Решение от 16 августа 2019 г. по делу № А27-5677/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № 27-5677/2019
город Кемерово
16 августа 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 августа 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 16 августа 2019 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Ходяковой О.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» (Кемеровская область, г.Междуреченск, ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Тест-Н» (Кемеровская область, г.Междуреченск, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 578 870 руб. 79 коп.

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Тест-Н» о взыскании арендной платы за период с 05.06.2017 по 12.06.2018 в сумме 543 260 руб. 29 коп., пени за период с 10.05.2018 по 30.01.2019 в сумме 35 610 руб. 70 коп., всего 578 870 руб. 99 коп.

Исковые требования обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земли от 24.08.2012 № 10277.

Как указывает ответчик, требования комитета мотивированы тем, что обязательства по договору аренды земли от 24.08.2012 № 10277 были переданы ООО «Тест-Н» на основании заключенного с первоначальным арендатором ООО «ТаГо» соглашения о передаче обязательственного права застройки от 06.03.2017 (переход права зарегистрирован 06.06.2017). По условиям заключенного соглашения ООО «Тест-Н» приняло на себя обязательства по строительству объектов капитального строительства согласно проектной документации в отношении объектов, входящих в состав многоквартирных жилых домов, расположенных на земельном участке с кадастровым с номером 42:28:1004004:230, а также обязательства по вышеуказанному договору аренды земли, в том числе и в части оплаты за земельный участок с кадастровым номером 42:28:1004004:230. В отношении первоначального арендатора ООО «ТаГо» по аналогичным требованиям Арбитражным судом Республики Алтай рассмотрено дело № А02-1777/2018 о взыскании задолженности за период с 10.08.2016 по 04.06.2017 в сумме 514 523 руб. 90 коп., задолженность определена исходя из площади, составляющей 1970 кв.м.

Ответчик представил контррасчет арендной платы за период с 05.06.2017 по 12.06.2018 в сумме 262 882 руб. 31 коп., пени за период с 04.09.2018 по 31.01.2019 в сумме 9930 руб. 38 коп. Контррасчет произведен исходя из площади земельного участка, составляющей 1970 кв.м,

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя ответчика, суд установил следующее.

Между комитетом (арендодатель) и ООО «ТаГо» (арендатор) на основании протокола заседания комиссии по рассмотрению предложения единственного участника аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка заключен договор аренды земли от 24.08.2012 № 10277.

Согласно условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 42:28:1004004:230, имеющий адресные ориентиры: <...> для разрешенного использования в целях многоэтажной жилой застройки, общей площадью 4060 кв. м.

Размер годовой арендной платы за участок согласно протоколу от 10.08.2012 составляет 530 000 руб. в год.

Согласно пункту 2.3 договора настоящий договор вступает в силу с момента государственной регистрации, действует по 09.08.2015, а также распространяет своё действие на отношения, возникшие с 10.08.2012.

В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы долга за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением от 29.06.2015 срок аренды земельного участка продлен по 09.08.2018.

Между ООО «ТаГо» (застройщик 1) и ООО «Тест-Н» (застройщик 2) заключено соглашение о передаче обязательственного права застройки от 06.03.2017 в отношении объектов капитального строительства согласно проектной документации: «Жилые многоэтажные дома со встроено-простроенными помещениями в квартале 2 г.Междуреченска», в соответствии с выданными администрацией Междуреченского городского округа застройщику -1 разрешениями на строительство следующего объекта: жилой дом № 9, I этап, 2 подэтап; входящий в состав многоквартирных жилых домов на земельном участке с кадастровым номером 42:28:1004004:230.

Стороны договорились считать, что права и обязанности застройщика-1 переходят к застройщику-2, а у застройщика-2 соответственно прекращаются такие права и обязанности с момента государственной регистрации перехода права аренды земли на застройщика-2.

Государственная регистрация уступки права произведена 05.06.2017.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 05.06.2017 по 12.06.2018, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно расчету истца размер арендной платы за период с 05.06.2017 по 09.08.2018 составляет 95 835 руб. 62 коп., с 10.08.2017 по 09.08.2018 – 530 000 руб.

