Решение от 3 апреля 2023 г. по делу № А45-34119/2022

11/2023-90851(1)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

город Новосибирск дело № А45-34119/2022

резолютивная часть решения объявлена 28 марта 2023 года решение в полном объеме изготовлено 3 апреля 2023 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Айдаровой А.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассматривает в судебном онлайн - заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, <...>, зал № 622, дело по исковому заявлению исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 313547634600114, г. Новосибирск),

к обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 66" (ОГРН <***>), г. Новосибирск,

о взыскании 2 885 200 рублей 00 копеек задолженности, при участии в судебном заседании представителей:

истца - ФИО3, доверенность от 18.06.2021, удостоверение адвоката;

ответчика (онлайн) – ФИО4, доверенность № 10 от 15.01.2023, свидетельство от 16.03.2013, диплом, паспорт,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 313547634600114, г. Новосибирск), далее – истец, обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 66" (ОГРН <***>), г. Новосибирск, далее – ответчик, о взыскании 2 885 200 рублей 00 копеек задолженности.

Ответчик в отзыве на иск просит в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на необоснованность предъявленного требования, просит отложить судебное разбирательство.

Суд, рассмотрев ходатайство ответчика, в порядке статьи 158 АПК РФ полагает, что оно удовлетворению не подлежит, так как указанные ответчиком обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела.


Как следует из материалов дела, в обоснование исковых требований истец ссылается на то, что 08.12.2021 между ИП ФИО2.(арендодателем) и ООО «Торгсервис 66» (арендатором) заключен договор аренды № УР-1 недвижимого имущества, согласно п. 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещений общей площадью 800 кв.м., расположенное по адресу: 620042, <...> рабочих, д. 76 (далее по тексту - Помещение).

Согласно положениям дополнительного соглашения № 1 к от 08.12.2021г. к договору аренду № УР-1 от 08.12.2021 ответчик был обязан открыть магазин в течение 60 дней с момента передачи помещений по акту приема-передачи, то есть до 08.02.2022г. Ввиду чего, датой начала коммерческой деятельности по договору № УР-1 от 08.12.2021г. является 08.02.2022г.

Помещение было передано от истца в пользу ответчика 08.12.2021г. по акту приема-передачи. С момента подписания акта приема-передачи помещения находятся в пользовании Ответчика.

Договор аренды до настоящего момента не расторгнут, является действующим.

Согласно п. 3.1 договора аренды № УР-1 от 08.12.2021 арендная плата составляет 2 (два) % (НДС не облагается) от ежемесячного товарооборота ответчика за предыдущий месяц в арендуемом помещении.

В арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии, которая производится ответчиком согласно показаниям прибора. Начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности ответчика.

Согласно п. 3.2 договора аренды № УР-1 от 08.12.2021 начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности арендатора. Под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания. До даты начала коммерческой деятельности арендатора начисление и оплата арендной платы не производятся (арендные каникулы). Дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным арендодателем и арендатором актом начала коммерческой деятельности.

Как следует из условий договора, воля сторон при согласовании условия об арендных каникулах направлена на то, чтобы арендная плата не начислялась в период подготовки арендатором арендованного помещения к открытию магазина.

В срок, указанный в договоре, арендатор не приступил к коммерческой деятельности, несмотря на все приготовления со стороны арендодателя, что, по мнению


истца, не исключает обязанность пользоваться помещениями на возмездной основе и вносить арендную плату за период с 07.02.2022 по 06.10.2022.

Исходя из взаимосвязанных условий пунктов 1.3, 2.2.1, 3.2 договора аренды № УР- 1 от 08.12.2021, а также с учетом воли сторон при согласовании условия об арендных каникулах, истец полагает, что в пункте 3.2. договора стороны предусмотрели право арендатора не вносить арендную плату за пользование арендованным помещением исключительно в период подготовки арендованного помещения к открытию магазина.

Следовательно, при наличии согласованных в договоре условий о целевом назначении арендованного помещения и периода арендных каникул до даты начала коммерческой деятельности, арендатор не вправе использовать помещение в иных целях, не предусмотренных договором, а при использовании помещения в целях, не связанных в подготовкой к открытию магазина, ссылаться на отсутствие обязанности вносить арендную плату в связи с арендными каникулами.

