Решение от 24 сентября 2020 г. по делу № А40-19089/2020

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва

24.09. 2020 г. Дело № А40-19089/20-133-130

Решение изготовлено в полном объеме 24.09.2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена 23.09.2020 г.

Арбитражный суд в составе:

судьи ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2

при участии:

От истца–ФИО4, дов. № 22/23-2 от 22.06.2020 г. пред. паспорт

От ответчика – ФИО3, дов. № 33-Д-1300/19 от 25.12.2019 г., пред. паспорт

От третьего лица: ФИО4, дов. № 22/23-2 от 22.06.2019 г.. пред. паспорт

рассмотрел в судебном заседании дело по иску, истца - ГАРАЖНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ КООПЕРАТИВ "СИГНАЛ" 109390 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА ЛЮБЛИНСКАЯ 18А , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.01.2003, ИНН: <***>,

к ответчику - ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ 123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>,

третье лицо ООО "Диоген-трейдинг»

по требованию: Обязать департамент городского имущества города Москвы, ОГРН <***>, ИНН <***>, произвести перерасчет арендной платы с _1411220Дйг. по договору от 15.06.1996 г. № М-04-005363 аренды земельного участка с кадастровым номером 77:04:0003018:35, установив ставку арендной платы в размере 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка

УСТАНОВИЛ:

ГАРАЖНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ КООПЕРАТИВ "СИГНАЛ" обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ответчику - ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ содержащим требование:

Обязать департамент городского имущества города Москвы, ОГРН <***>, ИНН <***>, произвести перерасчет арендной платы с _1411220Дйг. по договору от 15.06.1996 г. № М-04-005363 аренды земельного участка с кадастровым номером 77:04:0003018:35, установив ставку арендной платы в размере 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Протокольным определением отказано в удовлетворении ходатайства в принятии «уточненного» искового заявления в части: Признать уведомление Департамента городского имущества города Москвы № 33-6-52063/19(0)-0 от 01.02.2019 г. об изменении размера арендной платы с 14.12.2016 года по договору аренды № М-04-005363 от 15.05.1996 года на земельный участок по адресу: <...> – ничтожным, как ходатайство заявлено в нарушение ст.49 АПк РФ, не предусматривающей предъявление дополнительного требования.

Ответчик иск оспорил по основаниям, указанным в отзыве.

Исследовав представленные доказательства, с учетом доводов лиц участвующих в деле, суд пришел к следующему выводу.

Как следует из представленных материалов, между Московским земельным комитетом и ГСК «Сигнал» заключен договор аренды от 15.05.1996 № М-04-005363 земельного участка с кадастровым номером 77:04:003018:35 площадью 18 000 кв. м, имеющего адресные ориентиры: <...>, предоставляемый в пользование на условиях аренды сроком до 20.06.2018, для эксплуатации существующего многоэтажного гаража-стоянки боксового типа.

01.02.2019 г. заявителем было получено уведомление № 33-6-52063/19(0)-0 Департамента городского имущества города Москвы об изменении размера арендной платы по договору аренды № М-04-005363 от 15.05.1996 года на земельный участок по адресу: <...>., в соответствии с которым Департамент уведомил об изменении с 14.12.2016 года размера арендной платы по договору аренды земельного участка № М-04-005363 от 15.05.1996 года.

Истец считает, что уведомление Департамента об изменении размера арендной платы по договору аренды незаконным не подлежащим применению к правоотношениям, которые обусловлены положениями договора и при этом требует установить льготную учетную ставку при расчете арендной платы в размере 0.3% от кадастровой стоимости земельного участка, в обоснование предъявленного заявления ссылается на следующие факты и доказательства.

В подтверждение своей позиции ГСК «СИГНАЛ» ссылается на Решение Кузьминского районного суда города Москвы от 13.11.2019 г. из которого следует, что жалоба защитника ГСК «СИГНАЛ» удовлетворена постановление заместителя начальника Управления административного производства Государственной недвижимости ФИО5 № 81-34/9049399-17 от 25.01.2017 г. отменено, дело об административные правонарушения возбужденное в отношении ГСК «Сигнал» прекращено в связи с отсутствием состава правонарушения. В тексте указного решения нашли свое подтверждение факты отсутствия нарушений правил использования земельного участка ГСК «Сигнал».

В то же время установленные в рамках административных дел обстоятельства, образуют основание административной, а не гражданской ответственности, и установление такого нарушения в деле об административном правонарушении само по себе не предрешает вывода о виновности лица в совершении гражданского деликта. (Определение от 4 октября 2012 года N 1833-О Конституционный Суд).

