Решение от 7 апреля 2021 г. по делу № А45-20168/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-20168/2020
г. Новосибирск
07 апреля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 апреля 2021 года.

В полном объёме решение изготовлено 07 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Голубевой Ю.Н., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении №610 арбитражного суда по адресу: <...>, дело по иску мэрии города Новосибирска

к обществу с ограниченной ответственностью Сибирская компания «Регион», г.Новосибирск (ИНН <***>)

об изъятии земельного участка и жилого помещения путем выкупа для муниципальных нужд,

при участии в предварительном судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности №01/40/01395 от 17.03.2021, диплом, паспорт;

от ответчика: ФИО3 по доверенности №1/2021 от 11.01.2021, диплом, паспорт; ФИО4 по доверенности №30/2020 от 12.10.2020, диплом, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

мэрия города Новосибирска (далее по тексту – истец) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью Сибирская компания «Регион» (далее по тексту – ответчик, ООО СК «Регион»), со следующими исковыми требованиями:

- изъять путем выкупа мэрией города Новосибирска (ОГРН <***>), г.Новосибирск у общества с ограниченной ответственностью Сибирская компания «Регион», г.Новосибирск (ИНН <***>) нежилого помещения, общей площадью 275,5 кв.м., кадастровый номер 54:35:052800:1024, расположенное по адресу: <...> и земельный участок (пропорционально площади занимаемого помещения), площадью 1320,0 кв.м. под указанным жилым домом, кадастровый номер 54:35:052835:1 с выплатой денежного возмещения в размере 13609466 рублей 42 копейки;

- прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью Сибирская компания «Регион», г.Новосибирск (ИНН <***>) на нежилое помещение, общей площадью 275,5 кв.м., кадастровый номер 54:35:052800:1024, расположенное по адресу: <...> и земельный участок (пропорционально площади занимаемого помещения), площадью 1320,0 кв.м. под указанным жилым домом, кадастровый номер 54:35:052835:1;

- признать право собственности за муниципальным образованием - город Новосибирск на нежилое помещение, общей площадью 275,5 кв.м., кадастровый номер 54:35:052800:1024, расположенное по адресу: <...> и земельный участок (пропорционально площади занимаемого помещения), площадью 1320,0 кв.м. под указанным жилым домом, кадастровый номер 54:35:052835:1.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

Ответчик в судебном заседании пояснил, что не возражает в отношении суммы, определенной истцом, однако просил учесть дополнительные убытки и расходы ответчика на регистрационные действия.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

ООО СК «Регион» является собственником нежилого помещения общей площадью 275,5 кв.м., расположенного по адресу: ул. Тюменская, дом 7, г. Новосибирск, кадастровый номер 54:35:052800:1024, а также в соответствии со ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственником земельного участка (пропорционально площади занимаемого помещения) площадью 1320,0 кв.м. под указанным жилым домом, кадастровый номер земельного участка - 54:35:052835:1, что подтверждается выписками из ЕГРН.

На основании акта об отнесении жилого дома к категории непригодного для проживания от 28.10.2004 № 15 Межведомственной комиссии жилой дом № 7 по ул. Тюменская был признан аварийным, непригодным для проживания и подлежащим сносу.

Постановлением мэрии города Новосибирска от 27.08.2012 № 8673 принято решение о развитии застроенной территории в границах улиц Оловозаводской, Тюменской, Балканской в Кировском районе. Согласно перечню адресов зданий, строений, сооружений, расположенных на застроенной территории в границах данных улиц и подлежащим сносу, дом № 7 по ул. Тюменской входит в их число.

В соответствии с постановлением мэрии города Новосибирска от 27.07.2015 № 4922 «О проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории в границах улиц Оловозаводской, Тюменской, Балканской в Кировском районе» по результатам проведенного аукциона между мэрией города Новосибирска и ООО «Оловозаводская» заключен договор о развитии застроенной территории № 31 от 08.07.2016.

Согласно п.2.3.3 данного договора мэрия города Новосибирска обязана провести расселение и снос многоквартирного дома № 7 по ул. Тюменская.

