Решение от 10 ноября 2020 г. по делу № А65-10906/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-10906/2020

Дата принятия решения – 10 ноября 2020 года.

Дата объявления резолютивной части – 02 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Исхаковой М.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Эксперт Аккредитации", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 2 865 266 руб. 42 коп. задолженности, 807 059 руб. 93 коп. неустойки за период с 15.05.2018 по 28.11.2019

с участием:

от истца – не явился, извещен

от ответчика – ФИО2 на основании доверенности от 01.07.2020, представлен диплом

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Эксперт Аккредитации", г.Казань о взыскании 2 865 266 руб. 42 коп. задолженности по договору аренды земельного участка №10686 от 31.05.2005г., 807 059 руб. 93 коп. неустойки за период с 15.05.2018 по 28.11.2019.

Истец, извещенный о судебном заседании надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве и дополнительном отзыве на исковое заявление (л.д. 69, 113), возражает против удовлетворения исковых требований ссылаясь на невозможность использования земельного участка по вине истца злоупотребившего правом, о чем имеется указание в вступившем в законную силу судебном акте принятом по арбитражному делу А65-32115/2018, представил контррасчет задолженности за период аренды с 20.08.2019, даты когда право аренды было восстановлено на основании постановления кассационной инстанции.

В силу ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствии истца, извещенного надлежаще.

Согласно материалам дела на основании Постановления Главы администрации г.Казани от 17.08.2004 №1378 между Службой земельного кадастра по г.Казани и Обществом с ограниченной ответственностью «Стан» заключен договор аренды №10686 от 31.05.2005 (л.д. 9-15) земельного участка с кадастровым номером 16:50:110207:22 площадью 0,966 га, расположенного по адресу: г.Казань, Ново-Савиновский район, ул.Воровского у перекрестка с ул.Амирхана.

Согласно п.1.6 договора аренды №10686 от 31.05.2005 разрешенное использование, целевое назначение земельного участка: под автостоянку.

Из пункта 2.1. договора следует, что договор заключен сроком на 49 лет до 17.08.2053.

В соответствии с п.3.5 договора, Арендная плата вносится Арендатором равными долями ежемесячно не позднее 15 числа каждого месяца в размере 1/12 годовой суммы арендной платы, рассчитанной по ставкам, действующим в текущем году.

В случае невнесения арендной платы в срок установленный договором, арендатор уплачивает за каждый календарный день просрочки пени в размере 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки (п.3.7. договора).

Между ООО «Стан» и ООО «САПСАН норд+» 26.07.2007 заключен договор перенайма земельного участка, в соответствии с которым Общество с ограниченной ответственностью «Стан» передало Обществу с ограниченной ответственностью «Сапсан норд+» свои права и обязанности на земельный участок площадью 0,966 га с кадастровымномером 16:50:110207:0022, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский р-н, ул.Воровского у перекрестка с ул.Амирхана, сроком до 17 августа 2053 года (л.д. 16-19).

По акту приема-передачи от 27.07.2007 земельный участок передан ООО «Сапсан норд+».

Договор перенайма земельного участка от 26.07.2007 зарегистрирован в Управлении Росреестра по РТ 03.08.2007 №16-16-01/032/2007-046.

Между ООО «Сапсан норд+» (продавец) и ООО «АвтоСтатус» (покупатель) 10.01.2012 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец передал покупателю в собственность сооружение (автостоянку) по адресу: г.Казань, Ново-Савиновский район, ул.Воровского.

Одновременно (10.01.2012) между теми же сторонами был подписан договор перенайма земельного участка, по условиям которого ООО «Сапсан норд+» передало ООО «АвтоСтатус» свои права и обязанности на земельный участок общей площадью 0,966 га с кадастровым номером 16:50:11 02 07:0022, принадлежащие ООО «Сапсан норд+» на основании договора перенайма от 26.07.2007.

