Решение от 6 августа 2017 г. по делу № А67-4990/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050 пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А67-4990/2017
г. Томск
07 августа 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 31 июля 2017 года


Арбитражный суд Томской области

в составе судьи А.В. Кузьмина,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Шпаренко,

при участии:

от истца: ФИО1,

от ответчиков:

от Администрации – ФИО2 по доверенности от 09.10.2015,

от предпринимателя ФИО3 – ФИО4 по доверенности от 26.07.2017 № 1,

рассмотрев в судебном заседании дело № А67-4990/2017

по иску Заместителя прокурора Томской области

к муниципальному образованию «Шегарский район» в лице Администрации Шегарского района (636130, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) и индивидуальному предпринимателю ФИО3 (634061, город Томск, ИНН <***>, ОГРНИП 309701701600092)

о признании недействительным договора аренды земельного участка от 03.07.2014 № 76 и применении последствий его недействительности,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Томской области обратился в Арбитражный суд Томской области с иском к муниципальному образованию «Шегарский район» в лице Администрации Шегарского района (далее – Администрация) и индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – предприниматель ФИО3) о признании недействительным договора аренды земельного участка от 03.07.2014 № 76 и применении последствий его недействительности в виде обязания предпринимателя в течение 10 дней возвратить муниципальному образованию земельный участок с кадастровым номером 70:16:0401003:970 общей площадью 1 102 кв. м.

Исковые требования обоснованы статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что оспариваемый договор не соответствует пункту 3 статьи 447 Гражданского кодекса и пункту 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, так как земельный участок предоставлен предпринимателю для строительства многоквартирного жилого дома без проведения аукциона.

Предприниматель ФИО3 представил в соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на исковое заявление, в котором исковые требования не признал, пояснил, что заключенный между муниципальным образованием «Шегарский район» в лице Администрации и предпринимателем договор аренды земельного участка от 03.07.2014 № 76 зарегистрирован в установленном законом порядке. Полагал, что спорная сделка является оспоримой и срок исковой давности, установленный пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, истек. Кроме того, по мнению ответчика, предоставление в аренду спорного земельного участка не нарушило права неопределенного круга лиц, так как Администрацией осуществлялась публикация в официальном печатном издании Шегарского района сообщения о возможности подачи заявок для предоставления земельного участка в аренду, и любое лицо могло подать соответствующую заявку. У предпринимателя при исполнении договора аренды возникли убытки, связанные с проектированием, сносом зеленых насаждений, примерный размер убытков составляет около 3 миллионов рублей; взыскание понесенных убытков может негативно сказаться на бюджете муниципального образования.

С учетом отсутствия возражений представителей сторон после завершения предварительного судебного заседания суд на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к судебному разбирательству.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Пояснил, что срок исковой давности следует исчислять с даты государственной регистрации сделки.

Представитель Администрации в судебном заседании заявил о признании иска, просил принять признание иска и прекратить производство по делу.

Представитель предпринимателя ФИО3 считал исковые требования не подлежащими удовлетворению, просил применить срок исковой давности. Полагал, что данный срок может исчисляться с даты государственной регистрации сделки.

Заявление Администрации о признании иска рассмотрено судом в судебном заседании, в принятии признания иска судом отказано, поскольку такое признание нарушает права другой стороны оспариваемой сделки – предпринимателя ФИО3 (часть 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Кроме того, сделка может быть признана недействительной судом только при установлении необходимых фактических обстоятельств, свидетельствует о наличии состава недействительной сделки; волеизъявление стороны на то, чтобы считать сделку не влекущей юридических последствий, не является достаточным основанием для признания сделки недействительной судом.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования Заместителя прокурора Томской области подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Шегарского района № 798-з от 03.07.2014 предпринимателю ФИО3 предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>, площадью 1102 кв. м (кадастровый номер 70:16:0401003:970) (л.д. 10).

На основании данного постановления между муниципальным образованием «Шегарский район» (арендодателем) в лице Администрации и предпринимателем ФИО3 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 03.07.2014 № 76, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование указанный земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома (л.д. 8-9).

Срок действия договора аренды от 03.07.2014 № 76 установлен с 03.07.2014 по 02.07.2019 (пункт 2.1 договора).

Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 13.10.2014, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре.

При проведении проверки прокуратурой Шегарского района Томской области выявлено, что земельный участок предоставлен ответчику для строительства многоквартирного жилого дома без проведения аукциона.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения Заместителя прокурора Томской области в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно положениям пунктов 3, 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, указанных в названном кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Положениями статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей в период заключения оспариваемого договора аренды, было установлено, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Согласно пункту 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Абзацем пятым пункта 15 названной статьи предусмотрено, что в случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка № 76 подписан сторонами 03.07.2014 и прошел государственную регистрацию (приобрел юридическую силу для третьих лиц) 13.10.2014, то есть, после 01.10.2005.

На основании вышеизложенного, земельный участок, являющийся предметом договора от 03.07.2014 № 76, не мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона.

