Решение от 28 марта 2023 г. по делу № А62-11075/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е


город Смоленск

28.03.2023 Дело № А62-11075/2022

Резолютивная часть решения оглашена 21 марта 2023 года

Полный текст решения изготовлен 28 марта 2023 года


Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Печориной В. А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью специализированному застройщику "ГРАЖДАНСТРОЙ" (ОГРН <***>; ИНН <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 17.05.2007 № 42/з в размере 1835770,10 рубля, пени,

при участии:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 22.12.2022;

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 29.11.2022,



установил:

Администрация города Смоленска (далее по тексту – Администрация, истец, Арендодатель) обратилась в арбитражный суд с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью специализированному застройщику "ГРАЖДАНСТРОЙ" (далее по тексту – Общество, ответчик, Арендатор) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 17.05.2007 № 42/з в размере 1835770,10 рубля, пени.

Исковые требования мотивированы Администрацией следующим.

Между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (Арендодатель) и ООО "Гражданстрой" (арендатор) 17.05.2007 заключен договор N 42/з аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0086, площадью 6647 кв. м, в том числе: - условного участка N 1 с кадастровым номером 67:27:000638:0012 площадью 1949 кв. м, 2 - условного участка N 2 площадью 4698 кв. м с кадастровым номером 67:27:0020639:0024, расположенных по адресу: <...>.

Указанный участок предоставлен обществу под строительство многоэтажного жилого дома. В соответствии с пунктом 2.1 договора участок предоставлен сроком на 3 года. Ввиду того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, Договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

В связи с разделом указанного земельного участка на 3 объекта (земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0020638:16, 67:27:0020638:17 и 67:27:0020639:33) и отказом Общества от участка с кадастровым номером 67:27:0020638:16 к договору аренды были заключены дополнительные соглашения от 06.05.2011 и от 07.05.2012 о внесении изменений в п. 1.1. раздела 1 договора, в связи с чем предметом договора являются земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0020638:17 площадью 818 кв. м и N 67:27:0020639:33 площадью 4698 кв. м. Разделом 3 договора определены размер и условия внесения арендной платы. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала.

Согласно условиям договора арендная плата устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе (пункты 3.2 и 3.3. договора).

Постановлением Администрации города Смоленска от 09.01.2017 N 30-адм утверждены ставки арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска, предоставленных в аренду без торгов, которое распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 1 января 2017 года.

В отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, гидротехническими сооружениями, установлена ставка арендной платы 0,6 процента от кадастровой стоимости земельного участка; в отношении земельного участка под многоэтажное строительство установлена ставка арендной платы - 0,8 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

На основании абзаца 8 пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

- в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

- в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Спор между сторонами по внесению арендной платы за земельный участок 67:27:0020638:17 отсутствует (задолженность по арендной плате отсутствует).

Расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020639:33 произведен Администрацией на основании указанного Положения с применением повышающего коэффициента за нарушение срока строительства жилых домов (пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекс Российской Федерации» (далее по тексту – Закон № 137-ФЗ), согласно которому ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка).

Ответчиком представлен отзыв на заявление, в котором предъявленные требования не признаны со ссылкой на то обстоятельство, что за спорный период арендная плата за земельный участок 67:27:0020639:33 по ставке 0,8% внесена полностью, основания для применения повышенной ставки арендной платы отсутствуют, так как в период освоения земельного участка имелись обстоятельств, препятствующие его использованию по целевому назначению - строительство многоквартирных жилых домов.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав мнение лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В пункте 10 статьи 3 Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Как указано в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку указанный земельный участок является земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, и предоставлялся ответчику в аренду не на торгах и не как победителю торгов, следовательно, на дату заключения сторонами спорного договора аренды размер арендной платы подлежит установлению в соответствии с действующими нормативными актами местного органа самоуправления.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений (правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/1).

Согласно пунктам 2.1, 2.2 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, на территории Смоленской области, утвержденного Постановлением Администрации Смоленской области от 27.01.2014 N 18, размер арендной платы, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3.1 настоящего Положения, определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков по следующей формуле:

Ап = Скадастр x Сап x d / 365 (366) x К, где:

Ап - размер арендной платы (рублей);

Скадастр - кадастровая стоимость земельного участка по соответствующему виду его функционального использования по состоянию на 1 января календарного года, за который производится расчет арендной платы;

Сап - ставка арендной платы, установленная нормативным правовым актом органа местного самоуправления муниципального образования Смоленской области (муниципального района, городского округа, городского (сельского) поселения (далее - орган местного самоуправления) (процентов от кадастровой стоимости земельного участка);

d - количество дней аренды;

К - понижающий коэффициент.

