Решение от 29 июля 2020 г. по делу № А24-2386/2020

120/2020-30973(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А24-2386/2020
г. Петропавловск-Камчатский
29 июля 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 июля 2020 года. Полный текст решения изготовлен 29 июля 2020 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Лебедевой Е.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску Управления архитектуры, градостроительства и

земельных отношений администрации Петропавловск-

Камчатского городского округа - муниципальное

учреждение (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Увгил»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010112:2270, адрес (местонахождение) объекта: <...> расположенного на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010112:207, путем продажи с публичных торгов

при участии:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 09.01.2020 № 01-08-01/6/20 (сроком по 31.12.2020);

от ответчика: Попова Ю.К. – представитель по доверенности от 26.04.2019 № 41АА 0632751 (сроком на пять лет)

установил:

Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (далее – истец, Управление архитектуры) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Увгил» (далее – ответчик, ООО «Увгил», общество) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010112:2270, адрес (местонахождение) объекта: <...> расположенного на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010112:207, путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования нормативно обоснованы положениями статей 239.1, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и мотивированы прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

В предварительном судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении. Для приобщения к материалам дела представил акт обследования территории от 21.07.2020.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения исковых требований, указав на длительную процедуру согласования, необходимую для завершения строительства. Пояснила, что объект подготовлен для ввода в эксплуатацию. Для приобщения к материалам дела представила справку ООО «СК- Продакшн» о расположении сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства; справку ООО «СК- Продакшн» о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной

документации; справку ООО «СК-Продакшн» о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технического регламента; разрешение на строительство от 10.12.2019 № ru 41-301-000-75-2019 с приложением, акт о выполнении технических условий от 17.01.2020, акт об осуществлении технологического присоединения от 22.01.2020 № ПРЭС-16-00593, акт приемки законченного строительством объекта от 22.01.2020, заключение ООО «Строй-Технадзор» о соответствии построенного объекта незавершенного строительства «Склад для орудий лова, расположенного по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, проспект Победы» от 22.01.2020, письмо ООО «Увгил» от 20.01.2020 № 1/20 о заключении нового договора аренды земельного участка, письмо Управления архитектуры от 27.01.2020 № 01-08-01/435/20 о возврате заявления, письмо ООО «Увгил» от 05.02.2020 № 2/20 о заключении нового договора аренды земельного участка, уведомление Управления архитектуры от 02.04.2020 № 01-08-01/2308/20 о прекращении действия разрешения на строительство объекта капитального строительства от 10.12.2019 № ru 41-301-000-75-2019 с копией приказа Управления архитектуры от 01.04.2020 № 470/20 о прекращении действия разрешения на строительство, копию протокола расчета арендной платы на 2019 год, копию платежного поручения от 11.09.2019 № 214.

Судом представленные представителями истца и ответчика документы приобщены к материалам дела.

Суд признал дело подготовленным к рассмотрению по существу и в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, перешел к рассмотрению дела по существу в судебном заседании в порядке части 4 статьи 137 АПК РФ.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали ранее изложенные правовые позиции.

Выслушав пояснения представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Петропавловск- Камчатского городского округа в лице Департамента градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа (Арендодатель) и ООО «ТихВе» (Арендатор) заключен договор аренды земельного

участка от 04.10.2010 № 298/10, по условиям которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 41:01:01 01 12:207, площадью 0,9628 га (девять тысяч шестьсот двадцать восемь кв.м), категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу (местоположение): Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, пр-кт Победы, вид разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, состав вида разрешенного использования: участки баз и складов, фактическое использование: для строительства зданий и складов (для хранения неводов и сетей) (далее – Участок) (пункт 1.1 договора).

В пункте 1.3 договора от 04.10.2010 № 298/10 закреплено, что пункт 1.1 договора имеет силу передаточного акта.

Согласно пункту 2.1 договора от 04.10.2010 № 298/10 настоящий договор действует с 04.10.2010 до 03.10.2013.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.12.2010 осуществлена установленная законом государственная регистрация договора от 04.10.2010 № 298/10.