Следовательно обстоятельства отсутствия вины лица при рассмотрении дела об административном правонарушении не свидетельствуют об отсутствии юридического состава применения в рамках договорных правоотношений касающихся аренды земли повышенной ставки аренды.

Судом установлено что уведомление Департамента городского имущества города Москвы от 01.02.2019 г. № 33-6-52063/19(0)-0 от 01.02.2019 г. содержит сведения об изменении размера арендной платы по договору аренды № М-04-005363 от 15.05.1996 года на земельный участок по адресу: <...>., в соответствии с которым изменен с 14.12.2016 года размер арендной платы по договору аренды земельного участка № М-04-005363 от 15.05.1996 года.

В основание изменения ставки аренды Департаментом положены факты того, что согласно результатам обследований земельного участка, проведенных Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы 14.12.2016 и 14.12.2018 (Акты обследования № 9049399 и № 9046993), установлено, что на земельном участке расположено пятиэтажное здание гаража боксового типа 1996 года постройки с адресным ориентиром: Люблинская улица, д. 18а. Часть помещений гаража (межбоксовое пространство) находится в собственности ГСК « Сигнал». Гаражи-боксы находятся в частной собственности физических лиц. Кроме того, установлено, что часть помещений в здании находится в частной собственности ООО «Деоген Трейдинг» и используется под торговую деятельность (салон по продаже ювелирных изделий). Кроме того, согласно выписке из ЕГРН в здании по адресу: Люблинская улица, д. 18а. имеется офис ООО «САПФИР» (ИНН-7723624797), основной вид деятельности является торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах.

Департамент при направлении юридически значимого сообщения об изменении ставки аренды, исходил из того, что право на такое изменение обусловлено пунктом 2.6 Договора в котором стороны согласовали условие о том, что размер арендной платы подлежит изменению по соглашению сторон, пересмотрены досрочно по требованию одной из сторон и в других случаях, предусмотренных действующем законодательством.

Действительно , действующим законодательством последовательно отстаивается принцип, что собственники земельных участков и иные землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их разрешенным использованием (615 ГК РФ статья 42 Земельного кодекса РФ, пункт 1 статьи 28 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве»).

Земельный участок с кадастровым номером 77:04:0003018:35 имеет вид разрешенного использования (согласно сведениям публичной кадастровой карты) - размещение подземных или многоэтажных гаражей, вид разрешенного использования не менялся.

Установленная п. 1.3 цель предоставления участка предусматривает эксплуатацию существующего многоэтажного гаража-стоянки.

Согласно ст. 4 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» (далее - Закон г. Москвы № 48), в решениях Правительства Москвы (уполномоченных им органов) о предоставлении земельного участка в частную собственность, на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного срочного пользования, аренды, а также в заключаемых указанными органами исполнительной власти города Москвы договорах купли-продажи, аренды и иных договорах, предметом которых являются земельные участки, устанавливается вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом, соответствующий фактическому использованию на момент передачи земельного участка, а также требования к использованию земельного участка, обусловленные природоохранным законодательством Российской Федерации и законодательством города Москвы.

Согласно п. 2.1 ст. 8 Закона г. Москвы № 48 фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования, установленному в договоре аренды земельного участка, договоре безвозмездного пользования.

Как уже отметил суд, функциональное назначение объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, т.е. фактическое использование земельного участка должно соответствовать виду его разрешенного использования.

На основании поручения начальника УКОН но ЮВАО г. Москвы № 9049399 от 09 декабря 2016 года с целью исполнения взаимодействия и координации деятельности органов исполнительной власти города Москвы по обеспечению законности в сфере имущественно-земельных отношений 14 декабря 2016 года проведено обследование земельного участка по адресу: <...>.

По результатам обследования главным инспектором УКОН по ЮВАО Госинспекпии по недвижимости ФИО6 зафиксирован факт нарушения ГС К «Сигнал» п. 5 ст. 4. п.п. 2-2.1 ст, 8. п.: 1 ст. 28 Закона города Москвы от 19.12.2007 года № 48 «О землепользовании в городе Москве», выразившийся в использовании земельного участка, предоставленного по договору аренды, для эксплуатации существующего многоэтажного гаража-стоянки боксового типа, по адресу: <...>, для осуществления торговой деятельности, на фасаде здания висит вывеска «Ювелирный технопарк Сапфир», информация о размещении дайной организации по указанному адресу размещена в сети интернет. Распорядительный акт уполномоченного органа власти города Москвы на изменение целевого использования земельного участка, не представлен.

