Решение от 12 января 2023 г. по делу № А32-7450/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-7450/2022

г. Краснодар«12» января 2023 года


Резолютивная часть решения объявлена 21 ноября 2022 года.


Решение суда в полном объёме изготовлено 12 января 2023 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-7450/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью «Поволжская долговая компания» (ИНН <***> ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Редевелопмент» (ОГРН <***> ИНН <***>), Управлению Росреестра по Краснодарскому краю

об обязании зарегистрировать право аренды земельного участка,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Поволжская долговая компания» (далее – общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Редевелопмент» (далее – ООО «Редевлопмент»), Управлению Росреестра по Краснодарскому краю со следующими требованиями:

- обязать ООО «Редевелопмент» обратиться в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о регистрации отчуждения права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 по договору №01-09/204 от 20.04.2017;

- обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю восстановить запись о государственной регистрации права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 по договору №01-09/204 от 20.04.2017.

Исковые требования мотивированы следующим. По договору от 20.04.2017 №01-09/2073 Межрегиональное теруправление Росимущества в Краснодарском крае предоставило в аренду ООО «Лукойл-Экоэнерго» земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 площадью 9008 кв. м, с разрешенным использованием: санаторий, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, пгт Красная поляна, ул. Турбинная.

07.07.2017 между ООО «Лукойл-Экоэнерго» и ООО «Редевелопмент» (до переименования – ООО «Энергетические технологии») был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка №01-09/2073 от 20.04.2017. ООО «Редевелопмент» на основании указанного договора являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947.

По договору о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка ООО «Редевелопмент» обязалось передать обществу с ограниченной ответственностью «Поволжская долговая компания» права и обязанности арендатора земельного участка.

В соответствии с предварительным договором от 15.09.2018 между ООО «Редевелопмент» и ООО «Поволжская долговая компания» стороны договорились о заключении в будущем договора перенайма в отношении части земельного участка. ООО «Поволжская долговая компания» намеревалось осуществить строительство рекреационного и образовательного объекта.

ООО «Редевелопмент» до настоящего времени не передало права и обязанности арендатора, не предприняло мер по проведению регистрационных действий Управлением Росреестра по Краснодарскому краю по внесению изменений в записи ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947.

Определением от 22.02.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

В судебное заседание, состоявшееся 21.11.2022, представители сторон и третьего лица, надлежаще извещённые о времени и месте судебного заседания, явки своих представителей не обеспечили, судебное заседание проведено в отсутствие представителей сторон и третьего лица в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ.

Ходатайство директора ООО «Поволжская долговая компания» от 18.11.2022 об отложении судебного разбирательства судом рассмотрено и отклонено, поскольку доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представлено, оснований для очередного отложения судебного разбирательства истцом не приведено.

ООО «Редевелопмент» отзыв на исковое заявление не направило.

От Межрегионального теруправления Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея отзыв не поступил.

Правовая позиция Управления Росреестра по Краснодарскому краю изложена в отзыве от 01.04.2022 №04-447/967, в котором Управление сослалось на признание договора от 20.04.2017 №01-09/2073 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 недействительным (ничтожным) решением арбитражного суда от 11.10.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2020 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.08.2020.

В отзыве Управление Росреестра по Краснодарскому краю также указало, что согласно данным Единого государственного реестра недвижимости на основании указанного решения арбитражного суда в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 осуществлена 05.02.2021 государственная регистрация погашения записи об аренде по договору аренды от 20.04.2017 №01-09/2073.

Изучив материалы дела, арбитражный суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В обоснование исковых требований по настоящему делу обществом представлен предварительный возмездный договор от 15.09.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка №01-09/2073 от 20.04.2017, по которому ООО «Редевелопмент» (арендатор) и ООО «Поволжская долговая компания» (новый арендатор) обязались заключить в будущем договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №01-09/2073 от 20.04.2017 в части пользования 500 кв. м земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947. Основной договор подлежал заключению до 15.09.2019. Согласно пункту 1.2 данного предварительного договора, права арендатора (ООО «Редевелопмент») подтверждаются договором от 07.07.2017 №198/ЛЭЭ о передаче прав и обязанностей по договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка №01-09/2073 от 20.04.2017.

