Решение от 1 ноября 2017 г. по делу № А45-11956/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А45-11956/2017
город Новосибирск
2 ноября 2017 года
резолютивная часть решения объявлена 31 октября 2017 года

решение в полном объеме изготовлено 2 ноября 2017 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Айдаровой А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лагуновой А.И., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Сибпродхолдинг «Гарант» (ОГРН <***>),

к Закрытому акционерному обществу «Передвижная механизированная колонна №1» (ОГРН <***>),

о признании договора на аренду производственных помещений от 11.07.2016 № 18 расторгнутым с 03.11.2016, о взыскании убытков в размере 303 818 рублей 84 копейки,

при участии в судебном заседании представителей:

истца - ФИО1, доверенность от 13.03.2017 года № 1, паспорт; ФИО2, директор, решение от 14.09.2015 года, паспорт;ответчика - ФИО3, доверенность от 13.07.2017 года, паспорт,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сибпродхолдинг «Гарант» (далее – истец) обратилось с иском к Закрытому акционерному обществу «Передвижная механизированная колонна № 1» (далее - ответчик) о признании договора на аренду производственных помещений от 11.07.2016 № 18 расторгнутым с 03.11.2016, о взыскании убытков в размере 303 818 рублей 84 копейки.

Ответчик в отзыве на иск и в ходе судебного разбирательства исковые требования не признал, ссылаясь на отсутствие оснований для расторжения договора аренды с 03.11.2016 года, на исполнение своих обязательств по передаче имущества арендатору в состоянии, соответствующем договору аренды, о том, что на момент заключения договора истцу было известно о недостатках помещения, в связи с чем размер арендной платы был невысоким, истец использовал арендованное имущество для временного производства.

Рассмотрев доводы истца, сопоставив их с возражениями ответчика, фактическими обстоятельствами дела и нормами действующего законодательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор на аренду производственных помещений от 11.07.2016 № 18, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату производственные помещения № 31-1 (здание (лабораторный корпус)), площадью 204,5 кв.м., расположенные по адресу: 630088 <...>; а также техническое оборудование по пожарно-охранной сигнализации.

Согласно п.1.2. производственные помещения передаются арендатору для производства (консервирование овощей), в пригодном для использования состоянии с соблюдением всех норм эксплуатации, пожарной безопасности и т.п. норм действующего законодательства РФ.

Срок аренды устанавливается с 11.07.2016 г. по 30.06.2017 г.

Арендная плата составляет согласно п.3.1. договора 58 625, 00 руб., из них 5 000 руб. за техническое оборудование по пожарно-охранной сигнализации. Также оплате подлежали расходы по электроэнергии, холодной воде, стоки и прочие услуги, которые оплачиваться должны авансом в сумме равной 100% фактическому потреблению за предыдущий месяц с учетом предыдущих платежей (п.3.4. договора аренды).

По акту приема-передачи от 11.07.2016 года арендодателем было передано истцу спорное помещение. Акт подписан арендатором без замечаний. За период с 11.07.2016 года по 03.11.2016 года истцом были уплачены ответчику следующие платежи: обеспечительный платеж в размере 51 125 руб. 00 коп., арендные платежи за пользование арендованным имуществом в размере 198 697 руб.58 коп., 25 000 руб. за техническое оборудование по пожарно-охранной сигнализации, а также коммунальные платежи, что подтверждается платежными поручениями, представленными истцом в материалы дела, счетами арендодателя, актами оказанных услуг (т.1., л.д. 25 – 31, 34 – 35, 113 -116, 140 -151, т.2., л.д. 6 – 9, 10-26).

На момент подписания договора аренды (в летний период) стены арендуемых помещений были окрашены и побелены, однако истец после передачи имущества производил косметический ремонт помещений, поскольку на стенах имелись следы подтопления.

С наступлением холодов на стенах помещений появилась плесень, стены и потолки помещений заражены грибком. Поскольку наличие грибка и плесени в спорных помещениях были обнаружены истцом в октябре 2016 года, истцом 25.10.2016 года было направлено ответчику письмо № 10 об устранении недостатков. Деятельность истца по консервированию овощей была приостановлена, поскольку консервирование овощей в антисанитарных условиях невозможно.

Однако арендодатель мер по устранению указанных истцом недостатков не принял, в связи с чем истец письмом от 03.11.2016 г. № 11 уведомил ответчика о расторжении договора аренды с 03.11.2016 в связи с образованием в производственных помещениях грибка и плесени.

Ответчик в письме от 07.11.2016 указал истцу о том, что передача производственных помещений согласно п.2.2.12. договора должна быть произведена 05.12.2016 г. и просил обеспечить явку своего представителя.

Акт приема-передачи сторонами не был подписан ни 03.11.2016, ни 05.12.2016 г. При этом представители истца и ответчика присутствовали 05.12.2016 г. при возврате помещений из аренды, однако в связи с взаимными разногласиями акт возврата помещений из аренды подписан не был. В материалы дела истцом представлены доказательства того, что ключи от спорных помещений были направлены ответчику бандеролью 08.11.2016 г. и ответчиком получены, что ответчиком не отрицалось. Таким образом, на момент рассмотрения спора судом с достоверностью установлено, что спорные помещения были освобождены арендатором.

