Постановление от 19 августа 2025 г. по делу № А32-63874/2023

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-63874/2023
г. Краснодар
20 августа 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 20 августа 2025 года


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Авдяковой В.А., судей Анциферова В.А. и Малыхиной М.Н., при участии в судебном заседании от ответчиков: администрации муниципального образования муниципальный округ город-курорт Анапа Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенности от 10.01.2025, 25.12.2024), в отсутствие истца – ФИО2,  третьего лица  – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу ФИО2 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2025 по делу № А32-63874/2023, установил следующее.

ФИО2 (далее – ФИО2) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Анапа Краснодарского края (далее – администрация) и Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление) о признании действующим договора аренды земельного участка от 16.03.2017 № 3700007569; признании за истцом права собственности на здание, назначение – нежилое, наименование – «Малая гостиница», количество этажей – 2, в том числе подземных: 0, площадь: 936,1 кв. м; об указании, что решение по настоящему делу является основанием для регистрации и постановки на кадастровый учет здания Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее  – Управление Росреестра по Краснодарскому краю).

Решением суда от 07.02.2025, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.04.2025, ходатайство ФИО2 о назначении по делу судебной экспертизы отклонено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ФИО2 просит обжалуемые судебные акты отменить, дело – направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе. Жалоба мотивирована следующим. Препятствия в заключении нового договора аренды земельного участка вызваны тем, что определением Анапского городского суда Краснодарского края от 03.06.2020 по делу № 2-1715/2020 наложены обеспечительные меры в виде ареста земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:2175. В данном определении Управлению Росреестра по Краснодарскому краю запрещено осуществлять любые действия по регистрации сделок и совершению регистрационных и учетных действий в отношении расположенных на земельном участке объектов недвижимости, установлен запрет ФИО2 и иным лицам осуществлять строительно-монтажные работы на земельном участке. ФИО2 осуществлял надлежащие действия для снятия ареста, однако его заявления об отмене обеспечительных мер оставлены судом без удовлетворения, что прямо противоречит положениям мирового соглашения от 18.01.2022, утвержденного Четвертым кассационным судом общей юрисдикции, в соответствии с пунктом 7 которого мировое соглашение является основанием для отмены принятых судом обеспечительных мер по данному делу, поскольку сохранение таких мер препятствует реализации сторонами условий мирового соглашения. В ответе от 05.07.2022 № 17-13-3930/22 управление архитектуры и градостроительства администрации отказало в выдаче разрешения на реконструкцию объекта. В ответе от 29.08.2023 № 17-13-4993/23 управление архитектуры и градостроительства администрации отказало в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Указанные обстоятельства свидетельствуют о злоупотреблении правом администрацией, которая препятствует ФИО2 в реализации права на законное введение в гражданский оборот здания гостиницы. Данные действия не соответствуют утвержденным условиям мирового соглашения. ФИО2 выполнил все условия, определенные сторонами в мировом соглашении, действовал законно и добросовестно, осуществил реконструкцию спорного объекта в соответствии с утвержденным проектом реконструкции, подготовленным в 2021 году обществом с ограниченной ответственностью «Арт Проект», предпринимал попытки заключить договор аренды земельного участка на новый срок. Податель жалобы не согласен с выводом судов о том, что им реализовано право на однократное предоставление земельного участка без проведения торгов в целях завершения строительства, поскольку возможность заключения с управлением договора аренды земельного участка предусмотрена мировым соглашением. В связи с завершением строительства на земельном участке у публичного собственника отсутствует право на изъятие объекта недвижимости, предусмотренное частью 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), данные положения распространяются на объекты незавершенного строительства. С учетом истечения срока действия договора аренды земельного участка и отсутствия у администрации права на изъятие объекта недвижимости, ФИО2 имеет право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для оформления правоустанавливающих документов на завершенный строительством объект и его последующей эксплуатации. ФИО2 не согласен с выводом судов о том, что правовая судьба объекта недвижимости разрешена судами общей юрисдикции и данный факт явился основанием для отказа в удовлетворении  искового заявления. Соответствие спорной постройки установленным требованиям, отсутствие нарушений прав и интересов других лиц, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, имеющие важное значение для правильного рассмотрения дела, арбитражным судом при вынесении обжалуемого решения не выяснялись и не устанавливались. Отклонение ходатайства ФИО2 о назначении судебной экспертизы привело к неправильному применению норм материального права.

Отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.

