Постановление от 2 апреля 2025 г. по делу № А32-2097/2023

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-2097/2023
г. Краснодар
03 апреля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Малыхиной М.Н. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – прокуратуры Краснодарского края – ФИО1 (служебное удостоверение), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>) – ФИО3 (доверенность от 11.01.2025), в отсутствие ответчиков: администрации муниципального образования Крыловский район (ОГРН <***>), общества с ограниченной ответственностью «Итальянские автомобили» (ОГРН <***>), извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу прокуратуры Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2024 по делу № А32-2097/2023, установил следующее.

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее – прокурор) в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования Крыловский район обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Крыловский район (далее – администрация), ООО «Итальянские автомобили» (далее – общество), ИП ФИО2 (далее – предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) заключенного между администрацией и обществом договора от 25.02.2022 № 469 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6230 площадью 58 294 кв. м, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, станица Октябрьская; применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возложения на общество обязанности возвратить администрации по акту приема-передачи земельные участки с кадастровыми номерами 23:14:0501003:7129; 23:14:0501003:7130; 23:14:0501003:7131; 23:14:0501003:7177; 23:14:0501003:7176, общей площадью 54 815 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, станица Октябрьская, в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу, а также признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) права собственности общества на данные участки; возложении на администрацию обязанности возвратить обществу 681 456 рублей 86 копеек, полученных от продажи земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6230; об истребовании из чужого незаконного владения предпринимателя земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 площадью 3479 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, станица Октябрьская, возложении на указанное лицо обязанности возвратить администрации данный земельный участок.

Решением от 29.09.2023 исковые требования удовлетворены в полном объеме: договор купли-продажи земельного участка от 25.02.2022 № 469, заключенный между администрацией и обществом, признан недействительным (ничтожным); применены последствия недействительности ничтожной сделки путем возложения на общество обязанности возвратить администрации по акту приема-передачи земельные участки с кадастровыми номерами 23:14:0501003:7129; 23:14:0501003:7130; 23:14:0501003:7131; 23:14:0501003:7177; 23:14:0501003:7176, общей площадью 54 815 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, станица Октябрьская, в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу; признано отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности общества на указанные земельные участки; на администрацию возложена обязанность возвратить обществу 681 456 рублей 86 копеек, полученных от продажи земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6230; из чужого незаконного владения предпринимателя истребован земельный участок с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 площадью 3479 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, станица Октябрьская, путем возложения на данное лицо обязанности возвратить администрации этот земельный участок; распределены судебные расходы. Суд первой инстанции установил, что земельный участок с кадастровым номером 23:14:0501003:6230 площадью 58 294 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, станица Октябрьская, предоставлен обществу по договору от 25.02.2022 № 469 купли-продажи на основании пункта 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) как собственнику расположенного на данном участке объекта недвижимости с кадастровым номером 23:14:0501003:7116 площадью 144 кв. м (склад). По сведениям отдела архитектуры и градостроительства администрации от 24.11.2022 предоставленный обществу земельный участок по состоянию на 25.02.2022 расположен в зоне обслуживания и деловой активности при транспортных коридорах и узлах (ОД-3). В соответствии с Правилами землепользования и застройки территории Октябрьского сельского поселения Крыловского района, утвержденными решением Совета Октябрьского сельского поселения Крыловского района третьего созыва от 23.12.2014 № 30, площадь земельных участков в рассматриваемой функциональной зоне для складов установлена: минимально – 1000 кв. м/максимально – 15 000 кв. м, максимальный процент застройки земельного участка составляет 75%. Согласно техническому заключению от 13.10.2022 отдела ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Крыловскому району площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6230 объектом недвижимости (склад) площадью 144 кв. м составляет 0,25% от всей площади. Исходя из положений «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (утв. приказом Минстроя России от 30.12.2016 № 1034/пр) для эксплуатации нежилого здания склада 144 кв. м необходим земельный участок ориентировочной площадью 455 кв. м. В отсутствие документов, подтверждающих обоснование и необходимость использования земельного участка площадью 58 294 кв. м, в собственность обществу представлен земельный участок, в 128 раз превышающий площадь, необходимую для использования объекта площадью 144 кв. м. После заключения оспариваемого договора земельный участок разделен обществом на 6 участков с кадастровыми номерами 23:14:0501003:7128; 23:14:0501003:7129; 23:14:0501003:7130; 23:14:0501003:7131; 23:14:0501003:7177; 23:14:0501003:7176. Предоставление обществу не задействованной части спорного участка, которая могла быть выделена в отдельный участок, возможно только путем проведения публичных торгов. Кроме того, вид разрешенного использования земельного участка «для сельскохозяйственного использования» в Правилах землепользования и застройки территории Октябрьского сельского поселения Крыловского района, утвержденных решением Совета Октябрьского сельского поселения Крыловского района третьего созыва от 23.12.2014 № 30, отсутствует; назначение объекта не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен. При продаже земельного участка администрация применила удельный показатель стоимости земель как для «сельскохозяйственного использования», что привело к существенному занижению его кадастровой стоимости с 66 548 430 рублей 40 копеек до 681 456 рублей 86 копеек и противоречит результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края, утвержденным приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.12.2016 № 2640. Выделенный земельный участок с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 приобретен предпринимателем за 500 000 рублей, что в разы меньше кадастровой стоимости, ввиду чего вопрос о добросовестности покупателя не подлежит рассмотрению. Оспариваемая сделка купли-продажи нарушает права муниципального образования Крыловский район на получение максимально возможных доходов от реализации земельного участка по результатам аукциона, а также неопределенного круга лиц (возможных претендентов на земельный участок).

