Решение от 22 июня 2025 г. по делу № А66-17851/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

(с перерывом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

Дело № А66-17851/2024
г.Тверь
23 июня 2025 года


(дата изготовления

мотивированного решения)


  Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Калита И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Козьяковой  Я.П., при участии представителя ответчика - ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Максиленд», <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации – 15.04.2002,

к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М», <...>, помещ.II (комнаты 9-13), ОГРН  <***>,   ИНН <***>, дата государственной регистрации -  09.07.2014,

неимущественный спор,

                                              у с т а н о в и л :

  общество с ограниченной ответственностью «Максиленд», г.Тверь, обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М», г.Москва,  о внесении изменений в пункт 3.1.1 договора  аренды нежилого помещения от 26 ноября 2020 года №АМ-3250-15/2020, изложив его в следующей редакции: «Размер постоянной части арендной платы составляет 63 000 (шестьдесят три тысячи) рублей за пользование помещением, НДС не облагается».

  Истец о времени и месте проведения судебного заседания извещен в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражных судов в общедоступной автоматизированной системе «Картотека арбитражных дел» в сети «Интернет» (http://kad.arbitr.ru). На основании изложенного, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебное заседание проводится в отсутствие представителя истца.

  Суд приобщил к материалам дела, представленные до судебного заседания документы.

   Ответчик с заявленными истцом требованиями не согласился, поддержал доводы письменного отзыва. Пояснил, что стороны по договору аренды нежилого помещения от 26 ноября 2020 года №АМ-3250-15/2020 являются субъектами предпринимательской деятельности; изначально размер арендной платы  предлагался выше рыночной стоимости; у ответчика отсутствует обязанность увеличивать арендную плату.

Руководствуясь статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил: объявить  перерыв в заседании суда до 10 марта 2025 года  до 12 часов 00 минут. Объявление о перерыве размещено на сайте арбитражного суда  в сети Интернет. После перерыва судебное заседание продолжено. 

Ответчик поддержал возражения против удовлетворения  исковых требований.

Из представленных в материалы дела документов следует, что между истцом (Арендодателем) и ответчиком (Арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения от 26 ноября 2020 года №АМ-3250-15/2020, по условиям которого Арендодатель передал Арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение II общей площадью 116,4 кв.м, назначение: нежилое, этаж №1, кадастровый номер 69:40:0100167:423, находящееся по адресу: <...>, пом.II (далее - Помещение) (пункт 1.1).

В соответствии с пунктом 1.3 договора, Арендатор использует Помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное&Белое» или другим коммерческим обозначением.

Срок аренды по договору составляет 15 лет, начиная  с момента государственной регистрации договора  в Управлении  Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии (пункт 5.1).

Арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной (пункт 3.1). Размер постоянной части арендной платы составляет 60 000 руб. за площадь Помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть  арендной платы  включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого Помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет Арендодатель. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из  фактического количества дней  нахождения (использования)  Арендатора в арендуемом Помещении. В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит (пункт 3.1.1 договора).

Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат Арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объёма и стоимости предоставленных услуг, на основании показаний счетчиков, либо при отсутствии счетчиков, пропорционально площади арендуемых Помещений (пункт 3.1.2. договора).

Пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Тверской области, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней  с  момента  начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п.3.1.1 настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее, чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения.    Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным  соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная  плата может  быть изменена во всякое  время действия настоящего договора (пункт 3.2).

Договор прошел процедуру государственной регистрации 04 марта 2021 года. Помещение  передано ответчику и используется им по назначению, арендная плата вносится своевременно, что в ходе рассмотрения дела не опровергнуто.

Сославшись на данные Росстата, согласно которым инфляция  в 2021 году составила 8,4%,  в 2022 году – 11,94%, в 2023 году – 7,42%, в  2024 году – 6,26%, что является основанием и условием для увеличения  размера постоянной части арендной платы, истец направил ответчику  уведомление об  увеличении   размера   арендной   платы,  дополнительное соглашение от 01 января 2023 года к договору аренды нежилого помещения от 26 ноября 2020 года №АМ-3250-15/2020. Ответчик   дополнительное   соглашение   подписать   отказался   (письмо б/д и б/№, л.д.27).

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Проанализировав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам:

согласно статьям 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктом 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» предусмотрено, что в силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. Пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно условиям оговора, арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной (пункт 3.1). Размер постоянной части арендной платы составляет 60 000 руб. за площадь Помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен.

В соответствии с пунктом 3.2 договора, пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Тверской области, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней  с  момента  начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п.3.1.1 настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее, чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения.    Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным  соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная  плата может  быть изменена во всякое  время действия настоящего договора.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Как предусмотрено пунктом 43 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при толковании условии договора в силу абзаца 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с нормами пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Само по себе включение в договор условия (пункт 3.2 договора) не является принятием сторонами сделки, в том числе ответчиком обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части, такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

В рассматриваемом договоре содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы, а не по требованию, в данном случае истца, в судебном порядке. Стороны договора, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении  цены договора подлежит передаче на рассмотрение суда, и в этой связи судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010  №1074/10 по делу №А40-90259/08-28-767.

В вышеуказанном постановлении разъяснено, что содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Трактуя пункт 3.2 договора аренды как предусматривающего ежегодное увеличение постоянной части арендной платы по письменному требованию арендодателя, истец исходил не из действительного смысла приведенного пункта, который не наделяет истца правом повышения постоянной части арендной платы в одностороннем порядке, а равно не накладывает на ответчика обязанность уплачивать арендную плату в повышенном размере на основании письменного уведомления истца.  Указанный пункт наделяет обе стороны равнозначным правом предложить пересмотреть размер постоянной части арендной платы, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, однако лишь при достижении согласия сторон, оформленного в дополнительном соглашении к договору, размер постоянной части арендной платы будет изменен. Ни одна из сторон договора не вправе изменять размер арендной платы в одностороннем порядке. Иные доводы и возражения истца не опровергают вышеизложенные нормы права и отклоняются судом.

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд полагает исковое требование не подлежащим удовлетворению.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца по делу.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

                                                Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать, с отнесением расходов по уплате государственной пошлины на истца по делу.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, город Вологда, в месячный срок со дня его принятия.


          Судья                                                                                   И.В.Калита