В судебном заседании представитель администрации и управления возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Податель жалобы и третье лицо явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся  в кассационной жалобе, выслушав представителя администрации и управления, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением администрации от 26.12.2013 № 5374 утверждены материалы предварительного согласования места размещения на землях населенных пунктов объекта «строительство малой гостиницы» и акт выбора земельного участка площадью 1457 кв. м, расположенного по адресу: город-курорт Анапа, <...>. Указанным постановлением утверждена схема расположения многоконтурного земельного участка на кадастровой карте (плане) территории муниципального образования город-курорт Анапа, разрешенное использование – для строительства малой гостиницы; категория земель – земли населенных пунктов; ограничения или обременения – отсутствуют.

Постановлением администрации от 28.02.2014 № 775 в соответствии со статьями 19, 28, 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и постановлением администрации от 26.12.2013 № 5374 ФИО3 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № 23:37:0107003:1803 общей площадью 1457 кв. м, расположенный по адресу: город-курорт Анапа, <...>, с видом разрешенного использования  – для строительства малой гостиницы. ФИО3 и управлением заключен договор аренды многоконтурного земельного участка от 28.02.2014 № 3700005993 со сроком действия до 28.02.2017. Постановлением администрации от 09.06.2014 № 2443 утвержден градостроительный план многоконтурного земельного участка с кадастровым номером № 23:37:0107003:1803.

16 апреля 2015 года ФИО3 выдано разрешение на строительство малой гостиницы общей площадью 171 кв. м, строительный объем 584,64 кв. м, в том числе ниже отметки 0, количество этажей 1, на указанном земельном участке, сроком действия до 28.01.2016.

6 мая 2015 года по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.02.2014 № 3700005993 ФИО3 переуступил свои права ФИО4 и ФИО2 с размером обязательств ФИО4 386,10/1457, Прищепы 1070,83/1457 на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:1803.

В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:1803 образованы два земельных участка: площадью 386 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107003:2174 и площадью 1071 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107003:2175. Постановлением администрации от 20.05.2016 № 1993 утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, образованных путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:1803.

26 ноября 2015 года ФИО2 обратился в администрацию с заявлением о продлении срока разрешения на строительство малой гостиницы по адресу: <...>. Письмом управления архитектуры и градостроительства администрации от 04.12.2015 отказано в продлении срока действия разрешения на строительство объекта в связи с тем, что предоставленный раздел проектной документации «Проект организации строительства» не содержит информации об увеличении срока строительства объекта.

8 ноября 2016 года управление и ФИО2 заключили договор аренды земельного участка № 3700007446 с кадастровым номером 23:37:0107003:2175 из земель населенных пунктов площадью 1071 кв. м, расположенного по адресу: г. Анапа, <...> с видом разрешенного использования – для строительства малой гостиницы. В последующем договор аренды земельного участка от 08.11.2016 № 3700007446 расторгнут по соглашению сторон.

16 марта 2017 года управление и ФИО2 заключили договор аренды земельного участка № 3700007569 со сроком действия до 03.03.2020.

ФИО2 в 2019 году достроил объект капитального строительства (согласно проектной документации) и произвел в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю регистрацию права собственности на здание (регистрационная запись от 19.12.2019 № 23:37:0107003:2321-23/026/2019-1).

В мае 2020 года администрация обратилась в Анапский городской суд Краснодарского края с исковым заявлением к ФИО2 о сносе самовольной постройки – капитального здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:2175 по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с. Витязево, ул. Скифская, д. 36.

Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 19.10.2020 по делу № 2-1715/2020 объект недвижимости, состоящий из одноэтажной части с эксплуатируемой кровлей и двухэтажной части общей площадью по внутреннему обмеру – 794,7 кв. м и площадью застройки земельного участка – 504 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:2175 по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <...> признан самовольной постройкой. На ФИО2 возложена обязанность в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу осуществить снос объекта недвижимости. Указано, что решение суда является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) о праве собственности ФИО2 на здание. В случае неисполнения решения суда в установленный срок с ФИО2 в пользу администрации взыскана судебная неустойка ежедневно до полного исполнения решения суда в размере 20 тыс. рублей. В остальной части искового заявления отказано.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции 18.01.2022 по делу № 2-1715/2020 решение Анапского городского суда Краснодарского края от 19.10.2020 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 06.04.2021 отменены в связи с утверждением мирового соглашения на следующих условиях:

«1. Настоящее соглашение заключается сторонами на основании статьей 39, 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в целях устранения возникшего спора, ставшего причиной предъявления истцом исковых требований истца к ответчику, о сносе самовольно возведенного строения.

2. Ответчик обязуется: на основании утвержденного мирового соглашения в срок до 1 апреля 2022 года обратиться в управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:2175, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <...>.

В срок до 1 июня 2022 года обратиться в администрацию муниципального образования город-курорт Анапа с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:37:0107003:2175 на основании проекта.

