Решение от 10 августа 2021 г. по делу № А50-30497/2020

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А50-30497/2020
10 августа 2021 года
город Пермь


Резолютивная часть решения объявлена 03 августа 2021года

Решение в полном объёме изготовлено 10 августа 2021 года

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Трубина Р.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Улитиной Е.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ВерТа Рич» (614094, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Миловидов» (420012, <...>, оф. 28А; ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 2 063 670 руб. 51 коп.

при участии представителей:

от истца: ФИО1, доверенность от 11.01.2021 № 2, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании

от ответчика: ФИО2, доверенность от 01.02.2021, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании

УСТАНОВИЛ:

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Общество с ограниченной ответственностью «ВерТа Рич» (далее – ООО «ВерТа Рич», истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Миловидов» (далее – ООО «Миловидов», ответчик) о взыскании задолженности по постоянной части арендной платы в сумме 830 333 руб. 00 коп., убытков в размере 360 660 руб. 00 коп., неустойки за просрочку оплаты постоянной части арендной платы в размере 872 006 руб. 35 коп. с последующим начислением до момента фактического погашения задолженности; неустойки за просрочку оплаты переменной части арендной платы в сумме 471 руб. 16 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 200 руб. 00 коп.

Представитель истца на иске настаивал в полном объеме.

Представитель ответчика просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, позиция изложена в отзыве.

Истец в судебном заседании уточнил (уменьшил) заявленные требования, просил суд взыскать с ответчика задолженность по постоянной части арендной платы в сумме 830 333 руб. 00 коп., убытки в размере 360 660 руб. 00 коп., неустойку за просрочку оплаты постоянной части арендной платы в размере 872 006 руб. 35 коп. с последующим начислением до момента фактического погашения задолженности; неустойку за просрочку оплаты переменной части арендной платы в сумме 471 руб. 16 коп.

Протокольным определением суда от 03.08.21 г. уточнение требований принято.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что между обществом с ограниченной ответственностью «ВерТа Рич» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Миловидов» (арендатор) был заключен договор от 05.11.2018 г. №А-12/2018 аренды нежилого помещения, общей площадью 219,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, а также машиноместо в подземном гараже, согласно которого арендодатель передает арендатору за плату временное пользование нежилое помещение.

Плата за аренду согласно п.п.5.2.1, договора согласована сторонами в размере 470 000 руб. в месяц.

Арендатор обязался производить оплату авансовым платежом в период 25-28 числа текущего месяца.

Оплата за использованные коммунальные ресурсы (переменная составляющая арендной платы), в силу п.5.3.2 договора, должна производиться Арендатором с момента выставления счета арендодателем счета на оплату.

Договор заключен на срок по 31.10.2021 г.

Помещение было передано арендатору по акту приема – передачи 05.11.18 г.

Как указывает истец, ответчик в нарушение принятых на себя обязательств, арендную плату за май, июнь (26 дней) 2020 года вносил не в полном объеме, в связи с чем, за указанный период, за истцом сформировалась задолженность в общей сумме 830 333 руб. 00 коп.

Кроме того, как указал истец, помещение было возвращено ответчиком в ненадлежащем состоянии, стоимость материалов и работ, необходимых для восстановления помещения составляет 548 660 руб., из которых на текущую дату за ремонт исполнителю оплачено 200 000 руб.

Также, как полагает истец, с ответчика подлежат взысканию расходы арендодателя, связанные с поиском нового арендатора в общей сумме 282 000 руб.

Договором аренды предусмотрено внесение обеспечительного платежа в сумме 470 000 руб., который истец направил на погашение расходов, связанных с ремонтом помещения, а также на вознаграждение агенту за поиск нового арендатора.

Ответчик против иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Полагает, что задолженность по арендной плате отсутствует в связи с тем, что в спорный период деятельность не осуществлялась в связи с введением ограничений в связи с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19).

Также ответчик указал, что доказательства проведения ремонтных работ в помещении не представлены, помещения при заключении договора аренды передавались с недостатками. Кроме того, у арендатора отсутствует обязанность нести расходы арендодателя, связанные с поиском нового арендатора.

Суд считает, что иск подлежит частичному удовлетворению в силу следующего.