Истец направил ответчику претензию о возврате уплаченных по договору платежей, которая не была удовлетворена ответчиком, что послужило основанием для обращения с иском в суд.

В соответствии с п.1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из положений п.1 статьи 612 ГК РФ следует, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.

Также договором аренды допускается досрочное расторжение договора по инициативе арендатора.

Согласно п.5.2. договора аренды досрочное расторжение договора допускается по инициативе арендатора в соответствии с условиями п.2.2.12. настоящего договора.

В соответствии с п.2.2.12. договора по окончании срока действия настоящего договора, либо при досрочном освобождении помещений по воле арендатора арендатор обязуется письменно известить об этом арендодателя не позднее, чем за месяц. В течение 5 (пяти) дней месячного срока, начинающегося с даты объявления о расторжении договорных отношений, оплатить арендодателю на дату (включительно) окончания арендных отношений: арендную плату (п.3.2. настоящего договора);

стоимость не произведенного арендатором в соответствии с п.2.2.8. настоящего договора текущего ремонта арендуемых помещений; не позднее дня даты окончания арендных отношений:

сдать оттиски пломб и пропуска «АРЕНДОДАТЕЛЮ»,

сдать арендодателю по акту приема-передачи арендуемые помещения, провести сверку платежей.

Поскольку договором предусмотрена обязанность арендатора письменно уведомить арендодателя о расторжении договора и освобождении помещений не позднее, чем за месяц, уведомление истца от 03.11.2016 о расторжении договора аренды с 03.11.2016 года не соответствует положениям договора, следовательно, требование истца о признании договора аренды расторгнутым с 03.11.2016 года удовлетворению не подлежит, так как уведомление о расторжении договора аренды было им направлено без соблюдения срока, установленного п.2.2.12. договора аренды.

Согласно п.4 статьи 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Из положений п.1 статьи 612 ГК РФ следует, что при обнаружении недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Как следует из п.1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель по условиям договора аренды от 11.07.2016 г. взял на себя обязательства передать производственные помещения в состоянии, пригодном для использования в деятельности арендатора по консервированию овощей с соблюдением всех норм эксплуатации и норм действующего законодательства (п.1.1. договора).

Однако из представленного истцом в материалы дела заключения по результатам обследования производственных помещений в здании лабораторного корпуса от 17.03.2017 г. № ТЭ-1737-2017, выполненному ООО ЭКБ «СТИНЭКС», следует, что у арендодателя не имелось разработанной и утвержденной в установленном порядке проектной документации на реконструкцию здания для эксплуатации в качестве объекта производства пищевой продукции, размещение производственных и складских помещений не обеспечивает соблюдение требований санитарного законодательства, технологических регламентов производства, качество и безопасность готовой продукции, требуемых п.2.3. СП 2.3.6.1079-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья», на внутренних поверхностях стен и перекрытий помещений № 3, 4, 5, 14 выявлено нарушение однородности отделочных покрытий, наличие колоний плесневых грибов, очаги развития грибов расположены вблизи наружных стен помещений, в углах верхней части стен.

Из допроса свидетеля ФИО4, который является заведующим производством ООО «Сибпродхолдинг «Гарант», следует, что момент проведения осмотра помещения перед заключением договора аренды в спорных помещениях признаков плесени и грибка не было, после заключения договора делали ремонт своими силами, производство работало с начала сентября до середины октября, пока грибок не проявился, поскольку в помещениях работать было нельзя, то выехали в ноябре 2016 года.

Согласно п. 3 статьи 308 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Ответчиком при рассмотрении спора не представлено никаких доказательств принятия им мер по предоставлению помещения в состоянии, пригодном для использования арендатором как на момент заключения договора, так и не представлено доказательств, свидетельствующих об устранении недостатков имущества, препятствующих использованию помещения под пищевое производство во время действия договора аренды. Для этого необходимо было получить исходно-разрешительную документацию, разработать и утвердить разрешительную документацию, получить разрешение на реконструкцию. Арендодателем в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств того, что здание лабораторного корпуса на момент его передачи арендатору отвечало указанным критериям. Наличие грибка и плесени сделало невозможным использование данного помещения по назначению.

В соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки имущества, если они были оговорены при заключении договора, были известны арендатору либо должны были быть обнаружены им при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из заключения следует, что основной причиной биологической коррозии строительных материалов в производственных помещениях №№ 1-10,13,14, расположенных на части площади 1-го этажа, а также административных помещений на 2-ом этаже здания лабораторного корпуса явилась эксплуатация здания (помещений №№1-10,13,14) в целях не соответствующих его назначению, а также ненадлежащая эксплуатация арендодателем здания, приведшая к появлению существенных дефектов несущих и ограждающих конструкций; дополнительным фактором явилось невыполнение в полном объеме нормативных требований к производству Арендаторами № 1 и № 2; при этом, выполнение Арендаторами № 1 и № 2 требований к производствам в полном объеме в принципе не представлялось возможным по причине несоответствия конструктивных, планировочных, инженерных решений здания и помещений №№ 1-10, 13,14, а также технического состояния их несущих и ограждающих конструкций требованиям, предъявляемым к пищевым производствам.