При рассмотрении дела Кузьминским районным судом города Москвы в Решении от 13.11.2019 г. установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.08.2002 года ООО "Диоген-трейдинг» является собственником нежилых помещений в ГСК «Сигнал» по адресу: <...>. общей площадью 1290, 1 кв.м.. а именно: подвал пом. I комн. 1. 1а, 157, 162; этаж 1 пом. 1 комн. 1,1а, 16. 1в. 1г, 1д.

Решением Префекта ЮВАО г. Москвы от 24.08.2007 года дано согласие на проведение реконструктивных работ по фасаду здания и переоборудование принадлежащих ООО «Диоген-трейдинг» помещений, расположенных по адресу: <...>, под административно-складское назначение.

27 октября 2007 года ГСК «Сигнал» в адрес ООО «Диоген-трейдинг» было направлено требование о демонтаже рекламных конструкций на фасаде здания ГСК «Сигнал» и прекращении коммерческой деятельности на территории земельного участка по адресу: <...>. Данное требование было получено ООО «Диоген-трейдинг» в тот же день. Аналогичное требование было направлено заявителем в адрес ООО «Диоген-трейдинг» 16 января Ю17 года.

Суд отметил, что исходя из показаний свидетеля установлено, что ООО «Диоген-трейдинг», совместно с ГСК «Сигнал» владеет нежилыми помещениями, находящимися в здании по адресу: <...>. В 2008 году была произведена перепланировка нежилых помешений, принадлежащих ООО «Диоген-трейдинг», гаражные боксы были переоборудованы, на что было получено разрешение органа исполнительной власти. В 2016 году и в настоящее гремя принадлежащие ООО «Диоген-трейдинг» нежилые помещения сдаются в аренду. В данных помещениях находится ювелирный технопарк «Сапфир», где осуществляется торговля ювелирными инструментами. Данные помещения находятся именно с той стороны где размещена веска «Ювелирный технопарк Сапфир», которая зафиксирована на фотоматериалах. ООО «Диоген-трейдинг» обращалось в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением об оформлении земельно-правовых отношений и изменении вила разрешенного использования земельного участка. Для оформления земельно-правовых отношений необходимо уточнить границы земельного участка, с чем возникли сложности, так как имеется положение границ арендуемого ГСК «Сигнал» земельного участка и соседнего с ним земельного участка ОАО «РЖД». В изменении вида разрешенного использования земельного участка Обществу было отказано, так как им не оформлены земельно-правовые отношения на земельный участок.

Таким образом, при рассмотрении указного дела установлен факт использования земельного участка в противоречии с видом его разрешенного использования.

В свою очередь указанный факт нарушения целевого использования земли не связан с исполнением сторонам спора Договора аренды.

Фактов нарушения целевого использования земли ответчиком не установлено, при том что согласно п.3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

В данном случае ответчик не является стороной возникших в связи с нарушением установленного порядка использования земельного участка правоотношения.По целевому назначению должен использоваться весь земельный участок. Передача в аренду помещений здания на спорном участке привела к тому, что земля использовалась не в соответствии с видом разрешенного использования. Это влияет, в частности, на расчет кадастровой стоимости и исчисление земельного налога. (Определение Верховного Суда РФ от 21.10.2019 N 308-ЭС19-10562) Таким образом, функциональное назначение объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, т.е. фактическое использование земельного участка должно соответствовать цели предоставления земельного участка в соответствии договором аренды. Вместе с тем, размер арендной платы напрямую зависит от кадастровой стоимости земельного участка, которая, в свою очередь, определяется в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

В соответствии со ст. 20 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков устанавливаются Правительством Москвы.

Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» определены ставки арендной платы за использование земельного участка, расположенного на территории г.Москвы. При определении размера арендной платы учитываются разрешенное использование земельных участков, вид осуществляемой на них хозяйственной и иной деятельности.

Согласно пункту 2.7 постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» ежегодная арендная плата за земельный участок с более чем одним видом использования определяется в порядке на основании максимального значения кадастровой стоимости.

Земельный участок с кадастровым номером 77:04:0003018:35 имеет вид разрешенного использования (согласно сведениям публичной кадастровой карты) -размещение подземных или многоэтажных гаражей, вид разрешенного использования не менялся.

Часть помещений гаража (межбоксовое пространство) находится в собственности ГСК «Сигнал», гаражи-боксы находятся в частной собственности физических лиц.

Кроме того, установлено, что часть помещений в здании находится в частной собственности ООО «Диоген Трейдинг» и используется под торговую деятельность (салон по продаже ювелирных изделий), что не оспаривается. Кроме того, судом по делу А40-118261/19 установлено, что согласно выписке из ЕГРН в здании по адресу: Люблинская улица, д. 18а. имеется офис ООО «САПФИР» (ИНН-7723624797), основной вид деятельности является торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах.

