Решение от 17 сентября 2019 г. по делу № А33-14801/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

17 сентября 2019 года

Дело № А33-14801/2019

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 10 сентября 2019 года.

В полном объёме решение изготовлено 17 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Куликовой Д.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ачинска (ИНН 2443005530, ОГРН 1022401153807)

к обществу с ограниченной ответственностью "Мила-В" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности, расторжении договора купли-продажи, обязании вернуть имущество,

в отсутствие лиц, участвующих в деле.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ачинска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мила-В" (далее – ответчик) взыскании задолженности по договору купли-продажи от 25.10.2017 №09/17-паи в сумме 80 856,17 рублей, процентов в размере 13 633,10 рублей, неустойки в размере 3 118,11 рублей; расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.10.2017 №09/17-паи на нежилое помещение, общей площадью 50,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>; обязании освободить нежилое помещение, общей площадью 50,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, и передаче его по акту приема-передачи в удовлетворительном техническом состоянии, пригодном для использования его по целевому назначению.

Определением от 22.05.2019 исковое заявление оставлено без движения. Обстоятельства, послужившие основанием для оставления искового заявления без движения, истцом устранены.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 01.07.2019 возбуждено производство по делу.

На основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение от 22.07.2019.

Определением от 22.07.2019 судебное разбирательство по делу отложено до 10.09.2019.

Представитель лиц, участвующих в деле, в судебное заседание 10.09.2019 не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От истца поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, по имеющимся в деле письменным доказательствам.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между истцом (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Мила-В" (покупатель) подписан договор купли-продажи помещения от 25.10.2017 № 09-17-ПАИ, согласно пункту 1.1. которого, продавец продает в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта, а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: нежилое помещение, расположенное по адресу; <...>, общей площадью 50,5 кв.м., кадастровый номер 24:43:0000000:24677, находящееся в пользовании покупателя на момент заключения договора на праве аренды с 01.10.2012.

В соответствии с пунктом 2.1. договора, имущество продается по цене 966 101 руб. 70 коп., без учета НДС, которая установлена в соответствии с отчетом о рыночной стоимости. На сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оплата приобретаемого имущества по договору производится покупателем в рассрочку, согласно графику платежей, подписанному сторонами (пункт 2.2. договора).

Формула, по которой определяется сумма процентов, начисленных на основной долг, согласована в пункте 2.3. договора. Оплата процентов по настоящему договору производится покупателем одновременно с погашением основного долга (пункт 2.4. договора).

Согласно пункту 2.5. договора, оплата приобретаемого имущества в сумме 966101,70 руб. (без учета НДС), осуществляется покупателем самостоятельно ежемесячно, равными долями до 10 числа каждого месяца, согласно графику платежей, путем перечисления денежных средств на счет продавца.

Из представленного истцом расчета следует, что за период с 01.11.2018 по 31.05.2019 у ответчика образовалась задолженность по договору купли-продажи муниципального имущества в размере 80 856 руб. 17 коп.

На основании пункта 2.2. договора истец начислил ответчику 13 633 руб. 10 коп. процентов за период с 10.10.2018 по 09.05.2019.

В соответствии с пунктом 4.1. договора, в случае нарушения установленного пунктом 2.5 договора срока оплаты стоимости имущества, покупатель уплачивает продавцу неустойку, устанавливаемую в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день выполнения денежного обязательства, от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.

В связи с нарушением покупателем пункта 2.6. договора на основании пункта 4.1. договора арендодатель начислил 3 118 руб. 11 коп. пени за период с 10.11.2017 по 13.05.2019.

Пунктом 6.1. договора установлено, что договор может быть расторгнут по основаниям, установленным действующим законодательством, в том числе в случае невыполнения условий договора по его оплате, а именно: с неоплатой, частичной оплатой, указанной в графике платежей, более двух раз подряд; внесения оплаты с нарушением сроков, установленных в графике платежей, более двух раз подряд; непредоставления подлинника и копии договора страхования и страхового полиса на предмет договора, в срок, предусмотренный пунктом 3.1. договора.

Требованием от 31.05.2019 № К-04-190-2163 (направлено ответчику 03.06.2019) истец потребовал в срок в десятидневный срок погасить образовавшуюся задолженность по договору, сообщив, что в случае неисполнения данного требования обратится в арбитражный суд Красноярского края с иском о расторжении договора от 03.12.2014 № 11/14-паи, погашении задолженности и возврате указанного выше нежилого помещения в комитет.

Ссылаясь на то, ответчиком не исполняются условия договора купли-продажи от 25.10.2017 №09/17-паи, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких - условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отношения сторон по договору купли-продажи от 25.10.2017 № 09-17-ПАИ регулируются нормами главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, и в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврат неоплаченных товаров.

В силу части 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Материалами дела подтверждается, что истец обязательства по вышеуказанному договору купли-продажи исполнил надлежащим образом - объект недвижимого имущества передан покупателю, переход права собственности к покупателю зарегистрирован в установленном законом порядке.

Из представленного истцом расчета следует, что за период с 01.11.2018 по 31.05.2019 у ответчика образовалась задолженность по договору купли-продажи муниципального имущества в размере 80 856 руб. 17 коп.

Отказ от исполнения обязательств, изменение условий обязательств в одностороннем порядке статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается.

