Решение от 25 октября 2017 г. по делу № А45-23085/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А45-23085/2017
г. Новосибирск
26 октября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 октября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 26 октября 2017 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Лузаревой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тимошиной А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску сельскохозяйственной артели «Сады Сибири», п. Ленинский

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, г. Новосибирск

третьи лица: 1) администрация Станционного сельсовета Новосибирского района Новосибирской области; 2) Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области.

о признании права собственности,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1, по доверенности от 02.03.2016, паспорт;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьих лиц: не явился, извещен,

у с т а н о в и л:

сельскохозяйственная артель «Сады Сибири» (СХА «Сады Сибири») обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (Управление Росреестра по НСО) о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание - бригадный дом, площадью 281,7 кв.м., с кадастровым номером 54:19:110501:366, расположенный по адресу: <...>, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Станционного сельсовета Новосибирского района Новосибирской области и Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области.

Управление Росреестра по НСО представило в материалы дела отзыв, в котором просит в иске отказать, поскольку истец не предоставил надлежащих доказательств, подтверждающих возникновение права СХА «Сады Сибири» на спорный объект с кадастровым номером 54:19:110501:366, площадью 281,7 кв.м., расположенный по адресу: <...> дом №49.

В судебное заседание представитель Управления Росреестра по НСО не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Администрация Станционного сельсовета Новосибирского района Новосибирской области в судебное заседание явку своего представителя не обеспечила, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области просит дело рассмотреть в отсутствие представителя третьего лица по имеющимся в деле доказательствам.

При таких обстоятельствах дело рассматривается в отсутствии представителей ответчика и третьих лиц по правилам ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Представитель истца уточнила предмет исковых требований: просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от АОЗТ «Ягодное» к СХА «Сады Сибири» на нежилое здание - бригадный дом, площадью 281,7 кв.м., с кадастровым номером 54:19:110501:366, расположенный по адресу: <...>.

Уточнения к предмету иска судом приняты в порядке ч. 1 ст. 49 АПК РФ.

На удовлетворении иска истец настаивает, обосновывая свои требования следующими обстоятельствами.

02.04.1986 по Решению № 24 исполнительного комитета Станционного сельского совета народных депутатов совхозу «Ягодный» был выделен земельный участок под строительство трех жилых домов и бригадного дома.

Бригадный дом был построен хозяйственным способом на земельном участке, площадью 1124 кв.м. в 1990 году. Согласно техническому паспорту от 2004 года площадь здания составила 281,7 кв.м.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации № 323 от 27.12.1991 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», Постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» и других нормативных актов совхоз «Ягодный» был реорганизован в коллективное предприятие «Ягодное», о чем свидетельствует Решение исполнительного комитета Новосибирского районного Совета народных депутатов Новосибирской области № 477 от 06.12.1991. Затем на основании постановления администрации Новосибирского района Новосибирской области № 1002 от 30.12.1992 коллективное предприятие «Ягодное» было перерегистрировано в сельскохозяйственное акционерное общество закрытого типа «Ягодное».

В процессе реорганизации передавались и основные фонды от колхоза в АОЗТ, в том числе и спорный бригадный дом, при этом истец ссылается на акт № 2 от 03.01.1993, где под п. 13 значится бригадный дом, который был передан из совхоза в АОЗТ «Ягодное».

05.08.2003 между АОЗТ «Ягодное» и СХА «Сады Сибири» был заключен договор займа на сумму 10400 рублей.

Как утверждает истец, поскольку вернуть денежные средства АОЗТ «Ягодное» не смогло, то в соответствии с п.3.3 договора займа в качестве отступного передало СХА «Сады Сибири» имущество, а именно нежилое здание «Бригадный дом», для чего стороны заключили соглашение (без номера и даты) о погашении задолженности, возникшей из договора займа.

К указанному соглашению был составлен акт о передаче имущества от 20.02.2004.

По мнению истца, соглашение об отступном полностью прекратило первоначальное обязательство по договору займа от 05.08.2003.

Также 16.03.2004 между СХА «Сады Сибири» и АОЗТ «Ягодное» было подписано соглашение о том, что оформлением земельного участка, на котором находится бригадный дом, в соответствии с действующим законодательством занимается новый собственник здания - СХА «Сады Сибири».

В 2005 году СХА «Сады Сибири» обратилось в Муниципальное образование Станционного сельсовета с просьбой об утверждении проекта границ земельного участка площадью 1124 кв. м, на котором находится бригадный дом.

07.04.2005 Глава МО Станционного сельсовета утвердил проект границ земельного участка. Но, как указывает истец, эта работа не была доведена до конца ввиду того, что один из собственников смежного участка не подписал акт согласования и не направил в Станционный сельсовет возражения о причине отказа от подписи.

Истец указывает, что в 2005 году СХА «Сады Сибири» обращалась в АОЗТ «Ягодное» с предложением оформить переход права собственности на бригадный дом, но к этому моменту по решению суда от 02.02.2005 АОЗТ «Ягодное» было признано банкротом и в отношении него было открыто конкурсное производство. 10.03.2006 АОЗТ «Ягодное» было ликвидировано, что не позволило оформить переход права собственности от АОЗТ «Ягодное» к СХА «Сады Сибири».

