Решение от 20 июня 2023 г. по делу № А57-17175/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-17175/2022
20 июня 2023 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 13 июня 2023 года


Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Бондаренко В.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН <***> ИНН <***>, город Саратов) к обществу с ограниченной ответственностью «Элмон» (ОГРН <***> ИНН <***>, город Саратов), третьи лица комитет по управлению имуществом города Саратов (ОГРН <***> ИНН <***>, город Саратов), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ОГРН <***> ИНН <***>, город Саратов), Комитет по архитектуре Администрации МО «Город Саратов», Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области о расторжении договоров аренды земельных участков ….51, …..54,



УСТАНОВИЛ:

В 2009 году Администрация (арендодатель) предоставила ООО «Элмон» (арендатору) в аренду земельные участки …51 (договор 25.11.2009), на котором находились строения арендатора. 22.11.12 соглашением стороны изменили вид разрешенного использования - отдельно стоящие объекты торговли, многофункциональные торговые комплексы.

В 2010 году Администрация предоставила ООО «Стелс» (арендатору) в аренду земельный участок …54 (договор 18.06.2010), на котором находились строения арендатора. 06.04.2012 Арендатор права аренды на земельный участок переуступил ООО «Элмон». Соглашением 22.11.12 стороны изменили вид разрешенного использования - отдельно стоящие объекты торговли, многофункциональные торговые комплексы.

В 2021 году арендодатель осмотрел оба участка и установил бездействие арендатора, выразившееся в неиспользовании земельного участка по назначению более 3 лет. Земельные участки заросли, многофункциональный торговый центр не построен. Указанное обстоятельство обусловило направление уведомления о необходимости проинформировать Арендодателя о сложившейся ситуации и принятии мер к использованию земельного участка по назначению. Позже Арендодатель направил уведомление с предложением расторгнуть договора и вернуть земельные участки. Арендатор оставил обращения без пояснений и исполнения, что обусловило обращение Администрации муниципального образования «Город Саратов» в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к ООО «Элмон» о досрочном расторжении договора аренды земельного участка № А-09-110Ю-2/К от 25.11.2009 64:48:020333:51, площадью 17754 кв. м, г. Саратов, пр-кт. Энтузиастов, 58А; договора аренды земельного участка № А-10-564Ю-2 от 18.06.2010 64:48:020333:54, площадью 11030 кв.м. <...>.

Представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме и просил удовлетворить.

Представитель ответчика с заявленными требованиями не согласился. Он подтвердил получение в 2013 году градостроительного плана на четыре земельные участки, включая …51 и 54, получение разрешения на строительство, включая разрешение на строительство, выданное в 2017 году и пояснил, что намеченную цель не удалось достичь по причине наличия в охранной зоне памятников архитектуры. Указанное обстоятельство влечет изменение градостроительного плана. Кроме этого представитель пояснил, что для строительства торгового комплекса были частично снесены объекты, под которые представлялись земельные участки в аренду. Оставшийся фундамент позволяет восстановить ранее существующие объекты, поэтому он просил отказать истцу в удовлетворении требований о расторжении договоров аренды на земельные участки …51 и 54.

Представители третьих лиц Комитета по управлению имуществом города Саратова и Комитета по архитектуре администрации МО «Город Саратов» просили исковые требования удовлетворить по доводам, указанным в исковом заявлении.

Представитель ТУФА направил письменный отзыв, из которого следует, что рассматриваемый спор не затрагивает права и обязанности управления.

Заслушав участников процесса, исследовав доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст. 452 ГК РФ).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 615 ГК РФ).

В силу ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 42 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ.

В силу пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ право пользования земельным участком прекращается при неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка.

Если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п. 9. ст. 22 ЗК РФ).

Судом установлено, что ООО «Элмон» с использованием четырех земельных участков, планировал построить многофункциональный торговый центр. Владея на праве аренды земельным участком …..51. Как следует из материалов дела 25.11.2009 на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 14.09.2009 № Т-3437-р между администрацией муниципального образования Город Саратов» и ООО «Элмон» был заключен договор аренды земельного участка № А-09-110Ю-2/К под существующие объекты. Срок действия договора 49 лет с 14.09.2009 по 14.09.2058. Стороны подписали акт приема-передачи в аренду земельного участка 64:48:020333:51, площадью 17754 кв.м, <...>, занимаемый нежилым зданием, разрешенное использование земельного участка: для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

Кроме того, на основании постановления от 02.06.2010 № 1451 Администрация муниципального образования «Город Саратов» с ООО «Стелс»» заключили договор аренды земельного участка от 18.06.2010 № А-10-564Ю-2 64:48:020333:54, площадью 11030 кв.м, <...>, занимаемого нежилыми зданиями, сооружением (ограждением), сроком на 49 лет. 06.04.2012 произошла смена арендатора земельного участка на ООО «Элмон».в 2010 году общество приобретает также на праве аренды земельный участок ….54.

Определением суда от 20.10.2022 дела № А57-17175/2022 и № А57-17181/2022 были объединены в одно производство с присвоением номера дела № А57-17175/2022.