Бездействие ООО «Торгсервис 66», выразившееся в невыполнении мероприятий по подготовке арендуемого помещения к открытию магазина, свидетельствует о недобросовестном содействии арендатором не наступлению условия, предусмотренного пунктом 3.2 договора аренды, для начала начисления арендных платежей по договору. Использование арендованного помещения с нарушением, согласованного в договоре аренды условия о целевом назначении без внесения арендной платы, можно расценивать как злоупотребление ответчиком правом, что подтверждается сложившейся судебной практикой: постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2021г. по делу А19-28599/2019), постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27.09.2018 N Ф02-4143/2018, Ф02-4248/2018 по делу NA33- 31094/20173, постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2020 N 09АП-57164/2020-ГК по делу N А40-13462/2020, постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2021 N 04АП-1315/2021 по делу N А19-28599/2019, постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2019 N 10АП-13022/2019 по делу N А41-32739/2019, постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 11.10.2017 N Ф06-24260/2017 по делу № 22613/2016.

Ввиду того, что до момента начала коммерческой деятельности размер арендной платы не согласован сторонами договора аренды, в силу правил абзаца 2 пункта 1 статьи 614, пункта 3 статьи 424 ГК РФ размер арендной платы должен определяться исходя из среднерыночной стоимости аренды помещений.

Истец обратился к оценщику с вопросом об определении среднерыночной стоимости аренды помещений.


Согласно отчёту ООО «Компания Квинта-С» от 28.10.2022 года № 154-Р- 22 об определении рыночной стоимости арендной платы за недвижимое имущество, который представлен истцом в материалы дела, за период с 07.02.2022 по 06.10.2022, стоимость аренды составляет 2 835 200 рублей.

Таким образом, задолженность ответчика перед истцом по арендной плате за период с 07.02.2022 по 06.10.2022 составляет 2 835 200 рублей.

Кроме того, в соответствии с дополнительным соглашением № 1 к договору аренды № УР-1 от 08.12.2021 г. ООО «Торгсервис 66» обязуется компенсировать часть потребленных услуг за отопление. Размер компенсации составляет 50 000 рублей. Указанная сумма является предоплатой и должна была уплачена Ответчиком 08.12.2021 г. Однако, до сих пор ООО «Торгсервис 66» не уплатило данную денежную сумму.

03.11.2022 в адрес ответчика истцом была направлена претензия о взыскании задолженности по договору аренды № УР-1 от 08.12.2021. Однако до настоящего времени ответ не был направлен истцу, оплата задолженности не была погашена ответчиком, что вынудило истца обратиться с иском в арбитражный суд.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ч. 1 ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По правилам абзаца 2 пункта 1 статьи 614, пункта 3 статьи 424 ГК РФ размер арендной платы должен определяться исходя из среднерыночной стоимости аренды помещений.

Как следует из условий договора аренды (п.3.2) начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности Арендатора. Под датой начала


коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания. До даты начала коммерческой деятельности Арендатора начисление и оплата арендной платы не производится (арендные каникулы). Дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным Арендодателем и Арендатором Актом начала коммерческой деятельности.

Кроме того, стороны пришли к соглашению, что дата открытия магазина – не позднее 60 календарных дней с момента подписания акта приема-передачи.

Таким образом, ответчик обязан открыть магазин в течении 60 дней с момента передачи помещений по акту приема-передачи, то есть до 08.02.2022г.

Статьей 327.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

В соответствии с данными положениями закона, гражданско-правовым принципом свободы договора стороны рассматриваемого спора поставили возникновение обязанности арендатора по оплате за пользование арендованным помещением в зависимость от воли одной из сторон, а именно - арендатора.

В абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснен механизм защиты прав стороны обязательства, начало течения срока исполнения которого обусловлено наступлением определенных обстоятельств, предусмотренных договором.

Так, если наступлению обстоятельства, с которым связано начало течения срока исполнения обязательства, недобросовестно воспрепятствовала или содействовала сторона, которой наступление или ненаступление этого обстоятельства невыгодно, то по требованию добросовестной стороны это обстоятельство может быть признано соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 1 статьи 6, статья 157 ГК РФ).

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.


Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Судом установлено, что в нарушение условий договора аренды ответчик направил истцу для подписания акт о начале коммерческой деятельности только 07.10.2022 года, со значительной задержкой, что лишило истца право на получение арендной платы за период истечения арендных каникул – по истечении 60 дней с даты передачи нежилого помещения в пользование ответчику.

На основании изложенного судом отклонены возражения ответчика о том, начисление арендной платы за указанный период истцом неправомерно со ссылкой на то, что подписанный сторонами акт начала коммерческой деятельности, подтверждающий окончание арендных каникул, истцом в материалы дела не представлен.