Ссылаясь на ст. ст. 131 и 551 ГК РФ, СХА «Сады Сибири» считает, что в настоящее время оформить переход права собственности от АОЗТ «Ягодное» к СХА «Сады Сибири» возможно только в судебном порядке путем вынесения судом соответствующего решения.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца.

В силу ст.7 Закона РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР» (действовавшей в период создания спорных объектов) гражданин или другое лицо приобретают право собственности на имущество, полученное по не противоречащим закону основаниям, в том числе на созданные ими вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.

На основании п.1 ст.6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии, их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Из материалов дела следует, что у совхоза «Ягодный», а затем и у АОЗТ «Ягодное» возникло право собственности на построенный им объект, который истец указывает как «Бригадный дом».

АОЗТ «Ягодное» свои права на нежилое здание «Бригадный дом» не зарегистрировало.

Как разъяснил в п. 59 Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Представленные истцом договор займа №1 от 05.08.2003, соглашение и акт на передачу имущества от 20.02.2004 не могут служить доказательствами возникновения у СХА «Сады Сибири» соответствующего права собственности, поскольку данные соглашения были заключены после вступления в силу Закона о регистрации и первоначальный правообладатель (совхоз «Ягодный», а впоследствии коллективное предприятие «Ягодное» и АОЗТ «Ягодное») мер по регистрации своего ранее возникшего права собственности, не предпринял.

Не было предпринято соответствующих мер и при совершении сделки об отступном, которая, как утверждает СХА «Сады Сибири», была заключена в 2004 году.

Кроме того, из документов, на которые ссылается истец, не представляется возможным идентифицировать объект, указанный соглашении без даты, соглашении от 16.03.2004 и в акте от 20.02.2014 о передаче имущества в счет погашения долга АОЗТ «Ягодное» по договору займа от 05.08.2003 № 1, как «Бригадный дом» со спорным объектом – нежилым зданием с кадастровым номером 54:19:110501:366, площадью 281,7 кв.м., расположенным по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Станционный сельсовет, <...> дом №49, поскольку ни в соглашении без даты, которое истец расценивает, как соглашение об отступном, ни в соглашении от 16.03.2004, ни в акте от 20.02.2004 не содержится каких-либо сведений (местоположение, площадь, год постройки, этажность и др.), позволяющих установить, что спорное имущество идентично имуществу, названному в указанных документах, как «бригадный дом».

Состав имущества, которое предполагалось в договоре займа от 05.08.2003 передать займодавцу (СХА «Сады Сибири») в случае отсутствия у заемщика (АОЗТ «Ягодное») денежных средств, в этом договоре не указан.

Указанные обстоятельства были установлены решением арбитражного суда Новосибирской области от 22.12.2016, оставленным в силе постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2017 по делу № А45-15042/2016, где СХА «Сады Сибири» в иске о признании права собственности на нежилое помещение (недостроенный строительством объект), площадью 281,7 кв.м. с кадастровым номером 54:19:11051:366, было отказано ввиду отсутствия оснований возникновения у истца права собственности на спорный объект, площадью 281, 7 кв.м.,имеющий адрес: <...> и невозможности его идентификации с объектом, передачей которого стороны соглашения от 20.02.2004 намеревались прекратить обязательство по договору займа от 05.08.2003, что не позволило суду определить, какое конкретно имущество СХА «Сады Сибири» приобрела по соглашению об отступном без номера и без даты.

При вынесении решения по делу № 45-15042/2016 арбитражный суд при анализе представленных истцом документов кроме того учел, что дополнительное соглашение, которым стороны договорились в п. 3.3 договора займа определить состав передаваемого имущества, истец в материалы этого дела не представил.

В материалы настоящего дела истцом представлено «Дополнительное соглашение к договору займа № 1 от 5 августа 2003 года», датированное 20 февраля 2004 года, из которого следует, что АОЗТ «Ягодное» и СХА «Сады Сибири» согласились погасить задолженность по договору в размере 10 400 рублей имуществом и займодавец (СХА «Сады Сибири») согласен принять в качестве средства уплаты долга нежилое здание, «Бригадный дом», по адресу: <...>, а заемщик (АОЗТ «Ягодное») согласен передать нежилое здание, находящееся на балансе организации в качестве погашения задолженности СХА «Сады Сибири».

Указанное дополнительное соглашение истец расценивает в качестве документа, позволяющего восполнить недостающие сведения в представленных ранее по делу №А45-15042/2016 документах и определить предмет договора об отступном.

Вместе с тем, арбитражный суд критически относится к появлению данного доказательства, которое не было представлено истцом при рассмотрении им дела № А45-15042/2016, где исследовался вопрос об идентификации спорного имущества.