Размеры ставок арендной платы определяются нормативным правовым актом органа местного самоуправления. Размеры ставок арендной платы утверждены Постановлением Администрации города Смоленска от 17.04.2015 N 634-адм "Об установлении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска, предоставленных в аренду без торгов" (распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 1 марта 2015 года), в частности: в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или предоставленных для жилищного строительства установлена ставка арендной платы 0,6 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением Администрации города Смоленска от 09.01.2017 N 30-адм утверждены ставки арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска, предоставленных в аренду без торгов, которое распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 1 января 2017 года.

В отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, гидротехническими сооружениями, установлена ставка арендной платы 0,6 процента от кадастровой стоимости земельного участка; в отношении земельного участка под многоэтажное строительство установлена ставка арендной платы - 0,8 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

На основании абзаца 8 пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

- в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

- в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020639:33 произведен администрацией на основании указанного Положения с применением повышающего коэффициента за нарушение срока строительства жилых домов (пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекс Российской Федерации", согласно которому ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка).

По своей правовой природе абзац 8 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в целях стимулирования строительства в кратчайшие сроки представляет собой своего рода ответственность (санкцию), которая наступает в случае непредставления доказательств введения объекта в эксплуатацию в установленные законом сроки.

В соответствии со статьей 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (пункт 1). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2).

Учитывая характер обязательства сторон - аренда земельного участка в целях, предусмотренных договором, в силу норм статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить участок в состоянии пригодном для использования в целях указанных в договоре аренды, и несет (в случае неисполнения обязанности, предусмотренной статьей 611 ГК РФ) соответствующие правовые последствия, в том числе (в совокупности с нормами ст. 401, 404 ГК РФ с учетом ст. 614 ГК РФ), не вправе претендовать на увеличение арендной платы в качестве меры ответственности арендатора за обстоятельства неиспользования земельного участка, за которые он не отвечает.

Согласно пункту 1 договора аренды N 42/3 земельный участок предоставлен обществу для строительства многоэтажного жилого дома. При этом ограничения использования земельного участка не указаны.

В обоснование своей позиции о наличии объективных причин в нарушении сроков осуществления строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию ссылается на следующие обстоятельства, подтвердив их представленными в материалы дела доказательствами.

ООО "Гражданстрой" осуществляет освоение земельных участков, включенных в проект планировки и межевания застроенной территории в городе Смоленке в границах улицы ФИО4 - улицы Багратиона - улицы Нахимова - улицы Дзержинского - улицы Октябрьской Революции, утвержденный постановлением Администрации города Смоленска от 16.10.2012 N 1828-адм.

При этом обществам, входящим в группу компаний "ГРАЖДАНСТРОЙ", в том числе ООО "Гражданстрой", принадлежат на праве собственности земельные участки с кадастровыми номерами: 67:27:0020638:4, 67:27:0020638:11, 67:27:0020638:14, на праве общей долевой собственности земельные участки с кадастровым номерами 67:27:0020624:18 и 67:27:0020624:19, а также по различным договорам аренды земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0020639:86 (включающий земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0020639:33 и 67:27:0020639:17), 67:27:0000000:1063, 67:27:0000000:839, 67:27:0000000:1064, 67:27:0020624:1250, 67:27:0020639:1192, 67:27:0020603:47, 67:27:0020624:2581, 67:27:0020624:2158, общей площадью 4 га.

Указанные земельные участки предназначены для размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения, в том числе многоквартирных жилого дома с количеством этажей более пяти. Данные земельные участки являются смежными, имеющими общую границу, о чем свидетельствует Схема расположения земельных участков для проектирования и строительства жилого дома по Ново-Чернушенскому переулку в г. Смоленска.

В целях создания комфортных условий для проживания и создания благоприятной окружающей среды ООО "Гражданстрой" приняло решение о комплексном освоении принадлежащей территории в виде строительства как жилого многоквартирного дома (3-ей очереди жилого дома по НовоЧернушенскому переулку) с благоустройством прилегающей территории, так и строительства спортивных (физкультурно-оздоровительного комплекса с трибунами для зрителей) и торговых объектов, а также крупной подземной автостоянки.

Строительство 3-ей очереди многоквартирного жилого дома по НовоЧернушенскому переулку предполагается осуществлять на земельных участка с кадастровыми номерами 67:27:0020639:33, 67:27:0020624:19 и 67:27:0020624:18; осуществление благоустройства придомовой территории - на земельных участках с кадастровыми номерами 67:27:0000000:839, 67:27:0020639:1192, 67:27:0000000:1063.