Постановлением апелляционного суда от 15.11.2024 решение от 29.09.2023 отменено в части удовлетворения иска к предпринимателю, в указанной части по делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований к данному ответчику. Абзацы четвертый, пятый и седьмой резолютивной части решения исключены. Абзац третий резолютивной части решения изменен: на администрацию возложена обязанность возвратить обществу денежные средства в размере 181 456 рублей 86 копеек, полученные от продажи земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6230; в остальной части решение от 29.09.2023 оставлено без изменения. Апелляционный суд установил, что Правила землепользования и застройки территории Октябрьского сельского поселения Крыловского района утверждены 23.12.2014, то есть после даты присвоения земельному участку кадастрового номера 23:14:0501003:6230. Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 23:14:0501003:6230 имеет вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования». В материалы дела представлен договор аренды земельного участка от 03.11.2017 № 1400002591, согласно которому администрация передала во временное владение и пользование обществу земельный участок с кадастровым номером 23:14:0501003:6230, вид разрешенного использования которого «для сельскохозяйственного использования». Аналогичный вид разрешенного использования указан в договоре от 25.02.2022 № 469 купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключенном между администрацией и обществом. С учетом последовательного указания в правоустанавливающих документах вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6230 «для сельскохозяйственного использования», заключая с обществом договор купли-продажи от 16.06.2022 № 01/22 земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 площадью 3479 кв. м, предприниматель, действуя разумно, осмотрительно и добросовестно, не мог знать о наличии нарушений в процедуре получения в собственность обществом исходного земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6230. Истцом не доказано наличие обстоятельств, необходимых и достаточных для истребования имущества у предпринимателя, который является добросовестным приобретателем. В материалах дела не содержится обоснования кадастровой стоимости земельного участка в размере 66 548 430 рублей 40 копеек. Более того, кадастровая стоимость земельного участка 23:14:0501003:6230 установлена в размере 681 456 рублей 86 копеек (выписка из ЕГРН от 14.09.2022 № КУВИ-001/2022-160406951), которая определена в соответствии с приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05.10.2020 № 1882. Таким образом, из материалов дела не следует, что продажа земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6230 осуществлена по многократно заниженной стоимости относительно кадастровой стоимости участка. В договоре купли-продажи от 16.06.2022 № 01/22 стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 определена сторонами в размере 500 000 рублей, с учетом вида разрешенного использования «объекты дорожного сервиса». Согласно экспертному заключению ООО «Экспертиза ЮФОСЭО» от 28.05.2024 № 30-И в результате проведенного анализа и математических расчетов установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 площадью 3479 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, станица Октябрьская, по состоянию на 16.06.2022, с учетом округления, составляет 511 384 рубля. С учетом изложенного апелляционный суд пришел к выводу о добросовестном приобретении предпринимателем земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 (образованного из участка 23:14:0501003:6230), соответственно, в отношении него не подлежат применению положения статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