Истец в ходе судебного разбирательства пояснил, что отказался от подписания такого акта, поскольку он нарушает его права и законные интересы в части получения арендной платы за период просрочки должника (статья 405 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Ответчик в отзыве на иск ссылается на то, что подписание акта приема-передачи нежилого помещения носит формальный характер, фактически помещение не могло использоваться, так как вносились изменения в документы об объекте недвижимости, не была подключена пожарная сигнализация, отопление, не соблюдался температурный режим. В дополнительном соглашении № 1 от 08.12.2021 года к договору аренды установлен срок для открытия не позднее 60 календарных дней и сам акт приема-передачи подписан 08.12.2021 года, но фактически помещение 08.12.2021 года передавалось в несоответствующем условиям договора аренды состоянии, а также находилось в таком состоянии еще длительное время по вине собственника помещения (с чем и была связана просьба арендатора о переподписании акта приема-передачи нежилого помещения, о которой арендодатель упоминает в своей претензии.

Официальное открытие магазина состоялось только 07.10.2022 года в связи с


недобросовестными действиями арендодателя, что подтверждается следующими фактами.

Арендодатель длительное время вносил изменения в отношении арендуемого объекта в единый государственный реестр недвижимости, и всячески затягивал данный процесс, меняя адресацию объекта недвижимости, переданного в аренду, а именно изменилась адресация объекта: дом 76, расположенный по адресу: <...> рабочих, изменился на строение 76. Данный факт подтверждается подписанным сторонами и зарегистрированным в установленном законом порядке Дополнительным соглашением № 2 от 01.06.2022 года к договору аренды.

Без данной адресации арендатор не имел возможности подать документы на получение алкогольной лицензии необходимой для торговли на данном объекте, что является обязательным условием открытия магазина.

Проверив данный довод, суд установил, что ответчиком в обоснование данного довода не представлено доказательств обращения в компетентный орган за получением лицензии с момента передачи ему имущества арендодателем, данный довод безоснователен.

Из обстоятельств данного спора следует, что на момент передачи спорного помещения в аренду, изменений в ЕГРН в части дома 76 на строение 76 не имелось.

Кроме того, не представлено доказательств, что данные изменения производились по заявлению правообладателя, то есть истца, что препятствовало получению лицензии ответчиком.

Также возражения ответчика сводятся к тому, что арендодатель затягивал процесс установки охранно-пожарной сигнализации.

Согласно п. 2.1.2 договора аренды арендодатель гарантирует, что нежилое помещение, а также его конструктивные элементы (в том числе, сигнализации, инженерно-техническое оборудование), соответствуют всем противопожарным (в том числе, наличие средств противопожарного водоснабжения, огнезащиты кровли и т.д), санитарным и другим требованиям, предъявляемых законодательством РФ к нежилым помещениям. В случае выявления нарушений указанных требований ответственность перед государственными/муниципальными органами и третьими лицами несёт Арендодатель, в том числе, Арендодатель за свой счет и в сроки, указанные в предписании, устраняет замечания указанных органов.

В соответствии с п. 2.1.13 договора аренды арендодатель обязан обеспечить наличие пожарной сигнализации в нежилом помещении, сертифицированной


специализированной организацией в соответствии с действующим законодательством РФ, хранить исполнительную документацию на сигнализацию, при необходимости обеспечить её оперативное предоставление государственным/муниципальным органам при проверках.

Договор на монтаж данных систем заключен арендодателем только 15.08.2022 года, работы по монтажу окончены 29.08.2022 года.

Как следует из акта приема-передачи помещения в аренду от 08.12.2021, помещение обеспечено охранной сигнализацией, пожарной сигнализацией, сертифицированной специализированной организацией.

Истец пояснил, что при приемке объекта ответчик осуществил полную проверку параметров помещения, работоспособность сигнализаций, пожарных систем, коммуникаций, и т.д. На момент приемки помещений они были обеспечены, в полном соответствии с условиями договора аренды № УР-1, в том числе пожарной сигнализацией.

Прием-передача помещения произведена без разногласий, арендатор не имел к арендодателю претензий по качеству, техническому состоянию помещения и срокам его передачи, т.е. обязательство арендодателя по передаче помещения арендатору выполнено надлежаще.

В августе 2022г. ответчик попросил истца установить новую пожарную сигнализацию, которая всегда устанавливается в магазинах «Светофор» на территории г. Екатеринбурга, компанией ООО ЧОО «Таганай-Сервис» (ИНН: <***>). Истец подошел лояльно к просьбе ответчика, заключил с ООО ЧОО «Таганай-Сервис» договор, в рамках которого на объекте была установлена новая пожарная сигнализация вместо той сигнализации, которая до этого существовала на объекте.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Принимая во внимание, что при приемке помещения в аренду и после арендатор не имел претензий в части отсутствия пожарной сигнализации, из акта приема –передачи усматривается, что помещение на момент передачи его было оборудовано системой пожарной сигнализации, суд приходит к выводу о неосновательности данного довода ответчика.


