Решение от 30 апреля 2021 г. по делу № А32-26931/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-26931/2020

г. Краснодар«30» апреля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 марта 2021 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 30 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-26931/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью «Лукор» (ОГРН <***> ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 308236724600090 ИНН <***>)

о взыскании платы за пользование частью земельного участка в связи с просрочкой его возврата, штрафа за просрочку возврата земельного участка,

при участии в судебном заседании 22 – 26.03.2021 представителя истца – ФИО3 (по доверенности от 01.06.2020, до и после перерыва), представителя ответчика – ФИО4 (по доверенности от 30.11.2019, до и после перерыва),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Лукор» (далее – общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель, ответчик) о взыскании арендной платы за время просрочки возврата части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7931 площадью 980 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, Олимпийский проспект (торговое место №7) за 12 месяцев в размере 24 630 666,61 рублей.

Исковые требования мотивированы следующим. Общество является субарендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:00000:7931 на основании договора субаренды части земельного участка от 01.05.2018 №АР-0105/2018, от 31.05.2019 №АР-3105/2019, от 04.10.2019 №АР-1/2019. Обществом и предпринимателем был заключен договор вторичной субаренды от 28.05.2018 №7-ОБ сроком действия до 30.05.2019. Ответчику было передано во временное владение и пользование торговое место №7 – часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7931, в целях организации точки общественного питания и организации зоны открытого кинотеатра. Срок действия договора вторичной субаренды истек 30.05.2019, однако торговое место длительное время (более 12 месяцев) не возвращалось. Акт приема-передачи торгового места был подписан только 17.06.2020. Период фактического использования части земельного участка составил 12 месяцев 17 дней. Плата за пользование частью земельного участка за период с 31.05.2019 по 17.06.2020 определена истцом в соответствии с приказом №4 «Арендные ставки свободных открытых площадок на территории сектора Д» на 2019 год, в соответствии с которым базовая часть арендной платы за субаренду площади от 101 кв. м составляет 2 000 рублей в месяц за 1 квадратный метр, фактически занятая ответчиком площадь составила 980 кв. метров, период просрочки составил 12 месяцев и 17 дней, соответственно арендная плата за месяц просрочки возврата части участка составляет 1 960 000 рублей (980 кв. м х 2 000 рублей /кв. метр), за 12 месяцев и 17 дней арендная плата составила 24 630 666,61 рублей (1 960 000 рублей х 12 месяцев + 1 110 666,61 рублей арендной платы за 17 дней просрочки возврата части земельного участка).

Общество обратилось с ходатайством об уточнении исковых требований от 18.02.2021, в котором просило взыскать арендную плату за время фактического использования части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7931 площадью 980 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, Олимпийский проспект (торговое место №7) за период с 31.05.2019 по 17.06.2020 в размере 5 070 696,96 рублей, а также штраф в размере 9 735 738,01 рублей за нарушение срока возврата земельного участка за период с 31.05.2019 по 17.06.2020.

Определением от 18.02.2021 ходатайство от 18.02.2021 об уточнении исковых требований удовлетворено.

Как следует из данного ходатайства об уточнении требований, согласно пункту 7.4.5 договора вторичной субаренды в случае невозвращения объекта в срок субсубарендатор выплачивает субарендатору арендную плату за фактическое использование арендуемого объекта за время просрочки его возвращения, а также штраф в размере 0,5% от стоимости арендной платы, указанной в пункте 4 договора, за каждый день просрочки возврата объекта. Согласно акту сверки расчетов годовая арендная плата составляет 4 845 037,52 рубля, соответственно, за 12 месяцев и 17 дней просрочки возврата торгового места арендная плата составляет 5 070 696,96 рублей. Неустойка составила 9 735 738,01 рублей из расчета задолженности за весь период фактического пользования торговым местом с 31.05.2019 по 17.06.2020 в размере 5 070 696,88 рублей, периода просрочки возврата торгового места (384 дня) и ставки штрафа 0,5% в день от указанной суммы.

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 22 по 26 марта 2021 года, представитель истца заявленные требования поддержал, представитель ответчика просил в иске отказать.