В кассационной жалобе прокурор просит постановление апелляционного суда от 15.11.2024 отменить, оставить в силе решение от 29.09.2024, указывая, что при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 площадью 3479 кв. м эксперт использовал сравнительный подход путем анализа стоимости 1 кв. м схожих земельных участков, без учета разницы их функционального назначения: в частности, вид разрешенного использования приведенных аналогов и земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128, который изменен с «для сельскохозяйственного использования» на «объекты дорожного сервиса (4.9.1)» за 2 недели до заключения сделки купли-продажи (16.06.2022), что отразилось на кадастровой стоимости (1 116 132 рубля 78 копеек) и рыночной стоимости объекта недвижимости. Приведенный экспертом аналог № 1 по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, ст. Октябрьская, ул. Кондратюка, 206 (кадастровый номер 23:14:0501002:404) имеет вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», который в старой и новой редакциях Правил землепользования и застройки территории Октябрьского сельского поселения Крыловского района в зоны ОД-2, ОД-3 не входит, следовательно, не свидетельствует о сопоставимости исследуемых объектов. В этой связи заключение эксперта не является надлежащим доказательством добросовестности предпринимателя как покупателя земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 по заниженной цене (500 000 рублей), что подтверждается письмом от 14.06.2024 № 423 Союза «Торгово-промышленная палата Краснодарского края», согласно которому средняя рыночная стоимость данного земельного участка составляет 3 700 000 рублей. Констатируя факт недействительности (ничтожности) договора от 25.02.2022 № 469 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6230, заключенного администрацией и обществом, апелляционным судом не применены нормы о последствиях недействительности сделки. Поскольку данный договор признан ничтожной сделкой, заключение последующих договоров в отношении исходного земельного участка (его частей) является незаконным. Выделенный земельный участок с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 приобретен предпринимателем за 500 000 рублей, что в разы меньше его кадастровой и рыночной стоимостей, поэтому вопрос о добросовестности покупателя не подлежит рассмотрению. Произведенный судом апелляционной инстанции зачет денежных средств, полученных обществом от предпринимателя, свидетельствует о легализации незаконного выбытия имущества из муниципальной собственности и неосновательном обогащении ответчиков.

В дополнениях к кассационной жалобе относительно добросовестности покупателя прокурор указывает, что согласно сведениям ЕГРИП основным и дополнительным видами деятельности предпринимателя являются аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом, покупка и продажа собственного недвижимого имущества, деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе, деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания; также ответчиком осуществляется деятельность по доставке продуктов питания, рестораны и прочие виды организации питания населения. По сведениям из ЕГРН предпринимателю принадлежат 11 земельных участков и 12 объектов недвижимости на территории Краснодарского края, Республики Адыгея и Воронежской области. Земельный участок с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 площадью 3479 кв. м находится между двумя крупными торговыми объектами: автозаправкой «Роснефть» (земельный участок с кадастровым номером 23:14:0501003:3433) и кафе «Помпончик» (земельный участок с кадастровым номером 23:14:0501003:6670), то есть выбор спорного земельного участка неслучаен. Здание кафе «Помпончик» с кадастровым номером 23:14:0501003:7084 принадлежит на праве собственности предпринимателю, а земельный участок с кадастровым номером 23:14:0501003:6670 площадью 3075 кв. м приобретен у администрации по договору от 27.09.2021 (ранее оспариваемой сделки) за 1 054 909 рублей 50 копеек. Приобретая земельный участок под кафе, предприниматель как профессиональный участник рынка недвижимости, располагал сведениями о рыночной стоимости соседнего земельного участка, вид разрешенного использования которого аналогичен. Согласно письму администрации и выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 на момент совершения сделки (16.06.2022) определена по состоянию на 01.01.2022. То обстоятельство, что сведения о кадастровой стоимости данного участка своевременно не внесены в ЕГРН, не свидетельствует о том, что кадастровая стоимость участка не существовала. При должной степени осмотрительности и добросовестности покупатель мог запросить необходимые сведения в Росреестре либо посредством соответствующих сервисов («Справочная информация по объектам недвижимости в режиме "Onlain" на официальном сайте www.rosreestr.gov.ru). Согласно общедоступным сведениям сайта «Авито» ближайшие земельные участки с аналогичным видом использования продаются по цене от 95 – 110 тыс. рублей за 100 кв. м, что (с учетом инфляции) по состоянию на дату сделки (июнь 2022 года) составляло от 79 – 92 тыс. рублей за 100 кв. м, ориентировочно, цена участка варьировалась от 2 748 410 рублей до 3 200 680 рублей.

В отзыве предприниматель просит оставить апелляционное постановление без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая обжалуемый судебный акт законным и обоснованным. Администрация представила отзыв, в котором поддержала позицию прокурора, изложенную в кассационной жалобе с дополнениями.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) в судебном заседании от 06.03.2025 объявлялся перерыв до 15 часов 00 минут 20.03.2025; в назначенное время рассмотрение жалобы продолжено.