В силу ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим в силу ст.310 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, арендная плата за период с 01.05.2020 по 25.06.2020 г. ответчиком не вносилась, задолженность по арендной плате с учетом частичной оплаты составила 830 333 руб.

Расчет задолженности по арендной плате судом проверен и признан арифметически верным.

П.5.2.5 договора аренды №А-12/2018 предусмотрено, что арендатор оплачивает арендодателю обеспечительный взнос в размере 470 000 руб. в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору. Арендодатель имеет право произвести удержание из суммы обеспечительного платежа стоимость оборудования по рыночным ценам (встраиваемой бытовой техники, сантехники) если при его возврате будут выявлены недостатки.

Суд полагает, что в силу того, что недостатков во встраиваемой бытовой технике, а также сантехнике выявлено не было, арендодатель был обязан направить обеспечительный взнос на погашение задолженности по арендной плате.

Таким образом, с учетом уменьшения размера задолженности обеспечительным взносом, сумма задолженности составляет 360 333 руб. (830 333 – 470 000).

Оснований для полного освобождения ответчика от уплаты задолженности в связи с введением ограничений в связи с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) суд не усматривает.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы.

Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны.

В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Таким образом, арендатор должен был в спорный период осуществлять деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утратить возможность использовать арендованное имущество по назначению.

Между тем, по состоянию на 1 марта 2020 года виды деятельности ответчика не относились к отраслям признанным в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции.

Ответчик изменил основной вид деятельности на вид деятельности признанный в наибольшей степени пострадавший в условиях распространения новой коронавирусной инфекции - деятельность по организации дополнительного образования у детей и взрослых (код по ОКВЭД – 85.4) только 07 июля 2020 года, то есть после прекращения договорных отношений.

Кроме того, судом установлено, что сторонами заключалось дополнительное соглашение №2 от 18 мая 2020 года, согласно которому размер постоянной части арендной платы установлен в размере 141 000 руб., которую арендатор обязан уплатить в срок до 30 мая 2020 года.

Стороны согласовали, что в случае неисполнения обязательства по внесению платежа в срок, данное соглашение теряет силу и стороны руководствуются положениями договора.

Как следует из материалов дела, платеж ответчиком произведен не был, в связи с чем обязанность по внесению арендной платы, предусмотренной договором (в размере 470 000 руб. в месяц) сохраняет свою силу.

Также истец просил взыскать с ответчика убытки арендодателя, связанные с поиском нового арендатора в общей сумме 282 000 руб.

Согласно частям 1 и 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Реализация такого способа защиты, как возмещение убытков, предполагает применение к правонарушителю имущественных санкций, а потому она возможна лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности.

В предмет доказывания по настоящему спору входит наличие в совокупности следующих обстоятельств: наступление вреда и его размер, противоправность поведения причинителя вреда, причинная связь между допущенным нарушением и возникшими убытками, вина причинителя вреда.

Требование о взыскании убытков может быть удовлетворено только при установлении в совокупности всех указанных элементов.

Суд полагает, что истцом не доказана причинно-следственная связь между действиями ответчика и неблагоприятными последствиями для истца.

Заключив договор аренды с условием о возможности его расторжения в одностороннем порядке по инициативе арендатора, истец был обязан предвидеть возможные расходы, связанные с поиском нового арендатора в случае расторжения договора.

Кроме того, в случае прекращения договора в связи с истечением срока его действия, истец, как арендодатель, понес бы данные расходы в любом случае. В удовлетворении требований в данной части следует отказать.

Также истец просил взыскать с ответчика расходы, связанные с приведением помещения в надлежащее состояние в размере 200 000 руб.

В подтверждение наличия расходов истец представил договор от 29.06.20 г. на выполнение подрядных работ по ремонту помещения, заключенный с ИП ФИО3

Как следует из акта приема помещения от 05.11.18 г. при заключении договора аренды, спорные помещения уже передавались арендатору с недостатками.

Так, например, паркета был передан в удовлетворительном состоянии, имелись трещины на углу стены, повреждения от предыдущей установки мебели, много отверстий от шурупов, дыры внизу окна, отхождения краски, разбита плитка над унитазом, стена царапинах и потертостях, имеются сколы на плитке у зеркала и во всем помещении, частично не работают светильники, в потолке присутствуют две большие дыры, на углах стен помещения сколы (том-1, л.д. 66).