В отзыве и письменных возражениях ответчиком приведены следующие доводы. Работы по демонтажу начали производиться ответчиком 16.02.2020, затем приостановлены в связи с неблагоприятными погодными условиями и вследствие неблагоприятной эпидемиологической ситуации и введенными в связи с этим ограничениями, сразу после снятия ограничительных мер демонтажные работы были продолжены с 18.05.2020. На день подачи данного отзыва земельный участок освобожден от имущества ответчика. 01.08.2019 в адрес ответчика было направлено уведомление, в котором истец уведомил ответчика об удержании имущества ответчика в целях обеспечения обязательств по погашению задолженности до полного исполнения обязательств перед истцом. Демонтаж ответчиком имущества не был произведен своевременно именно по причине такого удержания. Плата за пользование частью земельного участка за период просрочки его возврата не должна определяться внутренними приказами истца.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон в судебных заседаниях, арбитражный суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в соответствующей части.

Как следует из материалов дела, между обществом и предпринимателем был заключен договор от 28.05.2018 №7-ОБ вторичной субаренды (субсубаренды), по которому предпринимателю был предоставлен обществом в аренду часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7931 в пределах тренировочной площадки г. Сочи, Адлерский район, Олимпийский проспект, зона перспективного развития (объекты капитального строительства, объекты потребительской сферы и услуг, аттракционы, аквапарк, благоустройство), в целях организации реализации услуг общественного питания, показа кинофильмов. Предмет аренды определен как торговое место №7 – часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:000000:7931, площадью 40 кв. м, а также прилегающая территория площадью 900 кв. м согласно схеме расположения и границ размещения объекта. Целевое назначение объекта: организация точки общественного питания.

В соответствии с пунктом 6.1 договор заключен сроком с 01.06.2018 по 30.05.2019 (включительно), а в части неисполненных обязательств – до полного надлежащего исполнения таких обязательств.

Пунктом 3.3.21 договора установлена обязанность субсубарендатора вернуть арендуемый объект не позднее последнего дня срока действия настоящего договора или в течение 14 календарных дней со дня его досрочного расторжения, свободным от имущества субсубарендатора, временно возводимых конструкций и посторонних предметов, по акту приема-передачи (возврата), в том состоянии, в котором его получил, с учетом естественного износа в полной сохранности.

Пунктом 7.4.5 договора стороны установили порядок оплаты за время просрочки возврата используемой части земельного участка: «В случае невозвращения объекта в срок, указанный в пункте 3.3.21 настоящего договора, субсубарендатор уплачивает субарендатору арендную плату за фактическое использование арендуемого объекта за время просрочки его возвращения, а также штраф в размере 0,5% от стоимости арендной платы, указанной в разделе 4 настоящего договора, за каждый день просрочки возврата объекта».

В соответствии с разделом 4 договора, пункт 4.2, базовая часть арендной платы составляет 5 000 000 рублей, рассчитанных на ежемесячное внесение отдельными платежами в течение 12 месяцев.

Из материалов дела следует, что с истечением срока договора вторичной субаренды, 31.05.2019 используемая ответчиком часть земельного участка не была освобождена от имущества ответчика и возвращена обществу по акту приема-передачи.

Ответчиком не приведено какого-либо обоснования тому, по каким причинам им было нарушено положение пункта 3.3.21 договора и участок не был освобожден в срок, указанный в пункте 3.3.21, то есть непосредственно 30.05.2019.

В отзыве ответчик указывает, что 01.08.2019 в адрес ответчика было направлено уведомление, в котором истец уведомил ответчика об удержании имущества ответчика в целях обеспечения обязательств по погашению задолженности до полного исполнения обязательств перед истцом.

Между тем, по состоянию на 30.05.2019 такое удержание, как следует из отзыва ответчика, отсутствовало и ответчик вполне мог освободить используемую им часть участка и вернуть его истцу по акту приема-передачи.

Согласно представленным истцом материалам, имущество ответчика, расположенное на спорной части земельного участка, было описано сотрудниками истца, что подтверждается описью от 16.07.2019, для обеспечения обязательств арендатора по внесению арендной платы по договору вторичной субаренды от 28.05.2018 №7-ОБ.

Вместе с тем, в пункте 3.2.5 данного договора стороны прямо предусмотрели право субарендатора осуществить удержание имущества субсубарендатора в обеспечение уплаты задолженности по арендной плате.

Допустив образование задолженности по арендным платежам за период действия договора вторичной субаренды, что подтверждается вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 16.12.2019 по делу №А32-48619/2020, ответчик не мог не осознавать, что истцом может быть применена такая обеспечительная мера как удержание имущества в целях обеспечения исполнения обязательств по погашению задолженности по арендной плате.

Реализация истцом предоставленного договором вторичной субаренды права удержания в обеспечение погашения задолженности по погашению арендной платы не может быть истолковано как умышленное создание истцом затруднений ответчику по освобождению части земельного участка, тем более что такое удержание состоялось не непосредственно в момент прекращения договора вторичной субаренды, то есть 30.05.2019, а только 16.07.2019.