Итого за период с 05.06.2017 по 09.08.2018 – 625 835 руб. 62 коп.

Из материалов дела следует, что Администрацией Междуреченского городского округа выдано ООО «ТаГо» разрешение от 14.11.2016 № 42-ru42308000-6-2016 на ввод в эксплуатацию объекта: «Жилые многоэтажные дома со встроено-простроенными помещениями в квартале 2 г. Междуреченска». Жилой дом № 10, I этап, 1 подэтап, расположенного по адресу: Кемеровская область, Междуреченский городской округ, <...>, на земельном участка с кадастровым номером 42:28:1004004:230,

Решение о присвоении адреса объекту адресации № 119 от 10.11.2016, Строительный адрес: <...>

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

На основании части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Регистрация права собственника помещения в указанном жилом доме впервые была произведена 14.12.2016.

Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, соответственно, право пользования земельным участком под домом у ответчика прекратилось, прекратилась обязанность внесения арендной платы по договору аренды за часть участка, расположенного под построенным объектом и необходимой для его использования.

Кадастровым инженером общества с ограниченной ответственностью «Городское БТИ» подготовлен межевой план в результате выполнения кадастровых работ относительно определения площади земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости. Площадь выделенного земельного участка составила 2090 кв.м.

Следовательно, обязанность по внесению арендной платы сохраняется в отношении земельного участка площадью 1970 кв.м.

Арендная плата составит 257 167 руб. 48 коп. в год (530 000: 4060 х 1970). Арендная плата за период с 05.06.2017 по 12.06.2018 составит 262 882 руб. 31 коп.

Истец произвёл начисление пени за период с 10.05.2018 по 30.01.2019 на сумму задолженности, образовавшуюся за период с 05.06.2017 по 12.06.2018.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата по данному договору начисляется с 10.08.2012.

Согласно приложению № 1 к договору «Расчетные земельные платежи» сумма платежей за весь земельный участок 530 000 руб. в год. Сроки уплаты арендных платежей: Арендная плата в сумме 530 000 руб. оплачивается арендатором в течение 10 дней со дня подписания настоящего договора в соответствии с пунктом 3.2 договора. Последующие платежи вносятся в течении 10 дней по истечении года с момента подписания настоящего договора.

В данном случае оплата производится авансированием за один календарный год вперед. Период пользования один год с 10.08.2012 по 10.08.2013, с 11.08.2013 по 11.08.2014, с 12.08.2014 по 12.08.2015, с 13.08.2015 по 13.08.2016, с 14.08.2016 по 14.08.2017, с 15.08.2017 по 15.08.2018.

Очередной год с момента подписания договора (24.08.2012) истекает 24.08.2016, срок внесения платежей 10 дней (с 25.08.2016 по 03.09.2016 (выходной), просрочка по внесению арендной платы за спорный период с 05.06.2017 по 14.08.2017 наступает с 06.09.2016, просрочка с 04.09.2017 – плата с 15.08.2017 по 12.06.2018.

Следовательно, начисление пени может быть произведено на всю сумму задолженности за период с 05.06.2017 по 12.06.2018, начиная с 10.05.2018.

На основании изложенного, суд отклоняет доводы ответчика относительно необходимости начисления пени с 04.09.2018.

Согласно расчёту суда пени за период с 10.05.2018 по 31.01.2019 составляют 17 363 руб. 38 коп.

Доказательств уплаты взыскиваемых сумм ответчиком не представлено.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению частично с взысканием с ответчика государственной пошлины за рассмотрения спора пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тест-Н» (Кемеровская область, г. Междуреченск, ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» (Кемеровская область, г. Междуреченск, ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по договору аренды земли от 24.08.2012 № 10277 в сумме 262 882 руб. 31 коп., пени в сумме 17 363 руб. 38 коп., всего 280 245 руб. 69 коп.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тест-Н» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 7057 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья О.С. Ходякова