Для предстоящего строительства торгового центра общество планировало использовать еще два земельных участка ….8 и …9. Арендатор инициировал обращение к Арендодателю об изменении вида разрешенного использования земельных участков. 22.11.2012 были заключены соглашения к договорам аренды с указанием вида разрешенного использования земельных участков - «отдельно стоящие объекты торговли без ограничения общей площади, многофункциональные торговые комплексы, универмаги (земельные участки предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания») вместо «для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии». Распоряжением 6.03.2013 № 65-р на указанные четыре участка был утвержден градостроительный план. На чертеже градостроительного плана отражены нежилое здание литер В, Б, двухэтажное здание литер А, сооружение АЗС др. По градостроительному плану предусматривался снос объектов. Кроме этого градостроительный план предусматривал застройку территории с учетом зоны охраны объектов культурного наследия. Арендатор заказал проектную документацию ООО «Конструктор» строительство 3-х этажного торгового комплекса на 4-х земельных участках; заключил в 2013 договор подряда на устройство буронабивных свай, указанные работы согласно копиям актов освидетельствования были завершены в том же году 29.08.2013 с отражением работ в общем журнале работ 2013-2014; оплатил подрядные работы, что подтверждается платежным поручением от 22.01.2014; получил заключение государственной экспертизы 30.12.2014; получил разрешение на строительство 31.7.2013 сроком действия 31.07.2015 с продлением 31.05.2017. В заявлении о продлении арендатор сослался на письмо разработчика проектной документации ООО «Конструктор». Разработчик проектной документации определил продолжительность строительства запроектрированного объекта – 18 мес., при производстве с 8.00-23.00, начало строительства 22.06.2017, окончание 21.06.2019. Позже арендатор уведомил арендодателя ( исх. № 04 от 27.052019 г.) о том, что завершить строительство в нормативные сроки не представилось возможным из-за перебоев в финансировании. В том же письме общество заверило арендодателя завершить строительство в мае 2021 и сдать результат не позднее июня 2021. Уведомлением 18.06.2019 арендатор был проинформирован о внесении изменений в разрешение на строительство до 22.06.21.

19.11.2021 главный специалист отдела контроля за использованием земельных участков осмотрел земельный участок 64:48:020333:51, в подтверждение чему был составлен акт. Из акта следует, что заявленный в разрешении на строительство объект, отсутствует; на участке произрастает травяная, кустарниковая, древесная растительность. Аналогичное положение было зафиксировано в отношении земельного участка …54.

Указанное обстоятельство обусловило 21.12.2021 направление арендатору предупреждения о принятии мер. Ответа не последовало, в связи с чем 12.04.2022 администрация муниципального образования «Город Саратов» направила ООО «Элмон» уведомление с приложением соглашения о расторжении договоров аренды земельных участков …51, …54. Соглашение арендатор не подписал, что обусловило обращение в суд о расторжении.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о последовательности действий арендодателя, направленных на оказание содействия арендатору в целях использования земельного участка по назначению, неоднократно продлевая разрешение на строительство. В свою очередь арендатор 2013 и 2014 годах своими действиями желал достичь намеченного результата и построить на четырех земельных участках торговый центр, для чего снес существующие на них объекты, под которые предоставлялись земельные участки и в соответствии с проектом выполнялись подрядные работы. Реализовать проект строительства не удалось по причине отсутствия денежных средств, о чем арендатор уведомил письмом 04.05.2019. Собственное заверение завершить строительство к июню 2021, арендатор не исполнил.

Позиция ответчика, что тому помешали объективные причины, связанные с охранной зоной памятников архитектуры, является способом прикрыть действительное положение арендатора, неспособного финансировать строительство намеченного объекта. О наличии охранной зоны арендатору было известно изначально 2013 году, а затем в 2016 году.

Заключением судебной экспертизы подтверждается снос строений, под которые предоставлялись земельные участки ….51, 54. Наличие вспомогательных строений – гаража и поста охраны и забора на земельном участке, не влечет обязанности для арендодателя сохранить права арендатора, принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства.

Проверка пригодности фундамента после снесенных объектов, не имеет правового значения для разрешения настоящего дела, поскольку у арендатора было достаточно времени, более 7 лет, для того, чтобы восстановить ранее существовавшие на рассматриваемых земельных участках объекты либо начать и завершить строительство торгового комплекса.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о правомерности заявленных исковых требований о досрочном расторжении договоров аренды земельных участков …51….54, арендатор допустил существенные нарушения условий договора - не выполнил строительство торгового центра; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; арендатор не принял мер и не устранил причины, влекущие досрочного расторжения договоров аренды; арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор по обоюдному согласию, этого не последовало.

В отношении двух других участков …8 и …..9 решением суда от 20.02.2023 по делу №А57-17178/2022 исковые заявления Администрации муниципального образования «Город Саратов» к ООО «Элмон» удовлетворены. Расторгнуты договоры аренды земельного участка № А-11-482Ю-2 от 21.11.2011 с кадастровым номером 64:48:020333:9, площадью 1 958 кв.м, расположенного по адресу: <...>, № А-12-336Ю-2 от 30.07.2012 с кадастровым номером 64:48:020333:8, площадью 5 569 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

В силу положений ст. 106, 110 АПК РФ расходы по госпошлине подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в размере 12000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 150, 167-171, 176, 177, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Исковые требования Администрации МО «город Саратов» удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка №А-10-564Ю-2 от 18.06.2010 с кадастровым номером 64:48:020333:54, площадью 11030 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Расторгнуть договор аренды земельного участка №А-09-110Ю-2/К от 25.11.2009, заключенный между Администрацией МО «Город Саратов» и ООО «Элмон» на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020333:51, площадью 17754 кв.м., расположенный по адресу: г. Саратов, пр-кт. Энтузиастов, 58А.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Элмон» (ОГРН <***> ИНН <***>, город Саратов) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12000 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Разъяснить сторонам, что примирение сторон возможно на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта.



Судья В.Е. Бондаренко