Земельные участки, планируемые к комплексному освоению, относятся к различным территориальным зонам. Согласно Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Смоленского городского Совета от 28.02.2007 №490 (далее - Правила), земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0000000:839, 67:27:0020639:1192 и 67:27:0000000:1063 относятся к территориальной зоне ОЖ, а земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0020639:33, 67:27:0020624:19 и 67:27:0020624:18 - к зоне ЖЗ, о чем свидетельствует Карта градостроительного зонирования.

В соответствии с частью 4 статьи 30 ГрК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.

Для осуществления строительства многоквартирного дома (3-й очереди строительства) в одной функциональной (жилой) зоне, формирования единого земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома и создания элементов благоустройства, а также для дальнейшего заключения соглашения о перераспределении земельных участков ООО СЗ «ГРАЖДАНСТРОЙ» и ООО «ГОРСПЕЦСТРОЙ» 22.11.2018 обратились в Администрацию города Смоленска с заявлением о внесении изменений в Генеральный план города Смоленска и Правила землепользования и застройки города Смоленска в части изменения территориальной зоны с ОЖ (соответствует общественно-деловой функциональной зоне в генеральном плане), в которой находятся земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0000000:1192 и 67:27:0000000:839, предназначенные для благоустройства и озеленения, на территориальную зону ЖЗ (соответствует жилой зоне в Генеральном плане).

Одновременно ООО СЗ «ГРАЖДАНСТРОЙ» и ООО «ГОРСПЕЦСТРОИ» обратились в Администрацию города Смоленска с заявлением от 03.12.2018 № 39/28 о внесении изменений в проект планировки и межевания застроенных территорий в границах улицы ФИО4 - улицы Багратиона - улицы Нахимова - улицы Дзержинского - улицы Октябрьской революции, утвержденной постановлением Администрации города Смоленска от 16.10.2012 №1828-адм, на застраиваемую ответчиком часть указанного земельного участка площадью 4 га, в части перераспределения земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020639:33 н Формирования единого земельного участка для строительства и благоустройства территории жилого дома. При этом застройщиком было отмечено, что затраты по внесению изменений в проект планировки и межевания территории будут произведены за счет собственных средств Общества.

Одной из причин перераспределения земельного участка 67:27:0020639:33 являлось необходимость приведения границ указанного земельного участка в соответствие с территориальными зонами, установленными в Правилах землепользования и застройки города Смоленска (далее - ПЗЗ).

В генеральном плане города Смоленска определена планируемая зона транспортной инфраструктуры. В пределах границ данной зоны в ПЗЗ установлена территория, в границах которой предусматривается осуществление комплексного развития (Территория комплексного развития - ТКР). По границам ТКР транспортной инфраструктуры в проектах планировки территории устанавливаются красные линии (линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории, статья 1 ГрК РФ). При этом часть территории земельного участка 67:27:0020639:33 попадает в границы планируемой зоны транспортной инфраструктуры, в границах которой предусматривается комплексное развитие, и которая должна быть отнесена к территориальной зоне Т4 - зоне размещения улично-дорожной сети.

Таким образом, перераспределение границ земельного участка 67:27:0020639:33, предусматривающее исключение из них территории, на которой располагается улично-дорожная сеть, то есть исключение нахождения части территории в зоне Т4, обеспечивает нахождение земельного участка в одной территориальной зоне, а именно в территориальной зоне ЖЗ - зоне застройки среднеэтажными жилыми домами от 5 до 8 этажей) и многоэтажными жилыми домами (от 9 этажей и выше).

Принятие Обществом дополнительных мер по перераспределению земельного участка 67:27:0020639:33, которые повлекли вынужденные существенные временные и финансовые затраты, необходимо было для обеспечения соблюдения требования принадлежности земельного участка к одной территориальной зоне (пункт 4 статьи 30 ГрК РФ), что в свою очередь позволяет осуществить в дальнейшем комплексное развитие территории транспортной инфраструктуры.

Администрация города Смоленска в письмах от 21,12.2018 № 23/7393 нсх. и от 29.12.2018 за пса. №23/7623 нсх выразила согласие на предложение арендатора о внесении изменений в Генеральный план города Смоленска и Правила землепользования и застройки города Смоленска, а также в проект планировки и межевания.

Соответствующие изменения по внесению изменений в Генеральный план города Смоленска были утверждены Решением Смоленского городского Совета от 26.02.2021 № 04 (111) и Постановлением Администрации города Смоленска от 30.09.2021 № 2531-адм.

