Решение от 9 октября 2025 г. по делу № А49-4296/2022

Арбитражный суд Пензенской области

ФИО1 ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: <***>, факс: <***>, http://www.penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

10 октября 2025 года Дело № А49-4296/2022

Резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2025 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Бочковой Е.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Жмуркиной Е.В, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации города Пензы (ОГРН <***>) к

1) обществу с ограниченной ответственностью «Специализированное бюро по коммунальному обслуживанию населения г. Пензы» (ОГРН <***>),

2) индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>),

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления муниципального имущества города Пензы, муниципального казенного учреждения Департамент жилищно-коммунального хозяйства города Пензы, Управления Росреестра по Пензенской области, публично-правовой компании «Роскадастр»», ФИО3, общества с ограниченной ответственностью межрегиональная специализированная организация «Ценный советник»,

о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки

при участии в судебном заседании:

от истца и Управления муниципального имущества города Пензы – ФИО4 – представителя по доверенности,

от ответчика ИП ФИО2 – ФИО5, ФИО6 – представителей по доверенности,

от ответчика ООО «Спецбюро» - директора ФИО7.(выписка ЕГРЮЛ, паспорт),

установил:

Администрация города Пензы обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к МУП "Специализированное бюро по коммунальному обслуживанию населения г. Пензы" и индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании договора купли-продажи N 2019.1799 от 06.12.2019, заключенного между МУП "Специализированное бюро по коммунальному обслуживанию населения г. Пензы" и ИП ФИО2, недействительным и о применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

Решением от 16.03.2023 суд признал недействительным договор купли-продажи от 16.12.2019 N 2019.1799 нежилого помещения, общей площадью 110,2 кв. м, кадастровый номер 58:29:4002013:1286, этаж 1, расположенного по адресу: <...>, заключенный Муниципальным унитарным предприятием "Специализированное бюро по коммунальному обслуживанию населения г. Пензы" и индивидуальным предпринимателем ФИО2 в силу ничтожности, а также применил последствия недействительности ничтожной сделки: обязал индивидуального предпринимателя ФИО2 возвратить Муниципальному унитарному предприятию "Специализированное бюро по коммунальному обслуживанию населения г. Пензы" нежилое помещение, общей площадью 110,2 кв. м, кадастровый номер 58:29:4002013:1286, этаж 1, расположенного по адресу: <...>. по акту приема-передачи и обязал Муниципальное унитарное предприятие "Специализированное бюро по коммунальному обслуживанию населения г. Пензы" возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 денежные средства в сумме 2730000 руб.

Постановлением апелляционной инстанции от 28.06.2023 и постановлением кассационной инстанции от 20.12.2023 решение суда первой инстанции оставлено без изменений.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 28.03.2024 N 306-ЭС24-3503 в передаче кассационной жалобы индивидуального предпринимателя ФИО2 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением о пересмотре решения суда от 16.03.2023 по новым обстоятельствам.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 10.06.2025 данное заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворено; решение Арбитражного суда Пензенской области от 16.03.2023 по делу N А49-4296/2022 отменено.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2025 N 11АП-8389/2025 по делу N А49-4296/2022 решение суда от 10.06.2025 оставлено без изменения, жалоба без удовлетворения.

15.03.2024 в отношении муниципального казенного учреждения "Департамент жилищно-коммунального хозяйства города Пензы" в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности в связи с ликвидацией.

09.01.2025 определением суда произведена процессуальная замена ответчика – Муниципального унитарного предприятия «Специализированное бюро по коммунальному обслуживанию населения г. Пензы» (ОГРН <***>) на его правопреемника – общество с ограниченной ответственностью «Специализированное бюро по коммунальному обслуживанию населения г. Пензы» (ОГРН <***>).

11.03.2025 определением суда произведена процессуальная замена третьего лица по настоящему делу – Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пензенской области» (ОГРН: <***>) на его правопреемника – публично-правовую компанию «Роскадастр»» (ОГРН <***>).

Судебное заседание назначено на 09.10.2025.

Информация о движении дела размещена на официальном сайте Арбитражного суда Пензенской области в ИТС «Интернет» («Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru).

Меры к извещению лиц, участвующих в деле приняты надлежащие, что подтверждается почтовыми уведомлениями и сведениями с сайта Почта России.

Истец и УМИ г.Пензы явку представителей не обеспечили, третье лицо ходатайствовало об объявлении перерыва в судебном заседании.

Перерыв объявлен до 10.10.2025.

Информация о движении дела размещена на официальном сайте Арбитражного суда Пензенской области в ИТС «Интернет» («Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru).

В судебном заседании истец и УМИ г.Пензы исковые требования поддержали полностью по основаниям, подробно изложенным в иске и дополнениях к нему, доводы ответчика отклонил по основаниям, изложенным в возражениях.

Истец считает, что сделка подлежит признанию недействительной в силу ничтожности и просит суд применить двустороннюю реституцию, поскольку муниципальное имущество продано по итогам несостоявшегося аукциона без проведения процедуры публичного предложения; имущество является частью имущественного комплекса муниципального кладбища, а, значит, не может быть приватизировано; в отношении имущества зарегистрировано право хозяйственного ведения, что исключает возможность его приватизации по правилам Федерального закона № 159-ФЗ; собственник имущества не давал согласия на приватизацию имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ.

Ответчик ИП ФИО2 возражала против удовлетворения исковых требований основаниям, по подробно изложенным в итоговой позиции по делу (вход. от 03.10.2025). ФИО2 указывает на правовую позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в Постановлении от 24.04.2025 № 17-П, принятом в связи с рассмотрением жалобы ФИО2

Ответчик ООО «Спецбюро» поддержало позицию ФИО2

Из материалов дела усматривается, что в основу решения от 16.03.2023 Арбитражным судом Пензенской области положен вывод о том, что договор купли-продажи N 2019.1799 от 06.12.2019 заключен с предпринимателем в нарушение положений Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) и поэтому сделка является недействительной. Суд исходил из того, что согласно Закону N 178-ФЗ (в редакции на дату проведения аукциона), в случае признания аукциона несостоявшимся должен применяться такой способ приватизации, как продажа муниципального имущества посредством публичного предложения. Возможность заключения договора купли-продажи с единственным участником такого аукциона данным законом не была предусмотрена.

ИП ФИО2, считая, что нарушены ее конституционные права, обратилась с жалобой в Конституционный Суд Российской Федерации для проверки соответствия подпункта 9 пункта 2 статьи 3, пункта 4 статьи 5, подпункта 2 пункта 1 и пункта 5 статьи 13 Закона N 178-ФЗ положениям Конституции РФ.

Предметом рассмотрения Конституционным Судом Российской Федерации по делу являлись оспариваемые нормы Закона N 178-ФЗ в той мере, в какой на их основании разрешаются вопросы:

о возможности продажи унитарным предприятием закрепленного за ним недвижимого имущества с согласия собственника такого имущества без использования процедур, предусмотренных данным Законом;

о действительности договора купли-продажи недвижимого имущества унитарного предприятия, заключенного по результатам проведения торгов, признанных несостоявшимися по причине участия в них лишь одного участника.

24.04.2025 Конституционный Суд Российской Федерации принял Постановление N 17-П по делу о проверке конституционности подпункта 9 пункта 2 статьи 3, пункта 4 статьи 5, подпункта 2 пункта 1 и пункта 5 статьи 13 Закона N 178-ФЗ в связи с жалобой гражданки ФИО2 (приложение N 3).

Указанное постановление опубликовано на "Официальном интернет-портале правовой информации" (http://publication.pravo.gov.ru/document/0001202504250001) 25.04.2025.

Конституционный Суд Российской Федерации установил следующее.

Оспариваемые ФИО2 нормативные положения исключают отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении, из сферы действия Закона N 178-ФЗ (подпункт 9 пункта 2 статьи 3).

Вместе с тем, отсутствует федеральный закон, регулирующий такие отношения. Соответственно, они регламентируются общими нормами Гражданского кодекса РФ, не допускающими распоряжения имуществом, закрепленным за унитарными предприятиями, без согласия собственника. При этом унитарное предприятие может выступать инициатором отчуждения такого имущества исходя из своей стратегии ведения деятельности, чем обеспечивается, в том числе эффективность использования государственного или муниципального имущества.

В отсутствие специального регулирования в практике сложился подход, не допускающий (со ссылкой на принцип защиты конкуренции) продажу имущества унитарных предприятий без проведения торгов. В деле ФИО2 это привело к применению правил оспариваемого Закона N 178-ФЗ в качестве общих (родовых) для случаев отчуждения унитарным предприятием закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения имущества, прямо исключенных из сферы действия этого закона.

Арбитражный суд должен был разграничить указанные виды приватизации, но, вопреки подпункту 9 пункта 2 статьи 3 Закона N 178-ФЗ, этого не сделал.

Регулирование вопросов приватизации муниципального имущества, переданного унитарным предприятиям, в части ее порядка и условий, осуществляется нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. В городе Пензе действует Положение "О порядке продажи недвижимого имущества, закрепленного за муниципальным унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения" (утверждено решением Пензенской городской Думы от 28.04.2006 N 357-22/4) (приложение N 4), предусматривающее продажу такого имущества только с согласия УМИ города Пензы на аукционе или на конкурсе. Проведение других конкурентных процедур, кроме аукциона или конкурса, данным Положением не предусмотрено. Если же такого порядка нет, то отчуждение имущества должно осуществляться с согласия собственника и при проведении торгов.

Опираясь на Постановление от 23.12.2022 N 57-П, Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что в отсутствие регламентации правовых последствий признания торгов несостоявшимися, равно как и в случаях, когда допускается усмотрение заказчика (организатора торгов), признание торгов несостоявшимися в связи с подачей единственной заявки не влечет отказа от заключения договора с их единственным участником, если нет к тому объективных препятствий. Это относится и к торгам по продаже имущества унитарных предприятий.

Если невозможность заключения договора с единственным участником несостоявшихся торгов ничем не предусмотрена, договор о продаже имущества унитарного предприятия заключен с согласия собственника, а покупатель без нарушений исполнил все свои обязанности, то у него возникают правомерные ожидания стабильного и надежного обладания приобретенным имуществом. Причем эти ожидания порождены самими органами власти, давшими согласие на отчуждение имущества, реализовавшими процедуру этого отчуждения, в результате чего была осуществлена государственная регистрация права частной собственности на него. В этой ситуации удовлетворение требования того же или иного органа власти этого публично-правового образования, оспаривающего право собственности добросовестного покупателя со ссылкой на недопустимость заключения договора с единственным участником торгов, признанных несостоявшимися ввиду отсутствия других претендентов на имущество, входило бы в противоречие с необходимостью защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявивших добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность.

Конституционный Суд Российской Федерации признал оспариваемые нормы Закона N 178-ФЗ не противоречащими Конституции РФ, но выявил их новый конституционно-правовой смысл, из которого они:

- допускают возможность продажи унитарным предприятием закрепленного за ним недвижимого имущества с согласия собственника такого имущества без использования процедур, предусмотренных этим Федеральным законом, при условии, если это отчуждение не является способом обхода требований законодательства о приватизации или злоупотреблением правом на отчуждение унитарным предприятием в частную собственность закрепленного за ним имущества и проводится на торгах;

- предполагают заключение договора купли-продажи и с единственным участником таких торгов в случае их признания несостоявшимися в связи с отсутствием других участников торгов, если положениями нормативного правового акта, регулирующего проведение этих торгов, или содержанием документации о торгах прямо не предусмотрено, что в этом случае договор не заключается и (или) применяются иные формы реализации соответствующего имущества.

Также Конституционный Суд Российской Федерации в резолютивной части постановил, что судебные акты, вынесенные по делу с участием ФИО2 на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 3, пункта 4 статьи 5, подпункта 2 пункта 1 и пункта 5 статьи 13 Закона N 178-ФЗ в истолковании, расходящемся с их конституционно-правовым смыслом, выявленным в принятом Постановлении N 17-П, подлежат пересмотру.