В срок до 1 ноября 2022 года привести самовольную постройку – объект капитального строительства, назначение – нежилое – гостиница, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:2175, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <...>, в соответствии с параметрами, установленными Правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, предусмотренного для такого вида разрешенного использования, по предварительно согласованному сторонами проекту, выполненному ООО «АРТ ПРОЕКТ».

В срок до 1 марта 2023 года обязуется обратиться в администрацию муниципального образования город-курорт Анапа с заявлением о выдаче акта ввода в эксплуатацию реконструированного объекта с кадастровым номером 23:37:0107003:2321.

После выполнения действий, указанных в пункте 2 настоящего мирового соглашения, ответчик обязуется, в установленном законодательством Российской Федерации порядке, ввести в гражданский оборот объект капитального строительства (гостиницу) возведенный на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:2175, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <...>, в срок до 1 сентября 2023 года.

3. В связи с подписанием настоящего мирового соглашения истец отказывается от заявленных исковых требований по делу № 2-1715/2020 в полном объеме.

Истец обязуется: рассмотреть заявление о выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:37:0107003:2321 на основании проекта; рассмотреть заявление о заключении договора аренды земельного участка кадастровым номером 23:37:0107003:2175, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <...>; после исполнения ответчиком обязательств по приведению объекта капитального строительства в соответствие с параметрами, установленными Правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, предусмотренного для такого вида разрешенного использования, по предварительно согласованному сторонами проекту, выполненному ООО «АРТ ПРОЕКТ», рассмотреть заявление о выдаче акта ввода в эксплуатацию.

4. В случае невыполнения действий, указанных в пункте 2 настоящего мирового соглашения в срок до 1 сентября 2023 года, ответчик обязуется в течение 30 дней за счет собственных сил и средств осуществить снос объекта недвижимости, состоящего из одноэтажной части с эксплуатируемой кровлей и двухэтажной части, общей площадью по внутреннему обмеру 797,7 кв. м, площадью застройки земельного участка 504 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:2175, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, <...>.

5. При заключении настоящего мирового соглашения стороны друг к другу никаких финансовых и иных претензий не имеют, кроме того, что указано в самом мировом соглашении.

6. Настоящее мировое соглашение не нарушает права и законные интересы других лиц и не противоречит закону.

7. Настоящее мировое соглашение вступает в силу после его подписания сторонами и утверждения судом и является основанием для отмены принятых судом обеспечительных мер по данному делу.

8. Последствия утверждения судом мирового соглашения, указанные в статье 221 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, сторонам разъяснены и понятны.

9. Настоящее мировое соглашение составлено в трех экземплярах: 1-ый экземпляр для истца, 2-ой экземпляр – для ответчика, 3-ий экземпляр для Четвертого кассационного суда общего юрисдикции.

Производство по делу по иску администрации муниципального образования город-курорт Анапа к ФИО2 о сносе самовольной постройки прекратить.

Повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается».

17 марта 2022 года ФИО2 обратился в управление с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:2175 в аренду. Письмом от 20.05.2022 № 27-05-3665/22 в предоставлении земельного участка в аренду отказано по причине наличия обеспечительных мер в виде ареста.

28 июня 2023 года ФИО2 обратился в управление с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:2175 в аренду, а также с заявлением о предоставлении информации о наличии или отсутствии задолженности по договору аренды земельного участка от 16.03.2017 № 3700007569. В письме от 03.07.2023 № 27-05-6163/23 указано, что договор аренды земельного участка от 16.03.2017 № 3700007569 не расторгнут, запись о регистрации ЕГРН не погашена, задолженность по данному договору отсутствует.

ФИО2 также отказано в удовлетворении заявлений о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «Гостиница» и в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

ФИО2 считает, что им выполнены все условия, определенные сторонами в мировом соглашении, осуществлена реконструкция в соответствии с утвержденным проектом реконструкции, предприняты попытки заключить договор аренды земельного участка на новый срок. Государственные органы создают препятствия  в продлении договора аренды земельного участка от 16.03.2017 № 3700007569. Препятствия в продлении договора аренды также вызваны принятыми обеспечительными мерами в рамках дела № 2-1715/2020. С учетом данных обстоятельств отсутствует возможность продления договора аренды и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию спорного объекта. Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса без проведения торгов может быть предоставлен в аренду земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующее земельное законодательство предусматривает при соблюдении приведенных выше условий возможность заключения без проведения торгов нового договора аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства.

На основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 данного Кодекса).

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Так, пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса закреплено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

В соответствии с подпунктом 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка без проведения торгов в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 данного кодекса, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 настоящей статьи.

