Решение от 10 сентября 2025 г. по делу № А41-4/2025

Арбитражный суд Московской области 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А41-4/25
11 сентября 2025 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 22 июля 2025 года. Полный текст решения изготовлен 11 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи В.М. Аслановой, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «СДС-МОНОЛИТ» (143082, Московская область, г.о. Одинцовский, д раздоры, тер. пск Раздоры, стр. 6/7, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.07.2023, ИНН: <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Русан» (141008, Московская область, г.о. Мытищи, <...>, помещ. 004, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.03.2008, ИНН: <***>)

о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 06.08.2024 в отношении земельного участка с постройками с кадастровым номером 50:21:0050323:835, расположенного по адресу: Московская область, Ленинский городской округ, с/п Молоковское, село Остров, о прекращении права собственности ООО «РУСАН» на земельной участок с расположенными на нем постройками с кадастровым номером 50:21:0050323:835, расположенный по адресу: Московская область, Ленинский городской округ, с/п Молоковское, село Остров, об обязании возвратить земельный участок в собственность ООО «СДС-МОНОЛИТ»,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «СДС-МОНОЛИТ» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Русан» с требованиями о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 06.08.2024 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:21:0050323:835, расположенного по адресу: Московская область, Ленинский городской округ, с/п Молоковское, село Остров, о прекращении права собственности ООО «РУСАН» на земельной участок с расположенными на нем постройками с кадастровым номером 50:21:0050323:835, расположенный по адресу: Московская область, Ленинский городской округ, с/п Молоковское, село Остров, об обязании возвратить в собственность ООО «СДС- МОНОЛИТ» земельный участок с кадастровым номером 50:21:0050323:835, расположенный по адресу: Московская область, Ленинский городской округ, с/п Молоковское, село Остров.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования, просил удовлетворить в полном объеме.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-124, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 06.08.2024 между ФИО1 (продавец) и ООО «РУСАН» (покупатель) заключен договор купли-продажи (далее – Договор купли-продажи), в соответствии с п. 1.1 которого продавец продал, а покупатель купил объект недвижимого имущества, имеющий следующие технические характеристики (описание) согласно актуальным данным Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН): земельный участок с кадастровым номером 50:21:0050323:835, общей площадью 447 +/- 7 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу (местоположение): Российская Федерация, Московская область, Ленинский городской округ, с/п Молоковское, село Остров, сведения о праве на отчуждаемый объект недвижимости: номер и дата государственной регистрации, вид права: собственность, № 50:21:0050323:835-50/128/2023-3 от 28.09.2023 (далее – Объект).

Согласно п. 1.3 Договора купли-продажи Объект недвижимости принадлежал продавцу на основании договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 27.09.2023.

В соответствии с п.п. 2.1, 2.2.2, 2.2.3 Договора купли-продажи стоимость Объекта составляет 2 000 000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит. Передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости Объекта осуществляется в течение от одного до пяти рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект покупателю. Расчет денежной суммы в размере 2 000 000 руб. производится в безналичном порядке на указанные в Договоре купли-продажи реквизиты продавца.

Согласно выписке из ЕГРН от 02.09.2024 право собственности ООО «РУСАН» на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0050323:835 зарегистрировано 02.09.2024, регистрационная запись № 50:21:0050323:835-50/128/2024-7.

Как указал истец в исковом заявлении, денежные средства по Договору купли-продажи в счет уплаты стоимости Объекта не были переданы ответчиком ФИО1 Доказательства обратного суду не представлены.

23 декабря 2024 года между ФИО1 (цедент) и ООО «СДС-Монолит» (цессионарий) был заключен договор уступки права требования (цессии) в отношении Договора купли-продажи (далее – Договор уступки), в соответствии с п. 1.1 которого цедент уступил, а цессионарий принял в полном объеме право требования по договору купли-продажи от 06.08.2024, заключенному между цедентом и ООО «РУСАН» (должник) в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:21:0050323:835.