Между ООО «АвтоСтатус» (арендатор 1) и ООО «Кайт-авто» (арендатор 2) 08.10.2013 заключен договор перенайма земельного участка (л.д.20-21), в соответствии с которым арендатор 1 передал арендатору 2 свои права и обязанности на земельный участок, площадью 0,966 га с кадастровым номером 16:50:110207:0022, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул.Воровского у перекрестка с ул. Амирхана, сроком до 17 августа 2053 года.

Договор перенайма земельного участка от 08.10.2013 зарегистрирован в Управлении Росреестра по РТ 16.04.2014 за №16-16-01/083/2014-219.

ООО «Кайт-авто», чье наименование в последующем сменилось на ООО «Ком-авто» было признано несостоятельным (банкротом). По результатам проведенных торгов по продаже имущества должника (ООО «Ком-авто») в рамках дела о банкротстве между ООО «Ком-авто» и ООО «Эксперт Аккредитации» заключен договор уступки прав от 19.03.2018 (оборот л.д.22 – 23), по условиям которого арендатор за плату уступает новому арендатору, в том числе право перенайма земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под автостоянку, общей площадью 9660 кв.м., кадастровый номер 16:50:110207:0022, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, Ново-Савиновский район, ул.Воровского (п. 1.1. договора).

Указанный договор уступки права аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по РТ 11.05.2018, о чем внесена соответствующая запись за №16:50:110207:0022-16/001/2018-3.

Арендная плата согласно пункту 3.1 договора аренды №10686 от 31.05.2005 исчисляется с 01.09.2004 и в соответствии с пунктом 3.5 договора вносится арендатором равными долями ежемесячно не позднее 15 числа каждого месяца в размере 1/12 годовой суммы арендной платы.

Истец за период с 11.05.2018 по 30.11.2019 исчислил ответчику сумму задолженности в размере 2 865 266 руб. 42 коп., а также связи с нарушением обязательства по своевременной оплате арендных платежей в соответствии с п.3.7. договора начислил пени за период с 15.05.2018 по 28.11.2019.

В адрес ответчика 05.12.2019 была направлена претензия исх.№178143/кзиоисх от 02.12.2019 (л.д.37-39).

Претензия ответчиком оставлена без ответа, требование без удовлетворения.

Истцом представлены материалы составленные в ходе осуществления муниципального земельного контроля в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:50:110207:22. Установлено, что на участке расположен объект незавершенного строительства кадастровый номер 16:50:110404:6180, который принадлежит на праве собственности ООО «Эксперт Аккредитация» (л.д.104-105). Из фототаблицы усматривается, что территория частично огорожена.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.11.2011г. принятым по делу №А65-21701/2011 с ООО «Сапсан Норд+» в пользу истца были взысканы долг и пени на основании договора аренды №10686 от 31.05.2005г. Договор аренды №10686 от 31.05.2005г. расторгнут (л.д.24-26).

Арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 23 июля 2019 года принятым по делу №А65-32115/2018 признавая незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан по исключению из Единого государственного реестра недвижимости записей за № 16-16-01/079/2005-717.2 от 14.04.2006 о государственной регистрации договора аренды земельного участка № 10686 от 31.05.2005, за № 16:50:110207:22-16/001/2018-3 от 11.05.2018 – договора уступки права аренды от 19.03.2018, обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан восстановить в Едином государственном реестре недвижимости записи за № 16-16-01/079/2005-717.2 от 14.04.2006 о государственной регистрации договора аренды земельного участка № 10686 от 31.05.2005, за № 16:50:110207:22-16/001/2018-3 от 11.05.2018 – договора уступки права аренды от 19.03.2018. Сделав вывод о том, что действия истца по обращению в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о погашении записи об аренде спорного земельного участка в силу договора №10686 от 31.05.2005г. и договора уступки права аренды от 19.03.2018г., имеют признаки злоупотребления правом, поскольку совершены по истечению 6,5 лет с момента вступления в законную силу решения суда по делу №А65-21701/2011 (л.д.27-33).

Истец был привлечен к участию в вышеуказанном деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Также судом кассационной инстанции применен принцип «эстоппель» поскольку МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"действовал таким образом, который давал основания полагать что он признает права нового арендатора ООО «Ком-авто».