Постановлением Администрации города Смоленска от 15.03.2019 № 628-адм истцом было принято решение о подготовке проекта внесения изменений в проект планировки и межевания за счет средств ООО «ГОРСПЕЦСТРОЙ».

В соответствии с договором от 14.04.2021 от 33/2021-5, заключенным с ООО «МФЦ БИНОМ», Обществом разработан проект внесения изменений в проект планировки и межевания застроенных территорий в городе Смоленске в границах улицы ФИО4 - ул. Багратиона — ул. Нахимова - ул. Дзержинского - ул. Октябрьской Революции.

На основании разработанного проекта постановлением Администрации города Смоленска от 22.06.2022 № 1815-адм были внесены изменения в проект планировки и межевания застроенных территорий в городе Смоленске в границах улицы ФИО4 - улицы Багратиона - улицы Нахимова - улицы Дзержинского - улицы Октябрьской Революции, утвержденного постановлением Администрации от 16.10.2012 № 1828-адм.

В соответствии с утвержденным проектом планировки Обществом проведены кадастровые работы по межеванию земельных участков (образованию новых путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0020624:19 и 67:27:0020639:33, а также земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В результате указанных кадастровых работ образованы 2 земельных участка с кадастровым номером 67:27:0000000:6982 площадью 4702 кв.м, и с кадастровым номером 67:27:0000000:6983 площадью 3134 кв.м., сведения о которых содержатся в ЕГРН, указанный участки образованы с использованием частей земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020639:33 (схема – л.д.95).

В связи с изложенным между истцом и ответчиком заключено соглашение от 01.02.2023 о расторжении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020639:33.

Администрацией 01.02.2023 принято решение о перераспределении земельных участков 67:27:0020624:19 и 67:27:0020639:33, с образованием земельных участков 67:27:0000000:6982, 67:27:0000000:6983.

Договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:6982 также заключен между сторонами 01.02.2023.

Таким образом, вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что в период с 4 квартала 2018 года по 2-й квартал 2022 года существовала объективная невозможность фактического осуществления ответчиком строительства многоквартирного дома (3-й очереди) в связи с необходимостью внесения изменений в Генеральный план города Смоленска и проект планировки и межевания, а также подтверждают принятие Обществом комплекса необходимых мер по преодолению препятствий в реализации строительного проекта (частично указанные обстоятельства также были установлены судом рамках рассмотрения дела № А62-685/2019).

При этом длительность решения вопросов по внесению изменений в Генеральный план города Смоленска и в проект планировки и межевания также была обусловлена необходимостью утверждения в установленном порядке границ зон охраны объектов культурного наследия и снятию в установленном порядке запрета на строительство.

ООО СЗ «ГРАЖДАНСТРОЙ» в 2019 году из информации, предоставленной Департаментом Смоленской области по культуре, в связи с изменением законодательства об объектах культурного наследия стало известно о невозможности строительства на земельных участках с кадастровыми номерами 67:27:0020638:17, 67:27:0020639:33 в связи с их нахождением в защитной зоне объектов культурного наследия «Комплекс казарм Нарвского полка», начало XX в., расположенного по адресу: г. Смоленск, Городок Коминтерна, и «Дом жилой», 1930-е гг., расположенного по адресу: <...>».

При этом Администрация города Смоленска при заключении договора аренды не предупредила арендатора о принадлежности являющихся объектом аренды земельных участков, предоставленных для строительства, к зоне охраны объектов культурного наследия, на которую распространяются установленные статьей 34 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон об объектах культурного наследия), частью 3 статьи 62 ГрК РФ ограничения.

Таким образом, с учетом расположения указанных арендованных земельных участков в границах защитных зон объектов культурного наследия, в связи с вступлением в силу 03.10.2016 новой редакции Закона об объектах культурного наследия, права ООО СЗ «ГРАЖДАНСТРОЙ» ограничены запретом на капитальное строительство в соответствии с пунктом 1 статьи 34.1 названного Закона.

В ответ на обращение ООО СЗ «ГРАЖДАНСТРОЙ» от 05.09.2019 № 03/323 о режимах использования земельных участков письмо Департамента Смоленской области по культуре от 04.10.2019 № 5512/06, согласно которому использование земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0020638:17. 67:27:0020639:33 (местоположение: <...>) с целью нового строительства не предоставляется возможным в связи с нахождением земельных участков в защитной зоне объектов культурного наследия «Комплекс казарм Нарвского полка», начало XX в., расположенного по адресу: г. Смоленск, Городок Коминтерна, и «Дом жилой», 1930-е гг., расположенного по адресу: <...>».