Кроме того, удержание имущества истцом не препятствовало ответчику осуществить демонтаж конструкций, расположенных на спорном участке, и его освобождению с подписанием акта приема-передачи. Правомерное удержание имущества арендодателем не может быть рассмотрено как умышленное создание препятствий арендатору по освобождению земельного участка и его возврату арендодателю. Удержание имущества арендатора с составлением соответствующей описи не означает, что арендатор тем самым лишается возможности принять меры по освобождению арендуемого имущества и оформить его возврат арендодателю по акту.

Из материалов настоящего дела следует, что ответчик, напротив, не предпринимал в течение период с 30.05.2019 по май 2020 год мер по освобождению земельного участка и возражал против такого его освобождения.

Так, из представленного в материалы дела в приложении к исковому заявлению письма ИП ФИО2 от 11.02.2020 №03 в адрес ООО «Лукор» следует, что ответчик не только не собирался освобождать часть земельного участка и не предпринимал никаких мер к такому освобождению, но стал оспаривать права ООО «Лукор» по сдаче данного земельного участка в субаренду по договору вторичной субаренды, заявил, что копия договора субаренды между АО «Сочи-Парк» и ООО «Лукор» в адрес ИП ФИО2 не направлялась, договор между АО «Сочи-Парк» и ООО «Лукор» не проходил государственную регистрацию, договор субаренды между АО «Сочи-Парк» и ООО «Лукор» прекратил свое действие 30.04.2019 и у ООО «Лукор» не было права сдавать часть земельного участка в субаренду ИП ФИО2 по договору вторичной субаренды. Также в данном письме ИП ФИО2 предложила ООО «Лукор» обратиться в арбитражный суд с виндикационным иском к ИП ФИО2 в случае, если ООО «Лукор» считает, что обладает правами на указанную в договоре вторичной субаренды часть земельного участка.

При наличии такого отказа ИП ФИО2, сделанного 11.02.2020 в ответ на требование возвратить часть земельного участка и оплатить фактическое пользование им, следует сделать вывод, что никакое удержание истцом имущества, оставленного на подлежащей возврату части земельного участка, не препятствовало ИП ФИО2 осуществить освобождение части земельного участка и оформить его возврат обществу и не рассматривалось ИП ФИО2 в качестве такового препятствия.

Ответчиком в приложении к отзыву от 24.08.2020 было представлено уведомление от 01.08.2019, в котором ООО «Лукор» требует от ИП ФИО2 осуществить возврат объекта в связи с истечением срока договора, освободив участок от имущества ответчика и мусора, произвести погашение задолженности по арендной плате, также заявлено об удержании имущества в целях обеспечения обязательств по погашению задолженности.

Между тем, за период с августа 2019 по февраль 2020 года ответчиком не было предпринято никаких мер по обеспечению освобождения части земельного участка от размещенного там имущества и передаче части участка обществу. Такие действия ответчик начал совершать лишь в феврале и в мае 2020 года. То есть упомянутое удержание имущества ответчика в действительности не воспрепятствовало ответчику произвести демонтаж расположенных на части земельного участка конструкций и оборудования и освобождение данной части от принадлежащего ответчику имущества.

Из материалов дела не следует, что истец использовал право удержания имущества ответчика в целях воспрепятствования ответчику осуществить демонтаж расположенных на участке конструкций и вывоз оставленного ответчиком на участке имущества. Напротив, из писем и уведомлений ответчика от 16.02.2020, от 26.05.2020 №11, от 18.05.2020, актов демонтажа имущества от 18.05.2020, от 22.05.2020, от 27.05.2020 не усматривается создание ответчику препятствий по освобождению земельного участка и вывозу оставленного там имущества в результате осуществления истцом права удержания имущества ответчика.

Из уведомления ИП ФИО2 от 27.05.2020 №12 следует, что вывоз имущества, принадлежащего ИП ФИО2, с территории ООО «Лукор» производился в соответствии с комиссионными актами демонтажа имущества, составляемыми по факту вывоза имущества, демонтажные работы, продолженные 18.05.2020, окончены 27.05.2020 в полном объеме, а земельный участок свободен от имущества, временных конструкций и посторонних предметов, принадлежащих ИП ФИО2

Таким образом, ООО «Лукор» не чинило никаких препятствий ИП ФИО2 по освобождению земельного участка и не использовало право удержания в целях воспрепятствования действиям ИП ФИО2 по освобождению части земельного участка.

Указанное уведомление с актом приема-передачи, в одностороннем порядке подписанным ИП ФИО2 и датированным 27.05.2020, были направлены, как следует из приложенного ответчиком отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором, 27.05.2020, и вручено адресату 10.06.2020.

Таким образом, судом не принимается составленный 05.06.2020 ответчиком акт об отказе ООО «Лукор» подписать направленный ему акт приема-передачи, поскольку таковой акт был получен ООО «Лукор» только 10.06.2020.

Акт приема-передачи был подписан сторонами 17.06.2020, без каких-либо возражений и замечаний ответчика как по содержанию данного акта, так и по указанию даты акта – 17.06.2020. Протокол разногласий к данному акту отсутствует.

Таким образом, 17.06.2020 принимается судом в качестве фактического исполнения ответчиком обязанности по освобождению и возврату земельного участка.

В соответствии с представленным истцом в заявлении об уточнении исковых требований расчетом, плата за фактическое пользование частью земельного участка за период с момента прекращения договора вторичной субаренды 30.05.2019 до возврата участка по акту от 17.06.2020 составила 5 070 696,96 рублей.

Ответчиком в письменных возражениях от 15.02.2021 произведен контррасчет, в соответствии с которым стоимость аренды за период с 30.05.2019 по 17.06.2020 составляет 5 249 999,84 рубля.

Таким образом, суд считает обоснованной плату за пользование частью земельного участка в заявленном истцом в уточненных исковых требованиях размере 5 070 696,96 рублей.

Истец также просит взыскать штраф за период с 31.05.2019 по 17.06.2020 в размере 9 735 738,01 рублей за нарушение срока возврата земельного участка.

В соответствии с пунктом 7.4.5 договора вторичной субаренды, в случае невозвращения объекта в срок, указанный в пункте 3.3.21 настоящего договора, субсубарендатор уплачивает субарендатору штраф в размере 0,5% от стоимости арендной платы, указанной в разделе 4 настоящего договора, за каждый день просрочки возврата объекта.

С учетом заявления ответчика о чрезмерности такого штрафа, со ссылкой на статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает, что заявленная ко взысканию сумма штрафа за просрочку возврата части земельного участка подлежит снижению с учетом положения статьи 333 ГК РФ, в 10 раз, что представляется суду разумным размером штрафа за просрочку возврата части земельного участка.

Суд не может согласиться с позицией ответчика о необходимости полного освобождения его от взыскания данного штрафа, поскольку ничто не препятствовало ответчику своевременно осуществить освобождение участка и его возврат истцу, право удержания такому возврату не препятствовало, ссылка на эпидемиологические ограничения не принимается, поскольку соответствующие ограничительные меры не мешали ответчику демонтировать конструкции на участке, произвести его очистку от мусора и возвратить истцу по акту.

Вместе с тем, суд не может согласиться с предъявленной истцом суммой штрафа, поскольку данный штраф существенно превышает размер платы за фактическое пользование земельным участком в спорном периоде, штраф рассчитан истцом от всей суммы долга, а не от повременных платежей, за весь период с 31.05.2019 по 17.06.2020, что привело к существенному увеличению размера штрафа.

В этой связи, в целях достижения определенного баланса интересов сторон и недопущения получения истцом необоснованной финансовой выгоды за счет начисления повышенного штрафа за просрочку возврата земельного участка, отсутствия доказательств причинения истцу в результате просрочки возврата части земельного участка конкретных убытков в сумме, соответствующей заявленному штрафу, суд считает необходимым, с учетом заявления ответчика о применении статьи 333 ГК РФ, уменьшить размер штрафа за просрочку возврата земельного участка в 10 раз, что представляется суду разумным размером ответственности за просрочку возврата части земельного участка.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 308236724600090 ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Лукор» (ОГРН <***> ИНН <***>) плату за фактическое пользование частью площадью 980 кв. м земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:7931, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, Олимпийский проспект (торговое место №7), за период с 31.05.2019 по 17.06.2020 в размере 5 070 696 рублей 96 копеек, а также штраф за несвоевременный возврат торгового места в соответствии с пунктом 7.4.5 договора №7-ОБ от 28.05.2018 вторичной субаренды (субсубаренды) в размере 973 573 рубля 80 копеек.

В удовлетворении остальной части требования о взыскании штрафа за просрочку возврата торгового места отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 308236724600090 ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Лукор» (ОГРН <***> ИНН <***>) возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску в размере 97 032 рубля.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Лукор» (ОГРН <***> ИНН <***>) из федерального бюджета сумму излишне уплаченной государственной пошлины по иску в размере 49 121 рубль.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объеме.

СудьяА.Л. Назыков