Ответчик ссылается на, что арендодатель затягивал также процесс подключения отопления в уже наступивший отопительный сезон.

В соответствии с п. 2.1.9 договора аренды арендодатель обязан обеспечивать в нежилом помещении нормальный температурный режим: температура в арендуемых помещениях должна быть не ниже 18°С и не выше 24°С.

Согласно открытым источникам отопительный сезон в г. Екатеринбурге в 2022 году был установлен с 12.09.2022 года. Но на момент открытия магазина 07.10.2022 года в помещении отопление не было подключено. Отопление на объекте было включено только 17.10.2022 года, о чем свидетельствует акт состояния объекта Свердловского филиала АО «Энергосбыт плюс» от 17.10.2022 года.

Несмотря на подключение отопления, установленный договором температурный режим арендодатель не соблюдал, о чем 25.10.2022 года сотрудниками магазина, расположенного по адресу: <...> рабочих, стр. 76 составлен Акт фиксации температуры (прилагается).

Как пояснил ответчик, теплоснабжающей организацией, обеспечивающей поставку тепла на объект ИП ФИО2, является ПАО «Т Плюс».

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 28.10.2022г. по делу № А60-40825/2022 с ИП ФИО2 в пользу ПАО «Т ПЛЮС» была взыскана задолженность по отоплению объекта за период с 01.12.2021 по 31.05.2022 в размере 916678 руб. 90 коп. Согласно акту состояния объекта от 01.10.2021г. отопление на объекте включено.

Таким образом, факт отопления спорных помещений установлен документами, а также преюдициально решением Арбитражного суда Свердловской области от 28.10.2022г. по делу № А60-40825/2022.

Кроме того, ссылка ответчика на акт от 25.10.2022г. является неотносимой к заявленному истцом периоду начисления арендной платы.

Кроме того, ненадлежащие исполнение ресурсоснабжающей организацией своих обязанностей по поставке теплоносителя в октябре 2022 года, не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований истца, поскольку ответчик приступил к началу коммерческой деятельности 07.10.2022 года и доказательств приостановления деятельности магазина в связи с невозможностью использования помещений не представил.

Таким образом, бездействие ответчика, выразившееся в невыполнении мероприятий по подготовке арендуемого помещения к открытию магазина, свидетельствует о недобросовестном содействии арендатором не наступлению условия,


предусмотренного пунктом 3.2 договора, для начала начисления арендных платежей по договору. Использование арендованного помещения с нарушением, согласованного в договоре аренды условия о целевом назначении без внесения арендной платы, следует расценивать как злоупотребление ответчиком правом.

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).

С учетом того, что ответчик никогда до момента рассмотрения настоящего дела не предъявлял истцу претензий относительно качества или состояния переданных помещений, доводы ответчика о якобы не соответствии переданных помещений условиям договора направлены исключительно на попытку избежать взыскания денежных средств за тот период времени, в который ответчик пользовался помещениями и не платил арендную плату.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку ответчиком не представлено иного контррасчета арендной платы за указанный истцом период, а также не представлено доказательств, свидетельствующих о недостоверности или недопустимости представленного истцом отчета независимого оценщика, суд приходит к выводу о доказанности истцом размера платы, установленной на основании отчета оценщика.

Исковые требования в части взыскания 2 835 200 рублей суд признает подлежащими удовлетворению.

Согласно п.5 дополнительного соглашения № 1 к договору аренды в период отопительного сезона с 1 октября по 1 мая арендатор компенсирует стоимость потребленных услуг за отопление и обязуется перевести на расчетный счет арендодателя сумму в размере 50 000 рублей.


Следуя буквальному толкованию условий договора, учитывая, что срок выплаты компенсации договором аренды не установлен, а отопительный сезон 20222023 гг. не окончен, суд приходит к выводу о правомерности возражений ответчика, полагающего, что обязанность по выплате компенсации еще не наступила, и начнется после окончания отопительного сезона.

На основании изложенного, исковые требования в части взыскания 50 000 рублей компенсации, как заявленные преждевременно, удовлетворению не подлежат.

Расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 313547634600114, г. Новосибирск), с общества с ограниченной ответственностью "Торгсервис 66" (ОГРН <***>), <...> 835 200 рублей 00 копеек, 36 777-00 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья А.И. Айдарова

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 27.02.2023 9:32:00

Кому выдана Айдарова Анжелика Ивановна