26.12.2016 за ООО «ТихВе» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010112:2270, расположенный на земельном участке, предоставленном по договору от 04.10.2010 № 298/10, площадью 167 кв.м, степенью готовности 10%, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.01.2017.

На основании Закона Камчатского края от 22.11.2010 № 506 «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Камчатского края – городе краевого подчинения Петропавловске-Камчатском» полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.12.2010 переданы Министерству имущественных и земельных отношений Камчатского края.

Соглашениями от 30.11.2011 и от 27.03.2013 в договор от 04.10.2010 № 298/10 внесены соответствующие изменения, срок действия договора продлен до 03.10.2016.

В связи с внесением Федеральным законом «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменений в Земельный кодекс Российской Федерации с 01.03.2015 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах городских и сельских поселений, передаются органам местного самоуправления, в связи с чем права и обязанности арендодателя по указанному договору аренды с 01.03.2015 переданы в Департамент градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа.

Решением Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 28.12.2015 № 839-р Департамент переименован в Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск- Камчатского городского округа.

Письмом от 31.08.2016 № 01-08-01/7063/16 Управление архитектуры уведомило ООО ТихВе» о прекращении договорных отношений с 01.10.2016.

На основании заявления от 11.01.2017 № 12-08-00/59/17, между Администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Управления архитектуры (Арендодатель) и ООО «ТихВе» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.01.2017 № 8/17.

В соответствии с пунктом 1.1 договора от 18.01.2017 № 8/17 Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 41:01:0010112:207, площадью 0,9628 га (девять тысяч шестьсот двадцать восемь кв.м), категория земель- земли населенных пунктов, расположенный по адресу (местоположение): <...> вид разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, фактическое (целевое) использование: для завершения строительства объекта незавершенного строительства (далее – Участок).

Согласно пункту 1.3 договора от 18.01.2017 № 8/17 Участок, в соответствии со статьей 271 ГК РФ, частью 1 статьи 35 ЗК РФ, находится в пользовании у Арендатора с 04.10.2016. Данный пункт имеет силу передаточного акта.

В пункте 2.1 договора от 18.01.2017 № 8/17 установлено, что настоящий договор заключается однократно на три года и действует по 18.01.2020.

На основании договора купли-продажи объекта, незавершенного строительством от 19.10.2018 № ТХВ/Т/18 ООО «ТихВе» (Продавец) передал в собственность, а ФИО4 (Покупатель) оплатил и принял в собственность в соответствии с условиями настоящего договора незавершенный строительством объект с кадастровым номером 41:01:0010112:2270, расположенный по адресу: <...> общей площадью застройки 167 кв.м, степенью готовности – 10%.

В соответствии с договором безвозмездной передачи имущества от 22.02.2019 № 001/19 ФИО4 (Передающая сторона) безвозмездно передал в собственность ООО «Увгил» (Принимающая сторона) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010112:2270, расположенный по адресу: <...> общей площадью застройки 167 кв.м, степенью готовности – 10%.

Соглашениями от 29.11.2018 и от 17.04.2019 произошла замена лица на стороне арендатора по договору от 18.01.2017 № 8/17 на основании правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010112:2270, расположенный в границах земельного участка, предоставленного по названному договору.

Таким образом, все права и обязанности арендатора по договору от 18.01.2017 № 8/17 перешли ООО «Увгил».

По окончании срока действия договора от 18.01.2017 № 8/17 Управление архитектуры направило в адрес ответчика уведомление о его прекращении от 05.12.2019 № ПРАП-05122019-775916.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок от 09.04.2020, регистрационная запись об обременении в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010112:207 погашена.

На момент окончания срока действия договора от 18.01.2017 № 8/17 процент готовности объекта незавершенного строительства не изменился, что подтверждается выпиской из ЕГРН на объект незавершенного строительства от 09.04.2020 № КУВИ-001/2020-7647047.

Ссылаясь на то обстоятельство, что срок действия договора аренды земельного участка от 18.01.2017 № 8/17 истек, а строительство спорного объекта недвижимости обществом не завершено, Управление архитектуры обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исходя из постановления администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 30.03.2016 № 410 «О функциях и полномочиях Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципального учреждения», Управление осуществляет функции и полномочия в сфере земельных отношений, в том числе, осуществление в полном объеме прав и полномочий арендодателя земельных участков (пункт 1.2.14).