Между тем, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2019 по делу №А32-44741/2018 признан недействительным (ничтожным) договор от 20.04.2017 № 01-09/2073 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947, заключенный Межрегиональным Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и ООО «Лукойл-Экоэнерго»; признан недействительным (ничтожным) договор от 07.07.2017, заключенный ООО «Лукойл-Экоэнерго» и ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время ООО «Редевелопмент») о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 20.04.2017 № 01-09/2073; применены последствия недействительности сделок путем аннулирования (гашения) в Едином государственном реестре недвижимости записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 в пользу ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время ООО «Редевелопмент»), г. Астрахань (ИНН: <***> ОГРН: <***>). ООО «Редевелопмент», г. Астрахань (ИНН: <***> ОГРН: <***>) обязано в течение одного месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 во владение Российской Федерации, оформив возврат подписанием со своей стороны уполномоченным лицом и направлением Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, г. Краснодар (ИНН: <***> ОГРН: <***>) акта приема-передачи этого участка.

Как следует из данного решения, первый заместитель прокурора Краснодарского края – прокурор города Сочи обратился в Арбитражный суд Краснодарского края со следующими требованиям: признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 20.04.2017 №01-09/2073, заключенный Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго»; признать недействительным (ничтожным) договор от 07.07.2017, заключенный ООО «Лукойл-Экоэнерго» и ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время ООО «Редевелопмент) о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 20.04.2017; применить последствия недействительности сделки путем признания отсутствующим права аренды ООО «Редевелопмент» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:6947, а так же путем возложения на ООО «Редевелопмент» обязанности возвратить в Федеральную собственность земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:6947; применить последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 «санатории». договором от 25.12.2014 № 01-09/587, заключенным Межрегиональным Территориальным управлением Росимущества по Краснодарскому краю и Республике Адыгея (далее - Управление) и ООО «ЛУКОИЛ-Экоэнерго», последнему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31 с разрешенным использованием - «гидроэлектростанция». На основании заявлений ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» от 27.07.2015, 01.10.2015 и 02.09.2015 по поручениям Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 05.02.2016 и 14.03.2015 Управлением 07.04.2016 издано распоряжение №259-р «Об образовании земельных участков путем раздела федерального земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31, с сохранением исходного земельного участка в измененных границах». В соответствии с распоряжением представителя собственника этого участка, он был разделен уполномоченным государственным органом на 44 земельных участка, в том числе образован земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:6947. 13.12.2016 на основании заявления ООО «Лукойл-Энерго» о государственном учете изменений объекта недвижимости от 13.09.2016, письма департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г.Сочи от 01.08.2016, письма Минэкономразвития России от 28.11.2016, Территориальным отделом №14 по г. Сочи и Туапсинскому району Филиала ФБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю внесены изменения в части разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 с «гидроэлектростанция» на «санатории». Актуальным на момент принятия настоящего решения разрешенным использованием участка на публичной кадастровой карте указано: «для размещения объектов санаторного и курортного назначения», по документу – «санаторий». 20.04.2017 Управлением и ООО «Лукойл-Экоэнерго» подписан договор №01- 09/2073 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947, сроком до 17.12.2063 с разрешенным использованием - «санаторий». 07.07.2017 ООО «Лукойл-Экоэнерго» и ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время ООО «Редевелопмент») подписан договор о передаче прав и обязанностей арендатора. Сделки последовательно регистрировались уполномоченным государственным органом. Договор от 20.04.2017 не содержит информации о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 предоставляется для строительства санатория. В то же время, при рассмотрении дела судом установлено, что на спорном земельном участке санаторий, как имущественный комплекс, состоящий, в том числе из объектов недвижимого имущества, отсутствует. Договор заключен его сторонами на период с 01.01.2017 по 17.12.2063, то есть на 46 лет. Владение земельным участком такой длительный срок и внесение платы за его использование в отсутствие действующего объекта – санатория предпринимательского смысла не имеет. Суд пришёл к выводу о том, что воля сторон договора аренды была направлена именно на строительство санатория с учетом наличия в государственном земельном кадастре информации о разрешенном использовании участка: для размещения объектов санаторного и курортного назначения. Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта до 01.03.2015 включала в себя выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление его государственного кадастрового учета, принятие решения о предоставлении земельного участка заинтересованному лицу. Публичные органы информировали население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Применительно к названным нормам в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой информированием населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства обеспечивается реализация гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан. Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию. Акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования. Заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка после опубликования информационного сообщения о возможном или предстоящем предоставлении участка для строительства, даже зная о наличии иных претендентов. Законодательство не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов. В отсутствие законодательно установленного порядка предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта при наличии конкурирующих заявлений право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги, что отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу. Устранение судом нарушения интересов заявителей, даже если оно имело место, не должно приводить к предоставлению ему не предусмотренных законодательством преимуществ и ущемлению интересов иных лиц. Пунктом 18 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) признаны утратившими силу статьи 28 - 34 Земельного кодекса. Статьей 34 Закона N 171-ФЗ предусмотрены переходные положения, которыми до 01.03.2018 допускается предоставление находящегося в публичной собственности земельного участка в аренду без проведения торгов на основании заявления лица, в отношении которого до 01.03.2015 (но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка) было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта. В течение трех лет со дня принятия этого решения такой земельный участок не может быть предметом аукциона на право заключения договора аренды и не может быть предоставлен без проведения торгов иному лицу. К отношениям по предоставлению таких земельных участков применяются положения статей 31, 32 Земельного кодекса. Положениями Земельного кодекса в действующей с 01.03.2015 редакции установлена иная процедура предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, в аренду для строительства. По общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6). Решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Образование земельного участка для его предоставления в аренду путем проведения аукциона и подготовка к проведению аукциона осуществляются как по инициативе уполномоченного органа, так и по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица. И в том, в другом случае осуществляются подготовка и утверждение схемы расположения земельного участка, обеспечение выполнения в отношении земельного участка работ по подготовке документов с необходимыми для осуществления государственного кадастрового учета сведениями, государственный кадастровый учет земельного участка, получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, принятие уполномоченным органом решения о проведении аукциона (статья 39.11). В материалах дела отсутствуют доказательства того, что до 01.03.2015 в отношении ООО «Лукойл-Экоэнерго» было принято решение о предварительном согласовании места размещения санатория. Общество не является перечисленным в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса субъектом права на приобретение земельного участка в аренду для строительства без проведения торгов. ООО «Лукойл-Экоэнерго» является лицом, имеющим право на заключение договора аренды образованного из арендуемого им по заключенному ранее договору аренды земельного участка по льготной процедуре в целях, указанных в первоначальном договоре. Однако приведенные выше положения закона о необходимости соблюдения публичной процедуры при предоставлении земельного участка в аренду для строительства имеют приоритет перед положениями пункта 4 статьи 11.8 Кодекса в силу следующего. Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса). То есть цель использования участка является существенным условием договора его аренды. Поскольку производный (спорный) участок имел на момент заключения оспариваемого договора аренды иной по сравнению с исходным участком вид разрешенного использования, он должен был быть предоставлен арендатору исключительно на торгах. Нарушение указанной публичной процедуры делает договор аренды от 20.04.2017 № 01-09/2073 недействительной (ничтожной) сделкой. Также недействительным (ничтожным) является и договор от 07.07.2017 №198/ЭЛЛ о передаче прав и обязанностей, заключенный ООО «ЛукойлЭкоэнерго» с ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время ООО «Редевелопмент»). Поскольку договор о передаче прав и обязанностей от 07.07.2017 №198/ЛЭЭ является ничтожной сделкой, ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время ООО «Редевелопмент») стороной договора от 20.04.2017 №01-09/2073, то есть арендатором, не стал. В настоящем случае надлежащим способом защиты публичных интересов будет применение последствий недействительности двух оспариваемых договоров в виде гашения в ЕГРН записи об ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время ООО «Редевелопмент»), как об арендаторе.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2020 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2019 по делу № А32-44741/2018 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.08.2020 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2020 по делу № А32-44741/2018 оставлены без изменения.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2020 № 308-ЭС20-17540 Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, обществу с ограниченной ответственностью «Лукойл-Экоэнерго», обществу с ограниченной ответственностью «Редевелопмент» отказано в передаче кассационных жалоб для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2020 № 308-ЭС20-17540 обществу с ограниченной ответственностью «Поволжская долговая компания» отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Таким образом, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2019 по делу №А32-44741/2018 договор от 20.04.2017 № 01-09/2073 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947, заключенный Межрегиональным Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и ООО «Лукойл-Экоэнерго», - признан недействительным (ничтожным); признан недействительным (ничтожным) договор от 07.07.2017, заключенный ООО «Лукойл-Экоэнерго» и ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время ООО «Редевелопмент») о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 20.04.2017 № 01-09/2073; применены последствия недействительности сделок путем аннулирования (гашения) в Едином государственном реестре недвижимости записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 в пользу ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время ООО «Редевелопмент»), г. Астрахань (ИНН: <***> ОГРН: <***>). ООО «Редевелопмент», г. Астрахань (ИНН: <***> ОГРН: <***>) обязано возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 во владение Российской Федерации.

С учётом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2019 по делу №А32-44741/2018, ООО «Редевелопмент» не обладало правом аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947, не могло совершать какие-либо сделки с правом аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 и не может быть обязано к обращению в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 в пользу истца.

Поскольку договор от 20.04.2017 № 01-09/2073 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 признан вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 11.10.2019 по делу №А32-44741/2018 недействительной (ничтожной) сделкой, Управление Росреестра по Краснодарскому краю не может быть обязано к восстановлению записи о государственной регистрации права аренды указанного земельного участка.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать полностью.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.


СудьяА.Л. Назыков