Договор аренды земельного участка заключен ГСК «Сигнал» на весь земельный участок, в том числе тот, который используется и ООО «Диоген Трейдинг».

В соответствии с п.8 (1) постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ГШ обязательными условиями применения ставок арендной платы за землю в размере менее 1.5 % являются: соответствие целевого назначения земельного участка, установленного договором аренды/кадастровым паспортом земельного участка, виду разрешенного использования земельного участка, в отношении которого установлена пониженная ставка арендной платы; использование земельного участка строго в соответствии с установленным видом разрешенного использования; отсутствие на земельном участке посторонних землепользователей, включая субарендаторов; соблюдение арендатором требований земельного и природоохранного законодательства; отсутствие задолженности перед бюджетом города Москвы по арендной плате за землю.

Согласно п. 8 (2) вышеуказанного постановления нарушение одного из указанных условий настоящего постановления является основанием для прекращения применения пониженной ставки арендной платы и основанием для установления ставки арендной платы за соответствующий земельный участок в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости такого земельного участка на период с момента выявления нарушений указанных условий и до момента фиксации их устранения уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы.

Учитывая изложенное, основания для пересчета арендной платы по льготной ставке 0,3 % от кадастровой стоимости по договору аренды от 15.05.1996 № М-04-005363 отсутствует.

Абзацем 2 пункта 2.7 Постановления установлено, что в случае если для вида разрешенного использования земельного участка установлено несколько ставок, для расчета арендной платы применяется максимальная ставка из соответствующих указанному виду разрешенного использования земельного участка.

Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", одним из основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования.

Из правового анализа федерального законодательства следует, что дифференциация ставки арендной платы возможна по критериям, определяющим экономическую характеристику той или иной категории земельных участков. В частности вышеприведенная норма федерального законодательства определяет, что критериями при определении доходности земельного участка являются категория земель и их разрешенное использование.

Указанная норма абз. 2 пункта 2.7дифференцирует ставку арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка, что в полной мере соответствует принципу экономической обоснованности, поскольку вид разрешенного использования земельного участка влияет на его доходность; установление максимальной ставки арендной платы обосновано несколькими видами разрешенного использования земельного участка, что также не противоречит указанному принципу, позволяя арендатору использовать весь земельный участок по любому из установленных на нем видов разрешенного использования, в том числе и по тому на который установлена более высокая арендная ставка.

Абзацем 3 пункта 2.7 Постановления предусмотрено, что правило пункта 2.7, не применяется при определении арендной платы по договорам с множественностью лиц на стороне арендатора.

Вместе с тем, закрепленное в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ равенство участников гражданских правоотношений, оспариваемый заявителем в части нормативный правовой акт Правительства Москвы, не нарушает, поскольку распространяет действие на всех участников арендных отношений, выступающих со стороны арендатора в одном лице и имеющих в аренде земельный участок с несколькими видами разрешенного использования.

Следовательно, при одинаковых условиях вступления сторон в арендные отношения (множественность лиц на стороне арендатора, несколько видов разрешенного использования земельного участка), указанный нормативный правовой акт применяется ко всем участникам арендных правоотношений в равной мере, не нарушая принцип равенства участников регулируемых гражданским законодательством отношений.

Доказательств того, что в заключении Договора со множественностью лиц истцу было отказано, в материалы дела не представлены.

Согласно ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

При таких обстоятельствах, договор аренды земельного участка может подлежать переводу на условиях множественности на основании соответствующего обращения истца за государственной услугой «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве» в целях его изменения на условиях множественности на стороне арендатора, а после оформления дополнительного соглашения о переводе договора на условия множественности и его государственной регистрации истец и третьи лица вправе обратиться в Департамент с заявлением об оказании государственной услуги «Предоставление земельных участков в аренду правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельном участке» в рамках административного регламента, в целях оформления соглашения о вступлении в договор аренды земельного участка. При этом, Пунктом 13 (абз.3) Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

Кроме того, заявляя настоящее требование, истец фактически хочет преодолеть выводы судов, установленные при рассмотрении дела № А40-118261/19-21-317 .

При этом, истец не лишен права обратиться к третьим лицам с иском о взыскании соответствующей части арендной платы.

Судебные расходы по уплате госпошлины распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 307, 309, 310, ГК РФ, ст.ст. 101-103,110,167-171 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований отказать.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д Ь Я ФИО1