В судебном заседании представитель прокуратуры пояснил доводы кассационной жалобы с дополнениями, представитель общества – доводы отзыва.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что апелляционное постановление подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, на основании распоряжения от 25.02.2022 № 112-р администрация (продавец) и общество (покупатель) заключили договор 25.02.2022 № 469 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6230 площадью 58 294 кв. м, категория «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», расположенного по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, станица Октябрьская (т. 1, л. д. 24 – 27).

Указанный земельный участок предоставлен обществу в собственность без проведения торгов на основании пункта 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса как собственнику объекта недвижимости (нежилое здание – склад с кадастровым номером 23:14:0501003:7116 площадью 144 кв. м), расположенного на данном участке (запись о регистрации права от 09.02.2022 № 23:14:0501003:7416-23/359/2022-1).

Согласно информации отдела архитектуры и градостроительства администрации от 24.11.2022 земельный участок с кадастровым номером 23:14:0501003:6230 по состоянию на 25.02.2022 расположен в зоне обслуживания и деловой активности при транспортных коридорах и узлах (ОД-3).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки территории Октябрьского сельского поселения Крыловского района, утвержденными решением Совета Октябрьского сельского поселения Крыловского района третьего созыва от 23.12.2014 № 30, минимальная/максимальная площадь земельных участков в функциональной зоне (ОД-3) для складов установлена 1000 кв. м и 15 000 кв. м, соответственно, максимальный процент застройки земельного участка – 75%.

Согласно техническому заключению от 13.10.2022, подготовленному отделом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Крыловскому району, площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6230 объектом недвижимости (склад) площадью 144 кв. м составляет 0,25% от всей площади.

В силу положений «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (утв. приказом Минстроя России от 30.12.2016 № 1034/пр) для эксплуатации нежилого здания склада (144 кв. м) необходим земельный участок ориентировочной площадью 455 кв. м.

После заключения договора купли продажи от 25.02.2022 № 469 с обществом земельный участок с кадастровым номером 23:14:0501003:6230 разделен собственником на 6 участков с кадастровыми номерами 23:14:0501003:7129; 23:14:0501003:7130; 23:14:0501003:7131; 23:14:0501003:7177; 23:14:0501003:7176 и 23:14:0501003:7128.

На основании договора купли-продажи от 16.06.2022 № 01/22 общество продало земельный участок с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 площадью 3479 кв. м предпринимателю по цене 500 000 рублей. По акту приема-передачи от 16.06.2022 земельный участок передан предпринимателю (т. 1, л. д. 29 – 33).

Ссылаясь на незаконность предоставления обществу исходного земельного участка, ничтожность договора купли-продажи от 25.02.2022 № 469 и последующего договора от 16.06.2022 № 01/22, прокурор обратился с иском в арбитражный суд.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В силу части 1 статьи 52 Кодекса прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Кодекса, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования (пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе»).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон договора правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 25) разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Разрешая настоящий спор, судебные инстанции пришли к выводу о том, что орган местного самоуправления в отсутствие обоснования площади (58 294 кв. м) передал в собственность обществу земельный участок, размер которого в 128 раз превышает площадь, необходимую для использования расположенного на нем объекта (склада) площадью 144 кв. м, чем нарушил положения приведенных норм и разъяснений высшей судебной инстанции. Договор купли-продажи земельного участка от 25.02.2022 № 469, заключенный между администрацией и обществом, признан судами недействительной (ничтожной) сделкой.

При этом суд первой инстанции применил последствия недействительности ничтожной сделки путем возложения на общество обязанности возвратить администрации земельные участки с кадастровыми номерами 23:14:0501003:7129; 23:14:0501003:7130; 23:14:0501003:7131; 23:14:0501003:7177; 23:14:0501003:7176 площадью 54 815 кв. м по акту приема-передачи; на администрацию возложена обязанность возвратить обществу 681 456 рублей 86 копеек, полученные от продажи земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6230; из чужого незаконного владения предпринимателя истребован земельный участок с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 площадью 3479 кв. м путем обязания последнего возвратить администрации земельный участок, полученный по договору купли-продажи от 16.06.2022 № 01/22. Апелляционный суд не поддержал позицию суда первой инстанции в части виндикационного иска, признав предпринимателя добросовестным приобретателем.

