур.

Ответчик также не направил в суд ходатайство об утверждении мирового соглашения от 23.12.2019 в его отсутствие.

Учитывая отсутствие волеизъявления сторон на утверждение мирового соглашения, мировое соглашение от 23.12.2019 утверждению не подлежит.

Дело рассматривается в порядке статей 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон и третьих лиц.

Исследовав материалы дела, суд установил, что на основании протокола о признании торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка несостоявшимися от 23.12.2016 администрация (арендодатель) и ООО «Боспор» (арендатор) заключили договор аренды от 23.12.2016 № 3000007908 земельного участка из земель населенных пунктов общей площадью 323230 кв. м, с кадастровым номером 23:30:0601000:676 по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в северо-западной части ст. Тамань с видом разрешенного использования – для комплексного освоения в целях жилищного строительства на срок до 22.12.2021.

В соответствии с пунктом 2.1 договора размер ежегодной арендной платы составляет 4 580 000 руб.

Арендная плата, подлежащая уплате по истечении двенадцати месяцев со дня государственной регистрации договора, вносится арендатором за каждый арендуемый период в виде авансового платежа до 10-го числа месяца текущего арендного периода (пункт 2.3 договора).

Согласно пункту 3.2.4 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора при следующих существенных нарушениях его условий:

использование земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1. договора;

неиспользование земельного участка в течение одного года;

невнесение арендной платы в течение одного квартала;

нарушение арендатором условий, указанных в разделе 10 договора, и невыполнение арендатором обязанностей, указанных в пунктах 4.2, 4.3 договора;

использование земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

В соответствии с пунктом 4.1.14 арендатор обязан осуществить на земельном участке строительство коттеджного поселка, в том числе строительство двухэтажного магазина, строительство двух детских площадок и двух площадок для занятия спортом; строительство детского сада на 60 мест; подвод инженерных сетей на данный участок и на прилегающую территорию, занятую строительством под ИЖС; дорожную сеть, асфальтирование дорог; предоставление жилья для социальной сферы в количестве 4 квартир общей площадью 74 кв. м.

Пунктами 5.5, 10.3 договора установлено, что неиспользование земельного участка в течение одного года согласно его разрешенному использованию является нарушением договорных отношений и основанием для расторжения договора аренды.

По акту приема-передачи от 23.12.2016 администрация передала обществу спорный земельный участок в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 09.03.2017.

Вместе с тем, согласно акту от 08.08.2018 в ходе визуального осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:676 специалистами управления муниципального контроля администрации установлено, что территория указанного участка ограждений не имеет, в границах земельного участка какие-либо объекты капитального/некапитального строительства отсутствуют, произрастает растительность, то есть участок не используется.

По результатам проведенного осмотра администрация направила обществу претензию от 16.08.2018 № 13-10/1462 с требованием об устранении в месячный срок выявленных нарушений, являющихся в силу 5.5 договора основанием для досрочного расторжения договора (начать освоение участка в соответствии с договором комплексного освоения территории в целях жилищного строительства от 23.12.2016 № 1/2). В претензии также указано, что в случае невыполнения данного требования администрацией будет проведена работа по расторжению договора аренды от 23.12.2016 № 3000007908.

Обществом также ненадлежащим образом исполнялись обязанности по своевременному внесению арендной платы. За период с 01.01.2019 по 30.06.2019 за ответчиком числилась задолженность по арендным платежам в размере 2 235 000 руб. При этом арендатором нарушались сроки внесения арендной платы и в 2018 году.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств администрация направила обществу претензию от 22.04.2019 № П13.03-07/3855 с требованием о погашении в десятидневный срок имеющейся задолженности. Администрация в претензии также указала, что в случае непогашения задолженности в установленный срок договор аренды земельного участка будет расторгнут в судебном порядке.

До настоящего времени задолженность по арендной плате обществом не погашена.

В соответствии с актом осмотра от 02.12.2019, составленным специалистом управления муниципального контроля администрации, на земельном участке с кадастровым номером 23:30:0601000:676 имеются сформированные земельные участки с запроектированными улицами, проездами, линиями электропередач. Вместе с тем на земельном участке произрастает сорная и травянистая растительность. Объекты капитального строительства на момент осмотра отсутствовали. Признаки использования земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории и (или) разрешенным использованием на момент осмотра участка не выявлены. Выявлены признаки неиспользования участка.

Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по договору аренды земельного участка от 23.12.2016 № 3000007908, обратилось в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Названное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11), устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса).

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ, пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66). В указанных нормах не содержится указаний на то, что письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок не может быть изложено в одном письме с предложением о расторжении договора.

В данном случае истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора (претензии от 16.08.2018 № 13-10/1462 (получена 20.08.2018); от 22.04.2019 № П13.03-07/3855 (неудачная попытка вручения, отсутствие адресата по юридическому адресу).