Согласно калькуляции к договору от 29.06.20 г. на выполнение подрядных работ по ремонту помещения, заключенного с ИП ФИО3, сторонами выявлены схожие недостатки, которые имелись изначально при передаче помещения в аренду в 2018 году. Кроме того, согласно п.4.5 договора, помещение должно быть возвращено арендодателю с учетом нормального износа объекта.

Спорные помещения были освобождены арендатором 25 июня 2020 года.

15 июля 2020 года помещения были переданы новому арендатору ООО «ЛТБ» в хорошем и отличном состоянии, как это указано в акте приема передачи от 15.07.20 г.

11 июня 2021 года истец направил письмо новому арендатору ООО «ЛТБ» о необходимости принять помещения после ремонта произведенного ИП ФИО3

Промежуточный акт приемки по договору с ИП ФИО3 был составлен 12.01.2021 года, итоговый акт приемки составлен 15.06.2021 года.

В судебном заседании истец не пояснил, каким образом помещения были переданы после ремонта 15.07.20 г. новому арендатору ООО «ЛТБ» в хорошем и отличном состоянии, когда как ремонт предпринимателем ФИО3 был завершен в июне 2021 года.

В связи с изложенным, суд также полагает, что истцом не доказана причинно-следственная связь между действиями ответчика и неблагоприятными последствиями для истца.

Истец просил взыскать с ответчика неустойку за просрочку оплаты постоянной части арендной платы в размере 872 006 руб. 35 коп. за период с 29.04.2020 по 07.12.2021 с последующим начислением до момента фактического погашения задолженности; неустойку за просрочку оплаты переменной части арендной платы в сумме 471 руб. 16 коп. за период с 05.11.2020 по 07.12.2021в соответствии с п.6.2 договора, из расчета 0,5% за день просрочки.

В связи с корректировкой размера задолженности, подлежащей взысканию, судом произведен расчет неустойки, сумма которой должна составить 347 721 руб. 35 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчиком было заявлено ходатайство о снижении размера начисленной неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ.

Гражданским законодательством неустойка предусмотрена в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение (ст. 330 ГК РФ), в то же время, суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств предоставлено право снижения неустойки (ст. 333 ГК РФ).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в силу ч. 1 ст. 333 ГК РФ необходимо установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О).

В соответствии с Информационном письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.97 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и другие. Перечень критериев для снижения размера штрафных санкций не является исчерпывающим.

Согласно п. 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при оценке последствий, указанных в ст.333 ГК РФ, судом могут приниматься во внимание в числе прочих обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг, сумма договора и т.п.).

Таким образом, руководствуясь п. 1 ст. 333 ГК РФ, правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования ст. 333 ГК РФ (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О), п. 42 постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», информационным письмом Президиума ВАС РФ от 14.07.97 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», а также, учитывая, что договором поставки предусмотрен высокий размер неустойки (0,5 % в день), сумма неустойки была приближена к сумме основного долга, суд считает возможным снизить неустойку до 69 638 руб. 50 коп. (до процентной ставки 0,1% в день, что соответствует обычной деловой практике).

Начисленная неустойка за просрочку оплаты переменной части арендной платы в сумме 471 руб. 16 коп. за период с 05.11.2020 по 07.12.2021 также подлежит снижению с применением ставки 0,1% в день, до суммы 94,23 руб.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ст.71 АПК РФ).

Исследовав и оценив доказательства в их совокупности, входящие в предмет доказывания по данному делу, исходя из предмета и оснований заявленных требований, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд полагает, что исковое заявление подлежит частичному удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Миловидов» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ВерТа Рич» задолженность в размере 360 333 руб., неустойку в общей сумме 69 638 руб. 50 коп. с последующим начислением от суммы задолженности 360 333 руб. из расчета 0,1% в день начиная с 08.12.2020 г. до момента фактического погашения задолженности. В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Миловидов» в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 11 435 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ВерТа Рич» в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 21 876 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Судья Р.В.Трубин