В силу пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Из анализа приведенных норм права следует, что договоры аренды земельных участков, заключенные после 01.03.2015, не могут считаться возобновленными на неопределенный срок по истечении срока их действия на основании статьи 621 Гражданского кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пунктах 39, 41 и 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» приведены следующие разъяснения.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица).

Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса).

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

При разрешении спора суд первой инстанции установил, что управление и ФИО2 заключили договор аренды земельного участка от 16.03.2017 № 3700007569 сроком до 03.03.2020. Из содержания договора аренды от 16.03.2017 № 3700007569 и постановления администрации о предоставлении земельного участка от 03.03.2017 № 682 следует, что участок предоставлен в целях завершения строительства объекта. На момент заключения указанного договора у ФИО2 отсутствовало действующее разрешение на строительство малой гостиницы по адресу: <...>, поскольку письмом управления архитектуры и градостроительства администрации от 04.12.2015 отказано в его продлении (истцом не обжаловано). Строительство объекта завершено в 2019 году.

Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 19.10.2020 по делу № 2-1715/2020 данный объект признан самовольной постройкой. На ФИО2 возложена обязанность осуществить снос объекта.

Определением кассационного суда общей юрисдикции 18.01.2022 в рамках дела № 2-1715/2020 решение суда от 19.10.2020 и апелляционное определение от 06.04.2021 отменены в связи с утверждением мирового соглашения на вышеуказанных условиях. Из условий мирового соглашения следует признание ФИО2 факта строительства объекта с нарушением действующего законодательства, поскольку в рамках заключенного мирового соглашения ФИО2 принял на себя обязательства по оформлению арендных отношений, разрешительной документации и по приведению самовольной постройки в соответствии с параметрами, установленными Правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории. В случае несовершения перечисленных в пункте 2 мирового соглашения действий в срок до 01.09.2023 ФИО2 принял на себя обязательство осуществить снос объекта.

Суды первой и апелляционной инстанций рассмотрели требование истца о признании действующим договора аренды земельного участка от 16.03.2017 № 3700007569 и мотивированно отказали в его удовлетворении. ФИО2 не обосновал возможность признания договора аренды от 16.03.2017 № 3700007569, заключенного на срок до 03.03.2020, действующим, ввиду истечения срока данного договора и отсутствия правовых оснований для возобновления на неопределенный срок по истечении срока действия договора аренды земельного участка, заключенного после 01.03.2015.

Требования о заключении нового договора аренды, о признании незаконными отказов администрации в заключении договора аренды ФИО2 в рамках настоящего дела не заявлены. При этом согласно приведенным выше нормам Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации право на заключение договора аренды для завершения строительства без торгов имеет собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов.

Требование о признании за истцом права собственности на здание, назначение – нежилое, наименование – «Малая гостиница», количество этажей – 2, в том числе подземных: 0, площадь: 936,1 кв. м также правомерно отклонено судами первой и апелляционной инстанций. Судами не установлено и из материалов дела не следует наличие предусмотренных пунктом 3 стати 222 Гражданского кодекса, либо иных правовых оснований для удовлетворения названного иска. Истцом не доказано наличие прав на земельный участок, проведенной в рамках дела № 2-1715/2020 судебной экспертизой установлено, что объект возведен с существенными нарушениями требований градостроительного регламента, градостроительных, противопожарных, природоохранных норм, правил и требований, не оборудован централизованными системами водоснабжения и канализации. С учетом осуществления строительства в отсутствие соответствующего разрешения в поведении ФИО2 очевидны признаки намеренного недобросовестного поведения.

Довод кассационной жалобы о необоснованном отказе в назначении экспертизы судом округа не принимается. Достаточность доказательств определяется судами исходя из обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, вопрос о необходимости проведения экспертизы по делу отнесен к исключительной прерогативе суда. Суды первой и апелляционной инстанций учли результаты проведенной рамках дела № 2-1715/2020 судебной экспертизы; принятие ФИО5 обязательства по приведению объекта в соответствие с параметрами, установленными Правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, предусмотренной для такого вида разрешенного использования, по предварительно согласованному сторонами проекту; отсутствие доказательств выполнения данных обязательств. О проведении судебной экспертизы с постановкой вопросов в целях проверки исполнения условий мирового соглашения о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями ФИО5 не ходатайствовал.

Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального и процессуального права. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Нарушения норм процессуального права, влекущие отмену решения и (или) апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены. 

При таких обстоятельствах основания для отмены решения суда и апелляционного постановления отсутствуют.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя кассационной жалобы (статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2025 по делу № А32-63874/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий                                                                                     В.А. Авдякова

Судьи                                                                                                                                 В.А. Анциферов

                                                                                                                               М.Н. Малыхина