Согласно пункту 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснению, данному в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что истец принял надлежащие меры по урегулированию спора в досудебном порядке, обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, истцом соблюден в полном объеме.

Как указано выше, арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Факт неоднократного и существенного нарушения обществом принятых на себя названным договором аренды земельного участка обязательств установлен и подтвержден документально.

Из материалов дела следует, что администрация обращалась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о взыскании с ООО «Боспор» 6225139,51 рублей, в том числе задолженность по арендной плате в размере 5 821 938,02 рублей за период с 02.01.2017 по 10.01.2018, 403201,49 рублей пени за период с 03.01.2017 по 05.02.2018, о расторжении договора аренды земельного участка (дело № А3-24783/2018).

Определением суда от 23.05.2018 производство по делу № А3-24783/2018 прекращено в связи с отказом администрации от иска (обществом в ходе судебного разбирательства произведено погашение задолженности).

Ответчик также не вносит своевременно арендную плату более двух периодов подряд (задолженность по арендной плате, начиная с 01.01.2019 по 31.12.2019 в размере 4 543 821 руб. 92 коп. не погашена).

Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ доказательств внесения арендной платы не представил, обязательства не исполнил. Указанные обстоятельства являются существенными нарушениями условий спорного договора аренды.

Таким образом, неисполнение ответчиком обязанностей по внесению арендной платы в течение длительного периода является существенным нарушением договора аренды и достаточным основанием для расторжения спорного договора.

При этом суд не принимает в качестве существенного нарушения условий договора аренды земельного участка довод истца о неиспользовании обществом спорного земельного участка более года.

Земельный участок передан для комплексного освоения в целях жилищного строительства, то есть для целей, требующих, в том числе, больших временных затрат при обеспечении устойчивой правовой связи сторон в интересах, в том числе, и муниципального образования.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации от 23.04.2018 № 424 обществу разрешена разработка документации по проекту планировки, совмещенному с проектом межевания территории объекта «Комплексное развитие территории площадью 323230 кв. м с кадастровым номером 23:30:0601000:676 в целях жилищного строительства по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в северо-западной части ст. Тамань» (далее – Объект).

Постановлением администрации от 09.07.2018 № 818 по результатам публичных слушаний утвержден проект планировки, совмещенный с проектом межевания территории Объекта.

На земельном участке по состоянию на декабрь 2019 года сформированные земельные участки с запроектированными улицами, проездами, линиями электропередач, что соответствует пункту 4.1.14 договора аренды.

С учетом изложенного, суд полагает, что арендатор приступил к осуществлению комплексного освоения земельного участка, принимал меры для надлежащего исполнения обязательств.

Учитывая ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, требование истца о расторжении договора от 23.12.2016 № 3000007908 является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью первой статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса, и специальными нормами об отдельных видах договоров.

Поскольку договор аренды от 23.12.2016 № 3000007908 расторгнут, доказательства наличия на земельном участке каких-либо объектов недвижимости, легализованных в установленном порядке, отсутствуют, в связи с чем требование истца об обязании общества возвратить арендодателю участок является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению.

Администрацией заявлено требование об исключении из Единого государственного реестра недвижимости запись об ограничении права в виде аренды 23:30:0601000:676-23/044/2017-2 от 09.03.2017.

Согласно пункту 5 части 2 статьи 14 Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 № 281-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии с пунктом 11 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», если зарегистрированный договор расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

Вынесение судом решения о расторжении договора является основанием для прекращения арендного правоотношения и, соответственно, данный судебный акт является основанием для внесения в ЕГРН регистрационной записи о прекращении действия договора.

В связи с изложенным, решение суда, представленное администрацией в Управление Росреестра по Краснодарскому краю, будет являться достаточным основанием для внесения государственным регистратором записи о прекращении договора аренды земельного участка от 23.12.2016 № 3000007908.

На основании статьи 110 АПК РФ уплату госпошлины следует возложить на ответчика.

Арбитражный суд Краснодарского края, руководствуясь статьями 4, 9, 41, 65, 70, 110, 139-141, 156, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В утверждении мирового соглашения от 23.12.2019 отказать.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 23.12.2016 № 3000007908, заключенный между администрацией муниципального образования Темрюкский район и ООО «Боспор».

Обязать (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350901, Краснодарский край, г. Краснодар в месячный срок с даты вступления решения суда в законную силу возвратить администрации муниципального образования Темрюкский район по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:676, общей площадью 323230 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в северо-западной части ст. Тамань.

Взыскать с ООО «Боспор» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350901, Краснодарский край, г. Краснодар в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о праве аренды ООО «Боспор» от 09.03.2017 № 23:30:0601000:676-23/044/2017-2.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко