Решение от 25 сентября 2023 г. по делу № А21-3644/2022

Арбитражный суд Калининградской области Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград Дело № А213644/2022

«25» сентября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена «04» сентября 2023 года

Решение изготовлено в полном объеме «25» сентября 2023 года

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

судьи Лобановой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества «Балтик Билдинг Компани»

к непубличному акционерному обществу «Шамбала»

третье лицо: Министерство экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области

об установлении сервитута

при участии: от истца – ФИО2 по доверенности, от ответчика – ФИО3 по доверенности, от третьего лица – ФИО4 по доверенности

установил:

Акционерное общество «Балтик Билдинг Компани» (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее-АО «ББ Компани», истец) обратилось в арбитражный суд с иском к непубличному акционерному обществу «Шамбала» (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее- НАО «Шамбала», ответчик) и, уточнив исковые требования, просит для пользования принадлежащими АО «ББ Компани» на праве собственности объектами недвижимости с кадастровыми

номерами 39:05:040601:355, 39:05:040601:353, 39:05:040601:352 установить право ограниченного пользования (сервитут) в форме обеспечения беспрепятственного круглосуточного прохода и проезда для обслуживания, ремонта, эксплуатации объектов недвижимого имущества на части земельного участка с кадастровым номером 39:05:040601:673, принадлежащего НАО «Шамбала» на праве аренды на следующих условиях:

1.кадастровый номер земельного участка, на части которого предполагается установить сервитут: 39:05:040601:673;

2.сфера действия сервитута: часть земельного участка площадью 2 536 кв.м, определенная геодезическими координатами в соответствии с заключением эксперта № 067-03/23 от 02.05.2023г.;

3.назначение сервитута: обеспечение беспрепятственного круглосуточного прохода и проезда автотранспортных средств и специальной техники к принадлежащим истцу линейным объектам с кадастровыми номерами 39:05:040601:355, 39:05:040601:353, 39:05:040601:352 для оценки их технического состояния, снятия показаний с приборов учета, отбора проб сточных вод, обслуживания, ремонта, эксплуатации;

4.срок действия сервитута: до окончания срока действия договора аренды № 16 земельного участка с кадастровым номером 39:05:040601:673, заключенного между ответчиком и Министерством экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области 07.06.2021г.;

5.размер платы за право ограниченного пользования : 260 000 руб.за каждый год действия сервитута.

Уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области (далее - Министерство, третье лицо).

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования, доводы, изложенные в исковом заявлении, письменных пояснениях.

Представитель ответчика заявил возражения по размеру определенной экспертом платы за сервитут, поддержал доводы, изложенные в письменных пояснениях.

Представитель третьего лица находит необоснованными доводы ответчика о невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 39:05:040601:673 ввиду расположения на нем наружных сетей, принадлежащих истцу. По размеру платы за сервитут, определенной судебным экспертом, возражений не имеет.

В судебном заседании 28.08.2023г. был объявлен перерыв до 29.08.2023г., а затем до 04.09.2023г.

Заслушав представителей сторон, третьего лица, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости АО «ББ Компани» на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости: наружные сети водоснабжения и водоотведения к объекту «Гостинично-развлекательный комплекс «Янтарная» 1 этап, кадастровый номер 39:05:040601:355; наружные сети электроснабжения к объекту «Гостинично-развлекательный комплекс «Янтарная» 1 этап, кадастровый номер 39:05:040601:353; наружные тепловые сети к объекту «Гостинично-развлекательный комплекс «Янтарная» 1 этап, кадастровый номер 39:05:040601:352.

Указанные объекты расположены на земельных участках с кадастровыми номерами 39:05:040601:673, 39:05:040601:672, которые находятся в собственности Калининградской области.

Земельный участок с кадастровым номером 39:05:040601:673 на основании протокола о результатах аукциона № оа-21010-З на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного в игорной зоне «Янтарная» от 26.05.2021г., предоставлен в аренду НАО «Шамбала» в соответствии с договором аренды № 16 от 07.06.2021г., заключенным с Министерством (арендодатель). Срок аренды земельного участка истекает 07.04.2026 года.

Ссылаясь на необходимость обеспечения истцу беспрепятственного круглосуточного прохода и проезда автотранспортных средств и специальной техники к принадлежащим АО «ББ Компани» вышеназванным линейным объектам для оценки их технического состояния, снятия показаний приборов учета, отбора проб сточных вод, обслуживания, ремонта, эксплуатации, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, полагая необходимым установление сервитута на часть земельного участка с кадастровым номером 39:05:040601:673.

На основании части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в

государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012г. № 11248/11 указано, что требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда ограниченного пользования чужим земельным участком.

Согласно пункту 5 статьи 274 ГК РФ, пункту 12 статьи 23 ЗК РФ собственник участка, обременного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012г. № 11248/11, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте, а также выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом) (пункт 7 Обзора

судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017г. (далее - Обзор судебной практики от 26.04.2017г.).

Наличие или отсутствие охранной зоны линейных объектов не исключает возможность установления сервитута для получения полномочий по использованию чужого земельного участка для эксплуатации линейных объектов.

Согласно пункту 1 статьи 39.24 ЗК РФ в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка.

Арендатор или землепользователь, которому земельный участок предоставлен на праве безвозмездного пользования, вправе заключить соглашение об установлении сервитута на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком (пункт 4 статьи 39.24 ЗК РФ).

Из пункта 4 Обзора судебной практики от 26.04.2017г. следует, что в отсутствие нормативного правового акта об установлении публичного сервитута собственник линейного объекта вправе обратиться к собственнику земельного участка, на котором расположен указанный объект, за установлением сервитута в целях эксплуатации и ремонта линейного объекта.

В процессе рассмотрения дела ответчик не оспаривал факт наличия между сторонами спора по вопросу установления сервитута.

В связи с наличием разногласий по предмету спора по ходатайству истца определением суда от 15.02.2023г. была назначена комплексная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Декорум», экспертам ФИО5, ФИО6 Марку Анатольевичу.

Из заключения эксперта Моисея В.Е. от 05.06.2023г. № 063/23 следует, что на основании действующих нормативных требований экспертизой разработан наименее обременительный вариант охранной зоны, необходимой для обслуживания, ремонта и эксплуатации подземных инженерных сетей с кадастровыми номерами 39:05:040601:352, 39:05:949601:353, 39:05:040601:355, расположенных в пределах территории земельного участка с кадастровым номером 39:05:040601:673. Площадь охранной зоны составляет 2 536 кв.м. Определены координаты охранной зоны для обслуживания, ремонта и эксплуатации подземных инженерных сетей. В заключении указаны координаты и приложен план топографической съемки.

В заключении эксперта ФИО6 от 02.05.2023г. № 067-03/23 указано, что величина годовой платы за право ограниченного пользования частью

земельного участка с кадастровым номером 39:05:040601:673 (сервитут, устанавливаемый с целью обслуживания, ремонта и эксплуатации находящихся на этом земельном участке объектов недвижимости (инженерных сетей) с кадастровыми номерами 39:05:040601:352, 39:05:949601:353, 39:05:040601:355 на дату составления настоящего заключения составила 260 000 руб.

Ответчик не оспаривает экспертное заключение в части определения координат зоны, в пределах которой предполагается установление сервитута. Вместе с тем имеет возражения по размеру платы за использование части земельного участка, полагая, что размер платы должен быть установлен с учетом размера арендной платы по договору аренды.

По ходатайству ответчика в судебное заседание был вызван эксперт ФИО6, который дал пояснения по вопросу оценки стоимости сервитута, в том числе применяемых при расчете методологии, корректировках.

Ответчик не привел правовое обоснование изложенным им доводам о необходимости определения размера платы за пользование земельным участком исходя из установленной по результатам аукциона арендной платы за спорный земельный участок.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 12 Обзора судебной практики от 26.04.2017г., плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей. Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом. В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.

В соответствии со статьей 26.2 Закона Калининградской области от 21.12.2006г. № 105 «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области» размер платы по соглашению об установлении сервитута, заключенному в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Калининградской области, и

земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование, либо в пожизненное наследуемое владение, либо в аренду, определяется как разница рыночной стоимости указанных прав на земельный участок до и после установления сервитута, которая определяется независимым оценщиком в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Суд полагает, что расчет платы за сервитут произведен экспертом в соответствии с действующим законодательством.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о необходимости установления сервитута площадью 2 536 кв.м, определенной геодезическими координатами в соответствии с заключением эксперта № 063-23 от 05.06.2023г., и определения ежегодного размера платы за сервитут 260 000 руб..

Принимая во внимание изложенное, суд находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению.

В силу части 4 статьи 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины, а также за проведение судебной экспертизы следует отнести на АО «ББ Компани» согласно его заявлению.

Руководствуясь статьями 167-170,181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Установить для акционерного общества «Балтик Билдинг Компани» сервитут (право ограниченного пользования) частью земельного участка с кадастровым номером 39:05:040601:673, принадлежащего непубличному акционерному обществу «Шамбала» на праве аренды, на следующих условиях:

1.кадастровый номер земельного участка, на части которого устанавливается сервитут – 39:05:040601:673;

2. сфера действия сервитута – часть земельного участка с кадастровым номером 39:05:040601:673 площадью 2536 кв.м, определенная геодезическими координатами в соответствии с заключением эксперта № 063-23 от 05.06.2023г.;

3. назначение сервитута – обеспечение беспрепятственного круглосуточного прохода и проезда автотранспортных средств и специальной техники к принадлежащим акционерному обществу «Балтик Билдинг Компани» линейным объектам с кадастровыми номерами 39:05:040601:355, 39:05:040601:353, 39:05:040601:352 для оценки их технического состояния, снятия показаний приборов учета, отбора проб сточных вод, обслуживания, ремонта, эксплуатации;

4. срок действия сервитута – до окончания срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:040601:673 № 16 от 07.06.2021г.,

заключенного между Министерством экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области и непубличным акционерным обществом «Шамбала»;

5. размер платы за право ограниченного пользования - 260 000 руб. за каждый год действия сервитута.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционной суд в течение месяца после принятия.

Е.А. Лобанова

Судья