Согласно пункту 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчик в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства заявленного ко взысканию долга не представил, возражений не заявил.

С учетом изложенного, требование о взыскании 80 856 руб. 17 коп. долга подлежит удовлетворению.

Статьей 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено, что оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Согласно статьи 823 Гражданского кодекса Российской Федерации договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом.

Если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства, к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа (пункт 2 статьи 823 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом (в том числе суммами аванса, предварительной оплаты), являются платой за пользование денежными средствами. При отсутствии в законе или договоре условий о размере и порядке уплаты процентов за пользование коммерческим кредитом судам следует руководствоваться нормами статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации пра-во на получение процентов связано с днем уплаты суммы долга или его соответствующей части, и при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы долга.

Таким образом, рассрочка оплаты стоимости выкупаемого имущества является по своей природе коммерческим кредитом, а проценты, предусмотренные частью 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, - процентами за пользование займом.

На основании пункта 2.2. договора истец начислил ответчику 13 633 руб. 10 коп. процентов за период с 10.10.2018 по 09.05.2019.

Поскольку ответчик не представил в материалы дела доказательств оплаты процентов за спорный период, требование истца о взыскании 13 633 руб. 10 коп. процентов подлежит удовлетворению.

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 4.1. договора, в случае нарушения установленного пунктом 2.5 договора срока оплаты стоимости имущества, покупатель уплачивает продавцу неустойку, устанавливаемую в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день выполнения денежного обязательства, от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.

В связи с нарушением покупателем пункта 2.6. договора на основании пункта 4.1. договора арендодатель начислил 3 118 руб. 11 коп. пени за период с 10.11.2017 по 13.05.2019.

Поскольку суду не представлены доказательства оплаты арендных платежей в срок, определенный договором, истец правомерно считает ответчика просрочившим денежное обязательство.

Таким образом, требование о взыскании 3 118 руб. 11 коп. пени подлежит удовлетворению в полном объёме.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Каких-либо изъятий из приведенного правила в отношении сделок купли-продажи государственного или муниципального недвижимого имущества, совершаемых в рамках реализации Закона N 159-ФЗ, действующим законодательством не предусмотрено.

В силу пункта 3 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента расторжения договора купли-продажи этого же имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Из буквального толкования названной нормы следует, что преимущественное право на выкуп арендуемого субъектом малого либо среднего предпринимательства недвижимого имущества может быть утрачено соответствующим лицом при наступлении конкретных обстоятельств, а именно: при расторжении договора купли-продажи по инициативе продавца по причине существенного нарушения покупателем условий данной сделки. Императивного указания на запрет прекращения такого рода сделок по инициативе продавца в одностороннем порядке, не имеется. Запрета на реализацию продавцом государственного или муниципального имущества права, закрепленного в части 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, не содержится.

Соответственно, обязательственные правоотношения между истцом и ответчиком могут быть прекращены по причине ненадлежащего исполнения покупателем своих обязательств, на основании реализации продавцом права, предусмотренного пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 6.1. договора установлено, что договор может быть расторгнут по основаниям, установленным действующим законодательством, в том числе в случае невыполнения условий договора по его оплате, а именно: с неоплатой, частичной оплатой, указанной в графике платежей, более двух раз подряд; внесения оплаты с нарушением сроков, установленных в графике платежей, более двух раз подряд; непредоставления подлинника и копии договора страхования и страхового полиса на предмет договора, в срок, предусмотренный пунктом 3.1. договора.

Данное условие не противоречит законодательству и принципу свободы договора, закрепленному в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, стороны в договоре предусмотрели возможность расторжения настоящего договора в судебном порядке в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения покупателем обязательств, предусмотренных разделом 6 договора купли-продажи, в том числе обязанности по внесению платы за приобретенное имущество.

Из материалов дела усматривается, что внесенная покупателем денежная сумма существенно меньше половины цены договора купли-продажи, ответчик не оплачивает платежи почти 7 месяцев, что является существенным нарушением договора, то есть основанием для его расторжения и возврата имущества.

Требованием от 31.05.2019 № К-04-190-2163 (направлено ответчику 03.06.2019) истец потребовал в срок в десятидневный срок погасить образовавшуюся задолженность по договору, сообщив, что в случае неисполнения данного требования обратится в арбитражный суд Красноярского края с иском о расторжении договора от 03.12.2014 № 11/14-паи, погашении задолженности и возврате указанного выше нежилого помещения в комитет.

Учитывая изложенное, требования истца расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.10.2017 № 09/17-паи и обязать общество с ограниченной ответственностью «Мила-В» освободить нежилое помещение, общей площадью 50,5 кв.м, расположенное по адресу: <...>, и передать его по акту приема-передачи комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска в удовлетворительном техническом состоянии, пригодном для использования его по целевому назначению, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.10.2017 № 09/17-паи.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Мила-В» освободить нежилое помещение, общей площадью 50,5 кв.м, расположенное по адресу: <...>, и передать его по акту приема-передачи комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска в удовлетворительном техническом состоянии, пригодном для использования его по целевому назначению.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мила-В" в пользу комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска 97 607 руб. 38 коп., из них: 80 856 руб. 17 коп. долга, 13 633 руб. 10 коп. процентов 3 118 руб. 11 коп. неустойки.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мила-В" в доход федерального бюджета 15 904 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Д.С. Куликова