Исследовав материалы настоящего дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

ИП ФИО2 с 01.08.2016 является субъектом малого или среднего предпринимательства (https://ofd.nalog.ru).

ИП ФИО2 пояснила, что задолженность по арендной плате и пени на дату заключения договора купли-продажи у нее отсутствовала.

В подтверждение факта временного владения и пользования спорными нежилым помещением ответчик представила договоры аренды заключенные между МУП «Спецбюро» и ИП ФИО2 от 02.06.2012, от 02.06.2015, от 02.06.2018.

Из представленных договоров следует, что во временное владение и пользование ИП ФИО2 передано нежилое помещение площадью 110,2 кв.м. по ул.Карпинского, 187.

Согласно п. 1.2. договоров они заключены сроком на 3 года.

Доказательств государственной регистрации указанных договоров в материалы дела не представлено. Отсутствие государственной регистрации сделки не влияет на правовую квалификацию заключенности договора только в отношениях между сторонами этого договора, однако имеет непосредственное правовое значение для связанных с таким договором публично-правовых отношений.

06.12.2019 МУП «Спецбюро» и ИП ФИО2 заключили договор купли-продажи имущества № 2019.1799, в соответствии с которым продавец (МУП «Спецбюро») обязался передать в собственность покупателю (ИП ФИО2) нежилое помещение общей площадью 110,2 кв.м., 1 этаж, кадастровый номер 58:29:4002013:1286, расположенное по адресу: <...>.

18.12.2019 помещение было передано по акту ИП ФИО2

Согласно п. 2.1 договора цена приобретаемого ИП.ФИО2 недвижимого имущества составляет сумму 2730000 руб.

Стоимость имущества определена с учетом Отчета об оценке (дело правоустанавливающих документов).

ИП ФИО2 произвела оплату платежными поручениями 16.12.2019 № 59 в сумме 2184000 руб. и от 19.11.2019 № 78450 в сумме 553800 руб.

Право собственности зарегистрировано в установленном порядке 23.06.2020.

В городе Пензе действует Положение "О порядке продажи недвижимого имущества, закрепленного за муниципальным унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения" (утверждено решением Пензенской городской Думы от 28.04.2006 N 357-22/4) (приложение N 4), предусматривающее продажу такого имущества только с согласия УМИ города Пензы на аукционе или на конкурсе. Проведение других конкурентных процедур, кроме аукциона или конкурса, данным Положением не предусмотрено.

Следовательно, отчуждение имущества должно осуществляться с согласия собственника и при проведении торгов.

11.10.2019 МУП «Спецбюро» письмом № 419 обратилось в Управление муниципального имущества города Пензы с просьбой дать согласие на продажу нежилого помещения общей площадью 110,2 кв.м., 1 этаж, кадастровый номер 58:29:4002013:1286, расположенное по адресу: <...>.

14.10.2019 на основании приказа № 381 создана комиссия по выработке решений о целесообразности продажи недвижимого имущества, закрепленного за МУП «Спецбюро».

16.10.2019 состоялось заседание комиссии по вопросу целесообразности продажи недвижимого имущества, закрепленного за МУП «Спецбюро», и принято решение дать согласие на продажу имущества, утвердить рыночную стоимость имущества в размере 2 730 000 руб.

18.10.2019 Управление муниципального имущества города Пензы приказом от № 410 дало согласие МУП «Спецбюро» на продажу недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, нежилого помещения общей площадью 110,2 кв.м., 1 этаж, кадастровый номер 58:29:4002013:1286, рыночной стоимостью 2 730 000 руб.

Управление муниципального имущества города Пензы распорядилось провести продажу недвижимого имущества путем проведения аукциона.

Согласно протоколу об итогах аукциона от 23.12.2019 № U21917-2 по лоту - нежилое помещение общей площадью 110,2 кв.м., 1 этаж, кадастровый номер 58:29:4002013:1286, расположенное по адресу: <...>, аукцион признан несостоявшимся.

Положение "О порядке продажи недвижимого имущества, закрепленного за муниципальным унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения" (утверждено решением Пензенской городской Думы от 28.04.2006 N 357-22/4) не требует проведения торгов в форме публичного предложения.

Протокол об итогах аукциона от 23.12.2019 № U21917-2 в судебном порядке не оспорен.

Договор от 06.12.2019 заключен с единственным участником признанного несостоявшимся аукциона по начальной цене торгов, указанной в извещении.

Кроме того, из протокола заседания комиссии по вопросу целесообразности продажи недвижимого имущества, закрепленного за МУП «Спецбюро» от 16.10.2019 следует, что спорное помещение имеет значительный износ, требует текущего и капитального ремонта, что предполагает значительные финансовые вложение, которые у предприятия отсутствуют. При этом помещение не является памятником истории и культуры Пензенской области, используется ФИО2 по прямому назначению и не препятствует предприятию осуществлять свою уставную деятельность. Вцелом комиссия пришла к выводу, что продажа помещения создаст положительный экономический эффект для предприятия.

Таким образом, продажа спорного объекта недвижимости произведена в соответствии с требованиями закона и с учетом экономических интересов муниципального унитарного предприятия.

Истец также утверждает, что спорное нежилое помещение входит в состав имущественного комплекса Новозападное кладбище, в связи с чем, его продажа исключена в силу пункта 2 части 2 статьи 1 Федерального закона N 159-ФЗ.

Суд признает данную позицию ошибочной.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в качестве единого недвижимого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

По смыслу перечисленных норм права, совокупность объектов является единым недвижимым комплексом только в том случае, если право на нее зарегистрировано в реестре прав в целом как на одну недвижимую вещь (часть 1 статьи 46 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Соответственно, в отсутствие такой регистрации само по себе наличие технологической взаимосвязи у совокупности сооружений, либо их нахождение на одном участке не позволяет рассматривать их в качестве единой недвижимой вещи.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце втором пункта 5 постановления N 10/22, в силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

В материалы дела истцом представлены выписки об основных характеристиках и зарегистрированных правах в отношении нежилого помещения общей площадью 110,2 кв.м., 1 этаж, кадастровый номер 58:29:4002013:1286, расположенного по адресу: <...> и земельного участка с кадастровым номером

58:29:4001005:2396, расположенного по адресу: <...> (т.2 л.д. 113-123).

Согласно представленным выпискам нежилое помещение с кадастровым номером 58:29:4002013:1286 в составе объекта недвижимости с кадастровым номером 58:29:4002013:604 расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером 58:29:4001005:2396.

Согласно представленным выпискам в отношении спорного нежилого помещения 23.09.2019 внесена запись о регистрации права хозяйственного ведения МУП «Спецбюро».

В отношении указанного земельного участка 26.09.2017 внесена запись о регистрации права муниципальной собственности.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Зарегистрированное в установленном порядке право хозяйственного ведения МУП «Спецбюро» в отношении нежилого помещения не оспорено в судебном порядке.

Таким образом, предметом сделки было имущество, находящееся в хозяйственном ведении ответчика, что не исключает его приватизации в соответствии с порядком, установленным действующим законодательством.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 ст. 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или

несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 ст. 9, часть 1 ст. 41 АПК РФ).

С учетом даты принятия иска к производству суда, количества проведенных судебных заседаний суд признает, что процессуальная возможность реализовать право на защиту участникам процесса предоставлена в полном объеме (все доказательства истца и ответчиков к материалам дела приобщены, возможность ознакомиться и заявить возражения по ним судом предоставлена), процессуальная возможность отложения рассмотрения дела, с учетом предусмотренных сроков, исчерпана.

В целях реализации принципа правовой определенности все доказательства и доводы должны представляться в суд первой инстанции.

Риск непредоставления доказательств в подтверждение заявленных доводов лежит на лице, их непредоставившем.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Госпошлина по иску составляет 6000 руб. Госпошлина по обеспечительным мерам составляет 3000 руб.

Судебные расходы по иску подлежат отнесению на истца. Истец от уплаты госпошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать, судебные расходы отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья Е.Н. Бочкова

12