Из выписки из ЕГРН по состоянию на 02.12.2019г. следует, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 16:50:110207:22 – под автостоянку (л.д.34-36).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате аренды, истец обратился с настоящим иском в суд.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды, регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за пользование землей является арендная плата. В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу ч.4 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с ч.5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В силу статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом. По общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 Гражданского кодекса Российской Федерации.).

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации. В Республике Татарстан порядок определения размеров арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определен положением, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 №74 «Об арендной плате за землю».

Расчет размера арендной платы истцом произведен в соответствии с Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 9.02.1995г. №74 «Об арендной плате за землю».

Ответчиком не были представлены допустимые доказательства оплаты истцу задолженности по арендной плате в размере 2 865 266 руб. 42 коп.

На момент вынесения решения ответчик долг в указанном размере не оплатил, доказательств обратного суду не представил.

Приведенные ответчиком доводы о том, что недобросовестные действия истца по погашению записи о договоре аренды земельного участка № 10686 привели к невозможности использования земельного участка по назначению, что освобождает ответчика об обязанности вносить арендную плату до восстановления права аренды на основании постановления кассационной инстанции по делу №А65-32115/2018, отклоняются судом.

На земельном участке располагается принадлежащий ответчику объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:110404:6180, отсутствие сведений об аренде земельного участка переданного в аренду согласно договору №10686 площадью 0.966 га не влияет на обязанность арендатора вносить плату за пользование имуществом. Для возникновения обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом необходимо и достаточно наличия основания для его использования - договора аренды, а также факта передачи предмета договора арендатору. Внесение в Единый государственный реестр прав сведений о прекращении обременения прав собственника имущества в связи с расторжением соответствующего договора аренды имеет юридическое значение для третьих лиц.

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, в силу статьей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Факт передачи истцом в аренду земельного участка не оспаривается, в материалы дела представлены акты приема-передачи земельного участка. Невозможность осуществления строительства на земельном участке ввиду отсутствия зарегистрированного права аренды не свидетельствует о препятствиях в использовании собственно земельного участка под автостоянку. Ответчик не обосновал невозможность использования земельного участка по назначению по вине истца и по причинам, установленным в судебном акте принятом по арбитражному делу №А65-32115/2018. Каких либо препятствий для использования земельного ответчиком участка под автостоянку в соответствии с его назначением, в ходе судебного разбирательства не установлено.

Суд полагает необоснованным мнение ответчика о том, что истец должен представить доказательства использования всей площади земельного участка, в том числе не занятой под объектом незавершенного строительства. При отсутствии доказательств возврата истцу земельного участка переданного в аренду на основании договора, бремя доказывания того, что его использование не могло осуществляться, возлагается на арендатора.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что ответчиком доказательств оплаты задолженности по арендной плате не представлено, требование истца о взыскании долга подлежит удовлетворению в сумме 2 865 266 руб. 42 коп.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки (пени) в сумме 807 059 рубль 93 коп.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является неустойка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Исходя из смысла статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка, как способ обеспечения обязательства, должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, независимо от формы основного обязательства (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3.7. договора, в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы на невнесенную сумму начисляются проценты (пени) в размере 0,1 % от просроченной суммы арендных платежей за каждый день отсрочки.

Нарушение ответчиком сроков оплаты услуг аренды по договору аренды подтверждено материалами дела, ответчиком не оспаривается, в связи с чем, начисление договорной неустойки является правомерным.

Размер неустойки признается судом не превышающим размера, рассчитанного в соответствии с положениями договора и закона.

Поскольку факт несвоевременного исполнения ответчиком денежных обязательств подтверждается материалами дела, исковые требования о взыскании с ответчика пени подлежат удовлетворению в сумме 807 059 руб. 93 коп.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины, согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Эксперт Аккредитации", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани", г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) 2 865 266 руб. 42 коп. долга, 807 059 руб. 93 коп. неустойки.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Эксперт Аккредитации", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) 41 362 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд Республики Татарстан.

СудьяМ.А. Исхакова