На основании постановления мэрии города Новосибирска от 31.07.2017 № 3644 «Об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд», с учетом постановления мэрии от 25.01.2019т № 283 «О внесении изменений в постановление мэрии от 31.07.2017 № 3644», было принято решение об изъятии путем выкупа для муниципальных нужд земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений дома, площадью 1320 кв.м., с адресным ориентиром: РФ, <...>, в связи с признанием расположенного на нем многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, включая нежилое помещение площадью 275, 5 кв. м.

Дом по указанному адресу расселяется мэрией города Новосибирска в рамках реализации Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и ведомственной целевой программы «Переселение граждан, проживающих в городе Новосибирске, из жилых домов, признанных до 31.12.2012 года аварийными и подлежащими сносу (ветхими и непригодными для проживания) и расположенных на земельных участках, не предоставленных для осуществления строительства» на 2011-2017годы, утвержденной постановлением мэрии города Новосибирска от 18.11.2010 № 4646.

Расселение дома завершено в 2017 году.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд регламентировано положениями ст. 32 Жилищного кодекса РФ, а также разъяснениям постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ".

В соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса РФ, 14.12.2017 собственнику нежилого помещения дома №7 по ул.Тюменская мэрией города Новосибирска было направлено требование № 01/40/07020 о сносе дома в шестимесячный срок. В установленный мэрией срок, снос дома собственниками произведен не был.


Согласно отчету № 248-20 от 27.03.2020, составленного ООО «ВекторПроект», произведена оценка изымаемого нежилого помещения, площадью 275,5 кв.м. с учетом доли земельного участка, рыночная стоимость которого составила - 13 609 466 руб. 42 коп. Указанная рыночная стоимость включает в себя: стоимость нежилого помещения с учетом стоимости доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме - 10 076 000 руб.; стоимость доли (329/1320) в праве общей долевой собственности на земельный участок - 2 372 800 руб.; убытки, связанные с изъятием нежилого помещения – 1 160 666 руб. 40 коп.

14.05.2020 в адрес ответчика был направлен проект соглашения об изъятии для муниципальных нужд для подписания с предложением выплатить ответчику возмещение за изымаемое имущество в размере 13 609 46642 руб.

20.07.2020 в адрес мэрии города Новосибирска поступил подписанный проект соглашения от ООО СК «Регион» с протоколом разногласий от 03.07.2020, согласно которому общество предлагает выкупить находящееся в его собственности нежилое помещение по своей оценке - в размере 29 474 020 руб.

Поскольку во внесудебном порядке с ответчиком договориться не удалось, истец был вынужден обратиться в суд с настоящими требованиями.

Исследовав представленные в установленном порядке доказательства по делу, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, при этом исходит из следующих обстоятельств дела и положений нормативных правовых актов.

Согласно части 4 статьи 15 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии с положениями статьи 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

Как следует из материалов дела, ООО СК «Регион» является собственником нежилого помещения общей площадью 275,5 кв.м., расположенного по адресу: ул. Тюменская, дом 7, г. Новосибирск, кадастровый номер 54:35:052800:1024, а также в соответствии со ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственником земельного участка (пропорционально площади занимаемого помещения) площадью 1320,0 кв.м. под указанным жилым домом, кадастровый номер земельного участка - 54:35:052835:1, что подтверждается выписками из ЕГРН.

На основании акта об отнесении жилого дома к категории непригодного для проживания от 28.10.2004 № 15 Межведомственной комиссии по признанию муниципальных помещений города Новосибирска жилыми помещениями, пригодными (непригодными) для проживания граждан, и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, жилой дом № 7 по ул. Тюменская отнесен к категории аварийного жилья, непригодного для проживания и подлежащего сносу.

На основании постановления мэрии города Новосибирска от 31.07.2017 № 3644 «Об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд», с учетом постановления мэрии от 25.01.2019т № 283 «О внесении изменений в постановление мэрии от 31.07.2017 № 3644», было принято решение об изъятии путем выкупа для муниципальных нужд земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений дома, площадью 1320 кв.м., с адресным ориентиром: РФ, <...>, в связи с признанием расположенного на нем многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, включая нежилое помещение площадью 275, 5 кв. м.