Поскольку такой аукцион не проводился (что не оспаривается сторонами), договор аренды земельного участка от 03.07.2014 № 76 является ничтожной сделкой, как не соответствующий требованиям пункта 3 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах исковые требования о признании договора аренды земельного участка от 03.07.2014 № 76 недействительным (ничтожным) подлежат удовлетворению.

Судом отклонены доводы ответчика о том, что спорная сделка является оспоримой, и что должен применяться сокращенный срок исковой давности, установленный пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Заключение договора аренды земельного участка от 03.07.2014 № 76 в нарушение требований пункта 3 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения публичной процедуры аукциона не обеспечило соблюдение прав и законных интересов как потенциальных арендаторов, так и муниципального образования «Шегарский район», являющегося арендодателем, заинтересованным в предоставлении земельного участка в аренду по наиболее высокой цене. Поскольку оспариваемая сделка противоречит публичным интересам и нарушает права неопределенного круга потенциальных арендаторов, данная сделка является ничтожной.

Статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что прокурор вправе обращаться в арбитражный суд с иском о признании недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъекта Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Прокурор, обращаясь с настоящим иском, указал, что оспариваемый договор аренды заключен с нарушением установленной законом процедуры.

В этой связи применение при совершении сделки условий, противоречащих закону, не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, влечет или может повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Ввиду того, что договор от 03.07.2014 № 76 подписан сторонами в июле 2014 года, и о начале ее исполнения неопределенному кругу лиц, в интересах которых предъявлен иск прокурором, могло стать известно не ранее 13.10.2014 (даты государственной регистрации договора), то иск подан прокурором 03.07.2017 в пределах общего срока исковой давности.

Суждение предпринимателя ФИО3 о том, что права потенциальных арендаторов не были нарушены, поскольку они могли ознакомиться с публикацией о предоставлении земельного участка и подать свои заявки для заключения договора, суд считает ошибочным, поскольку наличие такой публикации не свидетельствует о соблюдении сторонами установленного законом порядка совершения сделок по предоставлению земельных участков в аренду для жилищного строительства и о действительной возможности допуска иных потенциальных арендаторов к приобретению прав на землю на конкурентной основе.

В силу статьи пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со статьей 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения в случае, если иное не установлено данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.

В пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» разъяснено, что денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

Сторона ничтожной сделки, фактически пользовавшаяся в результате ее исполнения переданным ей другой стороной имуществом, в силу статьи 167 Гражданского кодекса обязана возместить в денежной форме стоимость такого пользования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.11.2011 № 9256/11). Иной подход позволил бы извлекать неосновательное обогащение лицу, которому соответствующее имущество передано во временное пользование.

Исходя из приведенных норм права и сложившейся практики их применения, равный размер взаимных обязательств сторон по недействительной сделке исключает наличие неосновательного обогащения. Нормы главы 60 Гражданского кодекса могут применяться к отношениям сторон лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне.

Указанные выводы нашли свое отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.03.2016 № 308-ЭС16-522.

В рассматриваемом случае из материалов дела следует, что оспариваемая сделка была частично исполнена обеими сторонами: арендодатель предоставил земельный участок во владение и пользование арендатора, а арендатор частично уплатил арендную плату в соответствии с условиями договора аренды. Арендная плата вносилась арендатором и принималась арендодателем в соответствии с условиями договора аренды; доказательств того, что перечисленные предпринимателем ФИО3 в спорный период платежи превышают размер арендной платы, предусмотренной в договоре, в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах предполагается, что размер встречных предоставлений сторон по недействительному (ничтожному) договору являлся эквивалентным. Поэтому последствием недействительности сделки является возврат предпринимателем ФИО3 арендованного земельного участка муниципальному образованию «Шегарский район» в лице Администрации. Исковые требования Заместителя прокурора Томской области в части применения последствий недействительности сделки являются обоснованными и подлежат удовлетворению судом.

Довод ответчика о том, что у арендатора возникли убытки, связанные с проектированием на земельном участке, сносом зеленых насаждений, не имеют отношения к рассматриваемому спору. Ответчик не лишен возможности предъявить требования к арендодателю о возмещении убытков, связанных с исполнением договора.

Согласно положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в сумме 6 000 рублей относится на ответчиков в равном размере. Поскольку Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины подлежит взысканию в федеральный бюджет только со второго ответчика – предпринимателя ФИО3

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка от 03.07.2014 № 76, заключенный между муниципальным образованием «Шегарский район» в лице Администрации Шегарского района и индивидуальным предпринимателем ФИО3, и применить последствия его недействительности.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО3 (634061, город Томск, ИНН <***>, ОГРНИП 309701701600092) в течение 10 дней возвратить муниципальному образованию «Шегарский район» в лице Администрации Шегарского района (636130, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) земельный участок с кадастровым номером 70:16:0401003:970 общей площадью 1 102 кв. м.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (634061, город Томск, ИНН <***>, ОГРНИП 309701701600092) в доход федерального бюджета 3 000 (три тысячи) рублей государственной пошлины по иску.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия

Судья А.В. Кузьмин