В соответствии с п. 1.2 Договора уступки цессионарию переданы следующие права требования: право требования стоимости Объекта по Договору купли-продажи, право на расторжение Договора купли-продажи и получение в собственность Объекта, переданного по Договору купли-продажи, а также все права, возникающие у цедента, связанные с неисполнением должником любого из обязательств по Договору купли-продажи.

Договор уступки вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до полного выполнения ими своих обязательств (п. 6.1 Договора уступки).

27 декабря 2024 года истец направил ответчику уведомление-претензию от 23.12.2024 об осуществлении перехода прав требования по Договору купли-продажи, также содержащее требование об исполнении п.п. 2.1, 2.2, 2.2.1, 2.2.2 Договора купли в срок, не превышающий трех банковских дня с момента получения названного уведомления, что подтверждается соответствующей почтовой квитанцией и описью вложения почтового отправления (РПО 12324283226281).

Ни на дату заключения Договора уступки, ни в ходе рассмотрения настоящего дела ответчиком не была исполнена обязанность по передаче денежных средств цессионарию (истцу) по Договору купли-продажи. Доказательства обратного суду также не представлены.

ООО «СДС-Монолит», не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, в отзыве на исковое заявление, заслушав представителя истца, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется предусмотренными в ней способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

Пунктом 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) установлено, что лишь заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Из содержания названных норм права следует, что истец при обращении с иском должен доказать нарушение его прав и законных интересов, а избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

В соответствии с пунктом 65 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Учитывая вышеизложенное, по смыслу закона, продавцу, не получившему оплаты недвижимого имущества, принадлежит выбор способа защиты нарушенных прав в виде взыскания денег либо расторжения договора и возврата имущества.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

В силу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу статьи 488 ГК РФ договором купли-продажи может быть предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит). В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3 статьи 488).

В соответствии с п.п. 2.1, 2.2.3 Договора купли-продажи стоимость Объекта составляет 2 000 000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит. Расчет денежной суммы в размере 2 000 000 руб. производится в безналичном порядке на указанные в Договоре купли-продажи реквизиты продавца.

Оплата приобретенного ответчиком земельного участка была согласована сторонами в п. 2.2.2 Договора купли-продажи, в соответствии с которым передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости Объекта осуществляется в течение от одного до пяти рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект покупателю.

Согласно сведениям ЕГРН право собственности ООО «РУСАН» на Объект – земельный участок с кадастровым номером 50:21:0050323:835 зарегистрировано 02.09.2024.

ООО «РУСАН» в отзыве на исковое заявление указало, что произвело оплату продавцу по Договору купли-продажи в полном объеме наличными денежными средствами, в связи с чем лишено возможности документально подтвердить передачу денежных средств. При этом ООО «РУСАН» готово повторно произвести указанную оплату стоимости объекта недвижимости по Договору купли-продажи истцу, что также подтверждается гарантийным письмом от 21.02.2025 № 1-2025.

Доказательства надлежащего исполнения обязательства по оплате приобретенного Объекта по Договору купли-продажи ответчиком в материалы дела не представлены.

Таким образом, неисполнение ответчиком Договора купли-продажи в части оплаты денежных средств за недвижимое имущество квалифицируются судом как существенное нарушение договорного обязательства, лишающего истца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении Договора уступки.

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 АПК РФ и другие положения названного Кодекса, суд приходит к выводу о признании заявленных исковых требований обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 06.08.2024 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:21:0050323:835, расположенного по адресу: Московская область, Ленинский городской округ, с/п Молоковское, село Остров.

Применить последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости от 06.08.2024 в виде прекращения права собственности ООО «РУСАН» на земельной участок с кадастровым номером 50:21:0050323:835 и возврате в собственность ООО «СДС- МОНОЛИТ» земельного участка с кадастровым номером 50:21:0050323:835.

Взыскать с ООО «Русан» в пользу ООО «СДС-МОНОЛИТ» 50 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья В.С. Желонкин