После получения ответа Департамента Смоленской области по культуре от 04.10.2019 № 5512/06 Общество было вынуждено приостановить реализацию намеченных проектов по строительству многоэтажного жилого дома на арендуемых земельных участках и приступить к выполнению комплекса мероприятий с целью исключения запрета на проведение строительных работ.

С учетом указанных ограничений, для преодоления объективных препятствий., не позволяющих арендатору осуществлять строительство объекта 3-й очереди ООО СЗ «ГРАЖДАНСТРОЙ» в период 2019-2020 гг. был выполнен комплекс мероприятий по разработке и утверждению границ зон охраны объектов культурного наследия и утверждению требований (подтверждающие документы представлены Обществом в материалы дела).

На основании изложенного, суд соглашается с доводами Общества о том, что нарушение сроков строительства жилого дома, ввода его в эксплуатацию было обусловлено наличием объективных препятствий в освоении земельного участка.

При этом Обществом не утрачен интерес к использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, что подтверждается вышеприведенными обстоятельствами, а также следующим.

Администрацией города Смоленска 19.12.2018 внесены изменения в градостроительный план № RU673 02000-4549 земельного участка с кадастровым № 67:27:0020639:33 в связи с выносом неучтенных инженерных сетей из-под пятна застройки и съемки текущих изменений.

В данном градостроительном плане Администрацией города Смоленска указано о том, что для размещения объекта необходимо внести изменения в проект планировки и межевания территории, в границах которой находится земельный участок.

Обществом заключены договоры на выполнение инженерно-геодезических изысканий № 62/21 от 30.07.2021, инженерно-геологических № 46/22 от 28.06.2022 и инженерно-экологических изысканий № 47/22 от 04.07.2022. В июне 2022 года получен отчет по результатам инженерно-геодезических изысканий; в сентябре 2022 года - отчет о выполнении инженерно-экологических изысканий. В декабре 2022 года получен отчёт по результатам инженерно-геологических изысканий. Обществом заключен договор с ОГАУ «Смоленскгосэкспертиза» № 780 от 26.12.2022 на проведение государственной экспертизы результатов инженерных изысканий (получено положительное заключение госэкспертизы).

Получены технические условия на подключение: к тепловой сети № 17 от 11.07.2022, к сетям водоснабжения № 147В от 17.08.2022, водоотведения № 147К от 17.08.2022, к газораспределительной сети № 22-2-4/538 от 13.03.2019, к электрическим сетям № 046-2022 от 05.07.2022, к сетям ливневой канализации № 831 от 08.07.2022, на предоставление комплекса услуг связи № 01/05/88831/22 от 24.08.2022, на диспетчеризацию лифтов № 20/06-01 от 20.06.2022. Получен акт обследования зеленых насаждений №69-1022 от 26.10.2022.

Заключены договоры с ООО «СтройГрад» на выполнение проектных работ № 340-03/2011 (в редакции Дополнительного соглашения № 02 от 30.05.2022); с ООО «Монолит» на разработку рабочей документации по выносу инженерных сетей из- под пятна застройки № 52/2022-15 от 03.08.2022; соглашение со СМУП «Горводоканал» о взаимодействии в рамках переустройства сетей инженерно-технического обеспечения в целях снятия ограничений по размещению объекта капитального строительства от 01.08.2022; соглашение с АО «Газпром газораспределение Смоленск» № 3792 от 01.09.2022 о компенсации затрат по выносу газопровода из пятна застройки.

Проведено техническое обследование многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>. Разработан проект организации работ по сносу многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул, ФИО4, дом 22Б. Подано уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства в Администрацию города Смоленска с исх. № 39/161 от 24.10.2022.

Таким образом, вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у ООО СЗ «ГРАЖДАНСТРОЙ» объективной возможности в указанный период осуществить непосредственное строительство объекта и ввод его в эксплуатацию, а также подтверждают принятие Обществом всех зависящих от него мер по освоению арендованного земельного участка в соответствии с его целевым назначением, что исключает применение арендодателем пятикратного повышающего коэффициента при расчете арендной платы по договору аренды № 42/з от 17.05.2007 за период с 4-го квартала 2018 года по 2-й квартал 2022 года.

Требование об оплате пени также является необоснованным, так как пени начислены Администрацией города Смоленска в связи с расчетом арендной задолженности по ставке 5 %. При этом арендная плата, рассчитанная по ставке 0,8 %, оплачена Обществом своевременно и в полном объеме, что подтверждается материалами дела и истцом не оспаривается.

На основании изложенного, при рассмотрении дела судом не установлены обстоятельства, позволяющие удовлетворить предъявленные требования.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>) отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.


Судья В.А. Печорина