Достоверность выводов указанного технического заключения в ходе судебного разбирательства ответчиком не опровергнута надлежащими доказательствами. Таким образом, суд приходит к выводу, что имущество, которое не может быть использовано арендатором по определенному договором целевому назначению, является имуществом, переданным арендодателем с недостатками, полностью препятствующими его использованию. В техническом заключении отсутствуют выводы о том, что появление и развитие плесневых грибов связано с деятельностью арендатора. Доказательств того, что на момент заключения договора аренды арендатор знал об этих обстоятельствах, ответчиком не представлено. На момент передачи стены арендуемых помещений были окрашены и побелены, доводы ответчика о том, что истцу было известно о недостатках помещения при передаче в аренду, использования данного помещения истцом для временного производства в ходе судебного разбирательства документально подтверждены не были, свидетельскими показаниями опровергаются.

Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по назначению не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В пункте 4 Обзора судебной практики N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. При доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной платы может быть взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств.

В данном случае судом установлено, что арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных статьей 611 ГК РФ.

Доказательства того, что арендуемые помещения были оснащены техническим оборудованием по пожарно-охранной сигнализации и переданы истцу в пользование, ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ в ходе судебного разбирательства не представлено. Из свидетельских показаний ФИО4 и акта приема-передачи от 11.07.2016 г. к договору аренды следует, что технического оборудования в спорных помещениях не было, в акте приема-передачи спорное оборудование также отсутствует.

При таких обстоятельствах подписание истцом актов об оказанных услугах и уплата арендной платы не могут являться подтверждением доводов ответчика о том, что спорное оборудование было передано ответчиком в аренду, а свидетельствует о добросовестном поведении истца в части исполнения своих обязательств по уплате арендной платы, тогда как ответчик не представил доказательств исполнения им своих встречных обязательств по передаче имущества, за которое осуществлялась оплата (статья 328 ГК РФ).

Уплата арендной платы за непереданное истцу оборудование является неосновательным обогащением ответчика и уплаченная истцом сумма в размере 25 000 руб. подлежит возврату истцу (п.3 ст. 1103 ГК РФ).

Поскольку встречная обязанность арендодателя по предоставлению имущества, соответствующего целям аренды им не исполнена, уплаченные истцом арендные платежи, обеспечительный взнос, а также переплата, возникшая после внесения авансовых платежей по коммунальным услугам за ноябрь 2016 года, в общей сумме 303 818 рублей 84 копейки подлежат взысканию с ответчика в полном объеме. Расчет суммы исковых требований судом проверен, признан правильным, ответчиком не оспорен.

При этом суд исходит из того, что использование арендатором помещения непродолжительный срок - сентябрь, октябрь 2016 г. с целью производства и консервирования овощей, не имеет существенной значимости, поскольку ответчиком не были устранены недостатки помещения в период действия договора аренды.

Расходы по государственной пошлине с учетом увеличения истцом размера исковых требований в ходе судебного разбирательства составляют 15 076-00 руб. Истцом уплачено 10 121-00 руб. госпошлины.

Согласно п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" в тех случаях, когда до окончания рассмотрения дела государственная пошлина не была уплачена (взыскана) частично либо в полном объеме ввиду действия отсрочки, рассрочки по уплате госпошлины, увеличения истцом размера исковых требований после обращения в арбитражный суд, вопрос о взыскании неуплаченной в федеральный бюджет государственной пошлины разрешается судом исходя из следующих обстоятельств.

Если суд удовлетворяет заявленные требования, государственная пошлина взыскивается с другой стороны непосредственно в доход федерального бюджета применительно к части 3 статьи 110 АПК РФ. При отказе в удовлетворении требований государственная пошлина взыскивается в федеральный бюджет с лица, увеличившего размер заявленных требований после обращения в суд, лица, которому была дана отсрочка или рассрочка в уплате государственной пошлины.

Таким образом, доводы ответчика о необходимости оставления иска без рассмотрения не соответствуют положениям АПК РФ и действующему законодательству и подлежат отклонению. Государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в размере 9 076 рублей 00 коп.

В связи с тем, что оснований для удовлетворения требования неимущественного характера о признании договора аренды расторгнутым с 03.11.2016 года суд не усматривает, государственная пошлина в размере 6 000 руб. относится на истца и подлежит взысканию в доход федерального бюджета с учетом частично оплаченной госпошлины в размере 4 955 -00 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

взыскать с Закрытого акционерного общества «Передвижная механизированная колонна № 1» (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сибпродхолдинг «Гарант» (ОГРН <***>) 303 818 рублей 84 копейки убытков, 9 076 рублей 00 копеек государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сибпродхолдинг «Гарант» (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 4 955 рублей 00 коп. государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения арбитражного суда в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья А.И. Айдарова