Решение от 9 сентября 2024 г. по делу № А82-2603/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-2603/2024
г. Ярославль
09 сентября 2024 года
Резолютивная часть решения оглашена 29 августа 2024 года.

Арбитражный суд Ярославской области

в составе судьи Захаровой М.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Маянцевой Л.В.

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Управления муниципального имущества Администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Государственная служба охраны объектов культурного наследия Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 4009000 руб., признании недействительной государственной регистрации, восстановлении госрегистрации права собственности в отношении помещений,


при участии:

от истца – ФИО2 – представитель по доверенности от 17.07.2024;

от ответчика – ФИО3 – представитель по доверенности от 15.05.2023;

от третьего лица – 1,2 – не явился;



установил:

Управление муниципального имущества Администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (далее – истец, Управление) обратилось с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, покупатель, предприниматель) о расторжении договора купли-продажи №86 от 29.08.2023, заключенного между сторонами, о признании недействительным акт приема-передачи к договор купли-продажи №86 от 29.08.2023, признании недействительной государственной регистрации права собственности ИП ФИО1 на помещения №№ 25-29а в здании, расположенном по адресу: <...> Октября, д. 7; о восстановлении государственной регистрации права собственности Ростовского муниципального района на помещения №№ 25-29а в здании, расположенном по адресу: <...> Октября, д. 7; и взыскании неустойки в сумме 4009000 руб. за неисполнение условий конкурса.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал, пояснил, что Управление не оспаривает действия или бездействия ответчика по исполнению условий договора, а выносит на рассмотрение суда вопрос о не возникновении права собственности у Покупателя на объект, поскольку, как ранее сообщалось в исковом заявлении, передача имущества Покупателю по акту приема-передачи и государственная регистрация перехода к Покупателю права собственности на объект культурного наследия возможны не ранее выполнения последним всех условий конкурса. В связи с этим акт приема-передачи к Договору, подписанный сторонами при невыполненных условиях конкурса, является недействительным, поскольку нарушает требования Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ; оставление данного договора купли-продажи в силе приводит к созданию преимущественных условий для ИП ФИО1,: поскольку, строго регламентированные сроки исполнения охранного обязательства, могли лишить возможности других субъектов, реально оценивавших срок исполнения охранного обязательства, реализовать свое право на заключение договора купли-продажи.

Ответчик исковые требования не признает по основаниям, изложенным в письменном отзыве: действия истца считает злоупотребление правом, государственная регистрация перехода права собственности состоялась 02.10.2023, до указанного момента предприниматель не являлся собственником объекта, в связи с чем совершить те или иные действия, направленные на исполнение условий конкурса, не имел права, до момента приобретения ИП ФИО1 одного из нежилых помещений в данном объекте культурного наследия, то есть на протяжении целого года ни Администрация Ростовского муниципального района, ни ее арендатор в лице ЗАО «Атрус», ни 7 других со собственников помещений в названном здании не предпринимали абсолютно никаких действий по исполнению охранного обязательства, даже не обращались с заявлением о выдаче задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия; ответчик предпринял все необходимые от него меры для исполнения условий конкурса, однако в настоящее время работы проставлены ввиду принятия судом по ходатайству Управления обеспечительных мер; полагает, что истец, осведомленный об отсутствии каких-либо даже начальных действий по выполнению охранного обязательствам к моменту сделки, изначально безразлично либо же с определенным умыслом относился к включению в конкурс заведомо невыполнимого условия.

Государственная служба охраны объектов культурного наследия Ярославской области (далее – Служба охраны) и Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ярославской области, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явились.

Служба охраны в письменном отзыве сообщила, что не усматривает бездействия предпринимателя по исполнению условий договора, разрешение настоящего спора оставляет на усмотрение суда.

Управление Росреестра письменного отзыва не представило.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие третьих лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

Помещения №№ 25-29а в здании, расположенном по адресу: <...> Октября, д. 7 (кадастровый номер 76:19:010225:367) до 02.10.2023 находились в муниципальной собственности Ростовского муниципального района.

Здание по адресу: <...> Октября, д. 7 является объектом культурного наследия регионального значения «Ансамбль общественных и торговых зданий 1830 г., сер. XIX в.», включенный в единый реестр объектов культурного наследия.

Приказом департамента охраны объектов культурного наследия Ярославской области от 26.09.2022 № 52 на объект культурного наследия утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельца.

В соответствии с приложением № 1 к охранному обязательству правообладателю объекта в срок не позднее 31.12.2023 на объекте культурного наследия необходимо было провести ремонт фасадов в порядке, предусмотренном статьей 45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, а также установить информационную надпись в соответствии с требованиями законодательства об охране объектов культурного наследия.

Управлением принято решение о проведении конкурса по продаже вышеуказанных помещений. Условием конкурса было установлено проведение работ по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, утвержденным приказом Департамента охраны объектов культурного наследия Ярославской области от 26.09.2022 № 52. Срок исполнения условий конкурса: до 31.12.2023 со дня заключения договора купли-продажи.

Согласно протоколу подведения итогов конкурса от 24.08.2023 победителем конкурса признан Индивидуальный предприниматель ФИО1, как предложивший наибольшую цену лота в размере 4 009 000 руб.

29 августа 2023 года между ИП ФИО1 (покупателем) и управлением муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района (продавцом) заключен договор № 86 купли-продажи недвижимого имущества (далее - Договор), предметом которого являлось приобретение указанных выше помещений в собственность.

Акт приема-передачи к Договору подписан сторонами 27.09.2023. Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 02.10.2023 № 76:19:010225:367-76/075/2023-2.

Приложением № 1 к Договору установлен срок исполнения условий конкурса работ по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством до 31.12.2023.

В соответствии с пунктом 2.2.6 Договора в срок, не позднее 10 рабочих с даты истечения срока исполнений условий конкурса, покупатель обязан направить продавцу сводный (итоговый) отчет по форме согласно приложению № 2 к договору об исполнении условий конкурса в целом с приложением подтверждающих документов.

Пунктом 2.1.2. Договора предусмотрена обязанность продавца осуществлять в установленном порядке проверку фактического исполнения условий конкурса на основании представленного покупателем сводного (итогового) отчета в течение 2 месяцев со дня) получения сводного (итогового) отчета, с подготовкой в установленном порядке акта об исполнении покупателем условий конкурса.

Во исполнение условий Договора Покупателем/ ИП ФИО1 совершены следующие действия:

- 04.10.2023 в адрес службы направлено заявление о выдаче задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия;

- 16.11.2023 задание получено ИП ФИО1;

- 27.11.2023 заключен договор с индивидуальным предпринимателем ФИО4 № 14-П/23 на выполнение работ по разработке проектной документации (рабочей) для ремонта фасада объекта культурного наследия регионального значения «Ансамбль общественных и торговых зданий», середина XX в., расположенного по адресу: <...>;

- 19.12.2023 ИП ФИО1 Продавцу был направлен отчет о проделанных действиях;

- 15.05.2024 индивидуальный предприниматель ФИО4 обратился с заявлением о выдаче разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия;

21.06.2024 индивидуальным предпринимателем ФИО4 получено разрешение на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия со сроком действия до 30.06.2025 года.

Управлением муниципального имущества администрации РМР 02.02.2024 в адрес ИП ФИО1 было направлено предложение о предоставлении в адрес Управления акта приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, утвержденного ГСООКН ЯО, в срок до 06.02.2024, для подтверждения исполнения условий конкурса.

Комиссией по контролю за выполнением условий конкурса по продаже имущества, находящегося в муниципальной собственности РМР 15.02.2023 проведена проверка фактического исполнения условий конкурса с выходом на место расположения Объекта. На основании данной проверки составлен протокол, согласно которому ремонт фасада по состоянию на 15.02.2024 года ИП ФИО1 не выполнен. На фасаде первого этажа имеются трещины и сколы штукатурки фасадного слоя. Информационной надпись установлена за счет регионального бюджета в 2023 году на основании государственного контракта от 24.07.2623 № 4-23 ЭА на выполнение работ по разработке проектов информационных надписей и обозначений, изготовления информационных надписей и обозначений их установки на объектах культурного наследия Ярославской области заключенный между Департаментом охраны объектов культурного наследия Ярославской области и ООО НПО «Стройреставрация».

В соответствии с пунктом 3.3. Договора в случае неисполнения Покупателем условий конкурса, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке, с одновременным взысканием с Покупателя неустойки в размере итоговой цены продажи имущества.

Поскольку работы по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством от 26.09.2022 № 52 до настоящего времени ИП ФИО1 не выполнены, акт приема-передачи помещения подписан преждевременно, истец обратился с настоящим иском в суд.

Оценивая материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Поскольку в рассматриваемом случае объектом приватизации выступает объект культурного наследия, к спорным правоотношениям подлежат применению также специальные нормы Закона о приватизации и положения Закона об объектах культурного наследия.

Согласно статье 29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" решение об условиях приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, должно содержать информацию об отнесении такого объекта к объектам культурного наследия, включенным в реестр объектов культурного наследия.

К решению об условиях приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, должны прилагаться копии охранного обязательства на объект культурного наследия, включенный в реестр объектов культурного наследия, утвержденного в порядке, предусмотренном статьей 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", и паспорта объекта культурного наследия, предусмотренного статьей 21 указанного Федерального закона (при его наличии),

Договор, предусматривающий отчуждение объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке приватизации, должен содержать в качестве существенного условия обременение приватизируемого объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"

В случае приватизации объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, путем продажи на конкурсе условия конкурса должны предусматривать требования, установленные охранным обязательством, предусмотренным статьей 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации";

обязательство покупателя обеспечить проведение работ по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с требованиями, предусмотренными подпунктами 1 и 2 настоящего пункта (пп. 4 п. 4 ст. 29 Закона о приватизации).

При этом статьей 29 этого же закона предусмотрено, что передача объекта культурного наследия победителю конкурса и оформление права собственности на него осуществляются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и соответствующим договором купли-продажи, до выполнения победителем конкурса условий конкурса.

В силу статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).

С учетом вышеизложенных норм права довод истца о недействительности акт приема-передачи помещений со ссылкой на пункт 16 статьи 20 Закона о приватизации суд считает несостоятельным.

В своих доводах истец ссылается на неисполнении покупателем условий конкурса в части проведения работ по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством.

Согласно пункту 23 статьи 20 Закона о приватизации в случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли-продажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки. Указанное имущество остается соответственно в государственной или муниципальной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются. Помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой.

Из материалов дела следует, что здание, расположенное по адресу: <...> Октября, д.7, в соответствии решением Яроблисполкома от 19.05.1976 № 339, постановлением Главы администрации Ярославской области от 22.11.1993 № 329 является объектом культурного наследия регионального значения «Ансамбль общественных и торговых зданий: торговые ряды», середина Х1Хв.

Приказом Департамента охраны объектов культурного наследия Ярославской области от 26.09.2022 № 52 на объект культурного наследия утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельца.

В соответствии с приложением № 1 к охранному обязательству правообладателю объекта в срок не позднее 31.12.2023 на объекте культурного наследия необходимо было провести ремонт фасадов в порядке, предусмотренном статьей 45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ), а также установить информационную надпись в соответствии с требованиями законодательства об охране объектов культурного наследия.

Таким образом, на выполнение требований охранного обязательства собственникам здания было предоставлен 1 год и 3 месяца.

До момента отчуждения имущества Управление ремонт фасада не выполнило.

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 приобрел право собственности на помещения 02.10.2023, а по условиям конкурса должен выполнить ремонт фасада до 31.12.2023, т.е. в течение 3 месяцев.

Порядок проведения работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия установлен статьей 45 Федерального закона N 73-ФЗ.

Согласно указанной статьей работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного контроля (надзора) в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.

Из материалов дела следует, что сразу же после регистрации права собственности предприниматель 04.10.2023 обратился в адрес службы охраны с заявлением о выдаче задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия;

- 16.11.2023 задание получено ИП ФИО1;

- 27.11.2023 заключен договор с индивидуальным предпринимателем ФИО4 № 14-П/23 на выполнение работ по разработке проектной документации (рабочей) для ремонта фасада объекта культурного наследия регионального значения «Ансамбль общественных и торговых зданий», середина XX в., расположенного по адресу: <...>;

- 19.12.2023 ИП ФИО1 Продавцу был направлен отчет о проделанных действиях;

- 15.05.2024 индивидуальный предприниматель ФИО4 обратился с заявлением о выдаче разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия;

21.06.2024 индивидуальным предпринимателем ФИО4 получено разрешение на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия со сроком действия до 30.06.2025 года.

Выдача Разрешения юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, имеющим лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия, осуществляется в соответствии с Административным регламентом предоставления Министерством культуры Российской Федерации государственной услуги по выдаче разрешения и задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации федерального значения и Административным регламентом предоставления государственной услуги по выдаче задания и разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации федерального значения (за исключением отдельных объектов культурного наследия, перечень которых устанавливается Правительством Российской Федерации) органами государственной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими полномочия в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, разработанными Министерством культуры Российской Федерации на основании пункта 1 статьи 9 и пункта 6 статьи 9.1 Федерального закона и во исполнение пункта 1 части 1 статьи 6 Федерального закона от 27 июля 2010 г. N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2010, N 31, ст. 4179; 2011, N 27, ст. 3880).

Выдача Задания в отношении объектов культурного наследия федерального значения, регионального значения, выявленных объектов культурного наследия, а также объектов культурного наследия местного (муниципального) значения осуществляется соответствующим Органом охраны объектов культурного наследия в срок не более 30 рабочих дней с даты регистрации документов (присвоения входящего номера) в Органе охраны объектов культурного наследия.

Сроки предоставления государственной услуги по выдаче Разрешения в случае представления документов на бумажном носителе - не более 30 рабочих дней с даты регистрации заявления о выдаче Разрешения в Органе охраны объектов культурного наследия.

Таким образом, только 60 рабочих дней необходимо для получения государственной услуги по выдаче задания и разрешения, что по срокам применительно к условиям договора составляет 25.12.2023, без учета времени на разработку проектной документации и проведения самих работ по ремонту фасада.

Согласно закону о приватизации условия конкурса должны иметь экономическое обоснование, сроки их исполнения, порядок подтверждения победителем конкурса исполнения таких условий.

Оценив условие конкурса, суд приходит к выводу о его заведомой неисполнимости в сроки указанные в договоре. Кроме того, согласно проектной документации работы по ремонту фасада следует проводить в теплое время года при среднесуточной температуре +15гр.С.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В рассматриваемом случае суд полагает, что продавец действовал недобросовестно, включив в условия конкурса заведомо неисполнимое условие, а в последствии заявившее о расторжении договора по этому основанию и взыскание неустойки, покупателем предприняты все зависящие от него меры для надлежащего исполнения обязательства по заключенному договору в части исполнения обязательства по сохранению объекта культурного наследия, что исключает расторжение договора и возложение на него обязанности по выплате неустойки.

С учетом изложенного, оснований для расторжения договора купли-продажи №86 от 29.08.2023, признания акта приема-передачи к договору недействительным и возврата сторон в первоначальное положение в части записи в ЕГРП относительно принадлежности объекта не имеется, требования удовлетворению не подлежат.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья

М.А. Захарова