Представленная в настоящее время копия дополнительного соглашения от 20.02.2004 к договору займа№ 1 от 05.08.2003 действительно содержит указание на то, что бригадный дом расположен по адресу: <...>, что соответствует адресу объекта недвижимости, в отношении которого заявлены требования о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности.

Однако, арбитражный суд учитывает, что в тот момент, которым датировано данное дополнительное соглашение, а именно, 20.02.2004, данный почтовый адрес еще не был присвоен спорному объекту недвижимости.

Как следует из справки Администрации Станционного сельсовета Новосибирского района Новосибирской области от 12.10.2016 № 41/1, указанный почтовый адрес был присвоен нежилому зданию «Бригадный дом» только 23.03.2005 постановлением Станционного сельсовета № 94.

Соответствующие изменения, касающиеся адреса нежилого здания «Бригадный дом», в технический паспорт, составленный ОГУП «Техцентр по НСО» по состоянию на 29.04.2004, были внесены также 23.03.2005, то есть только после того, как указанный почтовый адрес у данного объекта появился.

Следовательно, на дату, указанную в дополнительном соглашении от 20.02.2004, стороны не могли знать о том, что у нежилого здания «Бригадный дом» впоследствии появится адрес: <...>.

Данное обстоятельство не позволяет признать дополнительное соглашение от 20.04.2004 надлежащим доказательством, соответствующим критерию достоверности, на основании которого арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, как того требует ст. 64 АПК РФ.

Таким образом, и в рассматриваемом деле истец не предоставил надлежащих доказательств, подтверждающих возникновение права собственности СХА «Сады Сибири» на спорный объект с кадастровым номером 54:19:110501:366, площадью 281,7 кв.м., расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Станционный сельсовет, <...> дом №49.

Настоящий иск о вынесении судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю истец обосновывает тем, что случаях, когда продавец недвижимого имущества до подачи заявления в регистрирующий орган ликвидирован, в связи с чем его обязанность по обращению с заявлением не может быть исполнена, государственная регистрация может быть произведена по правилам пункта 3 статьи 551 ГК РФ (по аналогии права).

Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация проводится на основании заявления сторон договора.

Между тем порядок государственной регистрации перехода права в случае, когда одна из сторон на момент обращения в регистрирующий орган ликвидирована, названным Законом не предусмотрен.

В этой ситуации государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда.

Согласно пункту 52 Постановления № 10/22 в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В части 2 статьи 218 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Указывая на возможность по аналогии применить к спорным правоотношениям п. 3 ст. 551 ГК РФ, истец ссылается на то, что прежний правообладатель имущества (АОЗТ «Ягодное») к настоящему моменту ликвидировано и у сторон сделки об отступном отсутствует возможность для совместного обращения в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности.

Вместе с тем, в соответствии с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление № 10/22) при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества в соответствии с Законом о регистрации вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности в орган регистрации. Если основанием к отказу в совершении регистрационного действия явилось отсутствие заявления продавца, лицо вправе его обжаловать в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, который при наличии на то оснований обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет требование покупателя.

Таким образом, согласно позиции изложенной в Постановлении № 10/22, для вынесения судом соответствующего решения необходимо представление лицом, заявившим такое требование доказательств того, что сделка, на основании которой была совершена передача недвижимого имущества, была в действительности совершена и исполнена сторонами, одна из которых (продавец) ликвидирована.

В рассматриваемом случае у суда отсутствуют основания считать, что у истца возникло право собственности на недвижимое имущество «Бригадный дом», расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Станционный сельсовет, <...> дом №49 в результате сделки об отступном, заключенной между АОЗТ «Ягодное» и СХА «Сады Сибири».

Также арбитражный суд отмечает, что спорное здание согласно представленного в материалы дела экспертного заключения ООО «Проект Инжиниринг», находится в аварийном состоянии, его эксплуатация представляет опасность для жизни и здоровья людей ввиду обрушения конструкций, что делает невозможным его использование в качестве объекта недвижимости.

У истца отсутствуют какие-либо права на земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости.

Учитывая, что данный объект находится в разрушенном, аварийном состоянии, а также принимая во внимание ответ администрации Новосибирского района Новосибирской области № 2126/01-16-9 от 07.06.2016 об отказе СХА «Сады Сибири» в предоставлении земельного участка для обслуживания нежилого здания, находящегося по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Станционный сельсовет, <...> дом №49, арбитражный суд полагает, что причиной обращения истца в суд с настоящим иском является не само по себе вынесение судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (находящееся в разрушенном состоянии) к истцу, а приобретаемая истцом в будущем возможность после получения соответствующего права на объект недвижимости обратиться с органу исполнительной власти за приобретением в собственность земельного участка, на котором данный объект расположен.

Указанные выше обстоятельства в их совокупности являются основанием к отказу истцу в заявленных им по настоящему делу требованиях.

Судебные расходы по государственной пошлине по иску подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь ст. 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Судебные расходы по государственной пошлине по иску отнести на сельскохозяйственную артель «Сады Сибири».

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья И.В. Лузарева