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), действительно предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты

незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Таким образом, в силу статьи 239.1 ГК РФ земельный участок, предоставленный в аренду, должен находиться в государственной или муниципальной собственности, а для возможности его отчуждения должно быть выполнено одно из условий:

– земельный участок должен быть предоставлен в аренду по результатам проведенного аукциона;

– земельный участок должен быть предоставлен в аренду без проведения торгов, но исключительно для целей завершения строительства находящегося на нем объекта.

Как следует из пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. На основании статьи 35 Закона № 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных частью 5 указанной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или

муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14–39.17 ЗК РФ. Приведенные положения применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся

любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 пункта 3 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

В рамках настоящего спора в обоснование иска Управлением указано на окончание срока действия договора аренды земельного участка от 18.01.2017 № 8/17, заключенного с ООО «Увгил», после вступления в силу положений статьи 239.1 ГК РФ, следовательно, он попадает под законодательное регулирование названных выше норм.

Из преамбулы и пункта 1.1 договора аренды земельного участка от 18.01.2017 № 8/17 следует, что он заключен на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 09.04.2020 № КУВИ-001/2020-7647047 на момент прекращении действия договора, степень готовности объекта незавершенного строительства, расположенного на указанном земельном участке, составила 10 %.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 ГК РФ)

Таким образом, суд приходит к выводу, что формально имеются все основания для изъятия у ответчика путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем формальное наличие права для обращения с соответствующим требованием и вынесение спора на рассмотрение суда не является достаточным основанием для удовлетворения требования.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик ссылается на невозможность ввести спорный объект в эксплуатацию в сроки, указанные в договоре аренды в связи длительной процедурой согласования

документов по строительству объекта капитального строительства, приобретением спорного объекта незавершенного строительства в феврале 2019 года, то есть менее, чем за год до истечения срока аренды земельного участка, отказом Управления архитектуры в заключении нового договора аренды земельного участка. Также ответчик указывает, что строительство спорного объекта фактически завершено.

Доводы ответчика подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами и по существу истцом не оспариваются.

В соответствии с пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Проанализировав в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе справку ООО «СК-Продакшн» о расположении сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства; справку ООО «СК-Продакшн» о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации; справку ООО «СК-Продакшн» о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технического регламента; разрешение на строительство от 10.12.2019 № ru 41-301-000-75-2019 с приложением, акт о выполнении технических условий от 17.01.2020, акт об осуществлении технологического присоединения от 22.01.2020 № ПРЭС-16-00593, акт приемки законченного строительством объекта от 22.01.2020, заключение ООО «Строй-Технадзор» о соответствии построенного объекта незавершенного строительства «Склад для орудий лова, расположенного по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск- Камчатский, проспект Победы» от 22.01.2020, письмо ООО «Увгил» от 20.01.2020 № 1/20 о заключении нового договора аренды земельного участка, письмо Управления архитектуры от 27.01.2020 № 01-08-01/435/20 о возврате заявления,

письмо ООО «Увгил» от 05.02.2020 № 2/20 о заключении нового договора аренды земельного участка, уведомление Управления архитектуры от 02.04.2020 № 01-08- 01/2308/20 о прекращении действия разрешения на строительство объекта капитального строительства от 10.12.2019 № ru 41-301-000-75-2019, не опровергнутые истцом в порядке статьи 65 АПК РФ, суд приходит к выводу, что нарушение сроков строительства спорного объекта связано с длительной процедурой согласования документов по строительству спорного объекта,

а, следовательно, имеются правовые основания для применения положений пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ.

Учитывая изложенное, исковые требования Управления архитектуры об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010112:2270, адрес (местонахождение) объекта: <...> расположенного на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010112:207, путем продажи с публичных торгов, удовлетворению не подлежат.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, арбитражный суд не решает вопрос о ее взыскании при принятии настоящего решения.

Руководствуясь статьями 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении исковых требовании отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Е.Ю. Лебедева

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 17.05.2019 7:18:34Кому выдана Лебедева Екатерина Юрьевна