Дом по указанному адресу расселяется мэрией города Новосибирска в рамках реализации Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и ведомственной целевой программы «Переселение граждан, проживающих в городе Новосибирске, из жилых домов, признанных до 31.12.2012 года аварийными и подлежащими сносу (ветхими и непригодными для проживания) и расположенных на земельных участках, не предоставленных для осуществления строительства» на 2011-2017годы, утвержденной постановлением мэрии города Новосибирска от 18.11.2010 № 4646.

Расселение дома завершено в 2017 году.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Указанные нормы ЖК РФ применяются по аналогии и к нежилым помещениям, находящихся в аварийном доме, подлежащем сносу.

14.12.2017 собственнику нежилого помещения дома №7 по ул.Тюменская мэрией города Новосибирска было направлено требование № 01/40/07020 о сносе дома в шестимесячный срок. В установленный мэрией срок, снос дома собственниками произведен не был.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Согласно представленного истцом в материалы дела отчета № 248-20 от 27.03.2020, составленного ООО «ВекторПроект», произведена оценка изымаемого нежилого помещения, площадью 275,5 кв.м. с учетом доли земельного участка, рыночная стоимость которого составила - 13 609 466 руб. 42 коп. Указанная рыночная стоимость включает в себя: стоимость нежилого помещения с учетом стоимости доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме - 10 076 000 руб.; стоимость доли (329/1320) в праве общей долевой собственности на земельный участок - 2 372 800 руб.; убытки, связанные с изъятием нежилого помещения – 1 160 666 руб. 40 коп.

В судебном заседании ответчик пояснил, что не возражает в отношении размера рыночной стоимости, определенной истцом, однако просит учесть его убытки, в том числе расходы на регистрационные действия.

Суд полагает, что указанные доводы ответчика являются необоснованными, поскольку из представленного истцом в материалы дела отчета следует, что убытки, связанные с изъятием нежилого помещения были учтены и рассчитаны при проведенной оценке.

Каких – либо доказательств, объективно опровергающих представленный истцом отчет в указанной части, ответчиком в материалы дела не представлено. На вопрос суда в судебном заседании ответчик пояснил, что необходимости назначения по делу судебной экспертизы не имеется.

В соответствии со статьей 239.2 Гражданского кодекса РФ отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 279 Гражданского кодекса РФ в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Изъятие жилого помещения и земельного участка путем выкупа фактически является сделкой по отчуждению этого имущества, в результате которой прекращается право собственности ООО СК «Регион» на спорное нежилое помещение, общей площадью 275,5 кв.м., расположенного по адресу: ул. Тюменская, дом 7, г. Новосибирск, кадастровый номер 54:35:052800:1024, а также в соответствии со ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственником земельного участка (пропорционально площади занимаемого помещения) площадью 1320,0 кв.м. под указанным жилым домом, кадастровый номер земельного участка - 54:35:052835:1, и возникает право собственности на указанные объекты недвижимости у муниципального образования – город Новосибирск.

Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют об обоснованности исковых требований мэрии г.Новосибирска, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

изъять путем выкупа мэрией города Новосибирска (ОГРН <***>), г.Новосибирск у общества с ограниченной ответственностью Сибирская компания «Регион», г.Новосибирск (ИНН <***>) нежилого помещения, общей площадью 275,5 кв.м., кадастровый номер 54:35:052800:1024, расположенное по адресу: <...> и земельный участок (пропорционально площади занимаемого помещения), площадью 1320,0 кв.м. под указанным жилым домом, кадастровый номер 54:35:052835:1 с выплатой денежного возмещения в размере 13609466 рублей 42 копейки.

Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью Сибирская компания «Регион», г.Новосибирск (ИНН <***>) на нежилое помещение, общей площадью 275,5 кв.м., кадастровый номер 54:35:052800:1024, расположенное по адресу: <...> и земельный участок (пропорционально площади занимаемого помещения), площадью 1320,0 кв.м. под указанным жилым домом, кадастровый номер 54:35:052835:1.

Признать право собственности за муниципальным образованием - город Новосибирск на нежилое помещение, общей площадью 275,5 кв.м., кадастровый номер 54:35:052800:1024, расположенное по адресу: <...> и земельный участок (пропорционально площади занимаемого помещения), площадью 1320,0 кв.м. под указанным жилым домом, кадастровый номер 54:35:052835:1.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Ю.Н.Голубева