Решение от 24 июня 2019 г. по делу № А60-17893/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А60-17893/2019
24 июня 2019 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 17 июня 2019 года

Полный текст решения изготовлен 24 июня 2019 года

Судья Арбитражного суда Свердловской области О.И. Вакалюк при ведении протокола судебного заседания помощником судьи К.Г. Демковым рассмотрел в судебном заседании дело №А60-17893/2019 по исковому заявлению Администрации города Екатеринбурга, ИНН <***>, ОГРН <***>(далее – Администрация, истец)

к обществу с ограниченной ответственностью "Чистый город", ИНН <***>, ОГРН <***> (далее – ООО "Чистый город", ответчик)

обществу с ограниченной ответственностью "Кристалл", ИНН <***>, ОГРН <***> (далее – ООО "Кристалл", ответчик)

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ИНН <***>, ОГРН <***> (далее – Управление Росреестра СО, третье лицо),

о признании недействительным соглашения от 08.09.2017 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 3-1991-Т от 11.10.2016 г.,

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО1, представитель по доверенности № 920/05/01-12/0111 от 26.12.2018, удостоверение №19-23;

от ответчика ООО «Чистый город»: ФИО2, представитель по доверенности от 09.01.2019.

Ответчик ООО «Кристалл» не явился. В материалах дела имеется возвратный конверт с отметкой об истечении срока хранения.

Третье лицо не явилось, извещено надлежащим образом.

Кроме того, ответчик, третье лицо извещены публично путем размещения информации о дате и времени судебного заседания в карточке дела в Картотеке арбитражных дел.

Истцу и ответчику (ООО «Чистый город») процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

В судебном заседании истцом и ответчиком (ООО «Чистый город») заявлены ходатайства о приобщении дополнительных документов к материалам дела. Ходатайства удовлетворены, документы приобщены.

Администрация города Екатеринбурга просит признать недействительным Соглашение от 08.09.2017 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №3-1991-Т от 11.10.2016, заключенное между ООО «Кристалл» и ООО «Чистый город», применить последствия недействительности сделки.

Истец исковые требования поддерживает в полном объеме.

Ответчик (ООО «Чистый город») относительно заявленных требований возражает по основаниям, приведенным в отзыве, полагая. Что нормы земельного законодательства имеют приоритет над положениями ст. 448 ГК РФ. Кроме того, полагает сделку оспоримой, указывает на пропуск срока исковой давности для оспаривания сделки.

Ответчик (ООО «Кристалл») отзыв на исковое заявление не представил.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

На земельный участок с кадастровым номером 66:41:0306010:4 площадью 2 641 кв. м, расположенный по адресу: <...> км зарегистрировано право собственности муниципального образования «город Екатеринбург» (регистрационная запись № 66-66-01/234/2010-072 от 29.03.2010). Разрешенное использование участка - обслуживание автотранспорта.

На основании протокола № 3 от 11.10.2016 рассмотрения заявок на участие в аукционе между Администрацией города Екатеринбурга и ООО «Кристалл» заключен договор аренды от 11.10.2016 № 3-1991-Т (далее - Договор) вышеуказанного земельного участка для осуществления строительства наземной парковки (п. 2.1.5 Договора).

Согласно Постановлению Администрации города Екатеринбурга от 22.08.2016 № 1683 предметом аукциона являлось право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0306010:4 в целях осуществления строительства наземной парковки.

Договор заключен сроком на 4 года 6 месяцев, с 11.10.2016 по 10.04.2021 (п. 8.1 Договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (регистрационная запись № 66:41:0306010:4-66/001/2017-1 от 23.01.2017).

На основании Соглашения от 08.09.2017 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.10.2016 № 3-1991-Т права и обязанности по Договору перешли от ООО «Кристалл» к ООО «Чистый город» (регистрационная запись № 66:41:0306010:4-66/001/2017-5 от 18.09.2017).

Права и обязанности по договору у ООО «Кристалл» прекратились, а у ООО «Чистый город» возникли с 18.09.2017.

Администрация города Екатеринбурга полагает, что Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.10.2016 № 3-1991-Т, заключенное между ООО «Кристалл» и ООО «Чистый город», является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку, данное соглашение заключено с нарушением порядка предоставления земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и имеющего запрета уступки права, возникшего из заключенного на торгах договора (п. 7 ст. 448 ГК РФ).

Оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ). Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума от 23.06.2015 № 25) разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ), вступившего в силу 01.06.2015) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В силу статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В пункте 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) законодатель предусмотрел право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участки. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в статье 22 ЗК РФ, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.

Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 ГК РФ, согласно которому, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Приведенное правило направлено, в конечном счете, на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

Договор аренды от 11.10.2016 № 3-1991-Т, соглашение от 08.09.2017 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.10.2016 № 3-1991-Т заключены после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ), следовательно, на них распространяются ограничения, введенные данной нормой (статья 4, пункт 2 статьи 422 ГК РФ), несмотря на наличие п. 5.1.3 о возможности передачи прав и обязанности при уведомлении арендодателя.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Пунктом 7 ст. 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со ст. 39.18 ЗК РФ.

В п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ содержится исчерпывающий список лиц, с которыми договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, ООО «Чистый город» не относится к числу данных лиц, договор аренды земельного участка с ним мог быть заключен только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Право общества на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенного по результатам проведенного аукциона в силу ст. 22 ЗК РФ невозможно ввиду установления положениями ст. 448 ГК РФ иного – запрета такой переуступки.

В этой связи, соглашение от 08.09.2017 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.10.2016 № 3-1991-Т, при заключении которого был нарушен установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом, в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы.

Ничтожность соглашение от 08.09.2017 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.10.2016 № 3-1991-Т исключала возможность передачи прав и обязанностей арендатора по договору от 11.10.2016 № 3-1991-Т к ООО «Чистый город».

Доводы ООО «Чистый Город» о применении положения пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации отклонены судом, поскольку спорное соглашение заключено с нарушением порядка предоставления земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, установленного статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Более того, заключив спорное соглашение аренды земельного участка, ООО «Кристалл» уступило права и обязанности по нему другому лицу, которое, таким образом, получило право аренды земельного участка в обход указанного порядка предоставления земельных участков.

Также судом не принимается довод ответчика о пропуске срока исковой давности, поскольку соглашение от 08.09.2017 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.10.2016 № 3-1991-Т является ничтожной сделкой, а срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Применительно к настоящему иску, срок исковой давности не пропущен.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Исковые требования Администрации о применении последствий недействительности (ничтожности) сделки основаны на недействительности ничтожной сделки (замены стороны в обязательстве посредством заключения соглашения) и направлены на аннулирование государственной регистрации права аренды, произведенной на основании не соответствующих закону договоров замены стороны в обязательстве. Требования истца направлены, по существу, на достижение окончательного правового эффекта ничтожной сделки (замены стороны в обязательстве посредством заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка), в виде исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи об ограничении (обременении) права в виде аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью "Чистый город".

Поскольку исковые требования о признании ничтожным соглашения от 08.09.2017 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №3-1991-Т от 11.10.2016, заключенного между ООО "Чистый город" и ООО "Кристалл" удовлетворены судом, требования о применении последствий недействительности сделки путем исключения записи из Единого государственного реестра прав об ограничении (обременении) права в виде аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью "Чистый город" в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:41:0306010:4 (номер государственной регистрации 66:41:0306010:4-66/001/2017-5 от 18.09.2017).

подлежат удовлетворению.

В качестве применения последствий недействительности сделки – также является возврат ООО "Кристалл" прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №3-1991-Т от 11.10.2016.

В соответствии с п. 3 ст. 110 АПК РФ, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, с ответчиков в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, в размере 3000 руб. 00 коп. с каждого.

Руководствуясь ст.110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным в силу ничтожности соглашение от 08.09.2017 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №3-1991-Т от 11.10.2016, заключенное между обществом с ограниченной ответственностью "Чистый город" (ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью "Кристалл" (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Применить последствия недействительности сделки - исключить из единого государственного реестра недвижимости запись об ограничении (обременении) права в виде аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью "Чистый город" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:41:0306010:4 (номер государственной регистрации 66:41:0306010:4-66/001/2017-5 от 18.09.2017).

Применить последствия недействительности сделки - возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Кристалл" (ИНН <***>, ОГРН <***>) права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №3-1991-Т от 11.10.2016.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Чистый город" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 3000 (три тысячи) руб. 00 коп. государственной пошлины.

3.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кристалл" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 3000 (три тысячи) руб. 00 коп. государственной пошлины.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья О.И. Вакалюк