Суд кассационной инстанции полагает, что судебный акт апелляционного суда состоялся без учета следующего.

Добросовестность приобретателя в силу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса предполагается (абзац четвертый пункта 133 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», «Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления», утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015).

В силу пункта 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» явно заниженная цена продаваемого имущества может свидетельствовать о том, что приобретатель не является добросовестным. Намереваясь приобрести имущество по явно заниженной стоимости, покупатель, проявляя обычную при таких обстоятельствах степень осмотрительности, должен предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи. Приобретение имущества по многократно заниженной стоимости и осведомленность покупателя об этом являются достаточными основаниями, указывающими на недобросовестность приобретателя.

Проверяя довод прокурора о продаже земельного участка предпринимателю по заниженной цене (500 000 рублей), апелляционный суд назначил по делу судебную экспертизу. Согласно экспертному заключению ООО «Экспертиза ЮФОСЭО» от 28.05.2024 № 30-И рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 площадью 3479 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Крыловский район, станица Октябрьская, по состоянию на 16.06.2022, с учетом округления, составила 511 384 рубля. Руководствуясь заключением эксперта, суд второй инстанции пришел к выводу о том, что выкупная стоимость земельного участка не занижена.

Вместе с тем, заключение экспертизы является одним из доказательств по делу, которое подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами, заключение эксперта не имеет заранее установленной силы и исследуется судом наряду с другими доказательствами по делу (статьи 64, 71, 86 Кодекса).

Так, согласно справочной информации от 14.06.2024 № 423 Союза «Торгово-промышленная палата Краснодарского края» средняя рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 составляет 3 700 000 рублей. По сведениям Публичной кадастровой карты, имеющим общий доступ, кадастровая стоимость данного участка, установленная по состоянию на 01.01.2022, составляет 1 116 132 рубля 78 копеек.

Вместе с тем кассационная коллегия полагает, что в рассматриваемом случае величина рыночной стоимости спорного земельного участка не могла служить достаточным (единственным) критерием при решении вопроса о добросовестности предпринимателя, ввиду следующего.

Из имеющихся в общем доступе и содержащихся в материалах настоящего дела фотоматериалов видно, что земельный участок (23:14:0501003:7128) находится в непосредственной близости к объектам недвижимости и образован таким образом, чтобы обеспечить на него доступ с автодороги.

Как указывает прокурор, земельный участок (23:14:0501003:7128) прилегает к земельному участку (23:14:0501003:6670), на котором находится кафе предпринимателя, поэтому, его использование иначе, нежели для эксплуатации объектов дорожного сервиса, нецелесообразно, исходя из конфигурации и расположения участка в районе транспортной развязки (между автодорогами).

В этой связи при проверке добросовестности приобретателя спорного земельного участка апелляционному суду следовало оценить порядок его образования, местоположение и конфигурацию, вид разрешенного использования, который изменен с «для сельскохозяйственного использования» на «объекты дорожного сервиса» незадолго до сделки; дать оценку доводам прокурора о формировании земельного участка 23:14:0501003:7128 непосредственно для предпринимателя как собственника соседнего участка с кадастровым номером 23:14:0501003:6670, приобретенного у администрации по цене 1 054 909 рублей 50 копеек (договор купли-продажи от 27.09.2021 № 455).

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что выводы суда апелляционной инстанции сделаны при недостаточном исследовании фактических обстоятельств и имеющим значение для дела доказательств, основаны на неполной системной оценке подлежащих применению норм материального права, не отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (часть 1 статьи 65 и части 1 – 5 статьи 71 Кодекса).

Поскольку для разрешения спора суду необходимо исследовать и оценить доказательства в целях установления всех обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286, части 2 статьи 287 Кодекса такими полномочиями не наделен, постановление суда апелляционной инстанции, который изменил решение в обжалуемой части, по данному делу подлежит отмене на основании части 1 статьи 288 Кодекса с направлением дела на новое рассмотрение в апелляционный суд (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду надлежит устранить отмеченные недостатки, дать оценку всем доводам прокурора, разрешить вопрос, касающийся добросовестности предпринимателя, исследовать обстоятельства формирования земельного участка с кадастровым номером 23:14:0501003:7128 площадью 3479 кв. м, его местоположение, конфигурацию, в том числе изменение вида разрешенного использования, оценить все доказательства в их совокупности, после чего вынести законный и обоснованный судебный акт с правильным применением норм процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2024 по делу № А32-2097/2023 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

А.И. Мещерин

М.Н. Малыхина